Rechtbank Noord-Holland, 21 oktober 2026

[eiser] heeft met een dagvaarding van 30 december 2025 een vordering tegen de Provincie Noord-Holland en PWN ingesteld. De Provincie Noord-Holland en PWN hebben schriftelijk geantwoord.

Op 21 augustus 2026 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [eiser] en de Provincie Noord-Holland/PWN hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft [eiser] met een brief van 10 augustus 2026 nog stukken in het geding gebracht.

De Provincie Noord-Holland is eigenaar van een aantal natuur- en recreatiegebieden in Noord-Holland. Het dagelijks beheer van die gebieden is op grond van een in 1990 gesloten overeenkomst opgedragen aan PWN. Op grond van die overeenkomst is PWN bevoegd tot het nemen van feitelijke en juridische maatregelen ter behartiging van de aan haar toevertrouwde belangen in deze gebieden, waaronder de verhuur van percelen grond.

Een van die percelen betreft een perceel met een aantal zomerhuisjes in Egmond-Binnen. Op dit perceel staat een recreatiewoning met drie garageboxen (hierna: het zomerhuis). [eiser] is eigenaar van dit zomerhuis en hij huurt de onderliggende grond van PWN.

[eiser] heeft het zomerhuis in september 2018 gekocht van [verkoper 1] en [verkoper 2] ( [verkopers] ). Op 24 oktober 2018 is de huurovereenkomst tussen [eiser] en PWN voor de huur van de grond tot stand gekomen.

Voordat [eiser] het zomerhuis kocht, huurde de vader van [eiser] het zomerhuis van [verkopers] De vader van [eiser] woonde daar op dat moment al 18 jaar en hij is tot zijn overlijden in november 2019 in het zomerhuis blijven wonen, maar dan op basis van een huurovereenkomst met [eiser].

De vrijstelling is vervolgens twee keer verlengd door PWN.

PWN heeft op 14 juni 2024 aan (de gemachtigde van) [eiser] kenbaar gemaakt de vrijstelling niet langer te verlengen; met ingang van 1 januari 2025 is het [eiser] niet langer toegestaan het zomerhuis commercieel te verhuren.

[eiser] wil het zomerhuis verkopen voor € 289.000, - (de WOZ-waarde) en hij heeft daarvoor toestemming verzocht aan PWN (op grond van artikel 6.3. van de huurovereenkomst). PWN verleent geen toestemming voor verkoop tegen dit bedrag.

Recreant is te allen tijde gerechtigd het zomerhuis te verkopen met inachtneming van artikel 6

Indien Recreant en PWN het hieromtrent na een eerste voorstel en tegenvoorstel niet eens worden dan wordt de maximale verkoopprijs van het zomerhuis vastgesteld door een onafhankelijke deskundige, die door Recreant en PWN tezamen wordt benoemd. Indien Recreant en PWN het niet eens worden over de benoeming van een deskundige, wordt deze deskundige op verzoek van de meest gerede partij aangewezen door de President van de Arrondissementsrechtbank te Alkmaar.

De verkoper/deskundige stelt de maximale verkoopprijs van het zomerhuis vast aan de hand van een taxatie op basis van: bouwkundige staat, de staat van onderhoud, het vigerende huurcontract en behoud van standplaats. Het vigerende huurcontract heeft geen waarde. Het recht op behoud van standplaats heeft geen financiële waarde maar moet wel worden meegenomen als uitgangspunt voor de taxatie. De ligging van het zomerhuis speelt voor het vaststellen van de waarde van het zomerhuis geen rol.

PWN zal na verkoop van het zomerhuis slechts een nieuwe huurovereenkomst conform model 2012 met de koper van het zomerhuis aangaan, onder de gebruikelijke voorwaarden en condities, indien aan alle navolgende voorwaarden is voldaan:

Indien Recreant tot verkoop van het zomerhuis aan een ander dan de onder 6.2 genoemden wil overgaan dan is recreant verplicht schriftelijk goedkeuring voor de verkoopprijs en koper aan PWN te vragen. PWN zal de goedkeuringsaanvraag toetsen conform artikel 6.1.

