Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 26 november 2025

1 De zaak in het kort

Tiwos vordert ontbinding van de met [huurder] gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan [adres 1]. Tiwos stelt dat [huurder] al geruime tijd overlast veroorzaakt en vanuit het gehuurde handelt in verboden middelen. [huurder] heeft dat betwist. De kantonrechter wijst de vordering van Tiwos toe, omdat er sprake is van ernstige overlast. Hierna legt de kantonrechter dit oordeel nader uit.

2 De procedure

a. het tussenvonnis van 25 juni 2025, met de daarin genoemde stukken;

b. de brief van [huurder] van 25 september 2025, met een usb stick;

c. de brief van 29 september 2025 van Tiwos, met aanvullende producties 40 tot en met 44;

d. de brief van 29 september 2025 van Tiwos, met aanvullende producties 45 en 46;

e. de e-mail van 29 september 2025 van [huurder] met één aanvullende productie;

f. de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling van 8 oktober 2025.

3 De feiten

a. Tiwos verhuurt met ingang van 14 september 2022 aan [huurder] de woning aan [adres 1]. Het betreft een rijtjeswoning, gelegen in een rij van dertien woningen. Daarvoor huurde [huurder] van Tiwos de woning aan het [adres 2]. Omdat [huurder] een conflict kreeg met zijn buurvrouw over geluidsoverlast, heeft Tiwos [huurder] een andere woning aangeboden, aan het [adres 3]. [huurder] is daar per 1 augustus 2022 gaan wonen. Binnen enkele weken ontstond er een conflict met zijn nieuwe buurvrouw. Daarop heeft Tiwos ter voorkoming van escalatie [huurder] de huidige woning verderop in de straat aangeboden.

b. Op de huurovereenkomst zijn de ‘Algemene voorwaarden zelfstandige woonruimte d.d.

3-12-2021” van toepassing. In de artikelen 6.1 en 6.8 is bepaald:

“6.1 Hoe gaan we met elkaar om?

U zorgt ervoor dat omwonenden geen overlast of hinder ondervinden van u, uw huisgenoten, huisdieren of eventueel bezoek in of om de gehuurde woning of in de gemeenschappelijke ruimten. U bent aansprakelijk voor het gedrag van iedereen die met uw goedvinden de gehuurde woning gebruiken of zich daar bevinden.

Daarnaast gedraagt u zich tijdens ieder contactmoment respectvol richting medewerkers van Tiwos en/of door Tiwos ingehuurde derden. Fysiek of verbaal geweld, agressiviteit, of ander wangedrag richting medewerkers van Tiwos en/of door Tiwos ingehuurde derden leidt tot passende (juridische) maatregelen. Deze maatregelen kunnen leiden tot beëindiging van uw huurovereenkomst.

(…)

Wat gebeurt er als u bezighoudt met zaken die genoemd worden in de Opiumwet?

Het is niet toegestaan in de gehuurde woning of de onmiddellijke omgeving hennep te telen, te bereiden, te bewerken, te verwerken, te koop aan te bieden, te verkopen, af te leveren, te verstrekken, te vervoeren, aanwezig te hebben anders dan voor eigen gebruik, te vervaardigen, dan wel andere activiteiten te (laten) verrichten die genoemd worden in de Opiumwet. Dit geldt ook voor middelen of handelingen die op het moment van ondertekening van de huurovereenkomst nog niet in de Opiumwet worden vermeld. Ook is het niet toegestaan om in het gehuurde of de onmiddellijke omgeving lachgas aanwezig te hebben.

Bij overtreding van dit verbod heeft Tiwos het recht de huurovereenkomst onmiddellijk te ontbinden. Daarnaast is huurder bij overtreding van dit verbod een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd van € 2.500,-- te vermeerderen met € 50,-- per dag voor iedere dag dat de overtreding voortduurt, met een maximum van € 15.000,--.”

c. In april 2023, augustus 2023 en november 2023 heeft de heer [persoon 1], wonende aan [adres 4] en aldus de directe buurman van [huurder] contact opgenomen met Tiwos. [persoon 1] heeft geklaagd over de geluidsoverlast die hij ervaart van [huurder], te weten langdurig schreeuwen en bonken op de muur.

d. In een e-mailbericht van 29 augustus 2023 heeft de heer [persoon 2], wijkagent,

melding gemaakt van een ontvangen klacht van [persoon 1] over het schreeuwen van [huurder].

