Rechtbank Noord-Holland, 10 september 2026

Het verloop van de procedure blijkt uit:

[gedaagden] zijn moeder en zoon. Op 30 november 2011 hebben zij samen een woning aan de [adres] in Zaandam gehuurd van Parteon. De huurprijs bedroeg € 602,80. Op de huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden (zelfstandige woonruimte) van 31 januari 2007 van toepassing verklaard. In artikel 6.5 van die voorwaarden is bepaald dat de huurder het gehuurde zelf moet bewonen en er zijn hoofdverblijf moet hebben.

De huurprijs is steeds betaald door [gedaagde sub 1]. Zij stond ook op het adres van de woning ingeschreven in de Basisregistratie Personen (BRP). [gedaagde sub 2] stond in dat register niet ingeschreven op het adres van de woning.

In juli 2017 en januari 2018 hebben gesprekken plaatsgevonden tussen Parteon en [gedaagde sub 1]. Parteon heeft die gesprekken per brieven van 20 juli 2017 en 26 januari 2018 bevestigd. Daarin is onder meer vermeld dat is besproken dat [gedaagde sub 2] niet in de woning woont. Ook is vermeld dat [gedaagde sub 1] wil verhuizen naar een seniorenwoning, omdat de woning te groot is voor haar alleen.

Begin 2019 is het vermogen van [gedaagde sub 1] onder bewind gesteld. In een e-mail van 14 januari 2019 heeft de bewindvoerder op vragen daarover van Parteon geantwoord dat [gedaagden] dezelfde persoon zijn en dat [gedaagde sub 1] de enige persoon is die ingeschreven staat op het adres van de woning.

In een brief van 15 januari 2019 heeft Parteon vervolgens aan de bewindvoerder van [gedaagde sub 1] medegedeeld dat de huurovereenkomst op naam van [gedaagde sub 1] wordt voorgezet. Ook in verhuurdersverklaring van mei 2019 heeft Parteon vermeld dat alleen [gedaagde sub 1] is geregistreerd als huurder van de woning.

Op 22 oktober 2019 heeft [gedaagde sub 2] bij Parteon een klacht ingediend, onder meer omdat hij kortgeleden “als huurder [is] verwijderd”, en verzocht dat zijn naam wordt teruggeplaatst als huurder. Parteon heeft in een brief van 11 november 2019 aan [gedaagde sub 2] medegedeeld dat zijn klacht niet ontvankelijk is bij de Interne Klachtencommissie, omdat hij geen huurder is van de woning, en dat Parteon het dossier sluit.

In de zomer van 2025 is [gedaagde sub 1] verhuisd naar Amsterdam. Op 1 augustus 2025 is [gedaagde sub 2] in de BRP ingeschreven op het adres van de woning. Sinds dat moment betaalt hij de huur van de woning aan Parteon. Op 7 augustus 2025 heeft [gedaagde sub 2] bij Parteon een “aanvraag wijziging tenaamstelling huurcontract” ingediend.

Parteon heeft [gedaagden] gesommeerd de woning op te leveren. [gedaagden] hebben daaraan niet voldaan.

Parteon vordert – samengevat - dat de kantonrechter, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

Parteon legt hieraan het volgende ten grondslag. Waar het gaat om [gedaagde sub 1] stelt Parteon dat de huurovereenkomst moet worden ontbonden, omdat zij haar verplichting schendt om haar hoofdverblijf te hebben in de woning. Waar het gaat om [gedaagde sub 2] stelt Parteon dat het beroep van [gedaagde sub 2] op de huurovereenkomst is volgens Parteon naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar, omdat hij niet in de woning heeft gewoond en Parteon hem duidelijk heeft gemaakt dat zij hem niet als huurder beschouwt. Subsidiair voert Parteon aan dat de huurovereenkomst ook ten aanzien van [gedaagde sub 2] moet worden ontbonden, omdat hij zijn verplichting heeft geschonden om zijn hoofdverblijf te hebben in de woning.

