Rechtbank Overijssel, 14 oktober 2026

De familie [eisers] heeft een huis gekocht van de familie [gedaagden]. Volgens [eisers] bevat het huis meerdere gebreken die in de weg staan aan een normaal gebruik van de woning. [gedaagden] weerspreekt dat. De rechtbank stelt vast het huis op een deel van de door [gedaagden] naar voren gebrachte punten inderdaad niet voldoet. De hoogte van de schade kan echter nog niet volledig worden vastgesteld, ook niet nadat beide partijen de rechtbank daarover door een deskundige hebben laten voorlichten. De rechtbank wil daarom een onafhankelijke deskundige aanwijzen die zich kan uitlaten over de hoogte van de schade. Nadat deze deskundige de rechtbank heeft voorgelicht, zal de rechtbank een eindbeslissing nemen over de door de familie [gedaagden] aan de familie [eisers] te betalen schadevergoeding en proceskosten. Daarbij neemt de rechtbank ook de schadeposten mee die de rechtbank al wel heeft kunnen vaststellen. De familie [gedaagden] heeft een tegenvordering ingesteld vanwege door [gedaagden] voor [eisers] verrichte werkzaamheden. De rechtbank zal het door [eisers] nog aan [gedaagden] te betalen bedrag verrekenen met de schadevergoeding.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

Ten slotte is vonnis bepaald.

Deze zaak gaat over de woning aan de [adres] (hierna: de woning of het huis). De familie [gedaagden] heeft de woning in eigen beheer laten bouwen, met ondersteuning van een bouwbedrijf. Ook de installaties in de woning, zoals de warmtepomp, de vloerverwarming, de boiler, de meterkast en een installatie voor de terugwinning van warmte uit ventilatielucht, zijn in eigen beheer aangelegd. [gedaagden] is daarbij geholpen door een installateur uit het zakelijke netwerk van de heer [gedaagden], die zelf werkzaam is als tegelzetter. Het huis is gebouwd met een omgevingsvergunning van de gemeente Almelo van 5 juli 2016. Een van de voorschriften uit de vergunning is dat de woning wordt gebouwd in overeenstemming met het Bouwbesluit 2012 (hierna: het bouwbesluit). Op 7 januari 2020 heeft de gemeente Almelo de eindcontrole aan de woning uitgevoerd. De gemeente stelde toen vast dat de woning op een aantal onderdelen niet voldeed aan het bouwbesluit. Daarnaast merkte de gemeente op dat de warmtepomp en de warmteterugwinninginstallatie (WTW), die wel waren vermeld op de vergunningaanvraag, niet waren geïnstalleerd. De familie [gedaagden] heeft enige tijd na de eindcontrole een warmtepomp en een installatie voor terugwinning van warmte laten plaatsen en de woning in gebruik genomen. Verder contact met de gemeente is er niet geweest.

Rond juli 2024 heeft de familie [gedaagden] de woning te koop aangeboden, voor een vraagprijs van € 700.000,00 k.k. Blijkens de verkoopbrochure beschikt de woning onder meer over energielabel A++, een energiezuinig verwarmingssysteem en moderne voorzieningen. De brochure bevat verder foto’s van de verschillende kamers, de open trappen, het balkon en de buitenruimte. In de brochure staat over de garage dat deze is voorzien van een kelder, “die te bereiken is via een lift. Uitermate geschikt voor een thuisgym of het beoefenen van hobby’s.” De door [gedaagden] ingevulde vragenlijst vermeldt dat de woning de volgende warmte-installaties heeft: “Vloerverwarming, warmtepomp, WTW, elektrische boiler.”

De familie [eisers] heeft de woning gekocht voor een koopprijs van € 710.000,00 k.k. Op 5 augustus 2024 ondertekenden partijen een koopovereenkomst voor de woning. Voor zover relevant bevat de overeenkomst de volgende (standaard)bepalingen:

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat (…)

De akte van levering voor de woning is gepasseerd op 1 november 2024. [eisers] heeft daarna verbouwingswerkzaamheden laten verrichten. Een bouwbedrijf heeft onder meer de zolder verbouwd, door het plaatsen van een dakkapel en het maken van een technische ruimte. [eisers] en [gedaagden] zijn overeengekomen dat ook [gedaagden] een aantal werkzaamheden zou verrichten, te weten het tegelen van de begane grond, de badkamer op zolder, het balkon en het terras, het aanbrengen van een cementdekvloer in de garage, het verrichten van stucwerk in de garage en het afkitten van meerdere plaatsen in de woning. [eisers] zou [gedaagden] voor deze werkzaamheden € 15.000,00 betalen.

Op 13 december 2024 heeft [eisers] haar weergave van de bevindingen van [bedrijf 1] telefonisch en schriftelijk gedeeld met [gedaagden] en de betrokken verkoopmakelaar. Op 16 december 2024 volgde een gesprek tussen de makelaar, [eisers] en [gedaagden]. Partijen hebben toen afgesproken dat zij een deskundige zouden aanstellen om de situatie te beoordelen. Op 17 december 2024 stelde [eisers] aan [gedaagden] voor om de heer [naam 1] van Collectorplan B.V. (hierna: [naam 1] en Collectorplan) in te schakelen. [gedaagden] stemde daarmee in. [naam 1] kon al op 18 december 2024 om 9.15 uur langskomen. [eisers] en [gedaagden] zijn beiden uitgenodigd om aanwezig te zijn bij de inspectie. Een uur voor de inspectie liet de makelaar van [gedaagden] aan [eisers] weten dat [gedaagden] niet aanwezig zou zijn, maar dat het onderzoek wel doorgang kon vinden. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagden] verklaard vanwege de verstoorde verhouding tussen partijen op advies van ARAG niet te hebben deelgenomen aan de inspectie.

Op 22 december 2024 is het rapport aan [gedaagden] toegestuurd en heeft [eisers] verzocht om eventuele aanmerkingen binnen zeven dagen te delen. [eisers] heeft de contactgegevens van [naam 1] meegestuurd en aangegeven dat [gedaagden] bij vragen contact kon opnemen met [naam 1]. [gedaagden] heeft [naam 1] geen vragen gesteld en ook niet binnen zeven dagen inhoudelijk gereageerd.

Op 7 januari 2025 en op 10 januari 2025 heeft de advocaat van [eisers] (de gemachtigde van) [gedaagden] aangeschreven en gewezen op de volgens [bedrijf 1] en [naam 1] bestaande gebreken. Daarbij is namens [eisers] gewezen op de urgentie van de situatie en de noodzaak om bepaalde herstelmaatregelen spoedig uit te voeren. Op 15 januari 2025 is namens [gedaagden] gereageerd. [gedaagden] wijst aansprakelijkheid van de hand, geeft aan geen uitvoering te zullen geven aan de sommatie, en biedt voor de meterkast (de spoedeisende herstelmaatregelen) aan om maximaal vijf uren arbeid te bekostigen. Op 22 januari 2025 laat de advocaat van [eisers] weten dat [eisers] niet kan accepteren een wekenlange discussie te moeten voeren over het oplossen van de brandgevaarlijke situatie en dat [eisers] daarom de gebreken aan de meterkast en de elektra in de kruipruimte zal laten verhelpen door een erkend installateur, op kosten van [gedaagden]. Ook concludeert [eisers] dat uit de reacties namens [gedaagden] blijkt dat [gedaagden] geen gevolg meer gaat geven aan de sommatie. [eisers] kondigt aan om die reden een gerechtelijke procedure te starten.

Vanaf 23 januari 2025 heeft [bedrijf 1] werkzaamheden uitgevoerd aan de meterkast, de elektra in de kruipruimte en de riolering. [bedrijf 1] heeft daarvoor € 5.458,55 inclusief btw in rekening gebracht.

[eisers] heeft de heer ing. [naam 2] van het Bureau voor Bouwpathologie te Montfoort (hierna: [naam 2] en BvB) gevraagd de gehele woning te onderzoeken, de bevindingen van [bedrijf 1] en [naam 1] te beoordelen en het kostenoverzicht van [bedrijf 1] te beoordelen. Op 20 mei 2025 heeft [naam 2] de woning geïnspecteerd. [gedaagden] was uitgenodigd om aan de inspectie deel te nemen, maar hij heeft van die mogelijkheid geen gebruik gemaakt.

[eisers] heeft [gedaagden] gevraagd het volledige bouwdossier te verstrekken. [gedaagden] heeft daaraan voorafgaand aan de procedure geen gehoor gegeven. Gedurende de procedure heeft [gedaagden] enkele documenten vrijgegeven en aangevoerd dat zij niet (meer) over verdere documenten beschikt. In de procedure heeft [gedaagden] ook een rapport ingebracht van de heer [naam 3] van Innax (hierna: [naam 3] en Innax). De inhoud van het rapport komt bij de beoordeling verder aan de orde. [naam 3] heeft de woning niet zelf bekeken, maar in zijn rapport reageert hij op wat hij heeft gelezen in de rapporten van [naam 1] en [naam 2]. Laatstgenoemden hebben gereageerd op de bevindingen van [naam 3], die op zijn beurt daar weer op heeft gereageerd. De drie deskundigen zijn verschenen op de mondelinge behandeling. Daar hebben zij hun bevindingen toegelicht, vragen van de rechtbank beantwoord en op elkaar gereageerd.

Primair vordert de familie [eisers] veroordeling van de familie [gedaagden] tot betaling van € 90.264,50, vermeerderd met rente en proceskosten. Dit bedrag bestaat voor € 5.458,55 uit door [eisers] al betaalde herstelkosten voor spoedreparaties (de rechtbank begrijpt: aan de meterkast, de elektra in de kruipruimte, de rioolaansluiting van het fonteintje in de toiletruimte, en het riool op zolder). [eisers] verwacht daarnaast nog € 79.294,40 te moeten betalen voor het herstel van de overige gebreken. Daarnaast heeft zij € 5.511,55 betaald aan kosten voor deskundigen. Verder vordert [eisers] dat [gedaagden] ook overige herstelkosten moet betalen en dat de hoogte daarvan in de schadestaatprocedure moet worden vastgesteld. Tot slot vordert [eisers] dat [gedaagden] de bij de woning behorende documentatie moet afgeven, op straffe van een dwangsom.

[eisers] beroept zich (meer) subsidiair op de rechtsgronden gedeeltelijke ontbinding en vernietiging (wegens dwaling). Zij baseert deze gevolgen op dezelfde feitelijke grondslag en verbindt daaraan dezelfde rechtsgevolgen als aan de primaire vordering. De rechtbank bespreekt de (meer) subsidiaire vorderingen daarom hier niet afzonderlijk.

Aan de vorderingen legt [eisers], kort en zakelijk weergegeven, het volgende ten grondslag. [eisers] stelt dat de woning meerdere gebreken bevat die aan een normaal gebruik van de woning in de weg staan, zoals bedoeld in artikel 6.3 van de koopovereenkomst. Zij heeft deze bij de bezichtiging niet kunnen zien. [eisers] betoogt dat [gedaagden] haar onjuist heeft voorgelicht over de woning. Het gevolg is volgens [eisers] dat zij herstelkosten heeft gemaakt en nog aanzienlijke herstelkosten moet maken om de gebreken te herstellen. Volgens [eisers] moet [gedaagden] deze kosten op grond van de koopovereenkomst vergoeden. [gedaagden] moet ook de kosten van de deskundigen betalen.

