Rechtbank Overijssel, 7 oktober 2026

1 De procedure

- de dagvaarding - de conclusie van antwoord - de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald

- het bericht van 13 augustus 2026 met productie(s) van [eiseres] - de mondelinge behandeling van 24 augustus 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

2 De feiten

Op 5 maart 2021 heeft [eiseres] een koopovereenkomst gesloten met de Protestantse Gemeente Enschede (hierna: PGE) met betrekking tot het kerkgebouw genaamd “ [de kerklocatie] ” (hierna: de kerklocatie) aan de [adres 1] voor een bedrag van € 675.000,- (later, met “aanvulling no 2 koopakte” (productie 1 gemeente) verhoogd naar € 700.000,-). In artikel 14 van deze overeenkomst zijn diverse ontbindende voorwaarden opgenomen, waaronder (in 14.3):

Deze overeenkomst kan door ieder der partijen worden ontbonden indien verkoper ingevolge de Wet voorkeursrecht gemeenten niet in staat is om de eigendom van de onroerende zaak op de overeengekomen dag over te dragen.

Bij brief van 13 februari 2024 bericht de gemeente [eiseres] als volgt:

(...)

In ons laatste gesprek op 24 januari 2024 hebben we afgesproken dat we nog eenmaal naar de het voorstel voor de locatie aan de [adres 1] en de locatie aan de [adres 2] / [adres 3] zouden kijken. Bij ze leggen we jullie onze finale aanbieding voor.

Ons voorstel

Het voorstel om de [adres 1] aan te kopen voor € 350.000 kk. blijft staan. De bijbehorende voorwaarden volgen verderop in deze brief. Voor de locatie aan de [adres 2] / [adres 3] komen wij tot een beperkt aangepast voorstel. Wij bieden deze grond aan voor een waarde van € 1.150.000 excl. BTW. De bijbehorende voorwaarden bij deze locatie volgen ook in deze brief.

Vervolg

Zoals eerder aangegeven is het jullie keuze om wel of niet op dit voorstel in te gaan. We horen graag uiterlijk 29 februari 2024 van jullie of jullie hiermee instemmen. Besluiten jullie niet op ons voorstel in te gaan dan vinden wij dat uiteraard jammer. Toch kiezen wij er dan voor om onze plannen voor het Huis van de Wijk anders te realiseren.

Voorwaarden locatie [adres 1]

(...)

[eiseres] levert het perceel met de bodem geschikt voor het beoogde functie Onderwijs. Ontwikkelaar levert bodemonderzoek aan bij de gemeente. Indien er gesaneerd moet worden en deze kosten zijn hoger dan € 25.000,-- dan wordt het meerdere verrekend met de koopprijs.

(...)

Voorwaarden locatie [adres 2] / [adres 3]

• Gemeente en [eiseres] sluiten een koop- en ontwikkelovereenkomst voor de locatie met daarin een grondprijs van € 1.150.000,-
• (...)
• [eiseres] werkt het bouwplan verder uit conform het bepaalde in deze brief en later de ontwikkelovereenkomst.
• Het gaat om 6 hoekwoningen van ca. 120 m2 bvo met een maximale verkoopprijs van € 375.000,- vrij op naam, prijs peil 2024;
• En om 12 tussenwoningen van ca. 120 m2 bvo met een maximale verkoopprijs van € 355.000,- vrij op naam, prijs peil 2024.
• (...)

Op 5 maart 2024 mailt [eiseres] aan de gemeente:

(...) Ik zou op verzoek van onze fiscaal adviseur en met het oog op het fiscale voorstel nog wel graag wat andere info van jou willen ontvangen. (...)

Onze adviseur heeft de 2e helft van deze week tijd geserveerd voor het uitwerken van het voorstel zodat wij dit voorstel in de loop van volgende week jullie kant op kunnen sturen. (...)

Per mail van 27 maart 2024 bericht [eiseres] de gemeente als volgt:

(...) Wij willen daarom niet langer wachten met ons voorstel omtrent de levering van locatie [adres 2].

We hebben onze fiscalist de casus voorgelegd. Het is mogelijk om de locatie met opstallen van de gemeente te kopen en door te leveren aan de toekomstige kopers van de woningen. Op deze wijze is een levering met overdrachtsbelasting mogelijk. Dit kan ons een financieel voordeel opleveren (...). Door deze fiscale optimalisatie zijn we in staat om aan jullie vraagprijs te voldoen. (...)

