Rechtbank Overijssel, 30 september 2026

Het verloop van de procedure blijkt uit:

Ten slotte heeft de rechtbank bepaald dat vonnis zal worden gewezen.

In het tussenvonnis van 28 januari 2026 heeft de rechtbank overwogen dat tussen partijen nog geschil bestaat over het bestaan van een aantal gebreken en/of de hoogte van de kosten voor het herstel van die gebreken. Het gaat daarbij om de volgende posten:

De rechtbank heeft [partij A] verzocht om een meer gespecificeerde begroting over te leggen van de posten zoals genoemd in rechtsoverweging 4.11. tot en met 4.13. van het tussenvonnis van 28 januari 2026. [partij A] heeft een begroting met enigszins specifieker beschreven posten overgelegd, maar van sommige grote posten, zoals het ‘aanbrengen van isolatie op het dak, inclusief nieuwe dakbedekking aan de dakranden en uitlopen’ zijn de werkzaamheden en bijbehorende kosten nog steeds onder één post geschaard. De rechtbank zal daarom sommige onderdelen van de hierna te bespreken herstelkosten zelf begroten. Verder zijn er posten aan de laatste begroting toegevoegd. Dat valt buiten de opdracht die de rechtbank aan [partij A] heeft gegeven. [partij A] heeft zijn eis niet vermeerderd. De rechtbank zal dan ook de posten in het rapport van EBN van 23 juli 2024 aanhouden.

Tussen partijen staat vast dat er beschadigingen aan de kozijnen zijn ontstaan, maar tussen partijen is in geschil wie die beschadigingen heeft veroorzaakt. [partij A] heeft, ter onderbouwing van zijn stelling dat de beschadigingen aan de kozijnen door [partij B] zijn veroorzaakt, in zijn akte van 10 maart 2026 een drietal verklaringen overgelegd die gaan over de beschadigingen aan de kozijnen. Naast een verklaring van [partij A] zelf, heeft [partij A] een verklaring van [naam 1] van [bedrijf 2] en van [naam 2], een kennis van [partij A], overgelegd.

[partij B] heeft in reactie op deze verklaringen aangevoerd dat de verklaringen niet zijn afgelegd door onafhankelijke getuigen en dat de waarde van de verklaringen daarom in twijfel moet worden getrokken, maar daarmee heeft zij naar het oordeel van de rechtbank de stelling van [partij A] onvoldoende weersproken. [partij B] heeft namelijk niet onderbouwd waarom [naam 1] en [naam 2] geen onafhankelijke verklaring hebben gegeven, zodat dit voor de rechtbank geen reden is om deze verklaringen bij voorbaat terzijde te stellen. [partij B] heeft daarnaast geen inhoudelijke weerlegging van de verklaringen gegeven, anders dan de algemene opmerking dat de verklaringen volgens hem niet bewijzen dat [partij B] of zijn medewerkers, en niet bijvoorbeeld [partij A] zelf, de schade aan de kozijnen heeft veroorzaakt. Deze betwisting van [partij B] is echter in het licht van de specifieke en gedetailleerde door [partij A] overgelegde verklaringen onvoldoende. Zo verklaart [naam 2] dat hij heeft gezien dat de kozijnen al tijdens het plaatsen beschadigd waren en vuil en diepe krassen vertoonden. Aangezien [partij B] verantwoordelijk was voor de plaatsing levert deze verklaring een sterke aanwijzing dat [partij B] (of personen die voor hem werkzaam waren) de kozijnen hebben beschadigd, en niet [partij A]. Bovendien heeft [naam 1] verklaard dat hij tijdens zijn werkzaamheden heeft gezien dat de pui onder het pur zat en dat het kozijn bij de voordeur scheef aan de muur gemonteerd was. Toen hij een van de personen die voor [partij B] aan het werk was, vroeg hoe zij dat schoon zouden krijgen, antwoordde deze persoon volgens [naam 1] “komt wel goed”. Uit deze verklaring valt dus een mogelijke oorzaak voor de beschadigingen aan de pui en het kozijn bij de voordeur op te maken, namelijk het verwijderen van pur en het verplaatsen van een kozijn dat al aan de muur vast zat. Van [partij B] had in reactie op deze verklaringen op zijn minst mogen worden verwacht dat hij zou toelichten waarom deze niet kloppen en waarom een ander, en niet hij, de beschadigingen aan de kozijnen moet hebben veroorzaakt. Dat heeft hij echter niet gedaan. De rechtbank stelt daarom vast dat de beschadigingen aan de kozijnen door [partij B] zijn veroorzaakt. De herstelkosten van € 15.000,00, waar partijen het over eens zijn, komen dan ook voor toewijzing in aanmerking.