De familie [gedaagden] voert verweer. [gedaagden] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eisers], met veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure. [gedaagden] betwist een groot aantal van de gebreken, zoals dat de warmtepomp en de WTW het onvoldoende zouden doen. Verder weerspreekt [gedaagden] dat de door [eisers] gestelde gebreken aan een normaal gebruik in de weg staan. Ook voert [gedaagden] het verweer dat [eisers] haar onderzoeksplicht heeft geschonden. Tot slot voert [gedaagden] een verrekeningsverweer: als de vordering van [eisers] (gedeeltelijk) wordt toegewezen, dan moet het toe te wijzen bedrag worden verminderd met de vordering die [gedaagden] nog op [eisers] heeft op grond van de overeenkomst tot aanneming van werk. Deze voorwaardelijk ingestelde tegenvordering wordt hieronder besproken.

Onder de voorwaarde dat haar vordering niet kan worden verrekend met de vordering van [eisers], vordert [gedaagden] – na eisvermeerdering bij akte en eisvermindering tijdens de mondelinge behandeling – veroordeling van [eisers] tot betaling van een bedrag van € 10.000,00 aan [gedaagden]. Aan deze tegenvordering legt [gedaagden] ten grondslag dat met [eisers] is overeengekomen dat hij een aanneemsom van € 15.000,00 zou betalen, die met € 5.000,00 is verminderd doordat er minder werk is verricht.

Tegen de voorwaardelijke tegenvordering voert [eisers] verweer. Dit verweer geldt overigens ook als tegenweer op het verrekeningsverweer van [gedaagden]. [eisers] stelt dat hij van de resterende aanneemsom van € 10.000,00 reeds € 5.000,00 heeft betaald. [gedaagden] betwist dit en voert aan dat dit een betaling was voor het overnemen van de lampen en de jacuzzi, zoals op de betalingsomschrijving staat. Daarnaast stelt [eisers] dat [gedaagden] de werkzaamheden niet goed heeft uitgevoerd en dat daarbij schade is veroorzaakt. Dit betwist [gedaagden]. [gedaagden] betwist ook dat sprake is van verzuim.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

De rechtbank zal in dit vonnis eerst het juridische beoordelingskader uiteenzetten. Daarna worden de gestelde gebreken per gebrek besproken aan de hand van dit beoordelingskader, de door partijen ingenomen stellingen en de toelichting van de verschillende deskundigen.

Deze procedure gaat over de koop van een woning. Een zaak die wordt verkocht, moet voldoen aan wat de koper op grond van de overeenkomst van de zaak mocht verwachten (artikel 7:17 lid 1, 2 en 3 van het Burgerlijk Wetboek, hierna: BW). Wat de koper mocht verwachten, wordt mede bepaald door wat er in de overeenkomst staat, welke mededelingen de verkoper heeft gedaan en om wat voor zaak het gaat. Daarbij geldt dat de koper mag verwachten dat de zaak geschikt is voor een normaal gebruik van die zaak. Het uitgangspunt is dat dit ook geldt voor een woning.

In artikel 6.1 van de door partijen gesloten koopovereenkomst staat – kort samengevat – dat de koper het huis heeft geaccepteerd in de staat waarin het zich bevindt, inclusief alle bestaande gebreken, ongeacht of deze zichtbaar of onzichtbaar zijn. Dat is volgens artikel 6.3 – samengevat – alleen anders voor gebreken die voor koper niet kenbaar waren en die tegelijkertijd in de weg staan aan een normaal gebruik van de woning als woonhuis. In die zin is met de koopovereenkomst dus iets afgeweken van het wettelijke systeem, omdat het in artikel 6.3 niet gaat om het normaal gebruik van het gekochte object in zijn algemeenheid, maar specifiek om gebreken die belemmeren dat de zaak wordt gebruikt als (wat onder normaal spraakgebruik wordt bedoeld met een) woonhuis. Contractueel afwijken van de regeling uit artikel 7:17 BW – in dit geval slechts een subtiel verschil – is toegestaan. Dit betekent dat de artikelen 6.1 en 6.3 uit de koopovereenkomst invulling geven aan de vraag in welke gevallen de koper de verkoper kan aanspreken als er iets met het huis aan de hand is. De artikelen regelen ook welke schade in een dergelijk geval wordt vergoed (artikel 6.3, tweede deel).

Partijen zijn het erover eens dat het in deze zaak gaat om de vraag of de door [eisers] geconstateerde gebreken, als deze er blijken te zijn, in de weg staan aan een normaal gebruik van de woning als woonhuis. Partijen zijn het echter niet eens over in welke gevallen sprake is van een gebrek dat aan een normaal gebruik in de weg staat. [gedaagden] heeft in dat kader – zakelijk weergegeven – naar voren gebracht dat uit de koopovereenkomst volgt dat de verkoper alleen aansprakelijk is als de woning niet op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid kan worden bewoond, zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Volgens [gedaagden] vallen de door [eisers] gestelde gebreken – met uitzondering van de meterkast – daarom allemaal buiten de boot, omdat de woning ook met die gestelde gebreken veilig bewoonbaar is. Volgens [eisers] ligt de lat aanmerkelijk lager en is de woning bijvoorbeeld al niet geschikt voor een normaal gebruik als de woning niet is gebouwd volgens de op dat moment geldende voorschriften, zoals het bouwbesluit. [eisers] heeft daarbij verwezen naar het arrest van de Hoge Raad van 25 februari 2005 (ECLI:NL:HR:2005:AR5383, rov. 3.5.3).

De rechtbank ziet het als volgt. Het gaat uiteindelijk om de vraag wat partijen zijn overeengekomen. Dat is een kwestie van uitleg van de gemaakte afspraken. Volgens de Hoge Raad is daarbij bepalend hoe de betrokken partijen de afspraken mochten begrijpen en wat zij daarbij van elkaar mochten verwachten (HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158 (Haviltex)). Dat is geen vraag die in zijn algemeenheid is te beantwoorden. Startpunt daarbij is wat naar normaal spraakgebruik wordt begrepen onder ‘normaal gebruik als woonhuis’. Naast deze meer objectieve uitleg, is van belang wat [eisers] en [gedaagden] op basis van alle omstandigheden van deze kwestie mochten begrijpen als ‘normaal gebruik als woonhuis’. Daarbij kan bijvoorbeeld relevant zijn hoe het huis is aangeprezen, hoe oud het is, wie het heeft gebouwd en wat partijen met elkaar hebben besproken.

Het voorgaande betekent dat de rechtbank de afspraken tussen partijen ruimer leest dan [gedaagden]: [eisers] mocht van een huis dat nog maar net was afgebouwd, in het kader van de geschiktheid als woonhuis meer verwachten dan dat het enkel geschikt was om te bewonen (voldoet aan de minimale eiser om er in te kunnen wonen). Tegelijkertijd leest de rechtbank de overeenkomst krapper dan [eisers]: er staan geen omstandigheden vast waaruit blijkt dat partijen met deze overeenkomst hebben bedoeld om af te spreken dat bijvoorbeeld iedere minimale afwijking van het bouwbesluit zou betekenen dat de woning ongeschikt was om te gebruiken als woonhuis. Al helemaal niet als partijen die afwijkingen van het bouwbesluit hebben kunnen zien.

De uitspraak van de Hoge Raad waarnaar [eisers] in dit kader heeft verwezen, ziet op een andere situatie. Die uitspraak ging over een koopovereenkomst waarin geen afwijkende afspraken waren gemaakt over artikel 7:17 BW. Advocaat-Generaal Strikwerda overwoog onder nr. 16 in zijn (gevolgde) Conclusie voor dit arrest dat een koper ervan mag uitgaan dat de bouw is geschied met inachtneming van de geldende voorschriften, omdat uit artikel 7:17 BW volgt dat ook andere eigenschappen dan gebruiksbepalende eigenschappen onder het conformiteitsbegrip vallen. Ook de Hoge Raad overweegt dat artikel 7:17 BW niet alleen ziet op gebruiksbepalende eigenschappen of veiligheidsaspecten van de woning, maar ook op andere voorschriften (zie rov. 3.5.3). Met artikel 6.1 en 6.3 is echter, zoals hiervoor is besproken, juist iets afgeweken van de regeling uit 7:17 BW en is het conformiteitsbegrip beperkt tot het normaal gebruik als woonhuis. Dat iemand bij een huis in het kader van artikel 7:17 BW in het algemeen mag verwachten dat een huis voldoet aan alle regelgeving, ook als het niet gaat om gebruiksbepalende eigenschappen, betekent daarom nog niet dat iedere minimale afwijking het huis ook altijd ongeschikt maakt als woonhuis in de zin van artikel 6.3 van de overeenkomst. De rechtbank zal daarom steeds bij ieder gebrek beoordelen of dit gebrek in de weg staat aan een normaal gebruik als woonhuis, zoals partijen dat bij het sluiten van de overeenkomst mochten begrijpen.

Artikel 6.3 bepaalt dat koper het risico draagt voor gebreken die bij het aangaan van de koopovereenkomst voor koper kenbaar waren. Dit betekent dat verkoper niet aansprakelijk is voor gebreken die koper had kunnen kennen, ook als deze gebreken wel in de weg staan aan een normaal gebruik als woonhuis. Volgens [gedaagden] betekent dit dat zij niet aansprakelijk is, omdat [eisers] geen bouwkundige keuring geeft laten uitvoeren en de door [eisers] gestelde gebreken bij een dergelijke keuring naar boven zouden zijn gekomen.

De rechtbank ziet dat anders. Artikel 6.3 bevat geen verplichting voor de koper om het huis bouwkundig te laten keuren. De toets is dus wat [eisers] tijdens de bezichtiging zelf heeft gezien of had moeten zien. Alleen als [eisers] in dat kader iets heeft gezien of heeft moeten zien (hetgeen aan [gedaagden] is om te stellen en te bewijzen) dat argwaan wekte, had [eisers] verder onderzoek moeten (laten) doen. [gedaagden] gaat er verder ten onrechte aan voorbij dat ook zij een verantwoordelijkheid heeft om [eisers] op de hoogte te stellen van gebreken waarmee [gedaagden] bekend is. Zeker nu [gedaagden] zelf nauw betrokken was bij de bouw van de woning en op de hoogte was van de bedenkingen van de gemeente bij bepaalde onderdelen van de woning. [gedaagden] kan zich er, als zij deze gebreken zelf wel kende maar niet heeft medegedeeld, niet achter verschuilen dat [eisers] deze gebreken zelf had moeten zien. De rechtbank zal in deze procedure dus bij ieder gebrek beoordelen of [eisers] dit bij de bezichtiging had moeten zien, ook tegen de achtergrond van de informatie die [gedaagden] heeft verstrekt en/of had moeten verstrekken.

Als sprake is van een gebrek waarvoor de verkoper aansprakelijk is, bepaalt artikel 6.3 dat de verkoper uitsluitend aansprakelijk is voor de herstelkosten. Daar staat bij dat bij het vaststellen daarvan rekening wordt gehouden met de ‘aftrek nieuw voor oud.’

