Rechtbank Noord-Holland, 23 september 2026

Het verloop van de procedure blijkt uit:

Ten slotte is vonnis bepaald.

Partijen hebben tussen 2013 en begin 2025 een affectieve relatie met elkaar gehad. Ze zijn niet gehuwd, er is geen geregistreerd partnerschap en er is geen samenlevingsovereenkomst.

In januari 2021 hebben partijen samen de woning aan de [adres] te ( [postcode]) [woonplaats] (hierna: de woning) gekocht. Ze zijn op dit moment nog beiden, ieder voor de helft, eigenaar van de woning. De restschuld van de hypotheek op de woning op beider naam bij Argenta Spaarbank NV was op 24 oktober 2025 € 200.152,56.

De vrouw is in januari 2025 uit de woning gegaan. De man is in de woning blijven wonen.

De man wil het aandeel van de vrouw in de woning overnemen. In de periode nadat partijen uit elkaar zijn gegaan, hebben zij over en weer voorstellen gedaan voor de overname van het aandeel van de vrouw in de woning.

Op 2 december 2025 is de woning op gezamenlijk verzoek van partijen getaxeerd door een NWWI-taxateur. De woningwaarde is toen vastgesteld op € 340.000,-.

Partijen zijn niet tot overeenstemming gekomen over de overname van het aandeel van de vrouw in de woning door de man.

De vrouw legt samengevat het volgende aan haar vorderingen ten grondslag. Er is sprake van een eenvoudige gemeenschap tussen de vrouw en de man. De vrouw vordert de verdeling daarvan op de hiervoor beschreven wijze. De vrouw is van mening dat zij recht heeft op de helft van de overwaarde, waarbij de woningwaarde is gebaseerd op de taxatie van 2 december 2025. De vrouw stelt dat de man geen recht heeft om (vermeend) door hem gemaakte kosten te verrekenen met de vrouw, omdat daarvoor geen grondslag is.

De man voert verweer.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

De vrouw voert verweer.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in voorwaardelijke reconventie zullen deze vorderingen gezamenlijk worden behandeld.

De eerste vraag die de rechtbank moet beantwoorden is of partijen eind januari 2025 een afspraak hebben gemaakt, waardoor de vrouw afstand van haar recht zou hebben gedaan om gecompenseerd te worden voor haar aandeel in de woning. Met andere woorden, of de vrouw haar aandeel in de woning aan de man zou overdragen om niet. Beide partijen hebben hierover een ander standpunt ingenomen en dit onderbouwd met onder andere verklaringen van hun ouders.

De man stelt dat partijen in aanwezigheid van hun moeders op de dag van het uitmaken van de relatie een afspraak hebben gemaakt dat de man de vrouw niet hoefde uit te kopen. De vrouw zou dit later nog drie keer hebben bevestigd, onder andere aan de vader van de man. Volgens de man kan de afspraak tussen partijen bovendien afgeleid worden uit het feit dat partijen bij de belastingaangifte van 2024 hebben ingevuld dat de man 100% eigenaar is van de woning, dat de man bijna alle hypotheekbetalingen heeft verricht, dat de man bijna alle investeringen in de woning heeft gefinancierd en dat de vrouw vier jaar lang gratis gebruik heeft kunnen maken van de auto van de man. Het was daarom volgens de man meer dan logisch dat hij het aandeel van de vrouw in de woning om niet zou krijgen. Het was bovendien vóór de aankoop van de woning de bedoeling dat de man de woning alleen zou kopen, maar omdat hij de hypotheek niet rond kreeg is de vrouw mede-eigenaar geworden van de woning, aldus de man.

De vrouw betwist dat partijen een afspraak over de woning hebben gemaakt eind januari 2025 en dat dit in een drietal latere gesprekken is bevestigd. De man was ten tijde van het uitgaan van de relatie emotioneel en dreigde zichzelf iets aan te doen. De vrouw heeft op de dag van het uitgaan van de relatie geprobeerd de man te kalmeren en heeft toen de situatie willen sussen door te zeggen dat het misschien niet nodig was om de vrouw uit te kopen, ook omdat zijzelf niet wist wat hen te gebeuren stond en wat er geregeld moest worden.

