Rechtbank Oost-Brabant, 20 februari 2025

De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met de beschikking van 23 februari 2023 vastgesteld voor het kalenderjaar 2023 op € 758.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) is bekendgemaakt.

Met de uitspraak op bezwaar van 7 december 2023 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde verlaagd naar € 728.000 en de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd.

Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.

De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.

De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet binnen de door de rechtbank gestelde termijn om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting.

De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 750.000, zoals opgenomen in het door hem overgelegde taxatierapport dat op 13 maart 2024 is opgesteld door taxateur J.F. Verbeek. Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. Dat betekent in dit geval dat woning is vergeleken met drie andere woningen, te weten [adres], [adres] en [adres], alle in [woonplaats]. Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. In het taxatierapport heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen.

Eiser vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de toestand van de woning. Eiser wijst in dit verband op de volgens hem gedateerde keuken en badkamer in de woning (beiden van meer dan 20 jaar oud). Ook wijst hij op de in zijn ogen matige onderhoudstoestand en het matige duurzaamheidsniveau van de woning.

Eiser doet een beroep op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de woning leiden. Dan is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt eiser daarin, dan moet de heffingsambtenaar aannemelijk maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden.[_17e1995c-32ca-4def-b330-377cab6e5554] De rechtbank kan vaststelling van de consequenties van genoemde feiten en omstandigheden door een taxateur – zoals in een taxatie tot uitdrukking kan worden gebracht in een correctie(factor) – niet op ‘juistheid’ beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid.[_b6e6ec2a-e463-4cab-8659-f17e321697f0]

Wat betreft de keuken en de badkamer zegt de heffingsambtenaar dat zowel de woning als de vergelijkingsobjecten niet beschikken over een (zeer) recente keuken en badkamer. Ook is door eiser geen materiaal overgelegd waaruit blijkt dat de staat van keuken en badkamer zodanig is dat niet uitgegaan kan worden van een gemiddelde staat. De rechtbank kan dat volgen.

Over de onderhoudstoestand zegt de heffingsambtenaar dat die aanleiding is geweest om de vastgestelde waarde naar aanleiding van het bezwaarschrift te verlagen. In het in beroep overgelegde taxatierapport heeft de heffingsambtenaar de staat van onderhoud van de woning ook aangeduid als “slecht” (correctiefactor 2). Met het onderhoudsniveau is volgens de heffingsambtenaar in voldoende mate rekening gehouden. Wat betreft het duurzaamheidsniveau wijst de heffingsambtenaar erop dat de vergelijkingsobjecten (waaronder het aan de woning identieke buurpand) zijn gebouwd in dezelfde bouwperiode en dus een zeer vergelijke mate van duurzaamheid en isolatie kennen. Met het duurzaamheidsniveau is volgens de heffingsambtenaar dan ook voldoende rekening gehouden. De rechtbank kan dat volgen en merkt verder op dat eiser geen feiten heeft gesteld waaruit zou moeten blijken dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de onderhoudstoestand dan wel dat het duurzaamheidsniveau van de woning matiger is dan dat van de vergelijkingsobjecten.