Ook deze bepaling moet worden uitgelegd. [eisers] heeft betoogd dat met deze bepaling wordt bedoeld dat de restwaarde van te vervangen of herstellen zaken in mindering moet worden gebracht op de waarde van de nieuwe of herstelde zaken. Omdat de restwaarde volgens [eisers] nihil is, meent zij dat [gedaagden] aansprakelijk is voor de volledige kosten van herstel of vervanging. Volgens [gedaagden] wordt met deze bepaling bedoeld dat de schade bestaat uit de waarde van de nieuwe of herstelde zaken minus de afschrijving van de zaken in de periode voor de levering van de woning.

Naar het oordeel van de rechtbank moet deze bepaling zo worden uitgelegd dat is bedoeld dat enkel de kosten worden vergoed die nodig zijn om de zaken te herstellen in de toestand waarin deze eigenlijk hadden moeten zijn bij de levering van de woning. Dat blijkt uit de woorden ‘uitsluitend de herstelkosten’. Leidt dat ertoe dat de koper een volledig nieuwe zaak krijgt, terwijl de gekochte zaak – ook als deze voldeed aan wat was overeengekomen – al een aantal jaar oud was, dan moeten de nieuwkosten van de zaak worden verminderd om zo te corrigeren voor het feit dat de koper iets nieuws krijgt waar anders iets ouds zou zijn verkregen. Dat wordt bevestigd door het gebruik van de woorden ‘nieuw voor oud’ in de overeenkomst. Concreet betekent dit dat de schade bestaat uit de kosten voor de aanschaf van een nieuwe zaak of reparatie van de oude zaak, verminderd met een percentage voor afschrijving over het aantal jaren dat de zaak al in de woning was geplaatst bij levering. Anders dan door [eisers] betoogt, geldt dit voor de volledige kosten van herstel of vervanging, dus inclusief de arbeidskosten. Ook deze worden immers afgeschreven: wordt nu bijvoorbeeld een nieuwe warmtepomp geïnstalleerd, dan betekent het dat de pomp pas een aantal jaren later hoeft te worden vervangen – inclusief de arbeidskosten die dan moeten worden gemaakt. Tot slot merkt de rechtbank op dat deze manier van schadeberekening aansluit bij het wettelijk systeem. Het uitgangspunt van de wet is immers dat degene die schade heeft geleden wordt gebracht in de situatie zonder het schadeveroorzakende feit. Denkt men de schade weg die wordt geleden doordat bijvoorbeeld een warmtepomp niet functioneert, dan moet de koper in de toestand gebracht worden waarin de warmtepomp steeds heeft gefunctioneerd, en dus een aantal jaren oud is, en niet in de toestand dat er een nieuwe warmtepomp is geïnstalleerd, zonder te corrigeren voor afschrijving.

Volgens [gedaagden] volgt uit dit artikel ook dat de kosten van de door [eisers] ingeschakelde deskundigen niet voor vergoeding in aanmerking komen. Dat ziet de rechtbank anders. Artikel 6.3 geeft een regeling voor de manier waarop de schadevergoeding voor gebreken moet worden berekend. De kosten van deskundigen vallen op grond van artikel 6:96 lid 2 onder b BW onder schade die voor vergoeding in aanmerking komt. Dit artikel heeft tot doel om de benadeelde ook op het punt van gemaakte kosten in de positie te brengen waarin deze zou zijn geweest zonder dat de woning gebreken zou hebben gekend.

De advocaat van [eisers] heeft [gedaagden] met e-mails van 7 en 10 januari 2025 op de hoogte gesteld van het standpunt van [eisers] dat de woning gebreken vertoonde waarvoor [gedaagden] aansprakelijk was. Daarbij is verwezen naar de bevindingen van [bedrijf 1] en [naam 1]. Met een e-mail van 15 januari 2025 heeft de gemachtigde van [gedaagden] gereageerd en alle aansprakelijkheid van de hand gewezen, onder verwijzing naar de onderzoeksplicht van [eisers] en artikel 6.1 en 6.3 van de overeenkomst. Daarbij is namens [gedaagden] het volgende medegedeeld: “Gelet op het vorenstaande zullen cliënten geen uitvoering geven aan uw sommatie.” [eisers] heeft dat, blijkens de email van haar advocaat van 22 januari 2025, opgevat als weigering om de problemen op te lossen en heeft [gedaagden] aansprakelijk gesteld voor de herstelkosten. [eisers] mocht er naar het oordeel van de rechtbank naar aanleiding van de correspondentie van [gedaagden] van uitgaan dat [gedaagden] haar verplichtingen niet verder zou nakomen, zodat een verdere ingebrekestelling niet nodig was en [gedaagden] vanaf 22 januari 2025 in verzuim verkeerde op grond van artikel 6:82 lid 2 BW.

Het is steeds aan [eisers] om te stellen en, bij voldoende betwisting door [gedaagden], te bewijzen dat een gebrek zich voordoet en in de weg staat aan (wat partijen mochten verwachten van) een normaal gebruik van de woning. [eisers] moet in dat geval ook haar schade onderbouwen door voldoende feiten te stellen en bij betwisting voldoende aannemelijk te maken. Als [gedaagden] zich erop wil beroepen dat [eisers] een bepaald gebrek heeft geaccepteerd bij oplevering, of onvoldoende onderzoek heeft gedaan naar een gebrek, dan is het aan [gedaagden] om te stellen en bij betwisting voldoende aannemelijk te maken uit welke omstandigheden blijkt dat [eisers] een bepaald gebrek heeft gezien of had moeten ontdekken. Het omgekeerde geldt als [eisers] er een beroep op wil doen dat [gedaagden] iets wist maar (al dan niet bewust) heeft achtergehouden en zo haar mededelingsplicht heeft geschonden.

Partijen zijn in deze procedure al in staat gesteld om bewijs te leveren door deskundigen. Waar beide partijen hun stellingen voldoende hebben onderbouwd en door middel van hun deskundigen bewijs hebben aangedragen, heeft de rechtbank dat bewijs al in dit kader van de procedure kunnen meenemen in de beoordeling of de stellingen van partijen voldoende aannemelijk zijn geworden. Beide partijen hebben in hun processtukken ook nog specifiek en in het algemeen bewijs aangeboden van (al) hun stellingen. De rechtbank zal alleen (tegen)bewijslevering toestaan als partijen hun stellingen voldoende hebben onderbouwd (aan hun stelplicht hebben voldaan) en als het bewezen worden van bepaalde stellingen waarvoor bewijs wordt aangedragen tot een ander (eind)oordeel leidt.

[eisers] stelt dat de meterkast in de woning bij levering niet aan de vereisten voldeed, omdat deze onveilig was. Hij heeft daarom reparatiewerkzaamheden moeten laten uitvoeren door [bedrijf 1]. De kosten van € 4,109,40 zijn volgens [eisers] herstelkosten waarvoor [gedaagden] aansprakelijk is.

De rechtbank stelt voorop dat [eisers] op basis van de koopovereenkomst en de overige informatie, waaronder de verkoopbrochure en de leeftijd van het huis, had mogen verwachten dat de meterkast niet ondeugdelijk was aangelegd, niet onveilig was, en niet was aangelegd zonder de daarvoor geldende veiligheidsnormen in acht te nemen. Een woning zonder deugdelijke meterkast is immers niet geschikt voor wat deze partijen mochten begrijpen onder een normaal gebruik van de woning.

Op basis van de documenten van [bedrijf 1] en de deskundigen oordeelt de rechtbank dat [eisers] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de meterkast bij oplevering niet deugdelijk was. Op de foto’s van [bedrijf 1] – die door de overige deskundigen als uitgangspunt is gebruikt, en waarvan door [gedaagden] niet is betwist dat deze een goed beeld geven van de periode direct na levering – is volgens [bedrijf 1] te zien dat de meterkast niet veilig is. Dit blijkt volgens [bedrijf 1] onder meer doordat er meerdere draden onder één klem zijn geïnstalleerd en sommige draden los in de kast hangen. [naam 1] bevestigt dat de installatie niet conform de veiligheidsvoorschriften is verricht en ook volgens [naam 2] was de oude situatie onvoldoende veilig. Ook [naam 3] erkent dat de meterkast op ‘enkele punten’ niet voldoet aan de wet en regelgeving, dat de meterkast ‘open steekverbindingen’ bevat en dat de bedrading moet worden ‘nagelopen en gefatsoeneerd’. Hij bevestigt dat de bevindingen van [bedrijf 1] ‘deels terecht’ zijn. Daarmee is naar het oordeel van de rechtbank voldoende aannemelijk dat de meterkast niet geschikt was voor een normaal gebruik van de woning. [Afbeelding]

[gedaagden] heeft in algemene zin gesteld dat [eisers] haar onderzoeksplicht heeft geschonden. [gedaagden] heeft niet concreet gemaakt wat [eisers] had moeten zien aan de meterkast. Tussen partijen staat vast dat de inhoud van de meterkast pas te zien is na het weghalen van de beschermkap. Dat heeft [eisers] tijdens de bezichtiging niet gedaan en dat kon van haar ook niet worden verwacht. Voor zover [gedaagden] zich erop heeft willen beroepen dat [eisers] de meterkast onvoldoende heeft onderzocht, heeft [gedaagden] daarvoor onvoldoende gesteld. De rechtbank zal dus beoordelen welk bedrag [gedaagden] aan [eisers] moet betalen voor de gebreken aan de meterkast.

De rechtbank zal dit bedrag van € 3.588,40 bij eindvonnis toewijzen. Het door [eisers] onder hetzelfde kopje ook gevorderde bedrag van € 1.349,15 bespreekt de rechtbank bij de gebreken acht, negen en tien. De overige vorderingen in verband met de elektrische installaties komen in deel B aan bod.

[eisers] stelt voor overige gebreken aan de elektrische installatie nog herstelwerkzaamheden te moeten uitvoeren voor een bedrag van € 9,680,00. Wat die overige gebreken zijn, zou blijken uit het rapport van [naam 2]. [naam 2] concludeert dat de kruipruimte losse draden bevat die niet met afgeschermde lasdoppen zijn afgewerkt en die niet allemaal zijn vastgemaakt. Ook ligt er volgens hem een wandcontactdoos op de grond van de kruipruimte. Hij merkt verder op dat de circulatiepomp van de verwarming niet goed is opgehangen in de kruipruimte. Tot slot heeft hij enkele kanttekeningen bij de veiligheid van de elektrische installaties op zolder. De rechtbank zal de situatie van de circulatiepomp bespreken bij het tweede gebrek (de warmtepomp).

De rechtbank stelt voorop dat [eisers] op basis van de koopovereenkomst en de overige informatie, waaronder de verkoopbrochure en de leeftijd van het huis, had mogen verwachten dat [gedaagden] aansprakelijk zou zijn als de elektrische installaties in de kruipruimte en op zolder onveilig waren. Het hoort bij het normaal gebruik van de woning als woonhuis dat de elektrische installaties voldoende veilig zijn.

Naar het oordeel van de rechtbank zijn de losse draden met niet-afgeschermde lasdoppen en de losliggende wandcontactdoos in de kruipruimte een gebrek dat aan normaal gebruik in de weg staat. Uit het rapport van [naam 2] wordt immers voldoende aannemelijk dat dit in combinatie met de vochtigheid in de kruipruimte (die door [gedaagden] niet is weersproken) kan leiden tot een gevaarlijke situatie. Dit wordt ook door [naam 3] onderkend.

