Rechtbank Rotterdam, 22 april 2026

Marcan is eigenaar en verhuurder van twee bedrijfsruimtes aan de Goudsesingel in Rotterdam. Zij is ook lid van de vereniging van eigenaren. Eerst betaalden de huurders van de bedrijfsruimtes van Marcan de kosten voor het leveren van warmte rechtstreeks aan de warmteleverancier. Nadat [gedaagde] als bestuurder van de vereniging een overeenkomst met een warmteleverancier sloot, ging die leverancier de kosten voor het leveren van warmte in rekening brengen bij de vereniging van eigenaren. De vereniging belastte deze kosten vervolgens door aan de eigenaren van de bedrijfsruimtes.

Volgens Marcan had [gedaagde] de overeenkomst met de warmteleverancier niet mogen sluiten zonder toestemming van de vergadering van de vereniging van eigenaren. Marcan is bang dat zij uiteindelijk zal moeten opdraaien voor de kosten van het leveren van warmte aan haar huurders en zij vindt dat [gedaagde] aansprakelijk is voor haar schade. [gedaagde] is het daar om verschillende redenen niet mee eens.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

Na de mondelinge behandeling heeft de rechtbank de zaak op verzoek van partijen geruime tijd aangehouden voor overleg over een minnelijke regeling. Daarna is de zaak doorgehaald.

Eind 2025 heeft Marcan de zaak opnieuw opgebracht en is daaraan een nieuw zaaknummer en rolnummer toegekend. Vervolgens is vonnis bepaald.

Marcan is eigenaar en verhuurder van twee bedrijfsruimtes aan de Goudsesingel in Rotterdam. Als eigenaar van deze ruimtes is Marcan lid van de Vereniging van Eigenaars [naam VvE] in Rotterdam (hierna: de VvE).

De huurders van deze bedrijfsruimtes hadden een overeenkomst met Ista Nederland in Schiedam (hierna: Ista) voor het leveren van warmte. In verband hiermee had Ista een overeenkomst gesloten met Eneco Warmte & Koude Leveringsbedrijf B.V. in Rotterdam (hierna: Eneco). Ista bracht de kosten voor het leveren van warmte in rekening bij de huurders van de bedrijfsruimtes.

[gedaagde] was van 1 januari 2005 tot 1 januari 2020 bestuurder van de VvE. Op 11 december 2017 heeft hij namens de VvE een warmteleveringsovereenkomst gesloten met Eneco. Op grond van deze overeenkomst is Eneco de kosten van het leveren van warmte aan de bedrijfsruimtes vanaf juli 2018 in rekening gaan brengen bij de VvE.

De VvE is de kosten voor het leveren van warmte aan de bedrijfsruimtes in 2021 gaan doorberekenen aan de eigenaren van de bedrijfsruimtes en dus ook aan Marcan. Dit viel Marcan eerst niet op, maar dat veranderde toen in 2023 een bedrag van € 11.500,00 bij haar in rekening werd gebracht. Zij heeft toen informatie ingewonnen en heeft vervolgens [gedaagde] bij brief van 26 februari 2024 aansprakelijk gesteld voor de schade die zij stelt te hebben geleden doordat [gedaagde] zonder toestemming van de vergadering van de VvE een overeenkomst met Eneco heeft gesloten. [gedaagde] heeft geen aansprakelijkheid erkend.

De overeenkomst met Eneco is in 2024 opgezegd. In de periode van juli 2018 tot februari 2024 heeft Eneco in totaal ongeveer € 70.000,00 bij de VvE in rekening gebracht voor het leveren van warmte aan alle bedrijfsruimtes samen, dus ook de bedrijfsruimtes waarvan Marcan geen eigenaar is.

Marcan vordert dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

[gedaagde] vindt dat de rechtbank Marcan niet-ontvankelijk moet verklaren in haar vorderingen of deze vorderingen moet afwijzen, met veroordeling uitvoerbaar bij voorraad van Marcan in de proceskosten, te vermeerderen met rente als deze kosten na het vonnis niet binnen veertien dagen worden vergoed.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

[gedaagde] voert aan dat Marcan te laat heeft geklaagd over zijn handelwijze, zodat Marcan hem gelet op artikel 6:89 BW niet meer aansprakelijk kan stellen.Marcan betwist dit en stelt zich op het standpunt dat artikel 6:89 BW hier niet van toepassing is.

