Rechtbank Noord-Holland, 29 april 2026

Het verloop van de procedure blijkt uit:

Ten slotte is vonnis bepaald.

Partijen zijn ex-partners.

Op 2 september 2016 hebben zij mede in verband met de aankoop van de hierna te noemen woning een samenlevingsovereenkomst gesloten (hierna: de samenlevingsovereenkomst), die is vastgelegd in een notariële akte.

De samenlevingsovereenkomst is op 6 april 2024 door opzegging geëindigd.

Partijen zijn ieder voor de onverdeelde helft eigenaar van de woning gelegen aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning).

Voor de financiering van de koopsom hebben partijen een hypothecaire lening van € 408.510,00 afgesloten bij de ING Bank. Op deze lening is afgelost.

De man heeft voor het voldoen van een koopsom € 58.000,00 uit eigen vermogen voldaan.

Na het eindigen van de relatie hebben partijen een mediator ingeschakeld.

Partijen hebben in verband met de mediation in 2025 een makelaar opdracht gegeven de woning te taxeren. De waarde van de woning is toen getaxeerd op € 675.000,00.

De mediation heeft niet geleid tot een verdeling van de woning.

De man heeft vervolgens in januari 2026 bij deze rechtbank een procedure aanhangig gemaakt. De vrouw heeft een conclusie van antwoord genomen en een vordering in reconventie ingesteld. Ten tijde van de mondelinge behandeling van dit kort geding stond de zaak in de bodemprocedure op de rol van 29 april 2026 voor het nemen van een conclusie van antwoord in reconventie.

De vorderingen van de man in de bodemprocedure strekken ertoe dat de woning aan de man wordt toegedeeld waarbij op het aandeel van de vrouw in de overwaarde een aantal vorderingen die de man op de vrouw stelt te hebben in mindering worden gebracht.

Die vorderingen zien volgens de man op eigen middelen die hij heeft aangewend voor de aankoop van de woning (€ 58.000,00), de verbouwing van woning (€ 71.360,38), de aflossing van de hypotheekschuld (€ 109.694,50 PM) en betaling van rente en overige lasten na het einde van de samenleving (€ 20.129,45 PM). Daarnaast vordert de man afgifte van een auto door de vrouw.

De vrouw verzet zich in beginsel niet tegen toedeling van de woning aan de man als de man in staat is de woning over te nemen. Zij betwist dat, zoals de man stelt, partijen hebben afgesproken bij de verdeling van de woning uit te gaan van de eerder getaxeerde waarde van € 675.000,00. De vrouw wil dat de woning opnieuw wordt getaxeerd door een erkende verkoopmakelaar. Ook betwist zij dat de man € 73.291,82 uit eigen middelen aan de verbouwing van de woning heeft besteed. Zij beroept zich in dat verband ook op verjaring. De vrouw erkent dat de man voor de aankoop van de woning € 58.000,00 uit eigen middelen heeft betaald waarmee bij de verdeling rekening moet worden gehouden. Zij betwist dat zij gehouden is tot afgifte van de auto. Verder stelt de vrouw dat zij ook kosten heeft gemaakt die bij de financiële afwikkeling van de relatie voor verrekening in aanmerking komen.

De vrouw heeft de man op 9 augustus 2025 een e-mail gestuurd met voor zover relevant de volgende inhoud:

Op 3 februari 2026 heeft mr. ’t Hart mr. Schildwacht onder meer geschreven dat de vrouw een kort geding aanhangig zal maken om de man te verbieden de woning te verbouwen.

Mr. Schildwacht heeft dezelfde dag gevraagd om de gestelde verbouwing nader te onderbouwen.

Mr. ’t Hart heeft daarop de onder 2.14 bedoelde e-mail doorgestuurd en na een reactie van mr. Schildwacht hem een aantal foto’s toegestuurd waarbij zij schrijft:

Op 9 februari 2026 heeft mr. ’t Hart mr. Schildwacht geschreven om die dag te bevestigen dat de man ‘de verbouwing’ zal staken.

Op 10 februari 2026 heeft de vrouw mr. ’t Hart geschreven dat de man ‘na de laatste foto’s’ verder is gegaan met verbouwen. De vrouw verwijst naar bijgevoegde foto’s van ‘de overloop boven’.