Voor de installatie op zolder komt de rechtbank tot een ander oordeel. Het is aan [eisers] om te stellen en bij betwisting te bewijzen dat het geconstateerde gebrek zich bij levering van de woning al voordeed. Het staat in deze procedure vast dat [eisers] na levering van het huis de zolderverdieping heeft laten verbouwen en in dat kader daar een technische ruimte heeft gerealiseerd. De door [naam 2] geconstateerde gebreken op zolder bevinden zich in die technische ruimte. Daarmee heeft [eisers] onvoldoende gemotiveerd gesteld dat deze gebreken zich al bij levering voordeden, zodat de rechtbank de situatie in de technische ruimte niet als een gebrek zal aanmerken.

[gedaagden] heeft in algemene zin gesteld dat [eisers] haar onderzoeksplicht heeft geschonden. [gedaagden] heeft niet concreet gemaakt wat [eisers] had moeten zien aan de elektrische installaties. Tussen partijen staat vast dat de technische installaties waarover het nu gaat, zich in de kruipruimte bevinden. Daar heeft [eisers] niet gekeken tijdens de bezichtiging en dat hoeft ook niet. Voor zover [gedaagden] zich erop heeft willen beroepen dat [eisers] de installaties onvoldoende heeft onderzocht, heeft [gedaagden] daarvoor onvoldoende gesteld. De rechtbank zal dus beoordelen welk bedrag [gedaagden] aan [eisers] moet betalen voor de gebreken aan de technische installaties.

Uit het voorgaande volgt dat alleen de kosten van het herstel van de leidingen met lasdoppen en de op de grond liggende stekkerdoos voor vergoeding in aanmerking komen. [eisers] heeft gesteld dat de herstelwerkzaamheden door [bedrijf 1] zijn begroot op € 9.680,00. De rechtbank gaat niet uit van deze begroting, omdat deze is gebaseerd op meer werkzaamheden dan het herstel op de voornoemde twee onderdelen. Daarnaast heeft [bedrijf 1] haar begroting opgesteld met een stelpost, omdat zij verwacht tijdens haar werkzaamheden op meer gebreken te stuiten. [eisers] heeft onvoldoende onderbouwd dat nu nog niet ontdekte gebreken middels een dergelijke ‘stelpost’ voor rekening van [gedaagden] moeten komen. Volgens [naam 3] is de kruipruimte voor een bedrag van € 400,00 inclusief btw te fatsoeneren. De rechtbank begrijpt dat daarmee wordt bedoeld het oplossen van de problemen met de lasdoppen en het wegwerken van de wandcontactdoos. [eisers] heeft op deze kosteninschatting niet gereageerd.

De rechtbank zal de vordering van [eisers] op dit onderdeel daarom bij eindvonnis toewijzen voor een bedrag van € 400,00.

[eisers] stelt dat de warmtepomp afwijkt van de aangevraagde bouwvergunning, onvoldoende capaciteit heeft, onjuist is geïnstalleerd, en niet in staat is het huis voldoende te verwarmen. Zij vordert vergoeding van de kosten van vervanging van de warmtepomp en installatie van de nieuwe warmtepomp. Volgens [eisers] is daarmee een bedrag van € 27.048,64 gemoeid.

[eisers] heeft zijn stellingen onderbouwd met deskundigenverklaringen. [gedaagden] heeft dit betwist en zijn betwisting onderbouwd met een deskundigenverklaring. Beide partijen hebben hun stellingen en betwistingen voldoende onderbouwd, zodat de rechtbank op basis van de deskundigenverklaringen zal beoordelen of voldoende aannemelijk is dat sprake is van een gebrek. Op basis van de verklaringen van [bedrijf 1] en de drie deskundigen oordeelt de rechtbank dat [eisers] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de warmtepomp, op de wijze waarop deze nu is geïnstalleerd, niet goed genoeg functioneert. Tegelijkertijd oordeelt de rechtbank dat [eisers] niet voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de warmtepomp op zichzelf onvoldoende capaciteit heeft om de woning te verwarmen. De rechtbank is als volgt tot dat oordeel gekomen.

Eerst het volgende over de capaciteit. De rechtbank gaat uit van de capaciteit die nodig is om de woning te verwarmen en niet van de capaciteit die nodig is om daarnaast in warm water te voorzien. Uit de vragenlijst blijkt voldoende duidelijk dat in warm water wordt voorzien door een elektrische boiler en dat de warmtepomp dus enkel wordt gebruikt voor het verwarmen van de woning.

De capaciteit van een warmtepomp wordt uitgedrukt in de energieafgifte, gemeten in kW (kilowatt). [naam 1] heeft uitgerekend hoeveel Watt er nodig is om de woning – vóór de door [eisers] uitgevoerde verbouwing – te verwarmen bij een buitentemperatuur van -10o C. Volgens [naam 1] is dat 6.387 Watt als de warmtepomp continu draait en is dat 7.731 Watt als de verwarming in de nacht lager wordt gezet en in de ochtend 2 uur moet opwarmen. [naam 3] weerspreekt dat het bij warmtepompen gebruikelijk is om een nachtverlaging toe te passen, volgens hem wordt conform ISSO51 bij nieuwbouwwoningen met een warmtepomp en vloerverwarming standaard uitgegaan van geen nachtverlaging. Dit is vervolgens door [naam 1] of [naam 2] niet meer met onderbouwing weersproken in hun reactie. [eisers] heeft daarom niet voldoende onderbouwd dat de rechtbank de capaciteit moet berekenen op basis van de situatie mét nachtverlaging. De rechtbank zal daarom de situatie zonder nachtverlaging als uitgangspunt nemen bij het vaststellen of de warmtepomp voldoende capaciteit heeft. Tegelijkertijd is de juistheid van de door [naam 1] berekende benodigde capaciteit zonder nachtverlaging door [gedaagden] niet betwist. Dit betekent dat de rechtbank uitgaat van de berekening van [naam 1] dat een capaciteit van minimaal 6.387 Watt is vereist om de woning te verwarmen.

[naam 1] concludeert dat de warmtepomp “in theorie” qua capaciteit voldoende groot zou moeten zijn om 6.387 Watt te leveren, nu de specificaties van het apparaat vermelden dat de capaciteit 7 kW bedraagt. Ook [naam 2] komt tot de conclusie dat de warmtepomp op zichzelf in theorie voldoende capaciteit heeft. Volgens hem komt het probleem door de installatie van de warmtepomp: “Door de onjuiste installatie van de warmtepomp is het vermogen van de warmtepomp ruimschoots te klein, daarnaast wordt dit nog versterkt door de gebreken aan de warmteafgiftezijde. Wanneer de warmtepomp juist was geïnstalleerd en er geen gebreken zouden zijn geweest aan de warmteafgifte, dan zou sprake kunnen zijn van juist voldoende vermogen.” Op basis van het voorgaande concludeert de rechtbank dat [eisers] niet voldoende heeft onderbouwd dat de warmtepomp een te lage capaciteit heeft of overigens op zichzelf ongeschikt is om de woning voldoende te verwarmen.

[naam 1] wijst daarbij, net als [naam 2], onder meer op de leidingen. Volgens [naam 1] hebben deze bij een warmtepomp normaliter een binnendiameter van circa 30 mm, terwijl de leidingen in de woning een binnendiameter van circa 20 mm hebben. Tijdens de mondelinge behandeling is door [naam 1] en [naam 2] toegelicht dat een warmtepomp werkt met een kleiner temperatuurverschil tussen het koude en opgewarmde water in de leiding dan een Cv-ketel. Dat temperatuurverschil wordt ook wel aangeduid als Δt (delta-t). Bij een warmtepomp is de aanvoertemperatuur van het warme water meestal 35o C, terwijl dit bij een Cv-installatie rond de 55o C is. De warmtepomp moet zijn energie kunnen afgeven aan de verwarmingsinstallatie. Dat doet de pomp door water (met behulp van aan de buitenlucht onttrokken warmte) te verwarmen tot ongeveer 35o C. Dit water wordt vervolgens de leiding ingepompt om de warmte af te geven aan de vloerverwarming en daarna terug te keren met een temperatuur van ongeveer 30o C. De Δt – de af te geven warmte – is dan dus ongeveer 5o C. Als de warmtepomp een energie van 7 kW (de capaciteit van de warmtepomp) moet afgeven middels water met een relatief kleine Δt van 5o C kan dat volgens [naam 2] en [naam 1] alleen als de leidingen daarvoor ruim genoeg zijn. Er moeten immers meer druppels water worden gebruikt om dezelfde verwarming in de ruimte te veroorzaken, nu die druppels water op zichzelf minder warm zijn. Is de diameter van de leidingen te klein, dan kan dit ertoe kan leiden dat de pomp de energie niet kwijt kan. Het water dat zich dichtbij de warmtepomp bevindt is dan volgens [naam 1] en [naam 2] nog warm (35o C), zonder dat effectieve energieafgifte richting de verwarming heeft plaatsgevonden. Omdat het water bij de warmtepomp nog te warm is, zal de warmtepomp dit niet verder verwarmen en afschakelen, zodat de distributie van warmte stopt, ondanks dat het water verderop in de leiding nog niet de benodigde 35o C heeft bereikt. [naam 3] heeft naar voren gebracht dat een warmtepomp met een leiding met een diameter van 20 mm ook kan werken, maar dat de pomp die het water de woning in pompt dan harder moet pompen en het water met een hogere snelheid door de leidingen moet stuwen. Volgens hem kan de pomp dat aan.

De rechtbank gaat echter af op de conclusie en toelichting van [naam 1] en [naam 2]. De rechtbank hecht er daarbij allereerst belang aan dat [naam 1] in eerste instantie de door beide partijen aangewezen deskundige zou zijn en kennelijk ook het vertrouwen van [gedaagden] genoot, totdat hij tot voor [gedaagden] onwelgevallige conclusies kwam. Daarnaast zijn de bevindingen van [naam 1] en [naam 2] consistent met elkaar en met zichzelf en naar het oordeel van de rechtbank ook begrijpelijk en logisch. De rechtbank volgt de redenering van [naam 1] en [naam 2] dat verwarming middels een warmtepomp plaatsvindt met een lagere Δt dan bij een Cv-ketel en dat dit betekent dat voor de afgifte van energie via een warmtepomp meer water door het systeem moet dan bij een Cv-ketel. Het is daarom voldoende aannemelijk dat deze wijze van energieafgifte vraagt om leidingen met een grotere diameter, en dat een te kleine diameter ervoor zorgt dat de warmtepomp de energie (capaciteit) niet voldoende kwijt kan en dus niet optimaal in staat wordt gesteld om het huis te verwarmen.

