Rechtbank Rotterdam, 1 oktober 2026

[gedaagde] heeft op 1 oktober 2003 het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning aan [straatnaam] te [locatie], inclusief parkeerplaats (hierna: de woning), in eigendom verkregen. [gedaagde] woont in de woning.

Vanwege een achterstand in door [gedaagde] aan de vereniging van eigenaren verschuldigde bedragen, is een executieveiling van de woning in gang gezet. De veiling was gepland op 17 maart 2026.

[eiseres] heeft op de dag van de veiling het door [gedaagde] aan de vereniging van eigenaren verschuldigde bedrag van € 11.336,85 voldaan. De veiling van de woning is toen niet doorgegaan. [eiseres] heeft aan [gedaagde] een lening verstrekt voor het bedrag dat door [eiseres] is voldaan aan de vereniging van eigenaren.

[gedaagde] heeft op 20 maart 2026 een koopovereenkomst voor de woning met [eiseres] als koper ondertekend. In deze koopovereenkomst is een koopprijs opgenomen van € 220.000,-. Artikel 7 van deze koopovereenkomst luidt, voor zover van belang, als volgt:

Voor zover uit het artikel 7.1 niet anders voortvloeit staat verkoper ervoor in dat de onroerende zaak bij de feitelijke levering in verhuurde staat is.”

Bij notariële akte van 25 juni 2026 is de woning door [gedaagde] aan [eiseres] geleverd. In de leveringsakte is het volgende bepaald:

[gedaagde] heeft de woning na de levering niet aan [eiseres] ter beschikking gesteld.

[eiseres] heeft bij brieven en e-mailberichten van 23 juli en 28 juli 2026 [gedaagde] gesommeerd de woning onder afgifte van de sleutels leeg en ontruimd aan haar ter beschikking te stellen.

[eiseres] vordert – samengevat – dat [gedaagde] wordt veroordeeld de woning te ontruimen, op straffe van een dwangsom en met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

[gedaagde] voert verweer tegen de vordering. Dat verweer strekt tot afwijzing van de vorderingen.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

[eiseres] wil met deze vordering bereiken dat [gedaagde] de woning ontruimt. [eiseres] legt aan haar vorderingen ten grondslag dat zij sinds 25 juni 2026 eigenaar is van de woning. [eiseres] voert aan dat zij door betaling van de achterstand aan de vereniging van eigenaren de veiling van de woning heeft kunnen afwenden, waarna zij de woning van [gedaagde] heeft gekocht. De woning is vervolgens aan [eiseres] geleverd tegen betaling door [eiseres] van de overeengekomen koopsom van € 220.000,-. Volgens [eiseres] verblijft [gedaagde] zonder recht of titel in de woning en moet [gedaagde] de woning daarom ontruimen en verlaten. [eiseres] stelt dat zij daarbij een spoedeisend belang heeft omdat [gedaagde] onrechtmatig in de woning verblijft, [gedaagde] de woning ondanks sommaties weigert aan [eiseres] ter beschikking te stellen en van [eiseres] onder die omstandigheden niet kan worden verwacht dat zij een bodemprocedure afwacht.

Op de zitting heeft [gedaagde] het volgende gesteld over de wijze waarop de verkoop van de woning aan [eiseres] is verlopen. De WOZ-waarde van de woning is € 334.000,-. Aanvankelijk hebben [gedaagde] en [eiseres] een koopovereenkomst ondertekend waarin als koopsom € 380.000,- is vermeld, zoals partijen hadden afgesproken. Kort daarna heeft [eiseres] tegen [gedaagde] gezegd dat er dingen niet klopten in die koopovereenkomst en dat de overeenkomst ontbonden moest worden. Daarna wilde [eiseres] niet meer dan € 250.000,- voor de woning betalen. De telefoongesprekken hierover werden gevoerd terwijl [gedaagde] aan het werk was als beveiliger. [gedaagde] voelde zich onder druk gezet en is akkoord gegaan met het bedrag van € 250.000,-. Later bij de notaris bleek echter dat in de stukken een koopsom van € 220.000,- stond in plaats van € 250.000,-. [gedaagde] heeft hier toen opmerkingen over gemaakt en toen is gezegd dat het achteraf rechtgetrokken zou worden. Dat is niet gebeurd. Het hele proces verliep onder grote druk en in grote haast, omdat de executieveiling al was gepland en [eiseres] heeft daarvan misbruik gemaakt. [gedaagde] heeft de sleutels niet ingeleverd bij [eiseres] omdat hij dit drukmiddel om alsnog het bedrag van € 30.000,- (het verschil tussen de koopsom van € 250.000,- en € 220.000,-) van [eiseres] te krijgen, niet uit handen wil geven.