[gedaagden] voeren verweer. Zij voeren aan dat [gedaagde sub 2] bezwaar heeft gemaakt tegen het voornemen van Parteon om hem van de huurovereenkomst te verwijderen. Ook betogen [gedaagden] dat steeds tenminste één van hen hoofdverblijf heeft gehad in de woning. Er is daarom volgens hen geen sprake van een tekortkoming, zodat geen grond bestaat voor ontbinding van de huurovereenkomst.

De kantonrechter ziet aanleiding om eerst de vorderingen tegen [gedaagde sub 2] te bespreken, voordat wordt toegekomen aan de vorderingen tegen [gedaagde sub 1].

[gedaagde sub 2] is contractueel medehuurder van de woning. Bij het sluiten van de huurovereenkomst is hij namelijk als huurder aangemerkt: zijn naam staat in de aanhef van de huurovereenkomst. Het antwoord op de vraag of de handtekening bij de naam van [gedaagde sub 2] van hemzelf afkomstig is (of van zijn broer [broer], zoals Parteon aanvoert en [gedaagde sub 2] weerspreekt) kan in het midden blijven. Parteon heeft namelijk toegelicht dat [broer] de huurovereenkomst namens [gedaagde sub 2] heeft ondertekend (met zijn machtiging), zodat hoe dan ook vast staat dat [gedaagde sub 2] de contractspartij is.

Het standpunt van Parteon dat [gedaagde sub 2] desondanks geen beroep kan doen op de huurovereenkomst, slaagt niet. Anders dan Parteon in 2018/2019 heeft medegedeeld aan [gedaagde sub 2], kan zij namelijk niet eenzijdig bewerkstelligen dat [gedaagde sub 2] niet langer contractueel medehuurder is van de woning. Daarmee zou op ontoelaatbare wijze afbreuk worden gedaan aan de huurbescherming. Van instemming van [gedaagde sub 2] met die wijziging is geen sprake. [gedaagde sub 2] heeft in zijn klacht van 22 oktober 2019 daartegen bezwaar gemaakt en Parteon verzocht hem weer op de huurovereenkomst te vermelden als huurder. Parteon mocht er dus niet op vertrouwen dat zij met [gedaagde sub 2] overeenstemming had bereikt over het eindigen van zijn huurderschap. Dat Parteon daarna een brief heeft gestuurd waarin zij heeft herhaald dat zij [gedaagde sub 2] niet aanmerkt als huurder, waartegen [gedaagde sub 2] niet nogmaals zijn bezwaar heeft geuit, maakt dat niet anders.

Parteon betoogt verder dat [gedaagde sub 2] geen beroep kan doen op de huurovereenkomst, omdat hij niet in de woning woonde. Ook hierin geeft de kantonrechter Parteon geen gelijk. Een contractuele medehuurder (zoals [gedaagde sub 2]) verliest namelijk niet zijn hoedanigheid door zijn hoofdverblijf naar elders te verplaatsen. Daarvoor is beëindiging van de huurovereenkomst nodig en daarvan is (voorafgaand aan deze procedure) geen sprake geweest. De omstandigheid dat [gedaagde sub 2] in augustus 2025 (zelf) om wijziging van de tenaamstelling van de huurovereenkomst heeft gevraagd, brengt hierin geen verandering. Dat [gedaagde sub 2] (of zijn toenmalige adviseur/hulpverlener) kennelijk niet bewust was van het feit dat [gedaagde sub 2] al contractueel medehuurder was, betekent namelijk niet dat [gedaagde sub 2] zijn aanspraken op grond van die huurovereenkomst heeft verloren.

De voorgaande omstandigheden, zowel afzonderlijk als in onderlinge samenhang bezien, rechtvaardigen niet de conclusie dat het beroep van [gedaagde sub 2] op de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.[_fa2ea69d-39d2-4dd8-8a68-eaa3de314ad6] Het primaire standpunt van Parteon dat [gedaagde sub 2] zonder recht of titel in de woning verblijft, slaagt dus niet.

