Uitspraak · Civiel recht

Rechtbank Oost-Brabant, 28 augustus 2025

ECLI:NL:RBOBR:2025:6633Zaaknummer C-01-416815 - KG ZA 25-317

Instantie: Rechtbank Oost-Brabant
Datum uitspraak: 28 augustus 2025
Publicatiedatum: 22 oktober 2026
Zaaknummer: C-01-416815 - KG ZA 25-317
Rechtsgebied: Civiel recht
Procedure: Kort geding
Zittingsplaats: 's-Hertogenbosch
Soort: Uitspraak

Inhoudsindicatie

Ontruiming.

5 De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis de onroerende zaken aan de [adres 1] en [adres 2] te [plaats] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Hooghuys zijn, en de sleutels af te geven aan Hooghuys,

5.2.

machtigt Hooghuys om al datgene te doen wat nodig is om te zorgen dat er een

energielabel kan worden opgemaakt, waaronder het (doen) verschaffen van toegang tot de

onroerende zaken aan de persoon die het energielabel komt opmaken teneinde hem of haar in de gelegenheid te stellen om de onroerende zaken te keuren,

5.3.

machtigt Hooghuys om al datgene te doen wat nodig is om te zorgen dat foto’s van binnen- en buitenzijde van de onroerende zaken kunnen worden gemaakt, waaronder het (doen) verschaffen van toegang tot de onroerende zaken teneinde de fotografen in de gelegenheid te stellen om hun werk te doen, waaronder ook het werk dat gedaan moet worden voor het maken van plattegronden,

5.4.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van Hooghuys tot op heden begroot op een bedrag van € 1.966,45,

5.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.M.C. Mommers en in het openbaar uitgesproken op 28 augustus 2025.

Volledige tekst

Inhoud van de uitspraak

ECHTBANK Oost-Brabant
1 De procedure
2 De feiten
3 Het geschil
4 De beoordeling
5 De beslissing

ECHTBANK Oost-Brabant

Civiel recht

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

Zaaknummer: C/01/416815 / KG ZA 25-317

Vonnis in kort geding van 28 augustus 2025

in de zaak van

HOOGHUYS VASTGOED B.V.,

gevestigd te Eindhoven,

eisende partij,

hierna te noemen: Hooghuys,

advocaat: mr. D. Vong,

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats],

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde],

advocaat: mr. M. Duurtsema.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 18 augustus 2025 met producties 1 tot en met 3;

- de brief van 25 augustus 2025 van mr. Duurtsema met producties 1 tot en met 4; - de mondelinge behandeling van 27 augustus 2025 om 9:30 uur; - de pleitnota van mr. Duurtsema namens [gedaagde].

1.2.

Na de mondelinge behandeling heeft de voorzieningenrechter partijen in de gelegenheid gesteld om af te wachten of de namens [gedaagde] toegezegde betaling (door een derde partij) nog die dag zou volgen, ter beslechting van het gerezen geschil.

1.3.

Bij brief van 28 augustus 2025 heeft mr. Vong aan de voorzieningenrechter verzocht om vonnis te wijzen, omdat geen betaling is gevolgd.

1.4.

Daarop is vonnis bepaald op vandaag.

2 De feiten

2.1.

Hooghuys heeft op 8 oktober 2024 van [gedaagde] de onroerende zaken aan de [adres 1] en [adres 2] te [plaats] (hierna ook te noemen: de onroerende zaken) gekocht voor een bedrag van € 650.000,-.

2.2.

Voor zover van belang is in de koopovereenkomst het volgende opgenomen:

“Bedingen

Artikel 1

De voor de overdracht vereiste akte van levering zal gepasseerd worden 5,5 maanden nadat deze koopovereenkomst ter registratie is aangeboden middels de door de in deze koopovereenkomst genoemde notaris vervaardigde onherroepelijke volmacht tot levering, ten overstaan van notariskantoor [A], kantoorhoudende [adres 3], (…) hierna te noemen notaris.

(…)

Feitelijke levering, staat van het verkochte

Artikel 5

1. De feitelijke levering (aflevering) van het verkochte aan koper zal geschieden in de staat waarin het zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt.

Verkoper verplicht zich voor het verkochte zorg te dragen als een zorgvuldig schuldenaar tot aan het tijdstip van feitelijke levering, alles behoudens het bepaalde in artikel 11.

2. De registergoederen zal bij de feitelijke levering de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik als woning (twee-onder-een-kap) nodig zijn. Dit geldt voor beide woningen. Voor koper kenbare gebreken die daaraan in de weg zouden kunnen staan, komen voor diens risico.