Voor de totstandkoming van de rechtshandeling afstand van recht gelden de regels van titel 3.2 Burgerlijk Wetboek (BW). Voor afstand van recht is vereist dat de wil van rechthebbende gericht is op het prijsgeven van het recht, en dat die wil door een verklaring is geopenbaard (art. 3:33 BW). Als de rechthebbende betwist dat zijn wil was gericht op het prijsgeven van zijn recht, dan kan desondanks worden aangenomen dat hij zijn recht heeft prijsgegeven, indien de wederpartij gerechtvaardigd heeft vertrouwd op de door de rechthebbende gewekte schijn dat hij afstand van zijn recht wilde doen (art. 3:35 BW).

Of een verklaring of een gedraging van een rechthebbende kan worden gekwalificeerd als afstand van recht, moet worden beoordeeld op grond van uitleg van die verklaring of gedraging. Uitleg hangt nauw samen met de vraag of een wederpartij erop mocht vertrouwen dat de rechthebbende afstand wilde doen, zoals vereist in het hiervoor besproken art. 3:35 BW. De uitleg van afstandsverklaringen geschiedt in beginsel volgens de Haviltex-maatstaf. De vraag of iemand afstand heeft gedaan van een recht en, zo ja, onder welke voorwaarden, moet dus worden beantwoord met inachtneming van de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de verklaring mogen toekennen en op hetgeen zij redelijkerwijs van elkaar mogen verwachten.

Als uitgangspunt geldt dat terughoudend moet worden omgegaan met het aannemen dat iemand afstand van zijn recht wil doen, zeker indien zijn vermogens- of rechtspositie daardoor verslechtert en er geen voordeel tegenover staat. Indien er twijfel bestaat over de wil van de rechthebbende om afstand te doen, geldt er een onderzoeks- of mededelingsplicht voor de wederpartij.[_00b21165-b63c-4230-a9b9-3d2e14f63cd4]

De rechtbank komt op grond van de voornoemde maatstaf tot de conclusie dat de man niet gerechtvaardigd heeft mogen vertrouwen dat de vrouw afstand heeft gedaan van haar recht op de helft van de (over)waarde van de woning. Zij licht dit hierna toe.

Tussen partijen is niet in geschil dat de vrouw de relatie met de man op 26 januari 2025 heeft beëindigd. De rechtbank kan niet vaststellen wat er die dag precies is gezegd over de verdeling van de woning. Partijen verklaren daarover verschillend en ook de schriftelijke verklaringen van de ouders van partijen lopen op dit punt uit elkaar. Naar het oordeel van de rechtbank kan in het midden blijven wat de vrouw precies heeft gezegd. Ook als de rechtbank ervan uitgaat dat de vrouw iets zou hebben gezegd in de trant van dat het niet nodig zou zijn om de man uit te kopen, dan geldt namelijk dat zij dit heeft gezegd in een situatie waarin de relatie pas net was verbroken en beide partijen zich in een (zeer) emotionele toestand bevonden. De man verklaarde ter zitting dat het beëindigen van de relatie voor hem een grote schok was en dat hij in paniek was. Hij is vervolgens de woning ontvlucht. De vrouw heeft ter zitting verklaard dat de man na het beëindigen van de relatie riep dat hij voor een trein zou springen en wegliep. Zij was zelf ook erg geëmotioneerd en heeft toen de beide ouders gebeld, waarna de moeders van partijen kwamen. Toen de man weer terugkwam in de woning zei hij over de woning dat hij de vrouw niet kon betalen. Daarop heeft de vrouw gezegd dat ze nog even zouden kijken hoe het zou lopen en dat het misschien niet nodig was. De man heeft er onder deze omstandigheden niet gerechtvaardigd op mogen vertrouwen dat de vrouw op dat moment afstand deed van haar aandeel in de woning zonder dat zij daarvoor een vergoeding zou krijgen.