Mr. ’t Hart heeft mr. Schildwacht die dag een aantal foto’s doorgestuurd en geschreven dat de man gewoon doorgaat met de verbouwingen, dat nergens uit blijkt dat het om werkzaamheden tot behoud van de woning gaat en dat nog geen reactie is gekomen op het verzoek de werkzaamheden te staken.

Mr. Schildwacht heeft mr. m’ t Hart op 16 februari 2026 geschreven dat hij heeft begrepen dat ‘de verbouwing (zoals u dat noemt)’ al is gestopt en gevraagd om een bevestiging dat het kort geding niet zal plaatsvinden.

Op 8 maart 2026 heeft mr. ’t Hart mr. Schildwacht het aanvraagformulier kort geding en een concept dagvaarding toegestuurd. Mr. Schildwacht heeft geantwoord dat de man hem heeft laten weten dat hij al lang gestopt is met de verbouwing en dat de werkzaamheden die hij recent heeft laten uitvoeren herstellingen/normaal onderhoud betreffen.

De vrouw heeft in het eerste kwartaal van 2026 een aanslag gemeentelijke belastingen 2026 van € 1.087,59 ontvangen en een aanslag waterschapsbelasting van € 635,51.

De vrouw vordert na vermeerdering en wijziging van eis dat de voorzieningenrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

De man voert verweer. De man concludeert tot niet-ontvankelijkheid van de vrouw, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van de vrouw, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van de vrouw in de integrale kosten van deze procedure van € 6.050,00 inclusief btw, althans een bedrag dat de voorzieningenrechter redelijk acht.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

De man vordert dat de voorzieningenrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

De vrouw concludeert tot afwijzing van de vordering van de man.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

Het spoedeisend belang van de vrouw bij haar vorderingen vloeit uit de aard van die vorderingen voort.

De voorzieningenrechter zal eerst de vorderingen behandelen die zien op de gestelde verbouwingen van de woning door de man (1 tot en met 4) en daarna de vorderingen over het betalen van de hypotheeklasten en de belastingaanslagen (5 en 6).

De woning is nog niet verdeeld en behoort aan de man en de vrouw gezamenlijk toe. De woning is een gemeenschappelijk goed zoals bedoeld in artikel 3:166 e.v. van het Burgerlijk Wetboek (BW).

Op grond van artikel 3:170 BW kunnen handelingen die dienen tot gewoon onderhoud of tot behoud van een gemeenschappelijk goed, en in het algemeen handelingen die geen uitstel kunnen lijden, door ieder van de deelgenoten (in dit geval de man en de vrouw) zo nodig zelfstandig worden verricht. Voor het overige beheren de deelgenoten het goed gezamenlijk, tenzij een regeling anders bepaalt.

De man is dus bevoegd handelingen te verrichten die dienen tot gewoon onderhoud of tot behoud van een gemeenschappelijk goed, en in het algemeen handelingen die geen uitstel kunnen lijden. Voor andere handelingen heeft hij de toestemming van de vrouw nodig. Dat betekent bijvoorbeeld dat de man de toestemming van de vrouw nodig heeft om de woning te verbouwen (constructieve wijzigingen), te verbeteren, te verfraaien enzovoort. Dat de woning volgens de man altijd een ‘kluswoning’ is geweest maakt daarbij op zich geen verschil. De vrouw heeft de man daarvoor vooralsnog geen toestemming gegeven. Zij wil dat de man de woning in dezelfde staat laat totdat de woning is verdeeld en in oude staat terugbrengt.

Het is de voorzieningenrechter niet voldoende duidelijk geworden welke werkzaamheden de man volgens de vrouw precies aan de woning heeft verricht die hij volgens haar niet had mogen verrichten. In ieder geval heeft mr. Schildwacht mr. ’t Hart op 16 februari 2026 meegedeeld dat de man met de door vrouw bedoelde werkzaamheden is gestopt.