De huurovereenkomst tussen PWN en Recreant eindigt wanneer een koopovereenkomst tussen Recreant en een koper tot stand is gekomen en een nieuwe huurovereenkomst met die koper, volgens artikel 6.1 is afgesloten.’

[eiser] vordert PWN en de Provincie Noord-Holland hoofdelijk te veroordelen hun medewerking te verlenen aan de verkoop en levering van het zomerhuis tegen een prijs gelijk aan de op het moment van verkoop geldende WOZ-waarde. [eiser] vordert daarnaast dat PWN en de Provincie Noord-Holland worden veroordeeld om bij de besluitvorming over de goedkeuring van de eventuele koper van het zomerhuis de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht te nemen. [eiser] maakt ook aanspraak op een schadevergoeding van €15.923,-, die oploopt met een bedrag van € 1.326,92 per maand, gerekend vanaf 1 januari 2026 tot het moment dat het zomerhuis zal zijn verkocht of tot verijstelling van het verhuurverbod uit artikel 2 van de huurovereenkomst wordt verleend. [eiser] vordert subsidiair een verklaring voor recht dat artikel 5.3 van de huurovereenkomst buiten toepassing moet blijven of partijen niet bindt.

[eiser] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [eiser] is gerechtigd het zomerhuis tegen de actuele WOZ-waarde te verkopen. PWN weigert echter haar goedkeuring aan een verkoop tegen die waarde. Die weigering is onrechtmatig, want in strijd met meerdere beginselen van behoorlijk bestuur. PWN moet daarom veroordeeld worden om toestemming te verlenen voor de verkoop van het zomerhuis tegen de actuele WOZ-waarde.

[eiser] stelt subsidiair dat artikel 5.3 van de huurovereenkomst met daarin een voorgeschreven methode van taxatie, buiten toepassing moet worden gelaten omdat deze bepaling in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

Verder stelt [eiser] dat PWN met het intrekken van de verhuurvrijstelling in strijd met de beginselen van behoorlijk bestuur en dus onrechtmatig handelt. [eiser] heeft daarom ook recht op een schadevergoeding wegens verlies aan huurinkomsten.

De Provincie Noord-Holland en PWN voeren verweer dat strekt tot afwijzing van de vordering.

Bij de beoordeling zal, voor zover van belang, verder worden ingegaan op de standpunten van partijen.

Naar de kern genomen draait deze zaak om de vraag of PWN haar goedkeuring moet verlenen aan de verkoop van het zomerhuis tegen een prijs gelijk aan de actuele WOZ-waarde. De kantonrechter beantwoordt deze vraag ontkennend. Daartoe wordt het volgende overwogen.

In deze zaak is sprake van de uitoefening van privaatrechtelijke bevoegdheden door een bestuursorgaan, de Provincie Noord-Holland. Niet in geschil is dat de Provincie Noord-Holland bij de uitoefening van die privaatrechtelijke bevoegdheden gebonden is aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Indien de Provincie Noord-Holland in strijd met die algemene beginselen handelt, is dat onrechtmatig. PWN is, als gemachtigde inzake het beheer van de eigendommen van de Provincie Noord-Holland, eveneens gebonden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur.

[eiser] stelt dat PWN onrechtmatig handelt door toestemming te weigeren en hij beroept zich daarbij op het gelijkheidsbeginsel, het rechtszekerheidsbeginsel en het vertrouwensbeginsel. Verder stelt [eiser] dat geen evenwichtige en eerlijke belangenafweging heeft plaatsgevonden en dat bij de besluitvorming het zorgvuldigheidsbeginsel, het verbod van willekeur, de motiveringsplicht en het evenredigheidsbeginsel zijn geschonden.

