Rechtbank Rotterdam, 22 september 2026

Het verloop van de procedure blijkt uit:

[eiseres] heeft appartementencomplexen gebouwd in [vestigingsplaats 2]. [eiseres] heeft met individuele kopers (hierna: de appartementseigenaren). aannemingsovereenkomsten gesloten voor de realisatie van de appartementen inclusief gemeenschappelijke delen in deze appartementencomplexen. Op deze aannemingsovereenkomsten zijn de algemene voorwaarden en de garantie- en waarborgregeling van Woningborg van toepassing. Hierin is bepaald dat geschillen worden voorgelegd aan de Raad van Arbitrage in Bouwgeschillen (RvA).

In [gedaagde] (en een aantal andere verenigingen van eigenaren waaronder “VVE 4 Loftwoningen”) zijn de appartementseigenaren (van rechtswege) verenigd.

In januari 2023 heeft (onder meer) [gedaagde] namens de appartementseigenaren om arbitrage door de RvA verzocht. Volgens [gedaagde] was [eiseres] toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de met de individuele eigenaren gesloten aannemingsovereenkomsten. Dat tekortschieten was gelegen in volgens [gedaagde] 22 aan het gebouwde klevende gebreken. Een van deze gebreken was (zo volgt uit het hierna te bespreken arbitrale vonnis van 1 augustus 2024):

Het arbitrale vonnis van 1 augustus 2024 (hierna: het arbitrale vonnis) luidt ten aanzien van de hiervoor bedoelde hellingbaan van de garage, voor zover van belang, als volgt:

Het arbitrale vonnis is op 31 januari 2025 aan [eiseres] betekend.

Op 29 april 2025 heeft [eiseres] op de plekken van de hellingbaan waar de verwarmingsleidingen door de dekking heen kwamen, een nadere dekking aangebracht en daarna over de hele hellingbaan een coating aangebracht. Op 25 juni 2025 heeft de onderaannemer van [eiseres], na klachten van [gedaagde] over de esthetische afwerking van de uitgevoerde herstelwerkzaamheden, die afwerking bijgewerkt.

Kort daarna heeft [eiseres] vanwege klachten over onvoldoende stroefheid van de hellingbaan van de garage haar onderaannemer opdracht gegeven de stroefheid van de coating te onderzoeken en eventueel te verbeteren.

Bij brief van 13 oktober 2025 heeft de advocaat van [gedaagde], voor zover hier van belang, het volgende aan de advocaat van [eiseres] meegedeeld:

In reactie op de brief van 13 oktober 2025 heeft de advocaat van [eiseres] het volgende aan [gedaagde] bericht:

Woningborg heeft op verzoek van [gedaagde] (onder meer) de helling van de garage op 3 oktober 2025 geïnspecteerd. In het rapport van 6 november 2025 van die inspectie staat het volgende:

Bij brief van 28 januari 2026 heeft de advocaat van [gedaagde] aan de advocaat van [eiseres] – verkort weergegeven - bericht dat nog geen duurzame oplossing door [eiseres] is bewerkstelligd voor de gladheid van de hellingbaan, dat [gedaagde] die oplossing alsnog eist en dat [gedaagde] zich alle rechten voorbehoudt in het bijzonder het vorderen van de in haar visie verbeurde dwangsom.

Bij brief van 4 februari 2026 heeft de advocaat van [eiseres] aan de advocaat van [gedaagde] - verkort weergegeven - meegedeeld dat [eiseres] meent dat zij aan de veroordeling in het arbitraal vonnis voor wat betreft de hellingbaan heeft voldaan en dat de toegezegde herstelwerkzaamheden vanwege de gladheid van de helling worden uitgevoerd zodra het weer dat toelaat, waarschijnlijk in april 2026.

Op 10 juli 2026 is door de deurwaarder aan [eiseres] een “exploot van bevel (aanzegging en stuiting dwangsommen)” uitgebracht op verzoek van [gedaagde]. [eiseres] wordt daarin bevolen binnen twee dagen een bedrag van € 25.000,- te voldoen vanwege verbeurde dwangsommen.