[naam 1] en [naam 2] wijzen verder op het ontbreken van een buffervat in de installatie van de warmtepomp. Het buffervat wordt normaliter gebruikt om door de warmtepomp opgewarmd water tijdelijk op te slaan, als soort reserve. Het daarin opgeslagen verwarmde water kan door de warmtepomp worden gebruikt als de buitenunit van de warmtepomp moet worden ontdooid. Dat kan al nodig zijn bij een buitentemperatuur van 4o C. Ontbreekt een buffervat – hetgeen volgens [naam 1] en [naam 2] zeer ongebruikelijk is en in strijd is met het aansluitschema van de warmtepomp in de woning – dan zal de warmtepomp de buitenunit moeten ontdooien door warm water uit de woning naar de buitenunit toe te pompen. Dat water wordt gebruikt om de buitenunit te ontdooien en komt dus afgekoeld terug in het systeem. Dat leidt volgens [naam 1] tot een verlies aan temperatuur in de woning, waardoor de warmtepomp harder moet werken en tegelijkertijd de capaciteit niet volledig kan aanwenden om de woning te verwarmen. [naam 3] concludeert dat het mogelijk is om de buitenunit te ontdooien zonder buffervat. Maar ook volgens [naam 3] verdient het de voorkeur om een buffervat aan te sluiten en is dat ook gebruikelijk. [naam 3] heeft niet weersproken dat het aansluitschema van de warmtepomp uitgaat van de plaatsing van het buffervat. Uit het voorgaande concludeert de rechtbank dat voldoende aannemelijk is dat de afwezigheid van een buffervat in de installatie een fout in de installatie is, die een negatief effect heeft op het functioneren van de warmtepomp.

[naam 1] en [naam 2] hebben nog gewezen op een aantal andere gebreken in de installatie van de warmtepomp.

Allereerst de isolatie van de leidingen. Volgens [naam 1] en [naam 2] zijn de leidingen buiten en in de kruipruimte niet geïsoleerd, terwijl dat wel moet. Dit is door [naam 3] erkend. De rechtbank gaat er dus van uit dat de leidingen ten onrechte niet zijn geïsoleerd en dat dit een negatief effect heeft op het functioneren van de warmtepomp.

Volgens [naam 1] en [naam 2] is de circulatiepomp van het verwarmingssysteem in de kruipruimte niet goed geïnstalleerd en niet bevestigd aan het plafond van de kruipruimte. Ook dit is door [naam 3] bevestigd. De rechtbank gaat er dus van uit dat de pomp in de kruipruimte, waarmee het verwarmde water wordt verspreid, onvoldoende goed is geïnstalleerd en dat dit een negatief effect heeft op het functioneren van de warmtepomp.

Volgens [naam 2] is de buitenunit van de warmtepomp niet goed geplaatst, nu deze niet op minimaal 25 cm hoogte staat, terwijl dit nodig is om insneeuwen tegen te gaan. [naam 3] weerspreekt dat dit een in Nederland geldende eis is. Volgens hem volgt dit ook niet uit de door de fabrikant gestelde eisen. [naam 2] heeft daarop gereageerd en gesteld dat het in Nederland vaak sneeuwt en dat deze eis dus geldt. Verder is dit door hem niet onderbouwd. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eisers] daarmee niet voldoende onderbouwd dat de buitenunit van de warmtepomp op onjuiste hoogte is geplaatst.

[naam 2] heeft erop gewezen dat een afvoer voor condens ontbreekt in de installatie. [naam 3] heeft dit weersproken en aangegeven dat de condens via de bodem kan worden afgevoerd. [naam 2] heeft verder niet onderbouwd waarom dit geen juiste methode is. Naar het oordeel van de rechtbank is daarmee niet voldoende onderbouwd dat er nog een afvoer voor condens aan de installatie moet worden toegevoegd.

[gedaagden] heeft in algemene zin gesteld dat [eisers] haar onderzoeksplicht heeft geschonden. [gedaagden] heeft niet concreet gemaakt wat [eisers] had moeten zien aan de warmtepomp en de installatie daarvan. [eisers] is niet betrokken geweest bij de installatie van de warmtepomp, en [gedaagden] wel. Voor zover [gedaagden] zich erop heeft willen beroepen dat [eisers] de warmtepomp en de installatie onvoldoende heeft onderzocht, mede in het licht van de mededelingsplicht van [gedaagden], heeft [gedaagden] daarvoor onvoldoende gesteld. De rechtbank zal dus beoordelen welk bedrag [gedaagden] aan [eisers] moet betalen voor de gebreken aan de installatie van de warmtepomp.

Uit het voorgaande blijkt dat de installatie van de warmtepomp op meerdere onderdelen niet voldoet: het leidingwerk, het buffervat, de isolatie en de circulatiepomp. Tegelijkertijd moet er in deze procedure van worden uitgegaan dat de capaciteit van de warmtepomp op zichzelf voldoende is om – bij een juiste installatie – de woning voldoende te verwarmen. [eisers] heeft er dus recht op dat [gedaagden] de kosten vergoedt die komen kijken bij een juiste installatie van de warmtepomp die nu aanwezig is in de woning. De verschillende elementen van de installatie van de warmtepomp hangen samen met elkaar en met het functioneren van de installatie als geheel. Wordt bijvoorbeeld een buffervat geïnstalleerd, dan zal dit ook extra leidingwerk opleveren. Daarnaast ligt voor de hand dat het systeem opnieuw moet worden ingeregeld als het opnieuw wordt geïnstalleerd. Voorstelbaar is dat de totale kosten van een herinstallatie van het volledige systeem dus afwijken van de optelsom van de losse hiervoor besproken onderdelen. Daar heeft de rechtbank rekening mee te houden bij het vaststellen van de kosten voor herstel en dus de schadevergoeding waarop [eisers] recht heeft.

[eisers] heeft de hoogte van de herstelkosten en de gevorderde schadevergoeding onderbouwd met een offerte van [bedrijf 1]. Deze offerte is gebaseerd op de aanschaf van een nieuwe warmtepomp en de installatie van deze nieuwe warmtepomp op het bestaande systeem. De rechtbank kan op basis van deze offerte niet vaststellen welke begrote kosten samenhangen met de installatie van de nieuwe warmtepomp en welke kosten ook zouden worden gemaakt als de bestaande warmtepomp door [bedrijf 1] opnieuw – maar dan op juiste wijze – wordt geïnstalleerd. De offerte biedt daarom ook onvoldoende basis voor de rechtbank om de schade te schatten. Dat valt [eisers] niet te verwijten. Zij hoefde bij haar schadebegroting geen rekening te houden met de situatie dat de rechtbank zou oordelen dat de capaciteit van de warmtepomp niet onvoldoende was. [eisers] heeft dus aan haar stelplicht voldaan en [gedaagden] heeft de stellingen van [eisers] voldoende onderbouwd betwist. De rechtbank overweegt daarom om een deskundige te benoemen, aan wie de rechtbank zal vragen om haar te adviseren omtrent de kosten van herinstallatie van de bestaande warmtepomp. Partijen mogen daarna bij akte reageren op de bevindingen van de deskundige, waarna de rechtbank het schadebedrag bij eindvonnis zal vaststellen.

De rechtbank overweegt de deskundige de volgende drie vragen te stellen:

Omdat het aan [eisers] is om feiten te stellen en te bewijzen waarmee de rechtbank de hoogte van de schade kan vaststellen, moet [eisers] het voorschot voor de deskundige betalen. De uiteindelijke kosten van de deskundige worden meegenomen in de proceskosten waarover bij eindvonnis zal worden beslist.

[eisers] stelt dat de WTW onjuist is geïnstalleerd en onvoldoende capaciteit heeft om naar behoren te kunnen functioneren. Zij vordert vergoeding van de kosten van vervanging van de WTW en installatie van de nieuwe WTW, inclusief het ten behoeve van die installatie opstellen van een ventilatieplan. Volgens [eisers] is daarmee een bedrag van in totaal € 24.805,26 gemoeid.

De rechtbank stelt voorop dat [eisers] op basis van de koopovereenkomst en de overige informatie, waaronder de verkoopbrochure, de vragenlijst en de leeftijd van het huis, had mogen verwachten dat de woning in het kader van het normaal gebruik als woonhuis een goed werkend WTW-systeem zou hebben dat ervoor zorgde dat de inkomende buitenlucht middels een warmtewisselaar werd opgewarmd met uitgaande binnenlucht, met voldoende capaciteit om de ventilatie van de woning plaats te laten vinden via het WTW-systeem. De woning is immers verkocht als een in 2019 gebouwde woning met ‘moderne voorzieningen’, met een ‘warmte-terug-winsysteem’ (verkoopbrochure). In de vragenlijst is daarnaast door [gedaagden] – die zelf betrokken was bij de installatie – ingevuld dat de woning beschikt over een ‘WTW’. Een WTW is naar normaal spraakgebruik een systeem dat warmte terugwint uit de ventilatie van de woning. In moderne energiezuinige woningen draagt de WTW bij aan de energiebesparing, omdat ventilatie niet meer hoeft plaats te vinden door het openen van roosters of het mechanisch naar binnen pompen van (koude) buitenlucht, maar plaatsvindt langs een systeem dat de inkomende frisse lucht meteen opwarmt met de uitgaande lucht op kamertemperatuur. In een moderne woning met een WTW zorgt ventilatie dus niet voor significant warmteverlies. De koper van een moderne woning, die volgens de door verkoper verstrekte informatie is uitgerust met een WTW, mag daarom verwachten dat de geplaatste WTW-unit voldoende capaciteit heeft, voldoet aan de standaarden die rond 2019 golden, goed is geïnstalleerd en de inkomende lucht dus effectief opwarmt met de uitgaande lucht.

[eisers] heeft zijn stellingen onderbouwd met deskundigenverklaringen. [gedaagden] heeft dit betwist en zijn betwisting onderbouwd met een deskundigenverklaring. Beide partijen hebben hun stellingen en betwistingen voldoende onderbouwd, zodat de rechtbank op basis van de deskundigenverklaringen zal beoordelen of voldoende aannemelijk is dat sprake is van een gebrek. Op basis van de overgelegde stukken van [bedrijf 1] en de verklaringen van de drie deskundigen oordeelt de rechtbank dat [eisers] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de WTW-unit ongeschikt is.

De rechtbank motiveert dat als volgt. De deskundigen zijn het erover eens dat de in de woning geïnstalleerde unit geen afvoer voor condens heeft. [naam 1] betwijfelt daarom of de aangetroffen unit wel een WTW-unit is, omdat een warmtewisselaar – die het hart vormt van de WTW-unit – altijd leidt tot condensvorming. Ook [naam 2] vermeldt dat het gebruik van een WTW-unit leidt tot condensvorming. Volgens [naam 3] is in de woning een unit geplaatst met een laag rendement, van zo’n 55%, in plaats van de naar moderne maatstaven gebruikelijke 85%. Dit lagere rendement betekent volgens hem dat geen condens vrijkomt, maar dat het systeem tegelijkertijd wel een WTW mag heten, nu de wet geen ondergrens stelt aan het rendement van een WTW. Tijdens de mondelinge behandeling is [naam 3] voorgehouden dat het lagere rendement weliswaar van invloed is op hoe snel condensvorming optreedt, maar dat het gebruik van een warmtewisselaar desalniettemin altijd tot condensvorming leidt als het verschil in binnen- en buitentemperatuur groot genoeg is. [naam 3] heeft dat natuurkundige gegeven niet weersproken. Tegen die achtergrond is door [eisers] voldoende aannemelijk gemaakt dat de in de woning aangetroffen unit ofwel niet voldoet omdat deze geen condensafvoer heeft, ofwel niet voldoet omdat deze geen effectieve warmtewisselaar heeft.