Als we ervoor kiezen om de locatie met overdrachtsbelasting te verwerven en de locatie dus met opstallen geleverd krijgen dan moeten de opstallen dus nog wel gesloopt worden. Deze sloopkosten, die bij een levering van bouwrijpe grond voor rekening van de gemeente komen, komen bij de levering met overdrachtsbelasting voor rekening van de toekomstige kopers van de woningen. Wij stellen voor om deze sloopkosten te verrekenen met de prijs van € 1.150.000,- excl. BTW voor de bouwrijpe grond.

De gemeente mailt op 18 december 2024 aan [eiseres]:

(...)

Goed nieuws: Gisteren heeft ons college ingestemd met het voorstel tot de aankoop van de kerk aan de [adres 1] met de herontwikkelmogelijkheid op de [adres 2].

(...) We zullen afspraken moeten maken over de planning, de overeenkomsten, (...)

De reactie van [eiseres] op 20 maart 2025 luidt als volgt:

(...)

Zoals we eerder hebben aangegeven hebben we de wens om de locatie in bebouwde staat geleverd te krijgen. Een alternatief daarop zou een levering van bouwrijpe grond kunnen zijn. De huidige insteek van deze overeenkomst is fiscaal juridsich niet houdbaar met het oog op de gewenste levering as-is met overdrachtsbelasting. Hieronder een beknopte toelichting waarom niet:

• (...) Zij ( [eiseres], rb.) verkoopt feitelijk alleen de grond behorend bij de woning. (...) De overeenkomst gaat nu uit van de levering van een bouwterrein (een btw-belaste levering).
• bij een GKA is [eiseres] geen ontwikkelaar van woningen ( [eiseres] bouwt geen woningen). Daarom vanuit fiscaal jurisidisch oogpunt [eiseres] aan te merken als koper i.p.v. ontwikkelaar. Daarom spreken van een koop/verkoopovereenkomst tussen partijen i.p.v. een koop/ontwikkelovereenkomst
• Binnen dit stramien is het wenselijk dat de gemeente de m2 die bestemd zijn voor de woningen ‘as is’ levert en de m2 voor openbaar gebied achterhoudt (niet levert). (...)
• Met betrekking tot de fiscaal juridische houdbaarheid van dit uitgangspunt is derhalve een (eenvoudige) koopovereenkomst nodig voor de levering ‘as is’ van de grond die benodigd is voor de bouw van de woningen.
• Het kan altijd zijn dat de plannen wijzigen etc. zodat de levering van een bouwterrein door de gemeente toch gewenst is. Dit kan eenvoudig door in de overeenkomst een bepaling op te nemen die de mogelijkheid biedt om het voorwerp van de overeenkomst aan te passen naar de levering van een bouwterrein door de gemeente (fiscaal van belang: tegen een vaste – uiteraard hogere – koopsom).

(...)

• Koopsom voor as-is-levering nog nader vast te stellen. (...)
• (...)
• De brief van 13-2-2024 niet opnemen als bijlage. Niet alle afspraken zijn actueel. (...)
• (...)
• De gemeente werkt het stedenbouwkundige plan uit met input vanuit [eiseres]. Alle werkzaaden en kosten behorende bij de procedure incl nadeelcompensatie, bouw-/woonrijp maken openbare ruimte komen voor rekening van gemeente. Gemeente is feitelijk initiatiefnemer / ontwikkelaar en realisator van de gebiedsontwikkeling. [eiseres] doet alleen de opstalontwikkeling van de 18 woningen. (...)
• (...)

De gemeente heeft daarop per mail van 1 april 2025 gereageerd als volgt:

(...)

Als ik het afpel komt het er op neer dat jullie alleen de doorverkopende partij worden. Jullie vragen ons nu om het plan helemaal uit te werken tot het detail van de afgesplitste kavels aan toe.

Dat zou betekenen dat wij alle werkzaamheden moeten verrichten om tot een plan te komen en daarmee komen wij in de rol van ontwikkelaar terecht. Dat valt buiten de taken en bevoegdheden van de gemeente. Dat is in strijd met het feit dat wij moeten handelen in algemeen belang en geen oneerlijke concurrent mogen zijn van ontwikkelaars. Dat mogen wij niet en dat willen wij ook niet.