Van het lood in de achtergevel en de kantplanken staat tussen partijen vast dat er sprake is van een gebrek, maar lopen alleen de kostenramingen uiteen.

Wat betreft het lood in de achtergevel heeft [partij A] in haar laatste akte het door Top Expertise geraamde bedrag van € 1.111,50 niet betwist. Bij de begroting van de schade sluit de rechtbank daarom aan bij het bedrag van € 1.111,50, zoals door Top Expertise begroot.

Wat betreft de kantplanken geldt het volgende. Partijen zijn het erover eens dat er kantplanken onder de schuifpui in de aanbouw geplaatst moeten worden. Het verschil in beide kostenramingen lijkt te volgen uit het al dan niet vervangen van de wel aangebrachte kantplanken (aan de voorgevel en linkerzijgevel van de aanbouw) en uit een uiteenlopende visie over de verplichting tot het plaatsen van een kantplank aan de zijgevel van de kapsalon c.q. garage. [partij A] heeft aan de hand van het rapport van EBN van 23 juli 2024 en in zijn reactie op het expertiserapport van Top Expertise in zijn akte gesteld dat de wel aanwezige kantplanken gebrekkig zijn aangebracht en moeten worden vervangen. De onderbouwing van die stelling is naar het oordeel van de rechtbank echter niet voldoende overtuigend. EBN schrijft in haar rapport van 23 juli 2024 namelijk ten aanzien van het kozijn in de voorgevel enerzijds dat doordat de kantplank niet voldoende ver naar achteren is gemonteerd het water dat eventueel in de profielen komt niet kan worden afgevoerd, maar tegelijkertijd ook dat het aanbrengen van de kantplank onder het kozijn aan de voorgevel redelijk lijkt te zijn uitgevoerd. [partij B] heeft aan de hand van het rapport van Top Expertise daarentegen gemotiveerd betwist dat de kantplank aan de voorgevel gebrekkig is. Zo blijkt uit het rapport van Top Expertise dat de in haar optiek zeer beperkte hoeveelheid condenswater zich vermoedelijk via sleufjes aan de onderzijde van het profiel een weg kan banen naar de bodem. Mede gelet op deze betwisting gaat de rechtbank ervan uit dat de kantplank onder de voorgevel niet gebrekkig is en niet vervangen hoeft te worden.

Over de kantplanken aan de linker zijgevel van de aanbouw stelt [partij A] aan de hand van het rapport van EBN van 23 juli 2024 eveneens dat door de plaatsing water niet goed kan worden afgevoerd, maar daarvan heeft de rechtbank hiervoor al overwogen dat zij daarin gelet op de betwisting van [partij B] geen reden ziet om te oordelen dat de kantplank moet worden vervangen. Verder volgt uit datzelfde rapport van EBN dat niet ideaal is dat de ruimte tussen de straat en kantplank gevuld is met zand, in plaats van bijvoorbeeld grind. EBN verbindt daar in haar rapport echter verder geen (nadelige) consequentie aan, zodat de rechtbank daarin geen noodzaak leest om de kantplank te vervangen. Te meer nu Top Expertise net als EBN aangeeft dat dat kan worden opgelost door het aangebrachte zand tussen de straat en de klinkers te vervangen door grind. Verder volgt uit het rapport van EBN van 23 juli 2024 dat de naden links en rechts tussen de aansluitingen niet goed zijn dichtgemaakt, waardoor er water en ongedierte naar binnen kan komen. Later nuanceert EBN dat in hetzelfde rapport gedeeltelijk weer door aan te geven dat het water dat via deze openingen in de spouw loopt geen kwaad kan, mits dat water weer goed kan worden afgevoerd. De rechtbank overweegt dat zelfs als komt vast te staan dat via deze opening water en ongedierte de woning binnen kan komen, wat [partij B] deels betwist, hieruit nog niet de noodzaak volgt om de kantplanken volledig te vervangen, nu er ook andere mogelijkheden, zoals het deugdelijk kitten van de openingen, voorhanden lijken te zijn. De rechtbank gaat er aan de hand van het rapport van EBN van 23 juli 2024 dus vanuit dat de aangebrachte kantplanken niet vervangen hoeven te worden.