Op grond van artikel 6:89 BW kan de schuldeiser op een gebrek in de prestatie geen beroep meer doen, indien hij niet binnen bekwame tijd nadat hij het gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijze had moeten ontdekken, bij de schuldenaar terzake heeft geprotesteerd.

De klachtplicht van artikel 6:89 BW heeft geen betrekking op een vordering uit onrechtmatige daad, tenzij deze vordering is gericht tegen een schuldenaar en is gegrond op feiten die tevens de conclusie rechtvaardigen dat de prestatie niet aan de verbintenis beantwoordt (Hoge Raad 13 juli 2018, overweging 3.6, ECLI:NL:HR:2018:1176).

De grondslag van de vorderingen van Marcan is dat [gedaagde] onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld. [gedaagde] heeft weliswaar gesteld dat deze zaak betrekking heeft op een verbintenis, maar hij heeft niet geconcretiseerd van welke verbintenis hij de schuldenaar zou zijn (anders dan van een verbintenis tot schadevergoeding wegens onrechtmatige daad, die gelet op het zojuist vermelde arrest van de Hoge Raad op zichzelf niet onder het toepassingsbereik van artikel 6:89 BW valt). Evenmin heeft [gedaagde] toegelicht welk gebrek in de prestatie hier aan de orde zou zijn. Zijn beroep op artikel 6:89 BW slaagt dan ook niet.

Op grond van artikel 25 Rv vult de rechter ambtshalve de rechtsgronden aan.

Voor zover in de stellingen van [gedaagde] in het kader van de klachtplicht mede een beroep op rechtsverwerking besloten ligt, slaagt dit beroep niet. Marcan was niet op de hoogte van de overeenkomst met Eneco en de VvE ging (pas) vanaf 2021 bedragen aan de eigenaren van de bedrijfsruimtes doorbelasten. Gelet op 3.5 van dit vonnis ging het daarbij niet om zeer hoge bedragen; in de visie van Marcan gaat het om ongeveer € 27.300,00 (39% van ongeveer € 70.000,00) – [gedaagde] houdt het op maximaal € 21.000,00 – over een periode van ruim vijfenhalf jaar. Dat deze doorbelasting Marcan naar eigen zeggen niet direct opviel, is dan ook niet onbegrijpelijk. Toen Marcan in 2023 een opvallend hoge factuur kreeg, is zij informatie gaan inwinnen en begin 2024 heeft zij [gedaagde] aansprakelijk gesteld. De rechtbank ziet onder deze omstandigheden geen grond voor het oordeel dat Marcan zo lang heeft stilgezeten en zo laat in actie is gekomen dat sprake is van rechtsverwerking.

In de dagvaarding stelt Marcan dat [gedaagde] heeft gehandeld in strijd met de statuten van de VvE. In de conclusie van antwoord heeft [gedaagde] terecht opgemerkt dat Marcan in haar dagvaarding niet duidelijk maakt welk voorschrift volgens haar is geschonden. De spreekaantekeningen van Marcan vermelden hierover het volgende:

Niet ter discussie staat dat in de notariële akte van splitsing van 1 oktober 1974, waarbij de VvE is opgericht, het modelreglement van splitsing van eigendom uit februari 1973 (hierna: het reglement) van toepassing is verklaard. [gedaagde] heeft deze akte en dit reglement ook bij zijn conclusie van antwoord gevoegd. In artikel 40 van het reglement staat onder meer het volgende:

Gelet hierop en omdat het sluiten van de overeenkomst met Eneco een rechtshandeling is in de zin van artikel 40 lid 4 van het reglement, stelt Marcan zich terecht op het standpunt dat [gedaagde] voor het sluiten van deze overeenkomst een machtiging van de vergadering van de VvE nodig had. Marcan voert aan dat deze machtiging ontbreekt; zij was in het geheel niet op de hoogte van het sluiten van deze overeenkomst. [gedaagde] heeft weliswaar opgemerkt dat hij veronderstelt dat er destijds overleg met de leden van de VvE is geweest en dat hij niet precies meer weet hoe het een en ander is verlopen, maar hij heeft deze opmerkingen niet nader onderbouwd en daarmee heeft hij onvoldoende gemotiveerd betwist dat hij de overeenkomst met Eneco heeft gesloten zonder machtiging van de vergadering van de VvE. Voor zover [gedaagde] heeft beoogd te stellen dat het voor hem niet mogelijk is gebleken om meer informatie te verkrijgen over de gang van zaken, bijvoorbeeld via het huidige bestuur, slaagt dit betoog niet. Het voeren van een telefoongesprek en het sturen van een (ten tijde van de zitting nog niet beantwoorde) e-mail is onvoldoende om aan te nemen dat het voor [gedaagde] redelijkerwijs niet mogelijk was om meer informatie te verkrijgen met het oog op het voeren van verweer. Dat [gedaagde] geen machtiging van de vergadering van de VvE heeft overgelegd, kan ook simpelweg komen doordat die machtiging er niet is, zoals Marcan heeft gesteld.

