Rechtbank Noord-Holland, 29 juli 2026

Het verloop van de procedure blijkt uit:

Bloembollen Zijpe houdt zich bezig met de teelt, verwerking en export van bloembollen. Bloembollen Zijpe pacht sinds 2019 een oude boerderij, een schuur en het erf van [gedaagde], gelegen aan de [adres] te Callantsoog.

In artikel 7 van de tussen partijen op 18 mei 2021 gesloten pachtovereenkomst is bepaald: "Verpachter zorgt voor goede staat van onderhoud.".

In de schuur bevinden zich onder andere een aantal ketels (door partijen ook wel kachels genoemd) en heaterelementen, die gebruikt worden voor het drogen van bloembollen.

De ketels staan in een ketelhuis op een (zo door partijen genoemde) zolder in de schuur. Dit betreft een plateau op 5,5 meter hoogte waarop aan de voorzijde (aan de kant van het rijpad) een brede stalen balk is bevestigd. Aan de zijkant is geen balk of hek. Er is geen vaste trap naar boven. De afgelopen jaren heeft Bloembollen Zijpe de installateurs en monteurs die onderhoudswerkzaamheden aan de ketels verrichten aan de voorzijde (vanaf het rijpad) met een heftruck of hoogwerker naar boven en beneden gebracht.

Op 9 juli 2026 is vervolgens in opdracht van [gedaagde] een nieuwe kachel op de zolder geplaatst door [naam]. Er is een Remeha Quinta Ace 135 geplaatst, welke een nominaal vermogen heeft van 31,5 tot 128,1 kW bij een temperatuur van 80/60 graden Celsius en een nominaal vermogen van 34,7 tot 136,1 kW bij een temperatuur van 50/30 graden Celsius.

Op 14 juli 2026 zijn in opdracht van [gedaagde] een aantal lekkende dakplaten van het verpachte vervangen.

Bloembollen Zijpe legt samengevat aan de vorderingen het volgende ten grondslag. Op grond van de pachtovereenkomst is [gedaagde] verantwoordelijk voor het onderhoud van het gepachte. Er is al geruime tijd sprake van achterstallig onderhoud aan het gepachte. [gedaagde] weigert opdracht te geven om dit noodzakelijke onderhoud uit te laten voeren. Het seizoen is in volle gang en het onderhoud aan de kachel en de klimaatinstallaties is broodnodig. Tot medio 2025 werden storingen en het onderhoud steeds door of namens [gedaagde] opgepakt. In 2025 is evenwel een omslag ontstaan waarbij het onderhoud structureel uitbleef en Bloembollen Zijpe steeds vaker zelf noodmaatregelen moest treffen om de bedrijfsvoering te kunnen voortzetten. Bloembollen Zijpe is daarnaast van mening dat er alsnog een dwangsom nodig is om [gedaagde] op grond van het vonnis van 12 juni 2026 te dwingen tot het plaatsen van de juiste ketel, met het juiste vermogen, waarbij de ketel wordt aangesloten op het bestaande celnetsysteem. Daar komt bij dat [gedaagde] zonder overleg de verlengde afvoerpijp heeft verwijderd, terwijl partijen hier eerder in 2021 afspraken over hadden gemaakt en Bloembollen Zijpe destijds heeft meebetaald aan de plaatsing ervan.

[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Bloembollen Zijpe, met veroordeling van Bloembollen Zijpe in de reële proceskosten.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. Voor toewijzing is nodig dat Bloembollen Zijpe daarbij een spoedeisend belang heeft. Verder vormt de voorzieningenrechter zich een voorlopig oordeel over de vorderingen aan de hand van de stukken en de mondelinge behandeling. Of de gevraagde voorziening wordt verleend, hangt ook af van de afweging van de belangen van partijen.

De voorzieningenrechter zal hierna de vorderingen van Bloembollen Zijpe achtereenvolgens behandelen, waarbij steeds per vordering wordt beoordeeld of Bloembollen Zijpe daarbij een spoedeisend belang heeft.