Ten aanzien van de verplichting om een kantplank te plaatsen aan de linker zijgevel van de kapsalon overweegt de rechtbank het volgende. Hoeveel de door [partij A] en [partij B] ingeschakelde deskundigen het erover eens zijn dat het beter zou zijn geweest om ook daar een kantplank aan te brengen, lijkt er met name discussie te bestaan over de vraag of op [partij B] de verplichting rustte om een kantplank te plaatsen nu het om een bestaande gevel gaat. De rechtbank overweegt dat partijen hierover geen specifieke afspraken hebben gemaakt. Desalniettemin had van [partij B] als goed en zorgvuldig opdrachtnemer in ieder geval verwacht mogen worden dat hij een deugdelijke onderaansluiting zou maken onder het kozijn dat hij zelf heeft geplaatst. Dat is nu niet gebeurd. Dat betekent dat [partij B] de herstelkosten voor het alsnog aanbrengen van een kantplank moet betalen.

De rechtbank zal dan ook de volgende herstelkosten toewijzen. Voor het plaatsen van kantplanken onder de schuifpui en de linker zijgevel van de kapsalon berekent de rechtbank een bedrag van € 800,00. Daarbij gaat de rechtbank er conform de berekening van de laatste akte van [partij A] van uit dat, rekening houdend met snijverlies, afgerond ((4,10 + 0,95) x 1,5 = ) 8 meter kantplanken nodig zullen zijn. Dit resulteert in (8 x € 60,00 =) € 480,00 aan arbeidskosten en (8 x € 40,00 = ) € 320,00 aan materiaalkosten. Daarnaast zal de rechtbank nog een bedrag van € 100,00 toewijzen voor de herstelwerkzaamheden die nodig zijn aan de kantplank aan de linkerzijgevel van de aanbouw. Dat betekent dat een bedrag van € 900,00 voor het plaatsen van de kantplanken zal worden toegewezen.

[partij A] heeft aan de hand van het rapport van EBN gesteld dat een deel van de vloertegels tijdens de werkzaamheden is vervangen, waardoor er hoogteverschillen tot 10 millimeter zijn ontstaan en er sprake is van een kleurverschil tussen de voegen. Ook is er een afschot in verschillende richtingen gemeten en is de vloer op enkele plaatsen niet waterpas. Bovendien is het tegelwerk vervuild. Verder zijn volgens [partij A] de plinttegels onjuist gezaagd en gekit, zijn er plinttegels met beschadigingen in de muur verwerkt en laten er plinttegels vanwege vochtproblemen los. Ten slotte sluiten bij de voorgevel van de kapsalon de vloertegels net niet aan tegen de onderdorpel van de deur en loopt het tegelwerk niet evenwijdig aan die onderdorpel. Volgens [partij A] is de enige oplossing om de vloertegels te verwijderen, te egaliseren en dan de vloer opnieuw te leggen.

[partij B] erkent dat sprake is van een afschot, maar stelt dat het leggen van een afschot met [partij A] is afgesproken. Verder voert [partij B], onder verwijzing naar het rapport van Top Expertise, aan dat de vloer er prima uitziet en voldoende vlak is. Slechts op één plaats is er sprake van een te groot hoogteverschil tussen de tegels van maximaal 4 à 5 millimeter. Volgens [partij B] is het daarom voldoende om enkele vloer- en plinttegels alsmede het kitwerk daartussen te vervangen. Verder erkent [partij B] dat de aansluiting van de onderdorpel niet ideaal is, maar dit zou volgens hem eenvoudig opgelost kunnen worden door tussen de vloertegels en de deur een aluminium strip te plaatsen, een aantal tegels te verwijderen en een smalle tegelstrook te plaatsen of een smalle hardstenen dorpel te plaatsen.

[partij A] stelt zich op het standpunt dat het stucwerk, nadat de stopcontacten niet geheel aansloten op de openingen, zeer slordig is bijgewerkt en dat er nu opnieuw moet worden gesausd. Sowieso moeten de wanden opnieuw worden gesaust door de vochtplekken die op de wanden zijn ontstaan.

[partij B] betwist niet dat de openingen in de wanden slordig zijn bijgewerkt, maar is van mening dat de kwaliteit van het stucwerk vóór het sausen/schilderen had moeten worden beoordeeld, zodat de kosten voor het saus- en schilderwerk niet voor zijn rekening komt.