Het gelijkheidsbeginsel houdt in dat vergelijkbare gevallen gelijk worden behandeld, tenzij er een objectieve rechtvaardiging is om dat niet te doen en het veronderstelt dat PWN een algemene gedragslijn volgt in vergelijkbare gevallen[_5490d0b2-27d2-4549-8da3-df30b5359425]. [eiser] beroept zich erop dat hij in 2018 het zomerhuis tegen de toen geldende WOZ-waarde heeft gekocht en dat PWN die (ver)koop heeft goedgekeurd. Door nu toestemming te weigeren handelt PWN in strijd met het gelijkheidsbeginsel; immers de verkoper, [verkopers], heeft wel toestemming verkregen voor verkoop tegen de WOZ-waarde, terwijl [eiser] die toestemming niet krijgt. PWN behandelt vergelijkbare gevallen ongelijk en dat is in strijd met het gelijkheidsbeginsel, aldus nog steeds [eiser]. PWN heeft dit betwist.

Naar het oordeel van de kantonrechter is er geen sprake van strijd met het gelijkheidsbeginsel. In de eerste plaats niet omdat onvoldoende is komen vast te staan dat PWN destijds in 2018 toen [eiser] het zomerhuis kocht, toestemming heeft verleend voor verkoop op basis van de WOZ-waarde. Uit de overgelegde WOZ-beschikking blijkt dat het zomerhuis in 2018 voor de WOZ gewaardeerd is op € 119.000, -. PWN heeft betwist dat zij in 2018 van die waarde op de hoogte was. [eiser] heeft ter onderbouwing van de gestelde gang van zaken bij de verkoop in 2018 verwezen naar een e-mail van [verkopers] van 1 oktober 2018 waarin deze aan [eiser] schrijft dat hij het koopcontract en de WOZ-beschikking naar PWN heeft verstuurd met als doorgestuurd bericht een e-mail van PWN waarin zij [verkoper 1] feliciteert met de verkoop van de recreatiewoning. In het onderwerp staat “WOZ beschikking [verkoper 1] ” maar de betreffende WOZ-beschikking maakt (als bijlage) geen deel uit van de overgelegde e-mail. In de door [eiser] overgelegde bewijsstukken zijn verder geen aanknopingspunten te vinden dat PWN op de hoogte was van de actuele WOZ-waarde, noch dat zij toestemming heeft gegeven om het zomerhuis voor die waarde te verkopen.

Ook als er veronderstellenderwijs vanuit wordt gegaan dat PWN op de hoogte was van de toentertijd geldende WOZ-waarde van € 119.000, -, valt de koppeling met de verkoopprijs niet te leggen. In de schriftelijke koopovereenkomst tussen [verkopers] en [eiser] staat namelijk een koopprijs van € 95.000, -. Weliswaar is gebleken dat de heer [naam 1] van PWN een aantal jaren later ervan op de hoogte is geraakt dat [eiser] naast het per bank betaalde bedrag van € 95.000, - nog een contant bedrag van € 20.000, - aan [verkopers] heeft voldaan. Dit betekent niet dat vastgesteld kan worden dat PWN met terugwerkende kracht wist van de ‘werkelijke’ verkoopprijs.

Bovendien biedt hetgeen [eiser] heeft aangevoerd onvoldoende grondslag om aan te nemen dat sprake is van een algemene gedragslijn in vergelijkbare gevallen.

[eiser] doet ook een beroep op het rechtszekerheidsbeginsel en het vertrouwensbeginsel. [eiser] is van mening dat hij, omdat PWN bij de aankoop van het zomerhuis de WOZ-waarde als grondslag voor de goedkeuring hanteerde, er gerechtvaardigd op mag vertrouwen dat die grondslag ook gehanteerd wordt als hij het zomerhuis verkoopt. Dit beroep slaagt niet omdat niet kan worden vastgesteld dat PWN bij goedkeuring van de verkoopprijs de WOZ-waarde als bepalende factor heeft gehanteerd. Ook uit de gestelde telefonische uitlatingen van de heer [naam 1], voor zover al juist, valt geen toezegging af te leiden dat [eiser] in de toekomst tegen de WOZ-waarde zou mogen verkopen.