Parteon legt aan de subsidiair gevorderde ontbinding ten grondslag dat [gedaagde sub 2] niet zijn hoofdverblijf heeft gehad in de woning. Volgens [gedaagde sub 2] is dat niet relevant, omdat vast staat dat [gedaagde sub 1] gedurende de hele huurperiode, tot de zomer van 2025, haar hoofdverblijf heeft gehad in de woning.

Partijen zijn het dus niet eens over het antwoord op de vraag of [gedaagden] verplicht waren om allebei hun hoofdverblijf te hebben in de woning. Omdat de wet niet eist dat de huurder van woonruimte in het gehuurde hoofdverblijf houdt, is het antwoord op die vraag afhankelijk van de uitleg van de huurovereenkomst. Bij die uitleg zijn van betekenis alle omstandigheden van het concrete geval. Naast de taalkundige betekenis van de tekst van de overeenkomst, komt het daarbij aan op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op wat zij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

In artikel 6.5 van de toepasselijke Algemene Huurvoorwaarden is bepaald dat de huurder de woning zelf moet bewonen en er zijn hoofdverblijf moet hebben. In de aanhef van de huurovereenkomst is vermeld dat [gedaagden] zowel ieder afzonderlijk als beiden gezamenlijk als “huurder” worden genoemd. De tekst van de overeenkomst wijst er dus op dat Parteon en [gedaagde sub 2] beiden verplicht zijn om in de woning te wonen. Tijdens de zitting heeft Parteon bovendien toegelicht dat de woning een eengezinswoning is met drie slaapkamers. Ook dit wijst er volgens Parteon op dat bij het toedelen van de woning aan [gedaagden] als uitgangspunt is genomen dat zij samen in de woning zouden gaan wonen.

[gedaagde sub 2] heeft tijdens de zitting bevestigd dat het de bedoeling was dat hij en [gedaagde sub 1] met zijn tweeën in de woning zouden gaan wonen. Tegen het betoog van Parteon heeft hij echter aangevoerd dat veel van zijn buren alleenstaand zijn en desondanks in woningen wonen die (qua grootte) vergelijkbaar zijn met zijn huurwoning. [gedaagde sub 2] heeft dat echter niet onderbouwd of concreet gemaakt. Bovendien kunnen er allerlei redenen zijn waarom een woning inmiddels door één bewoner wordt bewoond. Dat neemt niet weg dat Parteon voldoende concreet heeft toegelicht dat eengezinswoningen met drie slaapkamers in principe worden toebedeeld aan huurder(s) die met meer dan één persoon in het gehuurde zullen gaan worden. Hierbij weegt ook mee dat Parteon een (sociale) woningcorporatie is, die in het belang van de volkshuisvesting werkzaam is. Parteon heeft onweersproken gesteld dat op de sociale huurwoningmarkt sprake is van schaarste en dat zij mede als taak heeft om schaarse sociale huurwoningen zo goed mogelijk te verdelen.

Door de huurovereenkomst op hun beider naam af te sluiten, terwijl de huurovereenkomst bovendien betrekking had op een eengezinswoning met drie slaapkamers, hebben [gedaagden] bij Parteon de indruk gewekt dat zij de woning daadwerkelijk met z’n tweeën zouden bewonen.[_0a7207ed-364b-4cfe-b33e-27e34c57a3e7] De kantonrechter is daarom van oordeel dat de huurovereenkomst aldus moet worden uitgelegd, dat op [gedaagden] ieder een eigen verplichting rust om de woning te bewonen en daar haar/zijn hoofdverblijf te hebben. Het betoog van [gedaagde sub 2] dat sprake is van een hoofdelijke verplichting, waaraan is voldaan als één van beide huurders in de woning woont, volgt de kantonrechter niet. Een dergelijke uitleg van de huurovereenkomst is namelijk in strijd met de hiervoor genoemde omstandigheden en de wederzijdse verwachtingen van partijen.