De rechtbank is van oordeel dat het repareren van het stucwerk voor rekening van [partij B] komt. Dat [partij A] de wanden heeft geschilderd zonder te controleren of de stopcontacten op de openingen in de wand aansloten, komt echter voor zijn risico. Daarnaast heeft [partij A] niet voldoende onderbouwd dat de vochtplekken op deze wand door het werk van [partij B] zijn veroorzaakt. [partij A] noemt immers twee mogelijke oorzaken: de buitenkraan (een oorzaak die voor rekening van [partij A] komt) en het ontbreken van vocht- en tochtkeringen rondom het kozijn (een oorzaak die voor rekening van [partij B] komt). De rechtbank is daarom van oordeel dat niet vast komt te staan dat de vochtplekken op de wand door het werk van [partij B] zijn veroorzaakt en daarmee dat de kosten van het opnieuw sauzen/schilderen van de wand niet voor toewijzing in aanmerking komen. De rechtbank zal voor het herstellen van het stucwerk van de wanden een deel van het door [partij A] gevorderde bedrag toewijzen. Er is immers in het tussenvonnis al een bedrag toegewezen voor onder andere het stuken van het plafond. Tot veel extra kosten hoeft dit stucwerk dus niet te leiden. De rechtbank zal één vierde van het gevorderde bedrag toewijzen, wat neerkomt op € 460,00.

Wat betreft de dakbedekking stelt [partij A] dat het lood niet tot tegen het binnenspouwblad is aangebracht. Dat erkent [partij B]. [partij B] heeft toegelicht dat het aanbrengen van het lood tot aan het binnenspouwblad wel wordt aanbevolen om risico’s te vermijden, maar dat er uit kostenoverwegingen vaak voor wordt gekozen om dat niet te doen. De rechtbank overweegt dat niet komt vast te staan dat partijen op dit punten afspraken met elkaar gemaakt hebben. Ook als er geen specifieke afspraken zijn, is het aan [partij B] als aannemer om het werk deugdelijk uit te voeren en om [partij A] te waarschuwen voor onjuistheden in de opdracht voor zover hij deze kende of redelijkerwijs behoorde te kennen. Partijen zijn het erover eens dat er in dit geval risico’s verbonden zijn aan het wel of niet aanbrengen van lood tot aan het binnenspouwblad. [partij B] had er daarom voor moeten kiezen om het lood tegen het binnenspouwblad aan te brengen, dan wel [partij A] moeten wijzen op de risico’s van het niet doen en hem de keuze moeten voorleggen. Hij heeft in dit geval geen van beide gedaan, zodat de herstelkosten van het aanbrengen van het lood tot aan het binnenspouwblad voor rekening van [partij B] komen.

[partij A] stelt dat de kappen op de dakranden niet net en recht op elkaar aansluiten, niet in een rechte lijn liggen ten opzichte van de muur en te strak tegen het metselwerk zijn aangelegd. Ook is het lood (aan de rand van het dak grenzend aan de eerste verdieping van de woning) te laag aangebracht, heeft het lood een te lange lengte en is de dakopstand vrij laag. [partij B] heeft de gebreken voor een deel betwist. Ten aanzien van de kappen erkent hij dat één van de kappen (aan de zijkant van de aanbouw) niet in een rechte lijn ligt, maar betwist hij alle andere gebreken. Hij motiveert zijn betwisting aan de hand van de foto’s uit het rapport van Top Expertise, waarop te zien zijn dat de kappen (op één plek na) goed en recht op elkaar en op het metselwerk aansluiten. [partij A] heeft daar in haar laatste akte niet meer op gereageerd, zodat zij het bestaan van de door haar gestelde en door [partij B] betwiste gebreken onvoldoende heeft onderbouwd. De rechtbank gaat dus uit van één gebrek, namelijk bij de kap die zich bevindt aan de zijgevel van de aanbouw. Ten aanzien van het lood erkent [partij B] dat dit te laag is aangebracht en een te lange lengte heeft. Zij erkent eveneens dat door de plek waarop het lood is aangebracht ook de dakopstand te laag is. De rechtbank is dus van oordeel dat sprake is van gebreken, waarvoor [partij A] recht heeft op herstelkosten.

Verder heeft [partij A] gesteld dat de dakrand aan de linker zijgevel van de garage moet worden aangepast omdat het afschot niet de juiste kant op loopt. Dat heeft [partij B] erkend.

Zoals hiervoor onder 2.2. is overwogen, heeft [partij A] de kosten die vallen onder de post ‘aanbrengen van isolatie op het dak, inclusief nieuwe dakbedekking aan de dakranden en uitlopen’ niet duidelijk gespecificeerd. De rechtbank zal de herstelkosten voor de isolatie van het dak en het lood van de dakbedekking en de dakrand daarom begroten met inachtneming van de kostenraming. De rechtbank merkt daarbij op dat het aanbrengen van folie al is meegenomen in de post ‘plafond aanbouw en kapsalon vervangen’ die in het tussenvonnis is toegewezen. De rechtbank begroot de resterende kosten op een bedrag van € 3.750,00.