[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres], met veroordeling van [eiseres] in de kosten van deze procedure.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

Het geschil dat in deze procedure voorligt is een executiegeschil. Het gaat over de tenuitvoerlegging van het arbitrale vonnis van 1 augustus 2024. In het bijzonder is de vraag aan de orde of [eiseres] dwangsommen heeft verbeurd omdat zij niet heeft voldaan aan de beslissing in het arbitraal vonnis over de hellingbaan van de garage (klacht 10).

Bij beantwoording van de vraag of [eiseres] heeft voldaan aan de veroordeling uit het arbitraal vonnis moeten de handelingen die [eiseres] ter uitvoering van het arbitraal vonnis heeft verricht, worden getoetst aan de inhoud van de uitgesproken veroordeling. De inhoud van de uitgesproken veroordeling moet worden vastgesteld door uitleg daarvan door de executierechter. De veroordeling in het arbitrale vonnis moet worden uitgelegd in het licht van en met inachtneming van de overwegingen die tot die beslissing hebben geleid. Bij de uitleg dienen verder het doel en de strekking van de veroordeling tot richtsnoer te worden genomen, in die zin dat de veroordeling niet verder strekt dan tot het bereiken van het daarmee beoogde doel (zie HR 20 mei 1994, ECLI:NL:HR:1994:ZC1367; HR 23 februari 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ3085). Bij de uitleg van de veroordeling mag de rechter de maatstaven van redelijkheid en billijkheid hanteren.

[eiseres] heeft naar het oordeel van de voorzieningenrechter tegen de achtergrond van het hiervoor opgenomen rechtskader voldoende aannemelijk gemaakt dat zij aan haar verplichtingen uit het arbitrale vonnis heeft voldaan voor zover het klacht 10 betreft. De voorzieningenrechter komt op grond van het volgende tot dat oordeel.

In de beslissing van het arbitrale vonnis is [eiseres] (voor zover hier van belang) veroordeeld tot herstel van het probleem dat aan de orde is gesteld met klacht 10. Deze veroordeling is behalve ten gunste van [gedaagde] ook ten gunste van een andere vereniging van eigenaars (VVE 4 Loftwoningen) gegeven door de arbiter. Partijen zijn het er evenwel over eens dat indien [eiseres] niet aan de veroordeling ten aanzien van klacht 10 heeft voldaan, dwangsommen verbeurd zijn aan [gedaagde]. Daar gaat ook de voorzieningenrechter bij de verdere beoordeling vanuit, zodat de positie van VVE 4 Loftwoningen buiten beschouwing kan blijven.

Om vast te stellen wat de veroordeling tot herstel van klacht 10 inhoudt, moet worden gekeken naar wat de arbiter in de overwegingen van het arbitrale vonnis over deze klacht heeft opgenomen. Uit die overwegingen (genummerd 94 tot en met 99, zie 2.4) volgt het volgende. Klacht 10 gaat over de hellingbaan van de garage. [gedaagde] heeft verschillende, volgens haar bestaande gebreken aan de hellingbaan onder de aandacht van de arbiter gebracht. De vordering die is ingesteld ten aanzien van de hellingbaan, zo volgt uit overweging 95, komt er kort gezegd op neer dat zodanig herstel moet plaatsvinden aan de hellingbaan dat deze voldoet aan de eisen van goed en deugdelijk werk en onder alle weersomstandigheden veilig te gebruiken is. In 96 is weergegeven dat [eiseres] de gebreken betwist. In 97 verwoordt de arbiter wat hij heeft waargenomen bij de bezichtiging van het werk. De arbiter zegt plaatselijk leidingen van de vloerverwarming of wapening te hebben gezien op de hellingbaan. Volgens de arbiter is de dekking van de hellingbaan daar onvoldoende. Overweging 97 sluit de arbiter af met de zin: “Dit moet worden hersteld en arbiter zal onderneemster daartoe veroordelen.”. In 98 wordt nog ingegaan op de twijfel die [gedaagde] heeft geuit over het functioneren van de vloerverwarming in de hellingbaan. Die twijfel is volgens de arbiter onvoldoende om [eiseres] te veroordelen tot enig herstel. In 99 concludeert de arbiter dat [gedaagde] ten aanzien van de dekking van de hellingbaan herstel toekomt. In nr. 169 heeft hij overwogen dat wat anders gevorderd werd wordt afgewezen. Wanneer deze overwegingen in hun onderlinge samenhang en in relatie tot de beslissing worden bezien, kan de beslissing van de arbiter dat [eiseres] wordt veroordeeld tot herstel van klacht 10 in redelijkheid niet anders worden uitgelegd dan als een veroordeling van [eiseres] tot het herstellen van het onvoldoende gedekt zijn van de vloerverwarming of wapening op de hellingbaan. Alleen ten aanzien van dat gebrek heeft de arbiter in zijn overwegingen aangegeven dat herstel door [eiseres] nodig is.