Daar komt nog het volgende bij. [naam 2] heeft uitgerekend dat de unit volgens de beschrijving van de fabrikant onvoldoende capaciteit heeft om de voor de woning benodigde hoeveelheid lucht te verplaatsen (het ventilatiedebiet). [gedaagden] en [naam 3] hebben daar geen alternatieve berekening tegenover gesteld. [gedaagden] heeft daarmee de stelling van [eisers] onvoldoende weersproken. De rechtbank gaat er daarom van uit dat de unit in de woning volgens de beschrijving van de fabrikant onvoldoende capaciteit heeft om de woning effectief te ventileren. Ook om die reden voldoet de WTW-unit in de woning niet.

Namens [eisers] is over de installatie van de WTW verder nog naar voren gebracht dat de inlaat en de uitlaat van de buiten- en binnenlucht te dichtbij elkaar waren geplaatst toen het huis werd geleverd. Dit is door [gedaagden] betwist. [naam 3] heeft naar voren gebracht dat [eisers] de zolder na de levering heeft laten verbouwen en dat de situatie rond de installatie van de WTW daarbij is gewijzigd. Daarnaast heeft hij op basis van foto’s op Google Maps van de situatie vóór de verbouwing aangevoerd dat de ventilatiekanalen toen voldoende ver van elkaar waren geplaatst. De rechtbank oordeelt dat daarom [eisers] in het licht van deze informatie niet voldoende heeft onderbouwd dat de ventilatiekanalen bij levering op onvoldoende afstand van elkaar waren aangebracht.

De rechtbank laat voor nu voor het overige onbesproken of de WTW op juiste wijze is geïnstalleerd, bijvoorbeeld doordat er voldoende kanalen en ventielen zijn aangebracht. Omdat [eisers] recht heeft op vervanging van de bestaande unit voor een wel functionerende WTW-unit, is immers met name van belang of de bestaande installatiestructuur geschikt is voor een voldoende effectieve werking van de nieuwe WTW-unit. Dat is een vraag die de rechtbank op dit moment niet kan beantwoorden, omdat het antwoord daarop mede afhankelijk is van de nog te plaatsen WTW-unit. Zelfs als zou vaststaan dat de huidige WTW-unit niet op de juiste wijze is geïnstalleerd, dan is geen gegeven dat een nieuwe, krachtigere, WTW-unit niet voldoende kan functioneren in de huidige structuur. Het omgekeerde is ook waar: zelfs als de huidige installatie afdoende is voor de huidige WTW-unit, staat nog niet vast dat ook de nieuwe, krachtigere, unit voldoende kan functioneren in de huidige installatiestructuur. Dat de rechtbank deze vraag op dit moment nog niet kan beantwoorden, komt dus niet door wat partijen en hun deskundigen naar voren hebben gebracht.

[gedaagden] heeft in algemene zin gesteld dat [eisers] haar onderzoeksplicht heeft geschonden. [gedaagden] heeft niet concreet gemaakt wat [eisers] had moeten zien aan de WTW en de installatie daarvan. Voor zover [gedaagden] zich erop heeft willen beroepen dat [eisers] de WTW en de installatie onvoldoende heeft onderzocht, mede in het licht van wat [gedaagden] zelf had moeten vertellen over de WTW, heeft [gedaagden] daarvoor onvoldoende gesteld. De rechtbank zal dus beoordelen welk bedrag [gedaagden] aan [eisers] moet betalen voor de gebreken aan de installatie van de WTW.

Uit het voorgaande volgt allereerst dat [eisers] recht heeft op vergoeding van de kosten die zij maakt voor het vervangen van de WTW-unit. [eisers] heeft gesteld dat de kosten van vervanging € 22.305,26 bedragen. Ter onderbouwing heeft [eisers] verwezen naar een offerte van [bedrijf 1] van 16 december 2024, die aan [naam 2] is toegezonden en daarom als bijlage bij zijn deskundigenrapport in de procedure is ingebracht (bijlage 3 bij productie 17). [naam 2] heeft zich in zijn rapport echter niet uitgelaten over de juistheid van de offerte van [bedrijf 1]. [gedaagden] heeft – zij het in zeer beperkte bewoordingen – betwist dat het offertebedrag een juiste weergave is van de door [eisers] geleden schade. [gedaagden] heeft in dat kader verwezen naar het ontbreken van een vergelijking tussen de kwaliteit en de prijs van de aanwezige installaties en de door [eisers] gewenste vervangende installaties. Ten aanzien van de WTW heeft [gedaagden] opgemerkt dat de huidige in de woning aanwezige installatie van Chinese makelij is en [eisers] voor de onderbouwing van de schade is uitgegaan van vervanging door een duurder Europees model.

De rechtbank oordeelt als volgt over de kosten van het vervangen van de WTW-unit. Het is aan [eisers] om voldoende feiten te stellen en te onderbouwen op basis waarvan de rechtbank de schade kan vaststellen. [eisers] moet daarbij de rechtbank volledig en naar waarheid voorlichten. [eisers] heeft volstaan met het overleggen van een offerte van [bedrijf 1]. Het is de rechtbank opgevallen dat [eisers] twee verschillende versies van dezelfde offerte van [bedrijf 1], met dezelfde offertedatum van 16 december 2024, heeft overgelegd. De ene versie is de genoemde bijlage bij het deskundigenrapport van [naam 2] (bijlage 3 bij productie 7), de andere (en eerdere) versie betreft een bijlage bij een brief van [bedrijf 1] aan [eisers] van 16 december 2024 (productie 5). In beide versies wordt uitgegaan van de aanschaf van een WTW-unit van Orcon (de Orcon WTW HRC500 Max comfort). De oude versie van de offerte (productie 5) gaat echter uit van een totaalbedrag van € 8.015,48, terwijl de nieuwe versie van dezelfde offerte (bijlage 3 bij productie 7) op een bedrag komt van € 22.305,26. Het verschil kan maar gedeeltelijk worden verklaard doordat in de nieuwe versie een stelpost van € 6.500,00 is opgenomen voor het aanpassen van leidingwerk in de woonkamer en slaapkamers, waarvan in deze procedure niet vaststaat dat dit nodig is. Ook als deze stelpost wordt weggedacht, resteert een aanzienlijk prijsverschil tussen de oude en nieuwe versie van dezelfde offerte. [eisers] heeft niet toegelicht waardoor dat verschil is ontstaan. Alleen al daarom is op dit moment onvoldoende aannemelijk dat de nieuwe versie van de offerte, waarop [eisers] zich beroept, een juiste weergave is van de kosten die verband houden met de aanschaf en installatie van een nieuwe WTW, nog daargelaten dat de offerte uitgaat van een A-merk WTW, zonder afschrijving (nieuw voor oud), en bovendien met installatiekosten waarvan niet duidelijk is of deze hoger zijn geworden door de aanpassingen die [eisers] zelf op zolder heeft laten doen.

De rechtbank overweegt daarom om een deskundige te benoemen, aan wie de rechtbank vragen zal stellen over de hoogte van de kosten van het vervangen van de WTW-unit en de mogelijke aanpassingen die daarna moeten worden gemaakt aan de installatie, een en ander op basis van een nog op te stellen ventilatieplan (onderdeel van de vervangingskosten). Partijen mogen daarna bij akte reageren op de bevindingen van de deskundige. De rechtbank verzoekt [eisers] daarbij expliciet om in te gaan op de verschillende versies van de overgelegde offerte. De rechtbank zal vervolgens het schadebedrag bij eindvonnis vaststellen.

De rechtbank overweegt de deskundige de volgende vragen te stellen:

Omdat het aan [eisers] is om de hoogte van de schade te onderbouwen, moet [eisers] het voorschot voor de deskundige betalen. De uiteindelijke kosten van de deskundige worden meegenomen in de proceskosten waarover bij eindvonnis zal worden beslist.

[eisers] stelt onder verwijzing naar het rapport van [naam 1] dat de bediening van de lift in de garage niet juist is geïnstalleerd en dat, als de lift naar beneden is, in de garage een gat ontstaat op de plek van de lift. Deze situatie is volgens [eisers] gevaarlijk en in strijd met het bouwbesluit. Volgens [eisers] kunnen deze gebreken aan de lift worden verholpen voor een bedrag van € 7.360,50. Voor dat bedrag kan de lift worden verwijderd en wordt in plaats daarvan een keldertrap geplaatst.

Door [eisers] is gesteld dat de lift niet juist is geïnstalleerd. [naam 1] concludeert dat de draad van de bediening van de lift provisorisch is gerepareerd. Dit veroorzaakt volgens hem soms sluiting, met als mogelijk gevolg dat de lift halverwege komt stil te staan. [gedaagden] heeft dit op zichzelf niet weersproken, maar enkel het standpunt ingenomen dat dit geen gebrek is dat aan een normaal gebruik in de weg staat. Naar het oordeel van de rechtbank staat daarom vast dat de lift niet juist is geïnstalleerd. Dit staat in de weg aan een normaal – veilig – gebruik dat [eisers] op grond van de koopovereenkomst had mogen verwachten.

[gedaagden] heeft gesteld dat [eisers] op de hoogte is gesteld van de ‘provisorische staat’ waarin de lift zich bevond en dat [eisers] dit heeft kunnen zien. [eisers] heeft dat betwist. Ook uit de brochure blijkt niet dat de lift provisorisch is geïnstalleerd. Als dit het geval was, was het aan [gedaagden] om [eisers] daarover mededelingen te doen. Dat dit is gebeurd is niet komen vast te staan. Er was voor [eisers] dus geen aanleiding om verder onderzoek te doen.

Het is aan [eisers] om de kosten van herstel te onderbouwen. Zij heeft in dat kader een offerte overgelegd van [bedrijf 2], waarop een bedrag van € 7.360,50 staat. Uit de offerte blijkt echter dat deze kosten zien op het verwijderen en afvoeren van de gehele lift, het dichtmaken van de schacht en het plaatsen van een hardhouten (!) keldertrap. De offerte maakt geen melding van de kosten voor het repareren van het gebrek aan de lift. De wel in de offerte opgenomen kosten staan naar het oordeel van de rechtbank in geen verhouding tot het gebrek waarvan de herstelkosten voor vergoeding in aanmerking komen. [eisers] heeft immers alleen recht op vergoeding van kosten in het kader van het herstel van de lift en niet op het plaatsen van een hardhouten trap op kosten van [gedaagden]. [eisers] heeft daarom, ondanks verweer van [gedaagden] op dit punt, onvoldoende feiten gesteld op basis waarvan de rechtbank de herstelkosten voor de lift kan schatten of vaststellen. Dat komt voor haar rekening.

Daarom zal de rechtbank de vordering van [eisers] op dit punt bij eindvonnis afwijzen.

[eisers] stelt dat de balustrade van het terras op de eerste verdieping niet goed genoeg is verankerd en dat er meer afstand zit tussen de spijlen van de balustrade dan toegestaan door het bouwbesluit. De kosten van herstelwerkzaamheden bedragen volgens [eisers] € 1.630,00.