Volgens [eiser] heeft PWN ten onrechte zijn belang bij verkoop tegen een eerlijke en objectieve waarde niet in de afweging betrokken. Dit argument slaagt niet omdat PWN voldoende heeft aangetoond dat zij alle 125 zomerhuisjes die op PWN -grond staan gelijk behandelt en betaalbaar wil houden voor een brede doelgroep, waarbij de gunstige ligging van de huisjes niet meegenomen wordt. Dat belang weegt naar het oordeel van de kantonrechter zwaarder dan het belang van [eiser] om tegen de hogere WOZ-waarde te mogen verkopen. In het verlengde daarvan is er ook geen sprake van dat [eiser] onevenredig benadeeld wordt.

[eiser] heeft onvoldoende concreet toegelicht dat PWN ‘de kant kiest’ van [verkopers] en [naam 2]. De kantonrechter ziet dan ook geen aanknopingspunten om [eiser] te volgen in zijn stelling dat PWN haar besluit onvoldoende zorgvuldig heeft voorbereid en dat PWN haar bevoegdheid heeft gebruikt voor een ander doel dan waarvoor deze is afgegeven.

De conclusie van het voorgaande is dat PWN niet in strijd handelt met algemene beginselen van behoorlijk bestuur door geen toestemming te geven aan de door [eiser] voorgestelde verkoopprijs tegen de WOZ-waarde.

In artikel 5.3 van de huurovereenkomst is een regeling voorgeschreven in het geval partijen geen overeenstemming kunnen bereiken over de verkoopprijs, namelijk dat dan een deskundige de verkoopprijs van het zomerhuis vaststelt aan hand van een taxatie op basis van de in 5.3 genoemde uitgangspunten, te weten de bouwkundige staat, de staat van onderhoud, het vigerende huurcontract en behoud van standplaats. Daarbij mag aan het vigerende huurcontract geen waarde worden toegekend. Ook aan het behoud van standplaats mag geen waarde worden toegekend maar dit moet wel worden meegenomen als uitgangspunt voor de taxatie. De ligging van het zomerhuis mag bij de taxatie geen rol spelen.

[eiser] heeft gesteld dat de wijze waarop de bepalingen van de huurovereenkomst – in het bijzonder artikel 5.3 – tot stand zijn gekomen maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Het argument van [eiser] dat de verplichting om vooraf goedkeuring voor de verkoopprijs te vragen aan PWN praktisch onuitvoerbaar is omdat het zonder prijsindicatie vooraf onmogelijk is potentiële kopers te interesseren, wordt als onvoldoende onderbouwd gepasseerd. [eiser] vindt ook dat het bij de waardebepaling uitsluiten van de ligging van het zomerhuis bijzonder nadelig voor hem is; hem wordt de mogelijkheid ontnomen een marktconforme prijs te vragen en het komt erop neer dat ‘alleen de waarde van de planken’ mag meetellen bij de waardebepaling door de taxateur. Volgens [eiser] is die waarde verwaarloosbaar en komt die niet in de buurt van wat [eiser] zelf voor het zomerhuis heeft betaald.

PWN stelt daar naar het oordeel van de kantonrechter terecht tegenover dat het zomerhuis op gehuurde grond staat en niet op eigen grond, waardoor de prijs anders gewaardeerd moet worden. Bij de WOZ-waarde wordt er uitgegaan van de fictie dat het object op eigen grond staat en daarvan is hier geen sprake. PWN heeft uitgelegd dat de methode van waardebepaling uit artikel 5.3. in het leven is geroepen ter bescherming van de consument, juist omdat alleen een roerende zaak op gehuurde grond wordt gekocht. Dat de ligging bij de beoordeling door de deskundige buiten beschouwing wordt gelaten is daarom niet onredelijk te achten. Temeer niet omdat het recht op behoud van de standplaats wel wordt meegenomen als uitgangspunt van de taxatie.

