Rechtbank Noord-Holland, 9 oktober 2026

Het verloop van de procedure blijkt uit:

Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.

Eisers hebben op 1 september 2025 een overeenkomst gesloten voor de verkoop en levering van de woon-/winkelobjecten gelegen aan de [adres 1], [nummer 1], [nummer 2], [nummer 3] en [nummer 4] te [plaats 2], kadastraal bekend gemeente [kadaster nummer 1] en [kadaster nummer 2] (hierna: het verkochte), door verkoper aan koper.

In de overeenkomst van 1 september 2025 is onder meer bepaald dat verkoper verplicht is aan koper de eigendom te leveren die niet bezwaard is met hypotheken of met inschrijvingen daarvan, waarbij is overeengekomen dat verkoper zich maximaal zal inspannen om de hierna onder 2.3 omschreven bestaande hypothecaire inschrijving op het perceel met nummer [kadaster nummer 2] zo spoedig mogelijk en op haar kosten door te laten halen in de openbare registers.

Op het perceel met nummer [kadaster nummer 2] staat ten behoeve van de heer [erflater] en mevrouw [erflaatster] (hierna ook: erflaters) een recht van eerste hypotheek ingeschreven (hierna: de hypothecaire inschrijving). Uit het Borderel van Hypothecaire Inschryving van 15 juli 1949 blijkt dat het hypotheekrecht diende tot zekerheid van lijfrentebetalingen[_608815b7-4b60-4a66-94ac-b0a2fbe4f40a] aan erflaters. De heer [erflater] en mevrouw [erflaatster] zijn in 1955 resp. 1986 overleden.

De levering van het verkochte heeft plaatsgevonden, maar omdat verkoper het verkochte niet onbezwaard kon leveren, wordt een deel van de koopsom in depot gehouden op de derdengeldrekening van de notaris.

Wanneer een hypotheek teniet is gegaan, is de schuldeiser verplicht om aan de rechthebbende op het bezwaarde goed (doorgaans de eigenaar) bij authentieke akte een verklaring af te geven dat de hypotheek is vervallen (artikel 3:274 lid 1 Burgerlijk Wetboek, BW). Wanneer de vereiste verklaring niet wordt afgegeven, dan verklaart de rechtbank op vordering van de onmiddellijk belanghebbende de inschrijving van het hypotheekrecht waardeloos (artikel 3:274 lid 3 BW in samenhang met artikel 3:29 lid 1 BW). In de rechtspraak is aanvaard dat een dergelijke verklaring ook door de voorzieningenrechter in kort geding kan worden gedaan.

In deze zaak vorderen eisers bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad de hypothecaire inschrijving in register hypotheken 3 ten kantore van de Dienst voor het kadaster en de openbare registers (destijds te [plaats 2]) in deel [kadaster nummer 3] waardeloos te verklaren en te bepalen dat het vonnis de bewaarder machtigt het hypotheekrecht door te halen overeenkomstig het bepaalde in artikel 3:29 lid 4 BW. Op zitting heeft de advocaat van eisers toegelicht dat met deze hypothecaire inschrijving, de hypothecaire inschrijving ten behoeve van erflaters op het woning-/winkelobject aan de [adres 1] en [nummer 1] in [plaats 2], kadastraal bekend als gemeente [kadaster nummer 2], wordt bedoeld.

De voorzieningenrechter neemt het spoedeisend belang van eisers aan gelet op hun belangen bij het definitief en volledig uitvoeren van hun koop- en leveringsovereenkomst.

Eisers hebben de erven van erflaters openbaar gedagvaard. Eisers hebben op het verzoek van de voorzieningenrechter onderbouwd toegelicht welke pogingen zij hebben ondernomen om de eventuele erven van erflaters te achterhalen. De betrokken notaris heeft, na een aanvraag van een erfgenamen- /afstammelingenonderzoek bij de gemeente [plaats 2], onderzoek verricht in het testamentenregister en de Basisregistratie Personen. De notaris is gekomen tot de namen en geboortedata van de nog levende afstammelingen van de erfgenamen van erflaters in de derde generatie. Om erachter te komen wat hun woon- en/of verblijfplaatsen zijn, zou de notaris alle gemeenten in Nederland moeten aanschrijven met het verzoek of de betreffende afstammeling in de betreffende gemeente woont. Dat voert te ver, zeker omdat onbekend is of deze afstammelingen van erflaters hebben geërfd, laat staan met betrekking tot of gerelateerd aan het hypotheekrecht, aldus eisers.