Bloembollen Zijpe heeft gevorderd dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot het uitvoeren van achterstallig onderhoud. Zij splitst dit uit in vier onderdelen: 1) periodiek regulier onderhoud aan de klimaatinstallaties, 2) periodiek en regulier onderhoud aan de kachels, 3) het repareren of vervangen van het kapotte heaterelement en 4) het vervangen en repareren van de daklekkages.

De voorzieningenrechter is van oordeel dat Bloembollen Zijpe haar spoedeisend belang bij uitvoer van regulier onderhoud aan de onder 1) en 2) genoemde installaties onvoldoende heeft onderbouwd. Bloembollen Zijpe heeft daarbij onvoldoende duidelijk gemaakt wat momenteel een tekortkoming zou zijn aan de zijde van [gedaagde], wat die installaties betreft. Wat de kachels betreft staat vast dat er onlangs op 9 juli 2026 een nieuwe is geplaatst. Er is - met andere woorden - niet gebleken van een acuut gebrek aan de installaties. Deze vorderingen worden afgewezen.

Ten aanzien van het kapotte heaterelement (nummer 3) - waarbij volgens de voorzieningenrechter wel sprake is van spoedeisend belang - hebben partijen ter zitting de afspraak gemaakt dat Bloembollen Zijpe de opdracht zal geven voor de vervanging van dit heaterelement en dat zij de kosten hiervan 50-50 zullen delen. Partijen hebben daarbij uitdrukkelijk afgesproken dat zij in het midden laten door wiens fout het heaterelement kapot is gegaan. Deze vordering zal daarom bij gebrek aan belang worden afgewezen.

Voor het bestaan van daklekkages door gebrekkige dakplaten, bestaat ook een spoedeisend belang. Echter, heeft [gedaagde] gemotiveerd aangevoerd dat alle lekkende dakplaten van het gepachte op 14 juli 2026 zijn vervangen/gerepareerd. Dat daarbij niet-lichtdoorlatende platen zouden zijn geplaatst op lichtdoorlatende platen, doet daar niet aan af. Bloembollen Zijpe stelde ter zitting nog dat niet alle daklekkages zouden zijn opgelost, maar heeft die stelling verder niet gespecificeerd. De voorzieningenrechter zal deze vordering dan ook afwijzen.

Bloembollen Zijpe vordert dat [gedaagde] wordt geboden om jaarlijks periodiek regulier onderhoud aan de klimaatinstallaties en de kachels uit te voeren en om storingen aan de klimaatinstallaties en kachels onmiddellijk na melding te laten onderzoeken en te doen herstellen. De voorzieningenrechter is van oordeel dat er geen spoedeisend belang volgt uit deze vorderingen. Er is immers niet gebleken dat een storing momenteel de bedrijfsvoering van Bloembollen Zijpe in het geding brengt. Verder is toekomstig onderhoud ook niet te kwalificeren als een bestaand gebrek en daarmee geen probleem wat spoedig herstel behoeft.

[gedaagde] heeft als verweer gevoerd dat hij wel bereid is om het (toekomstig) onderhoud uit te voeren maar onder de voorwaarde dat het veilig, volgens de ARBO-voorschriften kan worden uitgevoerd. Het gaat dan met name om het onderhoud dat op hoogte, bijvoorbeeld op de onder 2.4 bedoelde zolder waar een kachel staat, moet worden uitgevoerd. Naar aanleiding van dat verweer hebben partijen ter zitting afgesproken dat arbodienst Stigas, bij beide partijen bekend, partijen bindend zal adviseren over het aanbrengen van een verantwoorde en veilige wijze van opgang naar de zolder (het kachelhuis).[_5d6e1b76-4f0f-4109-b0ff-9610cb5ac55c] Partijen hebben hiertoe afgesproken dat toekomstig noodzakelijk onderhoud op de zolder pas plaats kan vinden als er een veilige opgang gerealiseerd is, zoals geadviseerd door Stigas. Beide partijen hebben toegezegd hieraan hun medewerking te verlenen. [gedaagde] zal Stigas benaderen.