e. Op 14 oktober 2023 heeft Tiwos een e-mail ontvangen van mevrouw [persoon 3]. Zij woont aan [adres 5]. In haar e-mail geeft zij onder meer het volgende aan:

“Ik ben vanmorgen geroepen door mijn buurvrouw van [adres 6]. Zei is Marokkaans en kan slecht Nederlands de buurman van haar [adres 1] stond aan de deur. Hij zei dat de buurvrouw een machine in de badkamer had en dat het expres aan staat. Hij heeft er heel de nacht niet van geslapen. Nu weet ik dat de buurvrouw dat niet heeft zei is oud en heeft niks wat herrie maakt. Hij bleef vol houden want wij wilde hem weg hebben. En wij zitten hem te fucken. Ik heb uitgelegd dat dit niet zo is. Wij groeten hem ook altijd. Maar hij bleef volhouden. Later de zoon van de buurvrouw verwittigd die is ook binnen eerste luisteren. Maar wij horen niks. Hij begon te dreigen dat als dit vannacht weer zo is dat hij een aanslag gaat plegen. Ik was erg geschrokken. Mijn zoon heeft ook alles gehoord en voelt zich nu niet meer veilig (…).”

f. Op 30 oktober 2023 heeft mevrouw [persoon 4], leefbaarheidsconsulente bij Tiwos, een huisbezoek gebracht aan [persoon 5], de directe buurvrouw van [huurder]. Tiwos had een melding gekregen van [huurder] dat er in de woning van [persoon 5] apparaten aanwezig waren die zoemtonen zouden kunnen veroorzaken. Tiwos heeft in de woning geen apparaten aangetroffen die een zoemgeluid veroorzaken.

g. Op 13 november 2023 heeft Tiwos een huisbezoek afgelegd bij [huurder], omdat hij stelde nog steeds last te hebben van de zoemgeluiden bij [persoon 5].

h. Op 7 december 2023 heeft één van de zonen van [persoon 5] contact opgenomen met Tiwos. Volgens de zoon had [huurder] gedreigd een pistool te halen. Op dezelfde dag heeft de zoon van [persoon 5] schade toegebracht aan de auto van [huurder]. Op 7 december 2023 en 8 december 2023 is de politie ter plaatse geweest.

i. [persoon 3] heeft over de gebeurtenissen op 7 december 2023 en 8 december 2023 onder meer verklaard:

“Ik ben best wel geschrokken de eerste keer dat de bewoner van [adres 1] mij bedreigd had met een aanslag. Hij beschuldigde ons van hem weg pesten. Wij zouden opzettelijk geluiden maken om hem gek te maken. Dit is niet het geval.

(…) Hij begon eerst tegen mijn buurvrouw die mij kwam halen om te vertalen. Deze lieve vrouw is 84 jaar en woont al 50 jaar in deze straat. Nooit heeft zei problemen gehad. Hij beschuldigd haar van geluid maken opzettelijk. Ik ben gaan vertalen maar ik heb de bewoner van [adres 1] uitgelegd dat de buurvrouw geen geluid heeft daar. Ik moest haar zoon bellen van hem. Dat gedaan en hij kwam. Wij hebben geprobeerd om hem rustig te krijgen maar hij luisterdt niet en blijft zeggen dat wij hem gek maken. Hij zegt zelfs dat hij een aanslag gaat plegen. En heel de buurt kapot gaat schieten.

(…) Dagen blijft hij voor de deur staan en dreigen. Ik had eerst zoiets als ik de politie bel word het vast erger. Dat is ook niet wat je wil er wonen veel kinderen in onze straat. Dus je past wel op. Nu een aantal dagen later staat hij voor mijn deur te dreigen. Mijn zoon is thuis. Die is bang en zit op de bank. Ik ben al naar mijn werk. Later stapt hij in zijn auto en maakt hij bewegingen naar mijn huis en dat hij gaat schieten. Ik voelde me even niet veilig. Ik heb toch maar de politie gebeld. Ze kwamen maar konden er niks mee doen.