Niet in geschil is dat [gedaagde] herstelwerkzaamheden heeft laten verrichten die ertoe hebben geleid dat de vloerverwarming (en/of wapening) niet meer zichtbaar is en voldoende is afgedekt. Daarmee heeft [gedaagde] aan de veroordeling in het arbitrale vonnis voor wat betreft klacht 10 voldaan.

Iets anders is dat kennelijk als gevolg van die herstelwerkzaamheden een nieuw probleem is ontstaan, zo begrijpt de voorzieningenrechter uit de stellingen van partijen en de toelichting ter zitting. De hellingbaan van de garage is nu onvoldoende stroef. Dat levert volgens [gedaagde] gevaarlijke situaties op bij het gebruik van de hellingbaan. [eiseres] heeft erkend dat de hellingbaan onvoldoende stroef is en dat twee herstelpogingen door een door haar ingeschakelde onderaannemer dat probleem nog niet voldoende hebben opgelost. [eiseres] heeft toegezegd dit euvel spoedig te zullen laten verhelpen (door een andere partij dan de partij die de twee eerdere herstelpogingen deed).

Partijen zijn het er in de kern over eens dat het gebrek aan stroefheid hersteld moet worden. Daarom is aannemelijk dat de hellingbaan nu niet (meer) voldoet aan de eisen van goed en deugdelijk werk als gevolg van het na het door de arbiter bevolen herstel van de dekking van de hellingbaan aanbrengen van een (kennelijk) ondeugdelijke coating. Dat doet in het kader van dit executiegeschil echter niet ter zake. Het komt hier alleen aan op de uitvoering van de arbitrale beslissing. De stroefheid van de hellingbaan is geen onderdeel van de beslissing van de arbiter en de veroordeling die de arbiter heeft gegeven ziet niet op dat probleem. Aan de veroordeling die de arbiter ten aanzien van klacht 10 wèl heeft uitgesproken, namelijk tot het herstel van het onvoldoende bedekt zijn van eerder bedoelde vloerverwarming/wapening, heeft [eiseres] voldaan. Omdat [eiseres] aan de veroordeling ten aanzien van klacht 10 heeft voldaan, kan van het verbeurd zijn van dwangsommen op dat punt geen sprake zijn. Als [gedaagde] een beslissing over de stroefheid had willen hebben had zij die kunnen vragen, in reconventie of in een nieuw arbitraal geding, maar dat heeft zij niet gedaan.

[gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten (inclusief nakosten). De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:

gebiedt [gedaagde] om de executie van dwangsommen op basis van het arbitraal vonnis van 1 augustus 2024, voor zover gebaseerd op klacht 10 (hellingbaan), te staken en gestaakt te houden,

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 2.229,65, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

veroordeelt [gedaagde] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad

wijst af het meer of anders gevorderde.