Rechtbank Rotterdam, 29 april 2026

1 De zaak in het kort

2 De procedure

- de dagvaarding van 11 december 2024, met drie producties;

- de conclusie van antwoord in conventie en eis in reconventie, met vijf producties;

- de conclusie van antwoord in reconventie, met producties 4 tot en met 10;

- de pleitaantekeningen van [persoon B 1] en [persoon B 2] voor de mondelinge behandeling op 15 juli 2025;

- de akte uitlaten tevens overleggen aanvullende producties tevens wijziging van eis van [persoon B 1] en [persoon B 2], met producties 6 tot en met 11;- de antwoordakte tevens vermeerdering van eis van [persoon A], met één productie;- de akte van [persoon B 1] en [persoon B 2].

3 De feiten

“ Erfdienstbaarheden en bijzondere verplichtingen in verband met de situering van de bouwpercelen onderling

Artikel 9

Koper is bekend dat ten behoeve en ten laste van het bij deze gekochte perceel grond en ten laste en ten behoeve van de naast en nabijgelegen percelen zodanige erfdienstbaarheden en verplichtingen gevestigd moeten en zullen worden als nodig zijn in verband met de situering van de bouwpercelen en de daarop te bouwen woningen onderling, alsmede van aangrenzende percelen, speciaal - voorzover nodig - wat betreft de afvoer van hemel- en huishoudwater, alsmede rechten van inbalking, overbouw, licht en lucht.”

“ Artikel 6(…)VESTIGING ERFDIENSTBAARHEDEN

Ter uitvoering van het bepaalde in artikel 9 van de koopovereenkomst verklaren de comparanten (…) bij deze ten behoeve en ten laste, over en weer, van het bij deze verkochte bouwperceel enerzijds en het/de aangrenzende bouwperce(e)l(en) anderzijds, de navolgende erfdienstbaarheden - voorzover niet reeds eerder gevestigd - 'om niet' te vestigen, te weten:

(…)

c. Erfdienstbaarheid van overbouw:

inhoudende de verplichting van de eigenaar van het lijdend erf om te dulden dat bij de uitvoering van het bestaande bouwplan eventueel een op het heersend erf te bouwen of gebouwde woning of de daarbij behorende berging, casu quo carport gedeeltelijk op het lijdend erf is gebouwd, casu quo hierboven uitsteekt, casu quo de versnijdingen van de funderingen in het lijdend erf zijn gelegen of de bij de op het heersend erf gebouwde woning behorende leidingen gedeeltelijk in het lijdend erf zijn aangebracht.(…)f. Erfdienstbaarheid van inbalking:

inhoudende de bevoegdheid voor de eigenaar van het heersend erf ten behoeve van de voorgenomen bouw van de volgens het bestaande bouwplan te bouwen of gebouwde opstallen, de benodigde balklaag in te brengen in de zijgevel van de aan de eigenaar van het lijdend erf toebehorende woning.

AANVAARDING ERFDIENSTBAARHEDEN, BEDINGEN en BIJZONDERE

VERPLICHTINGEN

De in bovengenoemde bepalingen voorkomende verplichtingen worden bij deze aan koper opgelegd.

De koper verklaart de hiervoor vermelde erfdienstbaarheden, bedingen en/of bijzondere verplichtingen bij deze uitdrukkelijk te aanvaarden.

(…)AANBOUW NAASTGELEGEN WONING

Koper verklaart ermee bekend te zijn dat de naastgelegen woningen met bouwnummers [bouwnummer Y] en [bouwnummer Z] door de betreffende eigenaar (in de toekomst) kunnen worden uitgebreid met een aanbouw aan de woonkamer, waarvan de muur zich (gedeeltelijk) op het bij deze verkochte zal bevinden.

Ten behoeve van deze (toekomstige) aanbouw wordt bij deze akte een erfdienstbaarheid van overbouw gevestigd blijkens het hiervoor onder VESTIGING ERFDIENSTBAARHEDEN sub c. bepaalde.”

“ 1. Cliënte laat een onderzoek uitvoeren naar contactgeluiden van de uitbouw. Dit onderzoek geschiedt voor rekening van cliënte. Beide partijen verlenen hun medewerking aan dit onderzoek.