(…).”

j. Verder heeft Tiwos op 10 december 2023 een e-mail van een anonieme omwonende ontvangen over de gebeurtenissen op 7 december 2023. Hierin heeft de omwonende verklaard:

“(…) Ik zat op de bank en hoorde buiten geschreeuw. Toen ik in de deur opening stond zag ik dat meneer van huis [adres 1] en de zoon van [adres 6] een flinke (nogal) luide woordenwisseling hadden. Toen…..hoorde ik de meneer van [adres 1] roepen van zijn auto. Hij riep “Wacht maar, ik ga pistool halen. Ik ben over 5 min terug.” Zoon van [adres 6] reageerde op en riep, “Oh ja?!. Vervolgens vroeg zoon van [adres 6] of ik de politie wilde bellen. Echter wist ik nog steeds niet wat er precies aan de hand was. Vervolgens hoorde ik een doffe knal/bonk en reed meneer van [adres 1] hard weg.

(…) Echter is het niet de eerste keer dat meneer zulke uitspraken doet. Ik heb hem de

uitspraak over een pistool halen al eerder gehoord en ben bang dat het wel een keer uit de hand loopt. Ook heb ik hem eerder horen zeggen dat hij een aanslag zou doen op de hele straat. En dat hij een aanslag zou plegen op specifieke personen (…).”

k. Op 11 december 2023 heeft Tiwos samen met de wijkagent een huisbezoek afgelegd bij [huurder]. Bij brief van 12 december 2023 heeft Tiwos aan [huurder] bericht dat zij geen apparaten in de woning van [persoon 5] hebben aangetroffen die een zoemend of piepend geluid veroorzaken. Verder heeft Tiwos [huurder] geadviseerd om de confrontaties met zijn buren te stoppen en geen dreigementen meer te uiten.

l. In maart 2024 en april 2024 heeft [persoon 1] bij Tiwos melding gemaakt van overlast, bestaande uit schreeuwen, slaan met deuren, bonken op de muren, schelden en het uiten van dreigementen. Verder heeft [persoon 1] het ook gemeld aan de wijkagent.

m. Naar aanleiding van de voornoemde meldingen heeft Tiwos [huurder] uitgenodigd voor een gesprek. Dit gesprek heeft plaatsgevonden op 11 april 2024. Vervolgens heeft Tiwos op 12 april 2024 een laatste waarschuwingsbrief gestuurd. Hierin staat onder meer:

U krijgt een laatste waarschuwing om de overlast te stoppen

De overlast is namelijk erg vervelend. Stopt de overlast niet? Dan gaan wij uw huurovereenkomst stopzetten. Wij gaan ervan uit dat het niet zover komt.

U was niet aanspreekbaar

Op donderdag 11 april nodigden wij u uit voor een gesprek. Nadat we u belden, kwam u 40 minuten te laat op de afspraak. Er was geen goed gesprek met u te voeren. Wij hebben u geadviseerd naar uw huisarts te gaan om hulp te zoeken. Wij maken ons zorgen om uw psychische gezondheid.

(…).”

n. In mei 2024 heeft Tiwos wederom klachten gekregen van een anonieme omwonende,

[persoon 3] en de zoon van [persoon 5] over (geluids)overlast door [huurder].

o. Bij brief van 6 juni 2024 heeft Tiwos een allerlaatste waarschuwing aan [huurder] gegeven.

p. Naar aanleiding van klachten over handel in verdovende middelen vanuit het gehuurde heeft de politie op 18 december 2024 de woning doorzocht. In de bestuurlijke rapportage van 3 januari 2025 staat onder meer het volgende vermeld:

Aanleiding

Op 23 oktober 2024 ontving de politie een MMA-melding waarin de volgende tekst stond: “De bewoner van de woning aan [adres 1] verhandelt XTC.” Naast deze melding heeft de wijkagent meerdere signalen van omwonenden aangehoord over de bewoner van [adres 1]. De signalen zijn deels gericht op de overlast die de bewoner zou veroorzaken en voor een ander deel op de mogelijke handel in verdovende middelen. Een aantal signalen van overlast zijn ook vastgelegd naar aanleiding van een melding

- Op 25 mei 2024 wordt er naar de politie gebeld door een omwonende van de [straat 1]. Hij vertelt dat de …..aan het rondrijden is in de straat en zich agressief gedraagt. Hij schreeuwt door de straat en hij is aan het schelden. Aangezien het een langlopend conflict schijnt te zijn zegt de melder dat hij zelf gaat oplossen als de politie er niets aan doet. Vervolgens komt de politie ter plaatse. Die treffen …..aan in zijn auto en gaan met hem in gesprek. …..ontkent de overlastsignalen. Aan beide personen wordt geadviseerd om bij elkaar uit de buurt te blijven.