3. De feitelijke levering van het verkochte zal in beginsel geschieden bij de ondertekening van de notariële akte van levering. Indien de feitelijke levering plaatsvindt op een ander tijdstip dan de ondertekening van de notariële akte van levering, eindigt de zorgplicht van de verkoper per het tijdstip van feitelijke levering tenzij anders is overeengekomen.

4. Koper heef het recht het verkochte vóór de feitelijke levering in- en uitwendig te inspecteren.

Juridische levering

Artikel 6

1. Het verkochte zal worden overgedragen met alle daarbij behorende rechten en aanspraken en vrij van pandrechten, van beslagen en van inschrijvingen daarvan, met tevens alle aanspraken uit hoofde van erfdienstbaarheden als heersend- of lijdend erf en met alle kwalitatieve rechten en vrij van hypotheken. De verkoper dient zorg te dragen dat op datum notarieel transport het verkochte geheel leeg, ongevorderd dus niet verhuurd, en schoon opgeleverd wordt zodat de koper de vrije beschikking heeft over het verkochte. Indien verkoper in gebreke is omtrent het opleveringsniveau, dus het pand niet geheel leeg en schoon oplevert, is verkoper aan koper verschuldigd een boete van € 500,- per dag, geteld vanaf de dag dat verkoper in gebreke is omtrent het opleveringsniveau zijnde leeg en ongevorderd van derden tot en met de dag dat koper de vrije beschikking heeft over het verkochte registergoed zoals omschreven in deze koopovereenkomst.

2. Verkoper heeft naar beste weten kennis gegeven van alle eventueel met het verkochte verbonden lasten uit hoofde van erfdienstbaarheden als dienend erf, van kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen en overige lasten en beperkingen, kenbaar uit de openbare registers als hiervoor bedoeld in artikel 16 Boek 3 BW en blijkend en/of voortvloeiend uit:

a. de (laatste) akte(n) van levering;

b. andere akten waarbij voor omschreven rechten werden gevestigd, welke niet in kopie aan deze akte zijn gehecht.

Koper aanvaardt uitdrukkelijk die lasten en beperkingen kenbaar uit de openbare registers als hiervoor omschreven, die voor hem uit de feitelijke situatie kenbaar zijn en/of voor hem geen wezenlijk zwaardere belasting betekenen. Indien uit onderzoek bij de openbare registers, als hiervoor omschreven, blijkt dat met het verkochte lasten en beperkingen verbonden zijn die niet voor koper kenbaar waren en die tevens voor hem een wezenlijk zwaardere belasting betekenen, heeft hĳ evenwel het recht uiterlijk op d.d. nvt mits schriftelijk en onder opgaaf van redenen, aan nvt mee te delen dat hij die zwaardere belasting niet (voetstoots) aanvaardt. Het staat verkoper vervolgens vrij deze overeenkomst te ontbinden door een schriftelijke mededeling hiervan aan koper, diens vertegenwoordiger, of diens notaris, te verzenden binnen vijf dagen nadat hem de schriftelijke mededeling van het niet voetstoots aanvaarden van de zwaardere belasting door koper heeft bereikt.”

2.3.

Partijen hebben bij het sluiten van de koopovereenkomst de afspraak gemaakt dat Hooghuys een voorschot/waarborgsom van € 300.000,- zou voldoen, zodra de koopovereenkomst zou zijn ingeschreven in de openbare registers. Hooghuys heeft aan die afspraak voldaan. Het restant van de koopsom van € 350.000,- zou Hooghuys bij de levering van de onroerende zaken voldoen.

2.4.

[gedaagde] heeft ten behoeve van de notariële overdracht van de woning op 16 oktober 2024 een notariële volmacht afgegeven aan [B] notarissen.

2.5.

Na inschrijving van de koopovereenkomst in de openbare registers heeft omstreeks 8 januari 2025 de Belastingdienst derdenbeslag gelegd op de onroerende zaken. Toen de leveringsdatum naderde, is Hooghuys ermee bekend geraakt dat er een hypotheek rustte op de onroerende zaken van ongeveer € 477.000,-. Hooghuys heeft daarom besloten een extra bedrag van € 127.000,- te voldoen.

2.6.

De notariële levering van de woning aan Hooghuys heeft plaatsgevonden op 9 april 2025. Hooghuys heeft een bedrag aan overdrachtsbelasting betaald van € 67.600,-.

2.7.

[gedaagde] is in de onroerende zaken blijven wonen.

2.8.

Hooghuys heeft met Centrum Vastgoed Breda B.V. (hierna te noemen: CVB) op 30 april 2025 een koopovereenkomst gesloten. Daarna heeft [gedaagde] de onroerende zaken weer (terug)gekocht van CVB. Ter zitting is gebleken dat de koopovereenkomst tussen CVB en [gedaagde] is ontbonden.