De man heeft in de processtukken verder aangevoerd dat de vrouw de gestelde afspraak op een aantal latere momenten zou hebben bevestigd, onder andere toen de vrouw spullen uit de woning kwam ophalen. De rechtbank gaat aan dit argument voorbij, omdat de man ter zitting heeft verklaard dat hij op die momenten op de zolder van de woning verbleef en ze dus om die reden niet over de woning hebben kunnen spreken. Overigens blijkt uit de verklaringen van de ouders van de man ook niet dat de vrouw na 26 januari 2025 in hun bijzijn zou hebben gezegd of bevestigd dat de man haar niet hoefde uit te kopen. Integendeel, tijdens een gesprek tussen partijen waarbij de vader van de man aanwezig was heeft de vrouw een schriftelijke verklaring dat zij afstand van de woning doet zonder aanspraak te maken op de overwaarde niet willen ondertekenen.

Ook de onderbouwing van het standpunt dat er een afspraak tussen partijen zou bestaan met de verwijzing naar de belastingaangifte van 2024, kan de man niet baten. De man heeft daar naar eigen zeggen ingevuld dat hij 100% eigenaar is van de woning en de vrouw voor 0%. Ter zitting heeft de man uitgelegd dat hij dit bij eerdere keren net zo gedaan heeft. De rechtbank oordeelt dat deze wijze van invullen geen bevestiging biedt voor het bestaan van de gestelde afspraak.

De man heeft dan ook onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld om aan te nemen dat tussen partijen een bindende afspraak is gemaakt dat hij het aandeel van de vrouw in de woning om niet mag overnemen. De rechtbank komt om die reden niet toe aan bewijslevering.

De conclusie van het voorgaande is dat de woning verdeeld moet worden. De rechtbank zal op grond van artikel 3:185 Burgerlijk Wetboek (BW) de (wijze van) verdeling vaststellen. Bij deze vaststelling moet de rechtbank rekening houden met de belangen van partijen en met het algemeen belang. De rechtbank heeft daarom een mate van vrijheid. Zij is niet gebonden aan hetgeen partijen over en weer hebben gevorderd en zij hoeft niet expliciet in te gaan op hetgeen partijen aanvoeren.

De conclusie is dus dat de man de woning toegedeeld kan krijgen tegen een bedrag van € 340.000,-. Uitgangspunt hierbij is dat ieder van partijen recht heeft op de helft van de overwaarde. De man heeft echter aangevoerd dat hij nog een aantal posten wil verrekenen met de vrouw. Hij stelt dat hij vergoedingsrechten heeft waarmee partijen rekening moeten houden bij de verdeling. De rechtbank zal de gestelde vergoedingsrechten hierna behandelen.

De man heeft zijn gestelde vergoedingsrechten kort gezegd onderverdeeld in drie onderdelen: (1) kosten voor de aankoop van de woning, (2) de vaste lasten en (3) gedane investeringen in de woning. De rechtbank zal deze achtereenvolgens beoordelen.

De man voert aan dat hij kosten heeft gemaakt ten behoeve van de aankoop van de woning, bestaande uit notariskosten en kosten van de hypotheekadviseur (in totaal € 4.693,66). De vrouw heeft hiertegen aangevoerd dat zij destijds de overdrachtsbelasting van € 9.000,- betaald heeft. Ter zitting heeft de vrouw verklaard dat partijen hadden afgesproken dat de man de kosten voor de notaris en hypotheekadviseur zou betalen en dat de vrouw de overdrachtsbelasting voor haar rekening zou nemen. De man heeft dit niet weersproken. Er is destijds dus tussen partijen de (stilzwijgende) afspraak gemaakt dat op een later moment geen verrekening meer zou plaatsvinden voor deze kosten die verband houden met de aankoop van de woning. De man heeft op dit punt dus geen vergoedingsrecht op de vrouw.

Ten aanzien van de hypotheeklasten voert de man aan dat hij in de periode van november 2020 tot en met februari 2025 € 58.400,- heeft ingelegd op de vaste lastenrekening, terwijl de vrouw € 29.300,- heeft ingelegd. Partijen hadden afgesproken dat ieder de helft van de huishoudelijke kosten zou voldoen. Daarvan uitgaande heeft de man € 29.100,- meer betaald aan Argenta dan de vrouw. De man voert aan dat hij op grond van artikel 6:10 BW een regresvordering tot dit bedrag op de vrouw heeft.