- - Op 21 juni 2024 bellen …van [adres 1] naar de politie. Er wordt verteld dat …. aan het schreeuwen is en aan het bonken op de muur. Hij zou dingen schreeuwen als

“Ik heb je moeder geneukt”. En: “Ik ga je vermoorden.” Vanwege de drukte kon er geen politie ter plaatse komen (….).

- - Op 9 juli 2024 wordt de politie gebeld over [adres 1]. Daar zou zojuist een drugsdealer naar binnen zijn gegaan. De auto van de dealer zou nog in de straat staan. De melder had een tijdje geleden ook al eens een overdracht gezien, maar dat was nu verder niet relevant. De politie heeft de auto een korte tijd in de straat geobserveerd, maar de auto is niet gaan rijden.

- Op 29 juli 2024 wordt de politie gebeld door….van [adres 1] ….zou op straat staan en schreeuwen en zou ook schreeuwen naar voorbijgangers. Wanneer de politie ter plaatse komt gaan ze in gesprek met …. Volgens de agenten maakt ….een verwarde indruk. …ontkent het geschreeuw en zegt dat de Turkse overbuurman hem weg wil hebben en daarom meldingen doet.

(…)

Op 18 november 2024 heeft de politie de woning aan de [adres 1] wederom geobserveerd. Rond 15.00 uur wordt gezien dat …. de woning verlaat en naar een adres rijdt in de [wijk]. Er wordt gezien dat hij naar binnen gaat voor een aantal seconden en daarna snel weer naar buiten gaat en wegrijdt. Hij rijdt terug naar huis. Rond 18.30 uur rijdt…weer weg van huis. Dit keer rijdt hij naar de [straat 2] in [plaats]. Daar wordt gezien dat…kort contact heeft met een man. De man stapt bij ….in zijn auto en kort daarna stapt de man weer uit. Deze man wordt opgepakt door de politie. De persoon verklaart dat hij zojuist een zakje ketamine heeft gekocht bij ….voor 20 euro. Hij heeft al zeker 15 keer van hem gekocht in de afgelopen maand/anderhalve maand… wordt vervolgens aangehouden voor de eerdergenoemde verdenking. …wordt gefouilleerd en zijn auto wordt doorzocht. Daar wordt verder geen drugs meer gevonden. In verband met de verdenking dat de rest in zijn woning ligt wordt de woning aan de [adres 1] doorzocht.

“(…) Tijdens deze doorzoeking wordt in de woning het volgende aangetroffen:

- Slaapkamer 1, in een lege kledingkas; 2 XTC pillen

- Slaapkamer 2; op het bed onder het kussen van Faisel: 2 XTC pillen, 2 gripzakjes cocaïne

(1,26 gram), een zakje met ruim 90 gram Ketamine en een bundel met ongeveer 40 lege nieuwe gripzakjes.

- Keuken, in een keukenlade: 3 gripzakjes met hennep (minder dan 5 gram) en meerdere gripzakjes met een weegschaaltje.

Kelderkast: een ploertendoder.

(…).”

q. Op 29 januari 2025 heeft de burgemeester van de gemeente [plaats] het voornemen kenbaar gemaakt om het gehuurde voor een maand te sluiten.

r. Op 30 januari 2025 heeft een anonieme omwonende geklaagd over het schreeuwen van [huurder] en het uiten van dreigementen richting [persoon 1] en de zonen van

[persoon 5].

s. Op 4 februari 2025 heeft Tiwos een e-mail ontvangen die is ondertekend door

19 omwonenden. Hierin geven zij onder meer aan:

“Wij, de ondertekenaars van deze brief, willen onze ernstige zorgen uiten over de situatie rond de bewoner van [adres 1]. Deze persoon veroorzaakt al geruime tijd ernstige overlast en verstoort de leefbaarheid en veiligheid in onze buurt. Dit is niet alleen hinderlijk, maar vormt een direct gevaar voor de omwonenden, waaronder jonge kinderen en ouderen.