De conclusie is dat [gedaagde], door het sluiten van een overeenkomst met Eneco zonder machtiging van de vergadering van de VvE, heeft gehandeld in strijd met artikel 40 lid 4 van het reglement.

[gedaagde] betoogt vervolgens dat hij slechts aansprakelijk kan worden gehouden voor de door Marcan gestelde schade als hem een persoonlijk en ernstig verwijt kan worden gemaakt. Daarvan is volgens [gedaagde] geen sprake.Marcan stelt zich op het standpunt dat aan [gedaagde] wel degelijk een persoonlijk en ernstig verwijt valt te maken.

Als de door [gedaagde] bedoelde maatstaf voor bestuurdersaansprakelijkheid hier geldt (vergelijk Hoge Raad 30 maart 2018; ECLI:NL:HR:2018:470 en de daar vermelde jurisprudentie), stelt Marcan zich terecht op het standpunt dat daaraan is voldaan. [gedaagde] was vanaf 1 januari 2005 bestuurder van de VvE en hij was beroepsmatig mogelijk ook bestuurder van andere verenigingen van eigenaren. [gedaagde] was ten tijde van het sluiten van de overeenkomst met Eneco dan ook te beschouwen als een ervaren bestuurder van de VvE. Van hem mocht als van geen ander worden verwacht te weten welke regels gelden voor het besturen van de VvE en daarnaar te handelen, waaronder de regel dat voor het sluiten van een overeenkomst met een derde de toestemming van de vergadering van de VvE nodig is. Dat [gedaagde] de overeenkomst van Eneco desondanks heeft gesloten zonder machtiging van de vergadering van de VvE – en naar Marcan heeft gesteld en door [gedaagde] onvoldoende gemotiveerd is betwist ook zonder de leden van de VvE hiervan in kennis te stellen – kan hem daarom persoonlijk en ernstig worden verweten. Daarbij is van belang dat de overeenkomst, anders dan [gedaagde] aanvoert, geen zuiver administratieve wijziging betrof. Terwijl Marcan als lid van de VvE voorheen geen bemoeienis had met de levering van warmte aan haar huurders en deze huurders daarvoor rechtstreeks betaalden aan Ista, ging Eneco de betreffende kosten na het sluiten van de overeenkomst in rekening brengen bij de VvE, met als voorzienbaar gevolg dat de VvE deze kosten vervolgens ging doorbelasten aan de eigenaren van de bedrijfsruimtes. Marcan had er als lid van de VvE recht op en belang bij om hiervan vooraf in kennis te worden gesteld en zich hierover te kunnen uitspreken.

[gedaagde] betoogt dat, als hij de vergadering van de VvE wel om een machtiging had gevraagd voor het sluiten van de overeenkomst met Eneco, de vergadering deze machtiging zou hebben verleend. Er was in feite geen keuze; Eneco wilde af van de constructie met Ista en de VvE en haar leden konden weinig anders dan hierin meegaan.Volgens Marcan is het nog maar de vraag of de machtiging was verleend als die was gevraagd.

Het betoog van [gedaagde] komt neer op een betwisting van het causaal verband tussen zijn onrechtmatig handelen en de door Marcan gestelde schade. Het is daarom aan Marcan om voldoende onderbouwd te stellen dat dit causaal verband wel bestaat. Hierbij is van belang dat het gaat om een beoordeling wat er was gebeurd in de hypothetische situatie waarin [gedaagde] (wel) een machtiging aan de vergadering van de VvE had gevraagd. Aan het aannemelijk maken van wat er in deze hypothetische was gebeurd mogen geen hoge eisen worden gesteld, omdat [gedaagde] het Marcan door zijn onrechtmatig handelen onmogelijk heeft gemaakt om te bewijzen wat er was gebeurd als hij de machtiging wel had gevraagd.