De rechtbank oordeelt dat de man geen vergoedingsrecht heeft ten aanzien van de vaste lasten. De vrouw heeft ter zitting verklaard dat de hypotheeklasten door partijen zijn betaald naar rato van hun inkomen. Volgens de vrouw heeft de man de maandelijkse vaste lasten in kaart gebracht en een voorstel gedaan voor een verdeling van die kosten. De vrouw heeft daar toen mee ingestemd en partijen hebben daar feitelijk uitvoering aan gegeven, zoals blijkt uit de overzichten van de vaste lastenrekening op naam van de man. De man heeft ter zitting bevestigd dat dit de feitelijke gang van zaken was tijdens de relatie. Daarmee is tussen partijen een (stilzwijgende) afspraak tot stand gekomen dat partijen naar rato van hun inkomen bijdroegen aan de vaste lasten (waaronder de hypotheeklasten), zonder dat daarvoor een vergoedingsrecht zou ontstaan voor degene die het meeste bijdroeg. De man heeft dus geen recht op een vergoeding van de vrouw omdat hij tijdens de relatie financieel meer heeft bijgedragen aan de betaling van de hypotheeklasten.

De man heeft verder aangevoerd dat hij investeringen in de woning heeft gedaan. Op grond van artikel 3:172 BW geldt volgens de man dat hij een vordering op de vrouw heeft voor de helft van die kosten. In productie 3 bij de conclusie van antwoord tevens (voorwaardelijke) eis in reconventie heeft de man een overzicht opgenomen waarin staat welke investeringen/uitgaven hij zou hebben gedaan. De vrouw heeft hiertegen aangevoerd dat zij al heeft meebetaald aan de investeringen in de woning.

In het kader van informeel samenlevenden, houdt artikel 3:172 BW ten aanzien van investeringen in de woning in dat deelgenoten naar evenredigheid moeten bijdragen aan de uitgaven die voortvloeien uit handelingen die bevoegdelijk ten behoeve van de gemeenschap zijn verricht. Daarbij moet het gaan om handelingen, verricht ten behoeve van onderhoud en instandhouding van het gemeenschappelijke goed.

De vrouw heeft niet betwist dat de man in mei 2022 kosten heeft gemaakt voor de meterkastuitbreiding met een aardlek. Zij heeft niet gesteld en het is ook niet gebleken dat zij daaraan financieel heeft bijgedragen, terwijl zij daartoe als mede-eigenaar van de woning op grond van artikel 3:172 BW wel is gehouden. Dit betekent dat de man hiervoor een vordering op de vrouw heeft van € 95,13 (de helft van de door hem betaalde kosten). Dit bedrag mag hij verrekenen met het deel van de overwaarde dat aan de vrouw toekomt.

De overige uitgaven in het overzicht betreffen een inductiekookplaat, zonwering, de overkapping in de tuin, verduurzaming van de woning of het plaatsen van een airco. Deze uitgaven zien niet (zonder meer) op onderhoud of instandhouding van de woning. De man heeft niet toegelicht dat dit anders is. Voor een vergoeding daarvan kan artikel 3:172 BW dus geen grondslag bieden. Bovendien heeft de man ter zitting verklaard dat partijen hebben afgesproken dat de vrouw niet mee hoefde te betalen aan de airco. De man kan nu niet terugkomen op deze gemaakte afspraak.

De man heeft zich (ter zitting voor het eerst) ook beroepen op de grondslagen onverschuldigde betaling, ongerechtvaardigde verrijking en de redelijkheid en billijkheid. Daar gaat de rechtbank aan voorbij. De man heeft deze grondslagen namelijk enkel genoemd en verder niet onderbouwd. Hij heeft dus onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld op basis van waarvan kan worden vastgesteld dat een van deze grondslagen ertoe kan leiden dat hij een vergoedingsrecht op de vrouw heeft.