Ondanks meerdere meldingen bij de politie en eerdere klachten richting Tiwos, is er nog geen structurele aanpassing gekomen. De situatie blijft verslechteren, en de overlastgevende bewoner vertoont gedrag dat als intimiderend, onvoorspelbaar en bedreigend wordt ervaren. Dit brengt ons ertoe om opnieuw dringend een beroep te doen op Tiwos om passende maatregelen te nemen.”

t. Bij brief van 17 maart 2025 heeft de gemeente [plaats] Tiwos ervan in kennis gesteld dat de burgemeester niet zal overgaan tot sluiting van de woning, omdat de aangetroffen xtc pillen, cocaïne en hennep van geringe hoeveelheid waren en diende voor eigen gebruik. Bovendien valt het gebruik van ketamine niet onder de Opiumwet.

u. In april 2025 en juni 2025 hebben [persoon 1] en de zoon van [persoon 5] geklaagd over het schreeuwen door [huurder].

v. Bij vonnis in kort geding van 30 april 2025 heeft de kantonrechter de ontruiming van de woning binnen zeven dagen na betekening van het vonnis toegewezen, met veroordeling van [huurder] in de proceskosten. [huurder] heeft hoger beroep ingesteld. Deze procedure loopt nog. Na dit vonnis heeft Tiwos nog overlastmeldingen ontvangen.

w. Op 10 juli 2025 heeft [huurder] de woning ontruimd.

3 Het geschil

4 De beoordeling

Ontbinding huurovereenkomst en overlast

Daarentegen heeft [huurder] gesteld dat juist omwonenden (geluids)overlast hebben veroorzaakt. De kantonrechter zal hieraan voorbij gaan, omdat [huurder] deze stelling onvoldoende heeft onderbouwd. Weliswaar heeft hij een filmpje in het geding gebracht waarop te zien is dat [persoon 1] voor de voordeur van [huurder] staat, maar

de kantonrechter acht aannemelijk dat dit een reactie is op (eerder die ochtend) door [huurder] veroorzaakte overlast. Dit vindt ook steun in het feit dat op het filmpje te zien is dat [persoon 1] is gekleed in een badjas. Ook voor wat betreft het filmpje waarop de zoon van [persoon 5] voor de voordeur van [huurder] staat, acht de kantonrechter aannemelijk dat het gaat om een actie van [huurder] richting [persoon 5] en vervolgens een reactie van de zoon daarop. De zoon van [persoon 5] stond namelijk eerst op straat en is vervolgens naar de voordeur gelopen. Verder weegt de kantonrechter mee dat [huurder] in twee eerdere huurwoningen van Tiwos ook al problemen had met omwonenden. [huurder] heeft er toen ook over geklaagd dat omwonenden (geluids)overlast zouden veroorzaken, dan wel dat zij hem weg zouden willen pesten. Na onderzoek door Tiwos is echter gebleken dat de klachten ongegrond waren. Zo bleek de nieuwe buurvrouw van [huurder] op het [adres 3] helemaal geen bekende te zijn van zijn vorige buurvrouw, zoals [huurder] stelde. Er lijkt dan ook sprake te zijn van een structureel patroon. [huurder] heeft namelijk weer geklaagd over (geluids)overlast en dat de buren hem weg willen pesten. Er zouden vanuit de woning van [persoon 5] zoemtonen hoorbaar zijn. Tiwos heeft de woning van de buurvrouw echter doorzocht maar daarbij geen apparaten aangetroffen die zoemgeluiden veroorzaken. Verder is ook niet gesteld of gebleken dat andere omwonenden hebben geklaagd over zoemgeluiden. Voorzover [huurder] heeft aangevoerd dat ook de voormalige bewoonster van de woning (mevrouw [persoon 6]) gelijksoortige overlast van omwonenden heeft ervaren, overweegt de kantonrechter als volgt. Volgens Tiwos was er weliswaar sprake van een conflict tussen mevrouw [persoon 6] en [persoon 1], maar hadden beiden daarin een aandeel. Ook heeft mevrouw [persoon 6] niet geklaagd over zoemgeluiden die zouden worden veroorzaakt door [persoon 5].

Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat de voornoemde tekortkoming van [huurder] een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst zal dan ook worden toegewezen.

Een afweging van de belangen van [huurder] leidt niet tot een ander oordeel. [huurder] heeft onvoldoende onderbouwd dat hij nog steeds rugklachten heeft. De door [huurder] overgelegde medische verklaring dateert van 2020. [huurder] heeft nagelaten om een recente medische verklaring te overleggen. Bovendien heeft [huurder] tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat hij momenteel bij familieleden en/of kennissen verblijft.

Ontbinding en handelen in middelen

Uitvoer bij voorraad

Proceskosten

5 De beslissing

Dit vonnis is gewezen door mr. Dijkman en in het openbaar uitgesproken op 26 november 2025.