Voor zover de vrouw bedoelt te stellen dat de man ná 16 februari 2026 nog beheershandelingen heeft verricht waarvoor haar toestemming is vereist, heeft de vrouw dat onvoldoende concreet en onderbouwd gedaan. Het verrichten daarvan is niet voldoende aannemelijk geworden uit de door de vrouw overgelegde foto’s. De foto’s zien volgens de vrouw ook op de situatie op 26 januari en 10 februari 2016 (volgens de man gaat het echter nog steeds om foto’s uit augustus 2025) en dus niet op de periode ná 16 februari 2026.

De man heeft gesteld dat hij na het vertrek van de vrouw uit de woning in januari 2026 een niet door partijen gebruikte slaapkamer op de eerste verdieping is gaan opknappen door het stucwerk in die slaapkamer op zijn kosten te laten herstellen. De man heeft foto’s van de volgens hem huidige situatie overgelegd. De voorzieningenrechter is voorshands van oordeel dat dit werkzaamheden zijn die kwalificeren als gewoon onderhoud zoals bedoeld in artikel 3:170 lid 1 BW. Dit geldt voorshands ook voor het door de man gestelde opknappen van de overloop. Gelet op de door mr. ’t Hart voorgedragen spreekaantekeningen lijkt het ook volgens de vrouw in ieder geval niet te gaan om omvangrijke ingrepen van constructieve aard.

Bij deze stand van zaken ziet de voorzieningenrechter geen aanleiding de door de vrouw gevorderde voorzieningen toe te wijzen. Waar het gaat om de vordering de man te veroordelen de woning weer in de oude staat terug te brengen heeft de vrouw onvoldoende duidelijk gemaakt welk belang zij daarbij heeft. Zij lijkt er vooral belang aan te hechten zich geen zorgen te hoeven maken dat zij bij de financiële afwikkeling van hun relatie nog met extra kosten wordt geconfronteerd. Uit wat daarover namens de man op de mondelinge behandeling is toegelicht volgt niet dat de man van plan is de door de vrouw bedoelde kosten deels op de vrouw te herhalen. Voor zover de vrouw zou bedoelen dat de door de man verrichte werkzaamheden de waarde van de woning negatief hebben invloed en dat dit zijn weerslag heeft op een toekomstige taxatie (die volgens de vrouw nog zal moet plaatsvinden) heeft de vrouw dat niet voldoende toegelicht.

Conclusie is dat de vorderingen 1 tot en met 4 zullen worden afgewezen. Wel wijst de voorzieningenrechter de man nog nadrukkelijk op de beheersregeling zoals bedoeld onder 3:170 BW. Ten overvloede overweegt de voorzieningenrechter dat eventuele niet noodzakelijke kosten die nu nog eenzijdig door de man worden gemaakt binnen het kader van artikel 3:170 BW en die de man wenst te verrekenen, de afwikkeling in de bodemzaak kunnen bemoeilijken.

Er is geen grond om de vorderingen 5 en 6 toe te wijzen. Dit wordt als volgt toegelicht.

Op grond van de samenlevingsovereenkomst geldt voor wat betreft de duur van die overeenkomst dat waar het gaat om de aflossing van de lening partijen in hun onderlinge verhouding ieder naar rato van hun aandeel in de woning moeten aflossen (zie artikel 10 lid 1 van die overeenkomst). Dat komt erop neer dat partijen ieder de helft van de kosten van de aflossing moeten dragen. De ‘rente en kosten van geldleningen die zijn aangegaan in verband met de aanschaf of het onderhoud van de gemeenschappelijke bewoonde woning’ worden gedurende de samenlevingsovereenkomst door partijen gedragen naar evenredigheid van ieders inkomen en als die onvoldoende zijn naar evenredigheid van ieders vermogen (artikel 3 lid 1 van de overeenkomst). Inmiddels is de samenleving tussen partijen en ook de samenlevingsovereenkomst geëindigd. Uitgangspunt is dat partijen in hun onderlinge verhouding dan gehouden zijn ook de financieringslasten naar rato van hun aandeel in de woning te dragen[_684310ab-4a50-41e7-b832-054901a4680a].