2. Indien er uit dit onderzoek volgt dat er sprake is van een onaanvaardbare mate van contactgeluid dan dienen uw cliënten deze contactbruggen te verwijderen. Ongeacht de uitslag van het onderzoek zal er daarnaast ook een geluidwerende muur dienen te worden geplaatst omdat deze muur niet alleen een geluidwerende, maar ook een dragende functie heeft.

3. Uw cliënten betalen een bedrag van € 7.500,- aan cliënte ter zake het oneigenlijk toe-eigenen van de muur.

4. Na effectuering van het vorenstaande kan de procedure worden beëindigd. Voor eventuele schade aan de constructie wordt geen finale kwijting verleend, omdat cliënte niet bekend is of er schade is of zal ontstaan.”

“ 3 Metingen

(…)

De metingen worden doorgaans verricht op een kale betonnen vloer om te kunnen toetsen aan de wettelijke eisen voor het contactgeluidniveau. Aangezien het onderzoek op verzoek van de bewoners van nr. 3 non-destructief moest plaatsvinden, was het niet mogelijk om de metingen direct op de betonnen vloer uit te voeren.

Ten tijde van de meting was in de uitbouw van woning nr. 3 een vloerafwerking aanwezig van PVC.

PVC zal een positieve bijdrage leveren aan de verlaging van het contactgeluidniveau, ofwel het contactgeluidniveau op een kale vloer zal hoger zijn. Hierdoor is aan de hand van metingen nog niet vastgesteld of ook de kale betonvloer kan voldoen aan de gestelde de wettelijke grenswaarde inzake het contactgeluidniveau. Daarnaast kan, hoewel voldaan wordt aan de grenswaarden met een thans toegepaste PVC-vloerafwerking, door bouwkundige verbindingen tussen uitbouw van nr. 3 en de woning nr. 1 alsnog geluidhinder worden ervaren doordat o.a. het achtergrondgeluidniveau vanuit de omgeving erg laag is. Tevens kan ook geluidhinder en trillinghinder worden ervaren door diverse woonactiviteiten. (…)

De akoestische specificaties van de PVC-vloer en de informatie over de constructie van de uitbouw van nr. 3 bijvoorbeeld in de vorm van bouwkundige tekeningen en bouwkundige details zijn door de bewoners van nr. 3 niet verstrekt. Derhalve kan op basis van de huidige informatie en onderzoek nog niet worden vastgesteld of een goede bouwkundige scheiding aan de orde is (…)

(…)

4 Beoordeling

Verder ontbreken er uitvoeringstekeningen en details om te bezien of volgens de gebruikelijk bouwwijze de woningscheidende constructies tot stand zijn gekomen om een voldoende contactgeluidisolatie te realiseren alsmede trillingoverdracht te beperken. (…)

Alhoewel de waarden voldoen is niet uit te sluiten dat toch geluidhinder kan worden ondervonden vanuit een aangrenzende woning. De mate van geluidhinder wordt niet alleen bepaald door de luchtgeluidisolaties en contactgeluidisolaties maar ook door het heersende achtergrondniveau (o.a. omgevingsgeluid van buiten). Het achtergrondgeluidniveau in de onderhavige woningen is relatief laag door een geluidluwe omgeving. Daarnaast kunnen woonactiviteiten in de aangrenzende woning van invloed zijn. Tevens kan afhankelijk van de bouwkundige uitvoering trillinghinder optreden.”

4 Het geschil

in conventie

[persoon A] vordert na eiswijziging, samengevat, dat de rechtbank bij vonnis

primair 1) de overeenkomst van 29 augustus 2025 ontbindt

en bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad2) voor recht verklaart dat [persoon B 1] en [persoon B 2] een onrechtmatige daad hebben gepleegd door de buitengevel van [persoon A] te gebruiken als (spouw)muur, zodat [persoon B 1] en [persoon B 2] verplicht zijn de schade te vergoeden door de bouwwijze aan te passen zoals hierna gevorderd;