[eiser] stelt dat hij pas op 12 oktober 2018, bijna drie weken na het sluiten van de koopovereenkomst, het huurcontract heeft ontvangen en dus geen enkele invloed meer heeft kunnen uitoefenen op de inhoud van die overeenkomst. Mede in het kader van de ambtshalve toetsing overweegt de kantonrechter als volgt.

[eiser] is een consument-huurder en PWN moet worden aangemerkt als een verhuurder die handelt in de uitoefening van haar beroep of bedrijf; PWN verhuurt immers 125 percelen. Als sprake is van een overeenkomst tussen een handelaar en een consument moet de kantonrechter niet alleen op verzoek van partijen, maar ook zelf beoordelen of er bedingen in de overeenkomst staan die oneerlijk zijn ten opzichte van de consument.

Als onbetwist staat vast dat partijen niet afzonderlijk hebben onderhandeld over de bedingen in de overeenkomst. Omdat de methode van waardering is opgesteld om in alle overeenkomsten van PWN met huurders te worden gebruikt is de bepaling als een algemene voorwaarde aan te merken.

Een beding in een overeenkomst waarover niet afzonderlijk is onderhandeld, wordt als oneerlijk beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. Hierbij moeten alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst worden meegewogen en alle andere bedingen van de overeenkomst, rekening houdend met de aard van de goederen of de diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft, in aanmerking worden genomen.

De kantonrechter is van oordeel dat artikel 5.3 uit de huurovereenkomst niet oneerlijk is ten opzichte van [eiser]. Anders dan [eiser] lijkt te stellen is de waardering van het zomerhuis niet gelijk te stellen met de waardering van een woning. Immers, de onderliggende grond wordt bij verkoop van het zomerhuis geen eigendom van de koper, maar de koper huurt deze grond. In deze situatie is de huurbescherming voor woonruimte niet van toepassing. Dat het huurcontract geen waarde heeft komt daarmee tegemoet aan de rechtspositie van de eigenaar van het zomerhuis. Met PWN is de kantonrechter van oordeel dat met de wijze van waardering wordt voorkomen dat dat de consument koper een koopprijs betaalt die geen recht doet aan de beperkte rechtspositie. De omstandigheid dat in afwijking van de waardering voor de WOZ de ligging geen rol mag spelen moet ook in dat licht gezien worden en PWN heeft de eerlijkheid daarvan voldoende uitgelegd.

De kantonrechter heeft ook de overige bepalingen in de huurovereenkomst beoordeeld op mogelijke oneerlijke bedingen. De huurovereenkomst bevat in artikel 4.4. een prijswijzigingsbeding (verhoging of verlaging.). Dit beding is niet oneerlijk omdat de wijziging is gekoppeld aan het consumentenprijsindexcijfer voor alle huishoudens (CBS).

Voor het overige bevatten de huurovereenkomst en de Recron-voorwaarden geen bedingen die als oneerlijk moeten worden beschouwd.

Uit het voorgaande vloeit als tussenconclusie voort dat de vordering van [eiser] om PWN te veroordelen haar medewerking te verlenen aan de verkoop en levering van het zomerhuis tegen een prijs gelijk aan de actuele WOZ-waarde zal worden afgewezen.

Dit geldt ook voor de vordering van [eiser] om PWN te gebieden om bij haar besluitvorming omtrent de goedkeuring van de koper de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht te nemen. Deze vordering bouwt namelijk voort op de toewijzing van de hierboven afgewezen vordering.

[eiser] stelt dat PWN onrechtmatig handelt door de vrijstelling van het verhuurverbod uit artikel 2 van de huurovereenkomst in te trekken. De kantonrechter overweegt hierover als volgt.