3 Het geschil

3.1.

Hooghuys vordert samengevat - bij vonnis in kort geding voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

1) [gedaagde] te bevelen om de onroerende zaken aan de [adres 1] en [adres 2] te [plaats] te ontruimen en leeg en bezemschoon onder afgifte van de sleutels aan eiseres ter beschikking te stellen binnen drie dagen na betekening van dit vonnis;

2) Hooghuys te bevelen om binnen drie dagen na de datum van dit vonnis te

gehengen en te gedogen dat er een energielabel wordt opgemaakt voor beide objecten door

degene die het energielabel komt opmaken alle benodigde toegang en inlichtingen te

verschaffen tot en over de objecten;

3) Hooghuys te machtigen om al datgene te doen wat nodig is om te zorgen dat er een

energielabel kan worden opgemaakt, waaronder het (doen) verschaffen van toegang tot de

objecten aan de persoon die het energielabel komt opmaken teneinde hem of haar in de

gelegenheid te stellen om de objecten te keuren;

4) [gedaagde] te bevelen om binnen drie dagen na de datum van dit vonnis te gehengen en te gedogen dat er binnen en buiten de objecten foto's en plattegronden worden

gemaakt;

5) Hooghuys te machtigen om al datgene te doen wat nodig is om te zorgen dat foto’s van binnen- en buitenzijde kunnen worden gemaakt, waaronder het (doen) verschaffen van toegang tot de objecten teneinde de fotografen in de gelegenheid te stellen om hun werk te doen, waaronder ook het werk dat gedaan moet worden voor het maken van plattegronden;

6) [gedaagde] te veroordelen in de kosten van dit geding.

3.2.

Hooghuys legt aan de vordering het volgende ten grondslag.

Hooghuys was voornemens de onroerende zaken opnieuw te verkopen en om aanspraak te kunnen maken op teruggave van het door haar betaalde bedrag aan overdrachtsbelasting, dienen de onroerende zaken daadwerkelijk te worden verkocht aan een eindgebruiker binnen zes maanden na de leveringsdatum, te weten 9 oktober 2025. Voor die datum moet Hooghuys de onroerende zaken verkopen en daarvoor is het ook noodzakelijk een energielabel aan te vragen. [gedaagde] werkt nergens aan mee. [gedaagde] komt de afspraken met Hooghuys niet na en ook de afspraken die (Hooghuys en) [gedaagde] met CVB heeft (hebben) gemaakt om de onroerende zaken aan [gedaagde] terug te verkopen zijn door [gedaagde] niet nagekomen. [gedaagde] maakt daarom zonder recht of titel gebruik van de onroerende zaken en zal deze moeten ontruimen.

3.3.

[gedaagde] voert verweer.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4 De beoordeling

4.1.

Aan het verweer van [gedaagde] dat Hooghuys geen spoedeisend belang heeft bij de door hem ingestelde vorderingen gaat de voorzieningenrechter voorbij. Hooghuys heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat de tijd dringt en zij voor 9 oktober 2025 de onroerende zaken dient door te verkopen en te leveren aan een derde, omdat zij daarmee een verliespost van ruim € 67.600,- kan voorkomen. Daarbij komt dat Hooghuys ter zitting heeft toegelicht dat de koopsom en extra investeringen die zij heeft gedaan zullen verdampen wanneer de Belastingdienst verhaal haalt.

4.2.

[gedaagde] heeft verder aangevoerd dat er in de koopovereenkomst van 8 oktober 2024 geen datum voor de notariële overdracht is afgesproken en evenmin voor de feitelijke levering. [gedaagde] heeft er op gewezen dat nu er geen fatale datum is overeengekomen. Bovendien is in de betreffende artikelen slechts opgenomen dat de onroerende zaken leeg en schoon moeten worden opgeleverd, waarbij onduidelijk blijft of daarmee bedoeld wordt dat ‘bezemschoon’ moet worden ontruimd.

4.3.

Ten aanzien van het verweer van [gedaagde] dat onduidelijk is wanneer de feitelijke levering van de onroerende zaken moest plaatsvinden, geldt dat Hooghuys voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat artikel 6 van de koopovereenkomst in samenhang moet worden bezien met de artikelen 1 en 5. Daaruit volgt dat partijen hebben bedoeld dat de akte van levering zal worden gepasseerd 5,5 maanden nadat de koopovereenkomst ter registratie is aangeboden, een concrete datum dus. Vervolgens is bepaald dat op het moment dat de notariële levering van de onroerende zaken zou plaatsvinden, ook de feitelijke levering zou geschieden. Dat is ook opgenomen in artikel 6 lid 1 van de koopovereenkomst, waarin is bepaald dat op datum notarieel transport het verkochte geheel leeg, ongevorderd dus niet verhuurd, en schoon opgeleverd wordt zodat de koper de vrije beschikking heeft over het verkochte, terwijl in artikel 5 lid 1 van de koopovereenkomst nog is opgenomen dat de feitelijke levering van de onroerende zaken in beginsel zal geschieden bij de ondertekening van de notariële akte van levering.