De rechtbank stelt voorop dat [eisers] op basis van de koopovereenkomst en de overige informatie, waaronder de verkoopbrochure, had mogen verwachten dat het terras op de eerste verdieping veilig kon worden gebruikt. [eisers] mocht niet verwachten dat [gedaagden] bij iedere afwijking van het bouwbesluit aansprakelijk zou zijn, zolang een dergelijke afwijking niet in de weg stond aan wat [eisers] mocht verwachten van een veilig gebruik. Op de foto’s in de verkoopbrochure is – ondanks de toenmalige versiering van de balustrade met de blauweregen – de afstand tussen de spijlen van de balustrade duidelijk zichtbaar. Dat een en ander in strijd zou zijn met het bouwbesluit is om die reden niet relevant, nu [eisers] de – al dan niet in strijd met het bouwbesluit zijnde – situatie heeft gezien en vervolgens een overeenkomst heeft gesloten waarin zij die situatie accepteerde als geschikt woonhuis voor haarzelf. De rechtbank zal daarom alleen beoordelen of de balustrade goed genoeg is bevestigd, omdat [eisers] dit niet heeft kunnen zien.[Afbeelding] [Afbeelding]

[gedaagden] stelt dat dit gebrek bij [eisers] kenbaar had moeten zijn. Zij heeft dit verder niet onderbouwd. De rechtbank oordeelt dat de onderzoeksplicht van de koper van een woning niet zo ver gaat dat deze moet controleren of de balustrade van een balkon wel goed vast zit.

De rechtbank oordeelt dat niet is komen vast te staan dat de balustrade niet goed genoeg is vastgemaakt. [eisers] heeft dit gesteld en daarbij verwezen naar de bevindingen van [naam 2]. [naam 2] concludeert echter enkel dat hij twijfels heeft over de bevestiging van de balustrade. Tijdens de mondelinge behandeling heeft hij toegelicht dat (en waarom) hij dat niet verder heeft onderzocht: de test zou de balustrade kunnen beschadigen, zelfs als deze wel goed was bevestigd. Hoewel de rechtbank de achtergrond van deze beslissing van [naam 2] begrijpt, is het aan [eisers] om haar stellingen voldoende te onderbouwen. [gedaagden] heeft betwist dat de balustrade onvoldoende goed was verankerd en daarbij het een en ander verteld over het materiaal waarvan de balustrade is gemaakt. [eisers] heeft zijn stelling in dat licht onvoldoende onderbouwd.

De vordering van [eisers] stuit daarop al af en zal dus bij eindvonnis worden afgewezen.

[eisers] stelt dat de trap naar de eerste verdieping en de trap naar de ouderslaapkamer niet voldoet, omdat het eerste gedeelte van de trap aan de opgangzijde geen trapleuning of afscheiding heeft en omdat de trap naar de ouderslaapkamer geen vloerafscheiding heeft. Volgens [eisers] bedragen de kosten van herstel € 1.405,00.

De rechtbank stelt voorop dat [eisers] op basis van de koopovereenkomst en de overige informatie, waaronder de verkoopbrochure, niet mocht verwachten dat [gedaagden] bij iedere afwijking van het bouwbesluit aansprakelijk zou zijn, zolang een dergelijke afwijking niet in de weg stond aan wat [eisers] mocht verwachten van een veilig gebruik van de trappen. Op de foto’s in de verkoopbrochure is duidelijk zichtbaar dat de trap naar de eerste verdieping op het eerste gedeelte enkel een leuning heeft aan de muurzijde en open is gelaten aan de opgangzijde. Op de foto’s is ook duidelijk zichtbaar dat de kleine trap richting de ouderslaapkamer aan de zijde van het trappenhuis geen trapleuning heeft. Dit moet ook bij de bezichtiging duidelijk zichtbaar zijn geweest. Dat een en ander in strijd zou zijn met het bouwbesluit is om die reden niet relevant, nu [eisers] de – al dan niet in strijd met het bouwbesluit zijnde – situatie heeft gezien en vervolgens een overeenkomst heeft gesloten waarin zij die situatie accepteerde als geschikt voor het gebruik als woonhuis door haarzelf.

De vordering van [eisers] stuit daarop al af en zal dus bij eindvonnis worden afgewezen.

[eisers] stelt dat de woning bij de levering geen rioolontluchting had met uitgang door het dak, met als gevolg stankoverlast. Volgens [eisers] doet de situatie af aan zijn woongenot en is de situatie in strijd met het bouwbesluit. [eisers] vordert vergoeding van de kosten die hij heeft moeten maken voor een noodoplossing, zijnde € 1.349,15. Daarnaast vordert hij vergoeding van de kosten die hij moet maken om het gebrek definitief te verhelpen. Dit kost volgens [eisers] € 3.300,00.

De rechtbank stelt voorop dat [eisers] op basis van de koopovereenkomst en de overige informatie, waaronder de verkoopbrochure en de leeftijd van het huis, in het kader van een normaal gebruik had mogen verwachten dat geen sprake zou zijn van stankoverlast die verband hield met een gebrek in de constructie. Van een huis uit 2019 mag immers verwacht worden dat de riolering zo is aangelegd dat stankoverlast door rioollucht in huis wordt voorkomen.

De deskundigen zijn het erover eens dat voor het riool een ontluchting naar buiten toe ontbrak, terwijl dit wel is vereist. [gedaagden] moet dus de kosten dragen die gemoeid zijn met het aanbrengen van een ontluchting naar buiten.

[gedaagden] stelt dat dit gebrek bij [eisers] kenbaar had moeten zijn. Zij heeft dit verder niet onderbouwd. De rechtbank oordeelt dat de onderzoeksplicht van de koper van een woning niet zo ver gaat dat deze moet controleren of de rioolleiding op zolder goed is aangesloten. [eisers] heeft verklaard tijdens de bezichtiging niets bijzonders te hebben geroken. Er was dus ook geen aanleiding verder onderzoek te doen.

[eisers] heeft tweemaal de kosten van herstel gevorderd: de reeds gemaakte kosten voor het provisorische herstel (te weten het plaatsen van een ontluchting aan de binnenzijde van de woning met filter) en de te verwachten kosten van het definitieve herstel (het maken van een ontluchting naar buiten). Voor beide posten moet afzonderlijk worden beoordeeld in hoeverre [gedaagden] de kosten van herstel moet dragen.

Ten aanzien van de noodreparatie overweegt de rechtbank als volgt. Het is aan [eisers] om te stellen dat het nodig was om deze reparatie uit te voeren en dat die noodzaak is veroorzaakt door een gebrek dat bij levering van de woning aanwezig was. [eisers] heeft in dat kader het standpunt ingenomen dat de rioolaansluiting bij levering van de woning open was en dus niet was afgedekt met een binnenbeluchting en een filter. Dit heeft [eisers] onderbouwd met de stelling dat zij na de verhuizing last had van stank in de woning en toen een opening in het riool aantrof die niet afgedicht was en ook niet afgedicht kon zijn geweest, omdat er leidingen in afwaterden. Volgens [eisers] heeft [gedaagden] de stank die een open riool veroorzaakt verdoezelt door luchtverfrissers te gebruiken. [gedaagden] heeft dat betwist. Volgens haar was het riool bij levering afgesloten met een binnenbeluchter en een filter. Iets anders is volgens haar niet mogelijk, omdat zij anders de stank wel zou hebben opgemerkt. Dat [eisers] op enig moment een open rioolleiding heeft aangetroffen kan volgens [gedaagden] best zo zijn, maar dat is dan volgens [gedaagden] pas geweest nadat [eisers] op zolder een dakkapel heeft geplaatst en de technische ruimte heeft aangepast. [eisers] heeft alleen gesteld wat zij heeft aangetroffen nadat de zolder al was verbouwd. [eisers] heeft niet gesteld dat het ook bij de bezichtiging of bij de inspectie bij levering al rook naar rioollucht, of dat dit tijdens de verbouwing naar voren kwam. Zelfs als de stellingen van [eisers] juist zijn, volgt daar naar het oordeel van de rechtbank nog niet uit dat het riool bij levering van het huis niet was afgesloten met een filter. Dit betekent dat [eisers] onvoldoende gemotiveerd heeft gesteld dat de noodzaak van het provisorisch herstel is veroorzaakt door een gebrek dat zich bij levering van de woning voordeed. Dit deel van de vordering zal de rechtbank daarom bij eindvonnis afwijzen.

[gedaagden] is wel aansprakelijk voor de kosten van het herstel, in die zin dat de nu aanwezige binnenontluchting moet worden verwijderd en het riool moet worden aangesloten op een ontluchter in het dak. [eisers] stelt dat de kosten van herstel € 3.300,00 bedragen. Door de verbouwing van [eisers] na de levering van de woning, is herstel ingewikkelder geworden, betoogt [gedaagden]. De kosten die [eisers] nu in rekening wil brengen, zijn volgens [naam 3] gebaseerd op de (duurdere) toestand na de verbouwing en niet op de situatie voor de verbouwing. Volgens [naam 3] kost het aanbrengen van een dakdoorvoer in de oude situatie € 500,00.

De rechtbank overweegt als volgt. Ter onderbouwing van de gevorderde schadevergoeding heeft [eisers] verwezen naar het rapport van [naam 2]. Anders dan [eisers] doet voorkomen, staat in dat rapport niet dat [naam 2] heeft geconcludeerd dat herstel € 3.300,00 kost. [naam 2] merkt in zijn rapport wel op dat de situatie op zolder is gewijzigd door de dakkapel en dat herstel daardoor is bemoeilijkt. De deskundigen van partijen zijn het daar dus over eens. De enige indicatie die aan de rechtbank is verstrekt over de hoogte van de kosten van herstel in de oude situatie, is het bedrag van € 500,00 uit het rapport van [naam 3]. Op dat bedrag is namens [eisers] niet gereageerd. De rechtbank zal daarom uitgaan van dat bedrag.

De rechtbank zal daarom bij eindvonnis een bedrag van € 500,00 toewijzen als schadevergoeding voor de herstelkosten van het riool op zolder.

[eisers] stelt dat de wasbak in de toiletruimte niet was aangesloten op de riolering en dat het afvoerwater daarom in de kruipruimte belandde. Zij heeft dit kort na 22 januari 2025 laten verhelpen door [bedrijf 1]. [bedrijf 1] heeft volgens [eisers] voor een combinatie van deze werkzaamheden en de spoedreparatie aan het riool (het achtste gebrek) een bedrag in rekening gebracht van € 1.349,15.

De rechtbank stelt voorop dat [eisers] op basis van de koopovereenkomst en de overige informatie, waaronder de verkoopbrochure en de leeftijd van het huis in het kader van een normaal gebruik had mogen verwachten dat gebruikt water werd afgevoerd naar het riool en niet in de kruipruimte zou belanden.

[gedaagden] heeft erkend dat de afvoer niet was aangesloten op de riolering. Het staat dus vast dat de woning op dit punt gebrekkig was.

[gedaagden] stelt dat dit gebrek bij [eisers] kenbaar had moeten zijn. Zij heeft dit verder niet onderbouwd. De rechtbank oordeelt dat de onderzoeksplicht van de koper van een woning niet zo ver gaat dat deze moet controleren of de afvoer van de wasbak in de toiletruimte is aangesloten op de riolering.