Marcan heeft onweersproken gesteld dat het contract met Eneco uitsluitend betrekking had op de bedrijfsruimtes en niet op de woningen waarvan de eigenaren lid waren van de VvE. Marcan stelt verder dat de eigenaren van de andere bedrijfsruimtes wat betreft de kosten voor de levering van warmte aan de huurders in dezelfde situatie zitten als zijzelf, wat [gedaagde] evenmin heeft betwist. Deze leden van de VvE waren volgens Marcan, net als zijzelf, niet en in ieder geval niet zonder meer akkoord gegaan met de overeenkomst als die aan hen was voorgelegd. In elk geval had Marcan, als zij vooraf op de hoogte was geweest van de voorgestelde overeenkomst met Eneco, advies kunnen vragen of maatregelen kunnen treffen.

De vraag of de vergadering van de VvE de machtiging had verleend als die was gevraagd, kan gelet op het voorgaande niet zonder meer bevestigend worden beantwoord. Bovendien kan een bevestigende beantwoording van deze vraag [gedaagde] niet baten. Als de machtiging wel was gevraagd, was Marcan namelijk direct op de hoogte geweest van de voorgenomen overeenkomst met Eneco en had zij, als de machtiging was verleend, direct maatregelen kunnen treffen om de gestelde schade te voorkomen of te beperken, bijvoorbeeld door met haar huurders in overleg te treden over een aanpassing van de huurovereenkomsten aan de nieuwe situatie. Deze mogelijkheid is Marcan door het onrechtmatig handelen van [gedaagde] ontnomen. [gedaagde] wordt dan ook niet gevolgd in zijn betoog dat causaal verband ontbreekt, in die zin dat Marcan de gestelde schade net zo goed had geleden als [gedaagde] niet onrechtmatig had gehandeld.

[gedaagde] betoogt dat het in de rede ligt dat Marcan haar huurders aanspreekt voor de kosten van de geleverde warmte en dat Marcan zich ook kan wenden tot (de verzekeraar van) het huidige bestuur van de VvE.

Dit betoog slaagt niet. Als Marcan schade lijdt die zij wil verhalen en meerdere partijen aansprakelijk (kunnen) zijn voor die schade, mag zij in beginsel zelf kiezen welke partij(en) zij aanspreekt. Marcan stelt dat het om juridische redenen lastig is om haar huurders met succes aan te spreken en die afweging mag zij maken. Marcan heeft verder opgemerkt dat zij het huidige bestuur van de VvE eveneens aansprakelijk heeft gesteld; in zoverre heeft zij gedaan wat [gedaagde] suggereert. Het staat niet vast en [gedaagde] onderbouwt ook niet dat Marcan van het huidige bestuur dezelfde schade kan (laat staan moet) vorderen als zij van [gedaagde] vordert. Uiteraard mag Marcan, als zij erin slaagt om haar schade op een partij te verhalen, diezelfde schade niet ook verhalen op een andere partij.

De eerste vordering van Marcan is gelet op al het voorgaande toewijsbaar.

De rechtbank ziet geen reden voor een verwijzing naar de schadestaatprocedure, zoals Marcan heeft gevorderd. [gedaagde] heeft de rechtbank gevraagd de schade in deze procedure te begroten en dat is gelet op artikel 612 Rv ook het wettelijke uitgangspunt.

Partijen hebben de rechtbank onvoldoende informatie verstrekt om direct over de hoogte van de schade te kunnen beslissen. De rechtbank wijst daarom een tussenvonnis en stelt partijen in de gelegenheid om zich bij akte nader uit te laten over de hoogte van de schade. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden, ook die over de proceskosten.

Het staat partijen vrij om naar aanleiding van dit vonnis nogmaals met elkaar te overleggen over een minnelijke regeling. Als partijen hiervoor kiezen en meer tijd nodig hebben, kunnen zij de rechtbank vragen de in 6.1 gestelde termijn te verlengen.

verwijst de zaak naar de rol van 20 mei 2026 voor het nemen van een akte door Marcan, waarin zij de hoogte van de gestelde schade concretiseert en onderbouwt;

bepaalt dat deze zaak vier weken nadat Marcan haar akte heeft genomen weer op de rol zal komen voor het nemen van een antwoordakte door [gedaagde];

houdt iedere verdere beslissing aan.