Deze manier van werken is ook niet zoals we er vorig jaar over gesproken hebben en waarover we overeenstemming hebben bereikt.

Dus wij willen graag met jullie in gesprek over de herontwikkeling van de locatie aan de [adres 2] maar dan wel onder de condities dat wij het terrein bouwrijp leveren en dat jullie het plan verder ontwikkelen.(..)

3 Het geschil

[eiseres] vordert primair een verklaring voor recht dat tussen haar en de gemeente een (ruil)koopovereenkomst tot stand is gekomen betreffende de kerklocatie en de schoollocatie, met veroordeling van de gemeente tot nakoming van die overeenkomst, inhoudende dat de gemeente de schoollocatie overeenkomstig de gemaakte afspraken moet leveren op straffe van verbeurte van een dwangsom, en, voor zover dat niet mogelijk is, tot vergoeding van (schadevergoeding in de vorm van) het positieve contractsbelang, nader op te maken bij staat.

Subsidiair vordert zij dat de gemeente op straffe van verbeurte van een dwangsom wordt veroordeeld de onderhandelingen te hervatten, meer subsidiair vordert zij een verklaring voor recht dat de gemeente onrechtmatig heeft gehandeld, met veroordeling van de gemeente tot vergoeding van haar schade, primair door levering van de schoollocatie aan haar, subsidiair door vergoeding van het positief contractsbelang.

Uiterst subsidiair vordert zij voor recht te verklaren dat de gemeente in strijd met de redelijkheid en billijkheid heeft gehandeld door de onderhandelingen af te breken, met veroordeling van de gemeente tot vergoeding van de dientengevolge geleden schade. Tot slot vordert zij dat de gemeente (in alle gevallen) wordt veroordeeld in de proceskosten.

4 De beoordeling

(Ruil) koopovereenkomst tot stand gekomen?

Volgens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad is het antwoord op de vraag of een overeenkomst tot stand is gekomen, afhankelijk van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen hebben afgeleid en in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mochten afleiden. Aanbod en aanvaarding hoeven niet uitdrukkelijk plaats te vinden; zij kunnen in elke vorm geschieden en kunnen besloten liggen in een of meer gedragingen (zie artikel 3:35 in verband met artikel 3:33 en artikel 3:37 lid 1 BW)

(HR 21 december 2001, ECLI:NL:HR:2001:AD5352). Er is geen sprake van wilsovereenstemming wanneer een partij behoort te begrijpen dat overeenstemming over een bepaald punt voor de andere partij van essentieel belang is, en partijen het over dat punt niet eens zijn geworden. Het hangt van de bedoeling van partijen af of overeenstemming ten aanzien van een deel van de te regelen verbintenissen al een overeenkomst op die deelonderdelen tot stand doet komen (HR 26 september 2003, ECLI:NL:HR:2003:AF9414).

In haar dagvaarding (punt 31) stelt [eiseres]:

Tijdens het gesprek (op 14 april 2025, rb.) werd duidelijk dat de Gemeente ervan uitging dat het woonrijp maken van de openbare ruimte bij de Schoollocatie onder verplichtingen van [eiseres] viel, terwijl [eiseres] ervan uitging dat zij uitsluitend bouwrijpe grond voor de woningen zou afnemen en dat de Gemeente verantwoordelijk zou zijn voor de aanleg van de openbare ruimte. Ook was de Gemeente in de veronderstelling dat [eiseres] het terrein verder zou ontwikkelen, terwijl [eiseres] enkel de grond wil verkopen.

Afbreken onderhandelingen onaanvaardbaar?

Vestiging voorkeursrecht onrechtmatig jegens [eiseres] ?

Schadevergoeding in verband met afbreken onderhandelingen o.g.v. redelijkheid en billijkheid?

Dienaangaande wordt als volgt overwogen.

Een partij die graag een bepaald onderhandelingsresultaat wenst, zal in dat kader inspanningen moeten verrichten en (acquisitie)kosten moeten maken. Bij gelegitimeerd afgebroken onderhandelingen dienen deze onderhandelingskosten in beginsel voor rekening te blijven van de partij die ze gemaakt heeft. In bijzondere situaties kan het echter zo zijn dat de afbrekende partij bepaalde kosten geheel of gedeeltelijk moet vergoeden.

5 De beslissing

De rechtbank