Hiervoor is vastgesteld dat [gedaagden] sinds 22 januari 2025 in verzuim verkeerde. Zij is dus aansprakelijk voor de door [eisers] gemaakte herstelkosten, zelfs als de spoedeisendheid van de werkzaamheden niet vast zou staan. De vraag is dus wat het kostte om de werkzaamheden aan de afvoer van de wasbak uit te voeren. [eisers] heeft deze post niet gespecificeerd maar enkel opgenomen tezamen met de reparatie aan het riool op zolder. Uit de offerte van [bedrijf 1] van 16 december 2024, kort voor de herstelwerkzaamheden, leidt de rechtbank af dat de kosten van herstel volgens [bedrijf 1] € 320,35 inclusief btw bedroegen. Ook van deze offerte circuleert een tweede variant, met hogere bedragen, maar met dezelfde offertedatum. Deze variant vermeldt dat de kosten € 337,29 inclusief btw zijn. Deze bedragen ontlopen elkaar niet zoveel, maar nu [eisers] heeft gesteld dat zij de kosten van herstel daadwerkelijk heeft gemaakt, had het op haar weg gelegen om een factuur van de daadwerkelijke kosten over te leggen in plaats van twee varianten van dezelfde offerte met twee verschillende bedragen. [naam 3] heeft namens [gedaagden] becijferd dat de reparatie van de afvoer van de wasbak € 300,00 inclusief btw kost. [gedaagden] heeft de herstelkosten dus niet betwist voor zover deze maximaal dat bedrag zijn. Dit bedrag staat daarom tussen partijen vast, het meerdere is niet voldoende onderbouwd.

De rechtbank zal bij eindvonnis een schadevergoeding van € 300,00 toewijzen voor de rioolaansluiting van de wasbak in de toiletruimte.

Volgens [eisers] is de boiler niet op de juiste wijze aangesloten. [eisers] stelt dat daardoor een lekkage is ontstaan in de boiler en dat de gehele boiler daardoor moest worden vervangen. De kosten van het plaatsen van een nieuwe boiler bedroegen volgens [eisers] € 4.065,00.

De rechtbank stelt voorop dat [eisers] op basis van de koopovereenkomst en de overige informatie, waaronder de verkoopbrochure en de leeftijd van het huis, in het kader van een normaal gebruik had mogen verwachten dat de boiler juist was geïnstalleerd en niet kapot zou gaan door onjuiste installatie. De boiler is namelijk één van de kernvoorzieningen van de woning, nu de warmtepomp geen warm water levert maar enkel in de verwarming van de woning voorziet. Een koper van een in 2019 gebouwde woning mag daarom verwachten dat de warmwatervoorziening op juiste wijze is geïnstalleerd en dat de verkoper aansprakelijk is als dit niet het geval blijkt te zijn. Dat betekent overigens niet dat ieder (bijvoorbeeld optisch) gebrek in de installatie tot aansprakelijkheid leidt. Bepalend is of het gebrek in de installatie tot gevolg heeft dat de boiler niet juist functioneert of kapot gaat.

Partijen zijn het erover eens dat de boiler volgens de installatievoorschriften via een sifon hoorde te zijn aangesloten, en dat deze sifon ontbrak. Het ontbreken van een sifon kan volgens [eisers] leiden tot stankoverlast of in het ergste geval schade aan de boiler. Dit heeft [gedaagden] niet betwist. Het ontbreken van een sifon staat dus, in het licht van wat partijen bij dit relatief nieuwe huis mochten verwachten, in de weg aan een normaal gebruik. [gedaagden] is daarom aansprakelijk voor de kosten van het alsnog aansluiten van een sifon.

[eisers] heeft verder gesteld dat de afstand tussen de ontlastmogelijkheden van het riool en de boiler te groot is. Dit is door [gedaagden] betwist. [naam 2] heeft in zijn rapport geconcludeerd dat de afstand in zijn ogen te groot is, maar dat deze situatie niet onjuist is in het licht van de installatie-instructie van de fabrikant van de boiler, die geen maximale afstand voorschrijft. Ook [naam 3] concludeert dat de afstand niet te groot is in het licht van de voorschriften van de fabrikant. De rechtbank concludeert daarom dat [eisers] haar stelling op dit punt onvoldoende heeft onderbouwd.

Tot slot heeft [eisers] in de dagvaarding gesteld dat het gevolg van de onjuiste installatie van de boiler is dat de boiler kapot is gegaan. Dit is door [gedaagden] betwist. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eisers] op geen enkele wijze onderbouwd dat de boiler kapot is gegaan en dat dit het gevolg is van een gebrek waarvoor [gedaagden] aansprakelijk was. [eisers] heeft dus onvoldoende gesteld om te kunnen komen tot aansprakelijkheid van [gedaagden] voor de kosten van de installatie van een nieuwe boiler.

[gedaagden] stelt dat dit gebrek (ontbreken sifon) bij [eisers] kenbaar had moeten zijn. Zij heeft dit niet onderbouwd. De rechtbank oordeelt dat de onderzoeksplicht van de koper van een woning niet zo ver gaat dat deze moet controleren de boiler via een sifon is aangesloten.

Uit het voorgaande volgt dat alleen de kosten van het aansluiten van een sifon voor rekening van [gedaagden] komen. [eisers] heeft in de hoogte van deze kosten niet onderbouwd in de dagvaarding, vermoedelijk omdat zij zich heeft gericht op vergoeding van de kosten voor het installeren van een nieuwe boiler. Bij de producties zit wel een brief van [bedrijf 1] van 16 december 2024, met daarbij een offerte waarop een post staat voor het plaatsen van een sifon, voor een bedrag van € 200,25 exclusief btw, zijnde € 242,30 inclusief btw. Blijkens een brief van [bedrijf 1] van 4 februari 2025 heeft [eisers] deze werkzaamheden al door [bedrijf 1] laten uitvoeren. Volgens [naam 3] is met het plaatsen van een sifon een bedrag van € 250,00 gemoeid. Daaruit concludeert de rechtbank dat [gedaagden] niet betwist dat de kosten van herstel € 242,30 zijn.

De rechtbank zal dit bedrag van € 242,30 bij eindvonnis toewijzen als herstelkosten voor de boiler.

[eisers] stelt onder verwijzing naar het rapport van [naam 1] dat er nog andere gebreken zijn. [eisers] heeft aan die stelling het rechtsgevolg gekoppeld dat zij moet worden toegelaten tot de schadestaatprocedure om de hoogte van haar schade vast te laten stellen. [eisers] heeft de gebreken niet afzonderlijk besproken of toegelicht in de dagvaarding, maar volstaan met een verwijzing naar het rapport van [naam 2]. [eisers] heeft ook geen poging gedaan de met deze gebreken samenhangende herstelkosten te onderbouwen. De rechtbank ziet aanleiding om de gebreken gezamenlijk te bespreken.

De rechtbank stelt voorop dat het ook voor toelating voor de schadeprocedure is vereist dat vaststaat dat er sprake is van aansprakelijkheid. De schadestaatprocedure ziet immers alleen op de hoogte van die vordering. Dit betekent dat [eisers] ten aanzien van de gestelde gebreken gewoon volledig moet voldoen aan haar stelplicht. De rechtbank oordeelt dat [eisers] dat niet voor alle gestelde gebreken heeft gedaan, terwijl [gedaagden] de meeste gebreken gemotiveerd heeft betwist. Dit heeft tot gevolg dat de vorderingen ten aanzien van de door [gedaagden] gemotiveerd betwiste gebreken zullen worden afgewezen.

De rechtbank motiveert haar oordeel ten aanzien van de verschillende onderdelen als volgt. [eisers] heeft ter onderbouwing van haar stelling dat er sprake is van overige gebreken uitsluitend verwezen naar bevindingen van [naam 2], die hij heeft gedaan in antwoord op de door [eisers] aan hem gestelde vraag of hij “nog verdere gebreken/punten” heeft gezien. [eisers] en [naam 2] hebben bij deze ‘verdere gebreken’ niet gesteld of onderbouwd dat deze zich al voordeden bij de levering van de woning. [naam 2] plaatst bijvoorbeeld kanttekeningen bij de slaapkamer op zolder zoals [eisers] die heeft laten aanleggen bij haar verbouwing. Datzelfde geldt voor de ventilatiekanalen die in de gevel zijn aangelegd bij het plaatsen van de dakkapel, eveneens na levering. Dit kunnen geen gebreken zijn die voor rekening van [gedaagden] moeten komen, zodat [eisers] op deze punten niet kan worden toegelaten tot de schadestaatprocedure.

Ten aanzien van de gestelde schimmelvorming in de kruipruimte heeft [eisers] niet gesteld dat dit is ontstaan voor de levering. [eisers] heeft evenmin gesteld en onderbouwd dat dit in de weg staat aan een normaal gebruik van de woning. [gedaagden] heeft dit wel betwist. De rechtbank zal de vorderingen van [eisers] op dit punt dus afwijzen.

De rechtbank ziet in de nog openstaande vragen aanleiding om een onafhankelijk deskundigenonderzoek te gelasten. De rechtbank wenst zich door een onafhankelijke deskundige te laten adviseren over – kort gezegd – de hoogte van de kosten van de herinstallatie van de bestaande warmtepomp en de hoogte van de kosten voor de installatie van een nieuwe WTW.

De rechtbank is voornemens om de heer ing. S.H. IJpma (hierna: IJpma), Senior adviseur en partner bij HIJ5 Installatie Adviseurs (hierna: HIJ5 B.V.), Burg. Falkenaweg 54 te Heerenveen, te benoemen als deskundige.

IJpma heeft verklaard vrij te staan in deze zaak en heeft zich bereid verklaard als deskundige te worden benoemd.

De rechtbank is voornemens om de volgende vragen voor te leggen aan de deskundige.

Over de warmtepomp:

Over de WTW:

De deskundige heeft het voorschot begroot op een bedrag van € 6.532,19 inclusief btw en heeft daarvoor de volgende raming opgegeven:

De rechtbank ziet geen aanleiding om af te wijken van het uitgangspunt in de wet dat het voorschot op de kosten van de deskundige(n) door de eisende partij moet worden betaald. Dit voorschot moet daarom door de familie [eisers] worden betaald.

In het eindvonnis zal de rechtbank beslissen wie van partijen uiteindelijk de kosten van de deskundige moet betalen.

De rechtbank zal de zaak naar de rol verwijzen, zodat partijen zich hierover bij akte kunnen uitlaten. Partijen moeten de concept-akte uiterlijk een week vóór de roldatum naar elkaar toesturen, zodat zij in hun definitieve akte op de akte van de wederpartij kunnen reageren.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van woensdag 18 november 2026 om beide partijen in de gelegenheid te stellen een akte in te dienen waarin zij zich uitlaten over de aangekondigde benoeming van een deskundige, de te stellen vragen en het voorschot, zoals dat is weergegeven in hoofdstuk 6 van dit tussenvonnis,

bepaalt dat partijen elkaar uiterlijk een week vóór de genoemde roldatum de concept-akte moeten toesturen, zodat zij ieder in hun eigen akte nog kunnen reageren op de standpunten van de wederpartij,

houdt iedere verdere beslissing aan.