De rechtbank zal, zoals beide partijen in hun kostenraming hebben gedaan, ook algemene bouwplaatskosten (5%), algemene kosten (7%), winst en risico (5%) en car (0,35%) toewijzen. Daarmee komt het totaal door [partij B] te betalen bedrag op € 30.023,68 x 17,35 % = € 35.232,79 exclusief btw. Dat is € 42.631,67 inclusief btw.

Nu de primaire vordering onder 1. wordt toegewezen, wordt aan de subsidiaire en meer subsidiaire vordering van [partij A] niet toegekomen.

In het tussenvonnis heeft de rechtbank beslist dat een bedrag van € 4.226,44 wordt toegewezen voor de schade die [partij A] heeft geleden doordat hij langer huurpenningen heeft moeten betalen. [partij B] moet over dit bedrag ook de wettelijke rente vanaf 16 augustus 2024 tot de dag van volledige betaling betalen.

Gelet op de toewijzing van een groot deel van de gevorderde herstelkosten, komen de expertisekosten van € 2.126,58 voor de expertiserapporten van EBN als terecht gemaakte kosten voor toewijzing in aanmerking.

De wettelijke rente over de expertisekosten zal zoals gevorderd worden toegewezen vanaf 16 augustus 2024 (de dag van dagvaarding) tot de dag van volledige betaling.

Volgens [partij B] is geen sprake van een kennelijke vergissing en bovendien vindt hij dat het verzoek van [partij A] buiten beschouwing moet worden gelaten omdat de aktewisseling zich hiervoor niet leent.

De rechtbank vat dit verzoek van [partij A] op als een verzoek om terug te komen op een bindende eindbeslissing. De rechtbank overweegt dat wanneer in een tussenvonnis op een of meer geschilpunten uitdrukkelijk en zonder voorbehoud is beslist, zoals hier het geval is, de rechtbank hieraan in beginsel in het verdere verloop van de procedure gebonden is. De eisen van een goede procesorde brengen echter mee dat de rechter aan wie is gebleken dat een eerdere door hem gegeven, maar niet in een einduitspraak vervatte eindbeslissing berust op een onjuiste juridische of feitelijke grondslag, bevoegd is over te gaan tot heroverweging van die eindbeslissing, teneinde te voorkomen dat de rechtbank op een ondeugdelijke grondslag een einduitspraak zou doen (HR 25 april 2008, NJ 2008, 553).

De rechtbank is van oordeel dat er geen grond is om terug te komen op de bindende eindbeslissing zoals gegeven in r.o. 4.28. van het tussenvonnis. De argumenten die [partij A] aanvoert in zijn akte zijn al naar voren gebracht in de dagvaarding en bijbehorende producties en om die reden al betrokken in de oordeelsvorming. [partij A] heeft in de akte geen andere nieuwe feiten of omstandigheden aangevoerd op grond waarvan moet worden aangenomen dat sprake is van een onjuiste juridische of feitelijke grondslag.

Dat betekent dat het in het tussenvonnis genoemde bedrag van € 4.790,00 in dit vonnis voor toewijzing in aanmerking komt. De wettelijke rente over dit bedrag zal worden toegewezen vanaf de veertiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling.

De wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling.

In reconventie krijgt [partij B] slechts een deel van zijn vordering toegewezen. Het merendeel komt niet voor toewijzing in aanmerking. De rechtbank zal de proceskosten tussen partijen dus compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen proceskosten draagt.

veroordeelt [partij B] om een bedrag van € 42.631,67 inclusief btw aan vervangende schadevergoeding aan [partij A] te betalen;

veroordeelt [partij B] om een bedrag van € 4.226,44 aan schadevergoeding wegens betaalde huurpenningen aan [partij A] te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 16 augustus 2024 tot de dag van volledige betaling;

veroordeelt [partij B] om een bedrag van € 2.126,58 aan expertisekosten aan [partij A] te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 16 augustus 2024 tot de dag van volledige betaling;

veroordeelt [partij B] in de proceskosten, aan de zijde van [partij A] begroot op € 3.753,17, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af;

veroordeelt [partij A] om een bedrag van € 4.790,00 aan [partij B] te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de veertiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

compenseert de proceskosten tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen proceskosten draagt;

wijst het meer of anders gevorderde af.