Voor onderhoud op plaatsen waartoe niet op hoogte gewerkt hoeft te worden, hebben partijen afgesproken dat Bloembollen Zijpe op dit moment al zelf opdracht kan en mag geven aan de desbetreffende derde voor de uitvoer van noodzakelijk onderhoud, met uiteraard kennisgeving daarvan aan [gedaagde]. [gedaagde] heeft toegezegd zorg te dragen voor de betaling van de factuur van de noodzakelijke werkzaamheden.

Op het moment dat er een veilige opgang is gecreëerd naar de zolder, geeft de voorzieningenrechter partijen in overweging - zoals ook al ter zitting besproken - dat Bloembollen Zijpe ook dan opdracht mag geven aan de desbetreffende derde bij het ontstaan van storingen, met een directe kennisgeving aan [gedaagde]. [gedaagde] zal daarna zorg moeten dragen voor betaling van de factuur voor deze werkzaamheden.

De voorzieningenrechter merkt daarbij nog op dat de onder 4.9 en 4.10 genoemde werkwijzen, teruggrijpen op de werkwijze zoals die gebruikelijk was tussen partijen vóór maart 2026.

De vorderingen onder II. en III. zullen dan ook worden afgewezen. Aan vordering IV. komt de voorzieningenrechter verder niet toe.

De voorzieningenrechter verstaat vordering V. als gewijzigd ter zitting (zoals al is opgenomen onder het geschil), in die zin dat Bloembollen Zijpe vordert dat [gedaagde] wordt veroordeeld om 1) tenminste een vergelijkbare kachel te plaatsen, 2) de afvoerpijp te verlengen naar zoals die was (één meter boven de nok van het dak) en 3) de kachel aan te sluiten op het celnetsysteem. De voorzieningenrechter oordeelt dat Bloembollen Zijpe ten aanzien van deze vorderingen een spoedeisend belang heeft, nu zij voldoende heeft gesteld dat de kachel en afvoerpijp van groot belang zijn voor de bedrijfsvoering. Hierna zullen deze onderdelen na elkaar behandeld worden.

Ter zitting is duidelijk geworden dat er een nieuwe kachel - tot plaatsing waarvan [gedaagde] in het kort gedingvonnis van 12 juni 2026 is veroordeeld - op 9 juli 2026 is geïnstalleerd op de kachelzolder. Bloembollen Zijpe heeft dit onvoldoende weersproken. Zij heeft verder aangevoerd dat dit niet de juiste kachel is met de specificaties zoals in het kort gedingvonnis van 12 juni 2026 is bepaald. Ter zitting heeft Bloembollen Zijpe bovendien nog aangevoerd dat zij voornamelijk stookt op 80 graden Celsius en dan dus te maken heeft met een maximaal vermogen van 128 kW. [gedaagde] is van mening dat de kachel wel voldoet qua rendement.

Gelet op de specificaties van de kachel (zoals te zien in productie 39 van Bloembollen Zijpe), stelt de voorzieningenrechter vast dat de kachel twee verschillende vermogens heeft bij een verschillend temperatuurbereik.[_e15814e1-c055-44e9-a6da-0d54f5b8168d] Het is om die reden voor de voorzieningenrechter in dit kort geding zonder nader onderzoek niet met voldoende duidelijkheid en zekerheid vast te stellen of de kachel desondanks vergelijkbaar te achten is met de eerdere Buderuskachel. Er is geen ruimte om in dit kort geding na te gaan of de nieuw geplaatste kachel wel vergelijkbaar functioneert in het kader van de prestaties van de gehele installatie en of de eerdere Buderuskachel in die zin deugdelijk is vervangen. Of zoals in het aanvullende vonnis van 1 juli 2026 is verwoord: ”de nieuwe kachel een ten minste vergelijkbaar vermogen heeft als de oude Buderuskachel”. Hiervoor is nader onderzoek vereist en daarvoor is geen plaats in kort geding. Er valt daarom niet vast te stellen of [gedaagde] op dit punt niet heeft voldaan aan het vonnis van 12 juni 2026, zodat deze vordering wordt afgewezen.