Eisers hebben daarmee alle redelijke onderzoeksinspanningen verricht die nodig waren om de woonplaats of het werkelijk verblijf van de erven van erflaters te achterhalen. Eisers mochten daarom de dagvaarding openbaar betekenen. Voor het overige hebben eisers aan artikel 54 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) voldaan. Tegen de erven van erflaters wordt daarom verstek verleend.

De voorzieningenrechter volgt de stelling van eisers dat met het overlijden van erflaters de onderliggende verplichting tot het betalen van lijfrente - de reden waarvoor hypotheek is verstrekt - is geëindigd. Daarbij overweegt de voorzieningenrechter dat in het geval tijdens het leven van de erflaters lijfrentes niet zouden zijn betaald, enige vordering van (de erven van) erflaters in dat kader al geruime tijd geleden zou zijn verjaard. Die verjaring heeft dan ook tot gevolg gehad dat het hypotheekrecht teniet is gegaan (artikel 3:323 BW). Er moet daarom van worden uitgegaan dat er inmiddels geen vordering meer is waarvoor het hypotheekrecht als zekerheid kan dienen.

Naar het oordeel van de voorzieningenrechter kwalificeren eisers als onmiddellijk belanghebbenden. Zolang het recht van hypotheek van erflaters in het kadaster is ingeschreven, is immers een deel van het verkochte (het perceel met nummer [kadaster nummer 2]) bezwaard en kan verkoper niet aan haar leveringsverplichting voldoen. Het bedrag in depot wordt pas vrijgegeven als de koper een eerste recht van hypotheek kan vestigen.

Verder is voldoende aannemelijk dat het hypotheekrecht van erflaters (danwel hun erven) teniet is gegaan en dat de inschrijving dus waardeloos is. De voorzieningenrechter zal de inschrijving dan ook waardeloos verklaren.

Op grond van artikel 3:29 lid 4 BW kan een verklaring van waardeloosheid niet eerder worden ingeschreven dan nadat het vonnis in kracht van gewijsde is gegaan. Dit vonnis gaat pas in kracht van gewijsde als er geen rechtsmiddel meer tegen open staat.

Weliswaar hebben eisers op voorhand - voor het geval hun vorderingen worden toegewezen - verklaard te berusten in dit vonnis, maar anders dan eisers kennelijk menen, gaat dit vonnis daarmee niet direct in kracht van gewijsde. Mogelijke rechtverkrijgenden van erflaters zijn immers ook partij en zij kunnen tegen dit vonnis verzet doen. Of, wanneer eisers hoger beroep instellen omdat niet alle vorderingen worden toegewezen, alsnog verweer voeren. Zo lang die mogelijkheid bestaat, gaat dit vonnis niet in kracht van gewijsde.

Omdat de verklaring van waardeloosheid toch pas kan worden ingeschreven als het vonnis in kracht van gewijsde is gegaan, hebben eisers geen belang bij een uitvoerbaarverklaring bij voorraad van dit vonnis. Die vordering zal de voorzieningenrechter dan ook afwijzen.

De voorzieningenrechter zal tot slot de vordering te bepalen dat het vonnis de bewaarder (van de openbare registers: het Kadaster) machtigt het hypotheekrecht door te halen overeenkomstig artikel 3:29 lid 4 BW, bij gebrek aan belang afwijzen. Voornoemd artikel bepaalt dit namelijk al. Eisers hebben niets gesteld op basis waarvan de voorzieningenrechter moet aannemen dat de bewaarder dan alsnog niet daartoe zal overgaan. De enkele motivering van eisers ‘better safe than sorry’ is voor toewijzing niet voldoende.

Eisers hebben geen proceskostenveroordeling gevorderd en de voorzieningenrechter ziet daar ook ambtshalve geen aanleiding voor.

verklaart de hypothecaire inschrijving in register hypotheken 3 ten kantore van de Dienst voor het kadaster en de openbare registers (destijds te [plaats 2]) in deel [kadaster nummer 3], die ten behoeve van [erflater] en [erflaatster] is gevestigd op het woning-/ winkelobject aan de [adres 1] en [nummer 1] in [plaats 2], kadastraal bekend als gemeente [kadaster nummer 2], waardeloos in de zin van artikel 3:29 BW,

wijst het meer of anders gevorderde af.