Ter staving van de hiervoor weergegeven stellingen heeft [gedaagde] ter zitting een koopovereenkomst tussen hem en [eiseres] getoond van 16 maart 2026 waarin een koopsom van € 380.000,- staat. Daarnaast heeft [gedaagde] een document getoond van 22 maart 2026 waarop staat “Overeenkomst tot ontbinding van de koopovereenkomst”. Daarin staat als reden voor de ontbinding van de koopovereenkomst van 16 maart 2026 dat daarin abusievelijk een koopsom van € 380.000,- staat.

Namens [eiseres] is uitsluitend haar advocaat ter zitting verschenen. Gevraagd naar de wijze waarop de eerste en tweede koopovereenkomst tot stand zijn gekomen en wat de achtergrond is van het verschil tussen de aanvankelijk vermelde koopsom van € 380.000,- en de latere koopsom van € 220.000,-- (of € 250.000,- zoals [gedaagde] stelt), heeft de advocaat van [eiseres] slechts verklaard dat hij er niet bij is geweest maar dat een logische verklaring is dat de eerste koopovereenkomst van € 380.000,- een fout was, zoals in de overeenkomst tot ontbinding ook staat. Volgens [eiseres] is een koopsom van € 220.000,- overeengekomen. Daarvoor heeft [gedaagde] getekend en dat is ook het bedrag genoemd in de leveringsakte, die door de notaris bij het transport van de woning aan [gedaagde] is voorgehouden.

Voldoende aannemelijk is op zichzelf dat de vorderingen van [eiseres] spoedeisend zijn.

De voorzieningenrechter ziet evenwel onvoldoende grond om [gedaagde] in dit kort geding te veroordelen tot ontruiming van de woning. De manier waarop de (uiteindelijke) koopovereenkomst tussen [eiseres] en [gedaagde] tot stand is gekomen roept vragen op, die vooralsnog niet bevredigend zijn beantwoord. Zo is niet duidelijk hoe het heeft kunnen gebeuren dat een professionele partij als [eiseres] de koopovereenkomst van 16 maart 2026 heeft ondertekend, waarin een volgens haar onjuiste koopprijs – vetgedrukt – is vermeld. [eiseres] heeft evenmin toegelicht waarom in de tweede koopovereenkomst staat dat de woning voor onbepaalde tijd is verhuurd en in verhuurde staat wordt geleverd, terwijl (a) de woning door [gedaagde] wordt bewoond en niet is verhuurd en (b) in de koopovereenkomst van 16 maart 2026 (terecht) stond dat de verkoper ervoor in staat dat de woning bij levering in onverhuurde staat is (art. 7.3). Gegeven de door [eiseres] niet bestreden WOZ-waarde van € 334.000,- lijkt de aanvankelijke koopsom van € 380.000,- in lijn met de marktwaarde van de woning, terwijl de in de koopovereenkomst van 20 maart 2026 genoemde prijs van € 220.000,- kennelijk ver beneden de marktwaarde in onverhuurde staat ligt. [eiseres] heeft niet uitgelegd wat het verschil tussen € 380.000,-- en € 220.000,-- verklaart en wat tussen partijen is besproken voorafgaand aan de ondertekening van de koopovereenkomst van 16 maart 2026 en tussen 16 maart 2026 en 20 maart 2026. [gedaagde] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat hij indertijd onder hoge druk stond door de financiële problemen waarin hij verkeerde en de aanstaande executieveiling en dat hij onervaren is met transacties als deze. [eiseres] heeft dit een en ander ook niet betwist.

Bij de in 5.6 weergegeven stand van zaken moet er rekening mee worden gehouden dat een beroep van [gedaagde] op misbruik van omstandigheden in een bodemprocedure slaagt of dat op een andere grond wordt geoordeeld dat de koopovereenkomst van 20 maart 2026 nietig of vernietigbaar is. In dat geval is [eiseres] (achteraf) nooit eigenaar geworden van de woning en is [gedaagde] nog altijd eigenaar, bij gebreke van een geldige titel voor de levering (3:84 BW). Van onrechtmatig gebruik van de woning door [gedaagde] is dan geen sprake, zodat dat geen grondslag is voor een veroordeling tot ontruiming.

De vorderingen zullen dus worden afgewezen.

[eiseres] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:

wijst de vorderingen af;

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 1.290,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [eiseres] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.