Ten aanzien van de laatste stelling, gaat [gedaagde] er aan voorbij dat met ‘leeg en schoon’ in ieder geval niet kan zijn bedoeld dat hij in de onroerende zaken kon blijven wonen mét alle in zijn bezit zijnde roerende zaken.

4.4.

Dit betekent dat Hooghuys voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat [gedaagde] thans zonder recht en titel in de onroerende zaken verblijft, zij heeft daarom in beginsel voldoende belang heeft bij de door haar gevorderde ontruiming. Ook een belangenafweging maakt dat niet anders. Gelet op de omvangrijke investeringen die Hooghuys heeft gedaan, heeft zij er niet alleen belang bij dat de termijn van zes maanden om voor 9 oktober 2025 de onroerende zaken te hebben doorverkocht, om de teruggave van de overdrachtsbelasting veilig te stellen, maar ook dat de constructie die zij heeft opgezet om de onroerende zaken door te verkopen doorgaat. Daarmee kan zij immers voorkomen dat de investeringen in rook opgaan wanneer het derdenbeslag van de Belastingdienst kleeft. Het woonbelang van [gedaagde] weegt hier niet tegenop. Hoewel dit een groot belang is, waar zorgvuldig naar dient te worden gekeken, speelt in onderhavig geval mee dat [gedaagde] zelf met juridische bijstand de onroerende zaken aan Hooghuys heeft verkocht en deze huidige constructie is gestart. De situatie die nu is ontstaan, namelijk dat de vervolgens gekozen oplossing om via CVB de onroerende zaken weer terug te kopen om die zelf weer geleverd te krijgen, niet het gewenste resultaat heeft gehad, moet daarmee voor zijn rekening en risico blijven, ook al heeft dat gevolgen voor de woonsituatie.

4.5.

Daarbij komt dat ter zitting namens hem geen enkele toelichting is gegeven op de concrete (on)mogelijkheden van [gedaagde] om te wonen. Bovendien is gelet op hetgeen is aangevoerd na de zitting aan [gedaagde] nog een extra termijn gegund om te trachten de koopovereenkomst met CVB weer nieuw leven in te blazen door de toegezegd betaling via een derde na te komen. Daarmee zijn er in dit dossier aan [gedaagde] steeds opnieuw kansen geboden om de afspraken na te komen. Geconcludeerd moet worden dat [gedaagde] ondanks toezegging steeds opnieuw de termijnen niet heeft gehaald.

4.6.

Het voorgaande leidt tot toewijzing van de onder 1) ingestelde vordering op de hierna te melden wijze. De ontruiming is noodzakelijk voor de levering van de onroerende zaken aan derden en daarvoor zijn ook de aanvragen voor de energielabels en de foto’s nodig. Indien er is ontruimd, is gehengen en gedogen niet meer noodzakelijk, zodat de daarop gerichte vorderingen zullen worden afgewezen. Gelet op de toezeggingen die door [gedaagde] steeds niet worden nagekomen, valt niet te verwachten dat [gedaagde] zonder de betreffende machtigingen ervoor zal zorgdragen dat Hooghuys verder kan met de door haar beoogde levering van de onroerende zaken aan een derde. Derhalve zullen ook de gevorderde machtigingen worden toegewezen.

4.7.

[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van Hooghuys worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding	€	145,45
- griffierecht	€	714,00
- salaris advocaat	€	1.107,00
Totaal	€	1.966,45

5 De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

5.2.

machtigt Hooghuys om al datgene te doen wat nodig is om te zorgen dat er een

energielabel kan worden opgemaakt, waaronder het (doen) verschaffen van toegang tot de

onroerende zaken aan de persoon die het energielabel komt opmaken teneinde hem of haar in de gelegenheid te stellen om de onroerende zaken te keuren,

5.3.

5.4.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van Hooghuys tot op heden begroot op een bedrag van € 1.966,45,

5.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.M.C. Mommers en in het openbaar uitgesproken op 28 augustus 2025.

Gepseudonimiseerd gepubliceerd door de Rechtspraak (open data, publiek domein). Bron: uitspraken.rechtspraak.nl. Dit is geen juridisch advies.

Open in Jurisprudentie