Uit de bewoordingen van de huurovereenkomst blijkt voldoende duidelijk dat verhuur aan derden, commerciële verhuur, niet toegestaan is en daaruit volgt dat de huurder/koper van het zomerhuis telkens toestemming moet vragen om dat wel te mogen doen. Van belang is verder dat in de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde ‘Recron-voorwaarden voor vaste plaatsen 2013’ staat dat ‘gebruik door derden slechts is toegestaan na toestemming van de ondernemer (lees: PWN)’.

De kantonrechter ziet geen reden om aan te nemen dat [eiser] er gerechtvaardigd op mag vertrouwen dat de vrijstelling om te mogen verhuren in feite onbeperkt zou worden verlengd. PWN heeft namelijk bij het verlenen van de vrijstelling en het verlengen daarvan, telkens schriftelijk het voorbehoud gemaakt dat de verhuur geheel voor eigen risico is en dat na het verlopen van de vrijstelling een evaluatie kan plaatsvinden of de vrijstelling al dan niet wordt verlengd. [eiser] had dus rekening moeten houden met de mogelijkheid dat de vrijstelling op enig moment niet zou worden verlengd. De stelling van [eiser] dat verdere verlengingen alleen maar af zouden hangen van de vraag of er overlast geconstateerd is wordt weerlegd door voornoemde correspondentie. Daarbij komt dat [eiser] op 10 maart 2020 wanneer hij voor de eerste maal om vrijstelling verzoekt, zelf schrijft dat hij ‘te zijner tijd - nadat hij aan mijn arbeidsverplichtingen in het buitenland heeft voldaan’ zijn intrek zal nemen in het zomerhuis en dat hij in verband met leegstand graag wil verhuren op niet permanente basis. [eiser] heeft daarmee zelf de indruk gewekt dat hij het zomerhuis zelf in gebruik zou nemen.

PWN heeft erkend dat zij aan één andere huurder een permanente vrijstelling heeft verleend, maar PWN heeft gemotiveerd en gedocumenteerd uiteengezet dat het gaat om een uitzondering waarvoor een uitsterfbeleid geldt. PWN heeft daartoe verwezen naar een vaststellingsovereenkomst die in 2012 tussen PWN en de ‘Vereniging Recreantenbelangen Wimmenum’ is gesloten, waarin uitgangspunt is dat de zomerhuisjes bestemd zijn voor eigen gebruik en dat commerciële verhuur niet toegestaan is. PWN voert dus een beleid dat voor alle huurders gelijk is en er is geen aanleiding om aan te nemen dat op dit punt sprake is van schending van het vertrouwensbeginsel.

De omstandigheid dat [eiser] het zomerhuis niet meer kan verhuren en daarom huurinkomsten misloopt betekent niet dat [eiser] onevenredig wordt benadeeld. Het gaat hier immers om een zomerhuis dat primair bestemd is voor eigen recreatief gebruik en niet voor verhuur. Dat was en is [eiser] bekend, zo bleek hiervoor. Op vragen van de kantonrechter heeft [eiser] verklaard dat hij niet voornemens is om het zomerhuis zelf in gebruik te nemen, en dat hij voorlopig in het buitenland zal verblijven. Dat het zomerhuis door leegstand te lijden heeft onder vochtproblemen en ongedierte, komt onder deze omstandigheden voor zijn rekening en risico. PWN heeft in haar besluitvorming voldoende rekening gehouden met de belangen van [eiser].

De conclusie is dat PWN met de intrekking van de vrijstelling niet onrechtmatig handelt. De vordering van [eiser] om PWN te veroordelen om de vrijstelling te verlengen zal worden afgewezen.

De vordering van [eiser] tot betaling van een schadevergoeding wegens misgelopen huurinkomsten zal eveneens worden afgewezen, omdat daarvoor de grondslag ontbreekt.

De slotsom is dat het gevorderde niet toewijsbaar is.

[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van PWN en de Provincie Noord-Holland worden begroot op:

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

wijst de vorderingen af,

veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 1.298,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

veroordeelt [eiser] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.