3) [persoon B 1] en [persoon B 2] hoofdelijk veroordeelt oma) de aanbouw binnen twee weken na betekening van het vonnis te verwijderen of aan te passen, zodat deze los van de woning van [persoon A] staat, b) alle aangebrachte beschadigingen (boorgaten, stopcontacten leidingen, enzovoort) te herstellen en c) ervoor te zorgen dat de gestorte vloerconstructie van hun uitbouw niet langer in direct contact staat met de muur/fundatie van de uitbouw van [persoon A] om het contactgeluid op te heffen door de contactbruggen te verwijderen, dit alles op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 per dag dat [persoon B 1] en [persoon B 2] hieraan niet voldoen;

4) [persoon B 1] en [persoon B 2] hoofdelijk veroordeelt om [persoon A] binnen twee maanden na betekening van het vonnis met behulp van een door haar aan te wijzen deurwaarder de mogelijkheid te geven de uitgevoerde werkzaamheden te inspecteren, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 per dag dat zij hieraan niet voldoen;

subsidiair, als de rechtbank vordering 3 en 4 afwijst 5) [persoon B 1] en [persoon B 2] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van € 7.500,00 aan schadevergoeding voor het onrechtmatig gebruiken van de muur, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf 11 december 2024 (datum dagvaarding) tot de dag van volledige betaling;

meer subsidiair, als de rechtbank oordeelt dat uitgegaan moet worden van de afspraken die partijen op 29 augustus 2025 hebben gemaakt [persoon B 1] en [persoon B 2] bij vonnis voor zover mogelijk bij voorraad hoofdelijk veroordeelt tot:a) het plaatsen van een dragende geluidswerende muur, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 per dag dat zij hieraan niet voldoen,

b) betaling van € 7.500,00, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 28 januari 2026 (datum eiswijziging) tot de dag van volledige betaling enc) het gehengen en gedogen dat de contactbruggen tussen de woningen van [persoon A] en [persoon B 1] en [persoon B 2] in de woning van [persoon B 1] worden verwijderd op kosten van [persoon A], op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 per dag dat [persoon B 1] en [persoon B 2] daar niet aan meewerken;

in alle gevallen 9) [persoon B 1] en [persoon B 2] hoofdelijk veroordeelt in de proceskosten en de nakosten.

in reconventie

primair

1) voor recht verklaart dat het geschil tussen [persoon A] en [persoon B 1] en [persoon B 2] als gevolg van de vaststellingsovereenkomst van 29 augustus 2025 is beëindigd en partijen over en weer niets meer van elkaar te vorderen hebben uit hoofde van dit geschil en wat hen in de hoofdzaak verdeeld heeft gehouden;

subsidiair

2) voor recht verklaart dat ten bate en ten laste van de woningen aan de [straatnaam] 1 en 3 in Zwijndrecht de woningscheidende muur tussen de aanbouwen van beide woningen gemeenschappelijk eigendom is;3) voor recht verklaart dat het [persoon B 1] en [persoon B 2] is toegestaan om a) hun aanbouw tegen de bestaande buitenzijmuur van de aanbouw van [persoon A] te realiseren, b) deze bestaande buitenzijmuur van [persoon A] in gebruik te nemen als binnenmuur van hun aanbouw,c) deze buitenzijmuur te voorzien van stucwerk en leidingen en d) met betrekking tot deze muur alles te doen wat bij een normaal gebruik als woonkamermuur hoort;4) voor recht verklaart dat a) de aanbouw van [persoon B 1] en [persoon B 2] in overeenstemming is met de rechten en plichten uit de koop- en aannemingsovereenkomsten en leveringsakten van zowel [persoon B 1] en [persoon B 2] als [persoon A] en datb) [persoon A] de door [persoon B 1] en [persoon B 2] gerealiseerde aanbouw van de woning aan de [straatnaam] 3 in Zwijndrecht moet respecteren;

5) [persoon A] veroordeelt tot betaling van de door [persoon B 1] en [persoon B 2] geleden schade van € 1.354,00 per maand aan dubbele woonlasten vanaf 3 januari 2025 tot aan de dag van verkoop van de woning van [persoon B 1] en [persoon B 2] aan de [straatnaam] 3 in Zwijndrecht, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van verschuldigdheid tot de dag van volledige betaling;

in alle gevallen

6) [persoon A] veroordeelt in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als deze kosten vanaf de veertiende dag na het vonnis.