In de kern stelt de vrouw dat zij niet in staat is om naast haar toekomstige huurlasten ook de helft van de hypotheeklasten te voldoen, terwijl de man daar volgens haar prima toe in staat is. De man heeft dat laatste niet weersproken, maar betwist bij gebrek aan onvoldoende onderbouwing dat de vrouw onvoldoende inkomen en vermogen zou hebben om, zo begrijpt de voorzieningenrechter, haar aandeel in de hypotheeklasten te dragen. De man wil voorkomen dat hij én wordt verplicht de gezamenlijke hypotheeklasten te dragen tot de woning is verdeeld en daarnaast ook nog (het risico te lopen) de vrouw een gebruiksvergoeding te moeten betalen, zeker nu volgens de man de vrouw nimmer hypotheeklasten heeft voldaan en mogelijk, zo vermoedt hij, ook helemaal geen of nauwelijks huisvestingskosten heeft.

Het enkele feit dat de vrouw niet in staat is om de helft van de hypotheeklasten te betalen is onvoldoende om van het hiervoor genoemde uitgangspunt af te wijken. De vordering van de vrouw op dit punt zal daarom worden afgewezen. Het oordeel van de voorzieningenrechter over de meer subsidiaire en uiterst subsidiaire vordering van de man draagt er aan bij dat de vrouw niet in de problemen hoeft te komen met de betaling van de huur.

Ook de vordering tot betaling, bij wijze van voorschot, van € 1.179,31 vanwege aan de vrouw voor de woning opgelegde aanslagen waterschapsbelastingen en gemeentelijke belastingen over 2026 zal worden afgewezen. Uit artikel 3:172 BW volgt immers dat beide partijen voor de helft draagplichtig zijn voor deze aanslagen. Dit betekent dat de vrouw pas een vordering heeft op de man als zij meer dan de helft van de aanslagen heeft betaald. De vrouw heeft geen feiten en omstandigheden gesteld die tot een ander oordeel kunnen leiden.

De vrouw heeft ook niet aannemelijk gemaakt dat zij niet in staat is beide aanslagen met een totaal van € 1.723,10 (€ 635,51 en € 1.087,59) te voldoen. Daarbij is relevant dat:

Gelet op de relatie tussen partijen zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. Voor een veroordeling in de werkelijke proceskosten, zoals door de man gevorderd, ziet de voorzieningenrechter geen aanleiding.

De man heeft in feite in kort geding dezelfde vorderingen voorgelegd die hij heeft ingesteld in de bodemprocedure. De man wil de woning overnemen tegen een waarde van € 675.000,00. Volgens de man zijn partijen dat overeengekomen. Dat is door de vrouw betwist en er is nader onderzoek nodig om vast te stellen of de door de man gestelde afspraak bestaat. Daarvoor is binnen het bestek van dit kort geding geen ruimte.

De voorzieningenrechter zal gelet op de meer subsidiaire en uiterst subsidiaire vordering van de man bij wijze van ordemaatregel bepalen dat de man met uitsluiting van de vrouw de woning mag gebruiken totdat in de bodemprocedure is beslist of partijen anders overeenkomen, onder de voorwaarden dat i) de man de hypotheeklasten (aflossing en rente) voldoet en ii) die lasten gedurende die periode in de onderlinge verhouding met de vrouw blijft dragen en haar daarvoor vrijwaart mocht zij door ING Bank worden aangesproken tot betaling. Om misverstanden te voorkomen wijst de voorzieningenrechter er op dat deze beslissing niets zegt over de uiteindelijke draagplicht van deze lasten.

Redengevend voor deze beslissing is dat:

Gelet op de relatie tussen partijen zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. Voor een veroordeling in de werkelijke proceskosten, zoals door de man gevorderd, ziet de voorzieningenrechter geen aanleiding.

wijst de vorderingen van de vrouw af,

compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,

bepaalt dat de man met uitsluiting van de vrouw de woning mag gebruiken totdat daarover in een bodemprocedure is beslist of partijen anders overeenkomen, onder de voorwaarden dat i) de man de hypotheeklasten (aflossing en rente) voldoet en ii) die lasten gedurende die periode in de onderlinge verhouding met de vrouw blijft dragen en de vrouw daarvoor tegenover de ING Bank vrijwaart,

verklaart de beslissing onder 5.3 uitvoerbaar bij voorraad,

compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,

wijst het meer of anders gevorderde af.