De conclusie van het voorgaande is dat er tussen partijen alleen een bedrag van € 95,13 te verrekenen is. Dit betekent dat de rechtbank de vordering onder I. van de vrouw op de hierna te melden wijze zal toewijzen, waardoor ieder van partijen (€ 340.000,- (woningwaarde) minus openstaande hypotheek (+/- € 200.000,-) = € 140.000,- / 2 = € 70.000,-) recht heeft op € 70.000,-. De man heeft deze rekensom niet betwist, zodat de rechtbank hiervan uit zal gaan. Daarmee mag de man dus het bedrag van € 95,13 verrekeningen. De overige vorderingen van de man in het kader van de verdeling en verrekening worden afgewezen, gelet op wat hiervoor is overwogen.

Voor zover het de man niet lukt om de woning (binnen de gestelde termijn) over te nemen onder hierna in 5.1 te noemen voorwaarden, dienen partijen de woning te koop te zetten. De man dient in dat geval tijdig en schriftelijk aan de vrouw mede te delen dat hij de woning niet kan overnemen. Zoals ter zitting met partijen besproken, dienen partijen dan in onderling overleg een aankoopmakelaar te kiezen en diegene de verkoopopdracht te geven. Indien partijen daar niet uitkomen, bepaalt de rechtbank dat de man drie makelaars dient voor te stellen aan de vrouw, binnen twee weken nadat duidelijk is dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt over een aankoopmakelaar. De vrouw kan vervolgens tot uiterlijk een week na het ontvangen van de drie namen één makelaar kiezen. In het geval de man niet tijdig drie makelaars voordraagt, mag de vrouw zelf een makelaar kiezen.

Partijen verlenen in dat geval binnen een week nadat de man (dan wel de vrouw) zijn (of haar) keuze kenbaar heeft gemaakt, gezamenlijk de opdracht tot verkoop van de woning aan de makelaar. Partijen zullen in onderling overleg en met de makelaar binnen twee weken na opdrachtverlening de vraagprijs en de voorwaarden van de verkoop vaststellen. Indien partijen dit niet in onderling overleg kunnen afspreken, zullen zij de adviezen van de makelaar hierover moeten opvolgen.

Partijen moeten verder de aanwijzingen van de makelaar opvolgen. Zij moeten hun volledige medewerking verlenen aan het verkoopproces, waaronder het verlenen van toegang tot de woning aan de makelaar voor het (laten) maken van foto’s van de woning en bezichtigingen door potentiële kopers. Partijen mogen zelf niet aanwezig zijn bij die bezichtigingen.

Indien een bod op de woning wordt gedaan, dienen partijen dit te accepteren als de makelaar dit adviseert. Partijen dienen na het tot stand komen van een koopovereenkomst mee te werken aan de ondertekening van een schriftelijke koopovereenkomst. Partijen dienen ook mee te werken aan de levering van de woning ten overstaan van de notaris door de leveringsakte na behoorlijke oproeping bij de notaris te ondertekenen of daartoe (op eigen kosten) een getekende volmacht aan de notaris te verstrekken. De kosten die verband houden met de verkoop en levering van de woning dragen partijen ieder voor de helft.

Ook in de situatie van verkoop is het uitgangspunt dat partijen allebei recht hebben op de helft van de overwaarde, waarbij de man het bedrag van € 95,13 mag verrekenen met het aandeel van de vrouw.

De vorderingen van de vrouw die zien op de machtiging van de vrouw om de woning te verkopen en te leveren namens de man indien hij niet meewerkt, worden afgewezen. De man heeft namelijk ter zitting verklaard dat hij zal meewerken aan een eventuele verkoop van de woning, zodat de rechtbank er van uitgaat dat hij ook daadwerkelijk zal meewerken.

Gelet op de relatie tussen partijen zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

bepaalt dat het aandeel van de vrouw in de woning aan de man wordt toebedeeld tegen een bedrag van € 340.000,-, onder de (opschortende) voorwaarden dat:

bepaalt dat, indien de man niet binnen de onder 5.1 onder (b) genoemde termijn slaagt in het onder 5.1 bepaalde:

bepaalt dat partijen verplicht zijn hun medewerking te verlenen aan het bepaalde onder 5.1 en 5.2,

compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,

verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.1 tot en met 5.3 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af.