5 De beoordeling

in conventie en in reconventie

De primaire vorderingen van partijen zijn op dit moment niet toewijsbaar; partijen moeten verder invulling geven aan de op 29 augustus 2025 door hen gemaakte afspraken

[persoon A] voert aan dat [persoon B 1] en [persoon B 2] hun verplichtingen op grond van deze overeenkomst niet zijn nagekomen, omdat zij hebben geweigerd mee te werken aan verder onderzoek. Dit betekent volgens [persoon A] dat de overeenkomst van 29 augustus 2025 ontbonden moet worden.

[persoon B 1] en [persoon B 2] zijn het daar niet mee eens. Zij hebben meegewerkt aan het onderzoek en daaruit blijkt volgens hen dat de aanbouw voldoet aan de wettelijke geluidsnormen. Er is volgens hen geen reden voor nader onderzoek. Volgens [persoon B 1] en [persoon B 2] is het juist [persoon A] die de overeenkomst niet nakomt door ten onrechte nader onderzoek te verlangen. Onder deze omstandigheden ligt het volgens [persoon B 1] en [persoon B 2] in de rede dat de rechtbank vaststelt dat partijen niets meer van elkaar te vorderen hebben.

Partijen verschillen dus van mening over het antwoord op de vraag waartoe de op 29 augustus 2025 gesloten overeenkomst hen verplicht, wie van hen deze overeenkomst niet is of zijn nagekomen en welke rechtsgevolgen dat moet hebben.

[persoon B 1] en [persoon B 2] stellen zich op het standpunt dat het rapport van Peutz duidelijk is: er wordt voldaan aan de wettelijke normen. Dat de geluidsisolatie van de kale vloer niet kon worden vastgesteld is volgens hen niet relevant, want er wordt gewoond en geleefd in een woning met PVC op de vloer en met PVC wordt aan de norm voldaan. De rechtbank acht dit standpunt begrijpelijk, bezien vanuit de positie van [persoon B 1] en [persoon B 2]; zij hebben meegewerkt aan het onderzoek, de door Peutz vastgestelde waarden voldoen aan de geldende geluidsnormen en dat geldt ook voor de vloer inclusief PVC.

Toch is de rechtbank van oordeel dat hun redenering niet opgaat. Het mag zo zijn dat de vloer met PVC voldoet aan de geluidsnormen voor vloeren, de gebruikelijke meetmethode is volgens Peutz dat het onderzoek plaatsvindt op een kale vloer. Peutz zet ook uiteen dat het zonder meer informatie en/of nader onderzoek niet mogelijk is om vast te stellen of de kale vloer aan de geluidsnormen voldoet. Als dat niet zo is, biedt de vloer met PVC minder geluidsisolatie dan als de kale vloer wel aan de norm zou voldoen. Voor zover in de stellingen van [persoon B 1] en [persoon B 2] besloten ligt dat zij niet verplicht zijn om hun betonnen vloer met PVC of iets anders te bedekken, zodat de conclusie dat de vloer inclusief PVC aan de geluidsnormen voldoet hoe dan ook het einde van de discussie zou moeten betekenen, volgt de rechtbank dit standpunt niet. Het is gebruikelijk dat een kale betonnen vloer in een woning wordt bedekt met materiaal met een zekere geluidsisolerende waarde en met dat gegeven zal rekening zijn gehouden bij het vaststellen van de geluidsnormen.

De conclusie is dat [persoon A] er een redelijk belang bij heeft om vervolgonderzoek te laten doen naar de vloer. Zij heeft voorgesteld om dat vervolgonderzoek niet-destructief uit te voeren in de vorm van nader bouwkundig en endoscopisch onderzoek. Dit voorstel strookt met een redelijke uitleg van de overeenkomst. Partijen hebben immers afgesproken dat onderzoek wordt gedaan om vast te stellen of de aanbouw aan de geluidsnormen voldoet. Het onderzoek van Peutz heeft daar wat betreft de vloer onvoldoende duidelijkheid over gegeven. Dan is vervolgonderzoek een logische stap, die aansluit bij de overeenkomst tussen partijen.

Het vervolg van de procedure

6 De beslissing

De rechtbank

in conventie en in reconventie

Dit vonnis is gewezen door mr. B. van Velzen en in het openbaar uitgesproken op 29 april 2026.

3194/1918