Gebleken is dat de installateur van [gedaagde] met de plaatsing van de nieuwe kachel, een kortere afvoerpijp op het dak geplaatst dan daarvoor op het dak aanwezig was. Daardoor zou volgens Bloembollen Zijpe afgevoerde lucht vanuit de kachel, via de in de buurt op het dak staande ventilatie opnieuw de schuur met daarin de bloembollen ingezogen worden. De irisbollen zouden hiervan schade ondervinden. [gedaagde] heeft betwist dat Bloembollen Zijpe hiervan schade ondervindt. Hij heeft daarbij aangegeven dat er een afvoerpijp is geplaatst die bij de nieuwe kachel past.

Op basis van producties 43 en 44 van Bloembollen Zijpe is gebleken dat partijen afspraken hebben gemaakt over een verlengde afvoerpijp in 2021. Zo zou de afvoerpijp boven de nok van het dak uit moeten steken. In dat kader is de voorzieningenrechter van oordeel dat Bloembollen Zijpe van [gedaagde] mag verwachten dat zij zich daaraan houdt en dat zij een afvoerpijp laat aanbrengen die één meter boven de nok van het dak van de schuur uitsteekt. De vordering wordt toegewezen. Voor de duidelijkheid zal de voorzieningenrechter bepalen dat dit binnen vier weken na betekening van het vonnis moet zijn gerealiseerd.

De nieuwe geplaatste kachel is momenteel nog niet aangesloten op het celnetsysteem van Bloembollen Zijpe. Ter zitting heeft [gedaagde] toegezegd dat hij dat zo snel mogelijk zal laten doen. De voorzieningenrechter zal deze vordering daarom toewijzen.

Aangezien de kachel op de zolder staat en er nog geen structurele veilige opgang is om daar te komen, heeft de voorzieningenrechter [gedaagde] ter zitting meegegeven dat hij voor het aansluiten van de kachel op het celnetsysteem, een zelfde soort opgang naar de zolder gebruikt als die is gemaakt voor het plaatsen van de kachel op 9 juli 2026. Deze (praktische) voorziening dient getroffen te worden om in het kader van die celnetaansluiting éénmalig boven te komen, daarna is het van belang dat partijen op advies van Stigas een structurele veilige en verantwoorde opgang plaatsen, voor toekomstig te plegen onderhoud op de zolder (zie hiervoor rechtsoverweging 4.8).

Mocht Stigas op korte termijn een voorziening kunnen aanbevelen die snel gerealiseerd kan worden, dan kan die voor het aansluiten van de kachel op het celnetsysteem al gebruikt worden. Het aansluiten van de kachel op het celnetsysteem dient echter wel zo snel mogelijk te gebeuren. De voorzieningenrechter acht een termijn van twee weken na betekening van dit vonnis hiervoor redelijk.

De voorzieningenrechter zal geen dwangsom verbinden aan het gebod om de afvoerpijp van de kachel te verlengen en het aansluiten van de kachel op het celnetsysteem. De voorzieningenrechter gaat ervan uit dat [gedaagde] het vonnis vrijwillig zal nakomen, gezien zijn houding op de zitting.

De subsidiaire vordering van Bloembollen Zijpe wordt afgewezen, nu hiervoor onder rechtsoverwegingen 4.8 tot en met 4.11 is overwogen dat partijen afspraken hebben gemaakt over het toekomstige onderhoud.

Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen en partijen tot een aantal afspraken zijn gekomen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

gebiedt [gedaagde] om de afvoerpijp van de kachel te verlengen zoals die was voordat er op 9 juli 2026 een nieuwe kachel is geplaatst (één meter boven de nok), binnen vier weken na betekening van dit vonnis,

gebiedt [gedaagde] om de kachel aan te sluiten op het celnetsysteem, binnen twee weken na betekening van dit vonnis,

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,

wijst het meer of anders gevorderde af.