Dat [gedaagde sub 2] de verplichting om zijn hoofdverblijf te hebben in de woning heeft geschonden, blijkt volgens Parteon uit het feit dat hij sinds 2011 niet op het adres van de woning ingeschreven heeft gestaan in de BRP. Ook heeft Parteon gewezen op de brieven van Parteon van 20 juli 2017 en 12 februari 2018 en de e-mail van de bewindvoerder van [gedaagde sub 1] van 14 januari 2019, waarin op basis van gesprekken met [gedaagde sub 1] is vermeld dat [gedaagde sub 1] op die momenten alleen in de woning woonde. Volgens Parteon heeft [gedaagde sub 2] naar aanleiding van die brieven nooit het standpunt ingenomen dat hij wél in de woning woonde. Ook uit verklaringen van omwonenden blijkt volgens Parteon dat [gedaagde sub 2] niet wordt gezien rondom de woning.

De kantonrechter stelt voorop dat de huurder de stelling van de verhuurder, inhoudende dat de huurder niet in de woning zijn hoofdverblijf heeft, gemotiveerd moet betwisten om te bereiken dat de rechter niet, zonder hem tot bewijs toe te laten, uitgaat van de juistheid van de stellingen van de verhuurder. Omdat de huurder weet wat zich in de woning afspeelt, mag van hem worden verlangd dat hij concrete feiten en omstandigheden aandraagt.

[gedaagde sub 2] heeft dat naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende gedaan. Hij heeft een afschrift van enkele pinbetalingen overgelegd in de omgeving van Zaandam, maar Parteon heeft er terecht op gewezen dat dit aantal betalingen beperkt is en dat bovendien niet blijkt op welke datum die zijn verricht. Uit de door [gedaagde sub 2] overgelegde twee facturen van de fietsenwinkel kan evenmin hoofdverblijf worden afgeleid. Dat geldt ook voor het overgelegde verslag van één huisartsenbezoek van [gedaagde sub 2]. Bovendien heeft Parteon er onweersproken op gewezen dat uit dat verslag blijkt dat [gedaagde sub 2] geen zorgverzekering in Nederland had en dus kennelijk niet (structureel) in Nederland was gevestigd. Er is verder een (voorgedrukte) verklaring van één van de buren van [gedaagde sub 2], waarin die buur verklaart dat hij in/rond 2019 en 2020 [gedaagde sub 2] rondom de woning heeft gezien. Daargelaten dat ook die enkele verklaring onvoldoende is om aan te nemen dat [gedaagde sub 2] zijn hoofdverblijf had in de woning, heeft Parteon toegelicht dat diezelfde buur tegenover Parteon heeft verklaard dat hij (alleen) de jongere broer van [gedaagde sub 2] heeft gezien rondom de woning.

Tot slot heeft [gedaagde sub 2] een verklaring overgelegd van zijn broer, [broer], met daarbij gevoegd een e-mail van de gemeente over de woning, die óók is gericht aan [gedaagde sub 2]. De gemeentemedewerkster richt haar e-mail echter aan “mevrouw [gedaagde sub 2] ”, waaruit blijkt dat zij niet op de hoogte is van de feitelijk situatie. In de verklaring van [broer] staat verder slechts, zonder nadere onderbouwing, dat [gedaagde sub 2] sinds 2017 onafgebroken in de woning heeft gewoond. Die verklaring is echter niet te rijmen met de conclusie van antwoord van [gedaagde sub 2], waarin is vermeld dat [gedaagde sub 2] met onderbrekingen in de woning heeft gewoond.

Ook is de verklaring van [broer] strijdig met de eigen verklaring van [gedaagde sub 2] tijdens de zitting. Die verklaring van [gedaagde sub 2] houdt kort gezegd in dat hij sinds 2011 in de woning woont, maar dat hij sindsdien verschillende periodes in Amsterdam een kamer huurde (onder andere in 2019), waar hij dan woonde in verband met zijn werk. [gedaagde sub 2] heeft geen duidelijkheid gegeven over wanneer en hoe lang hij in Amsterdam heeft gewoond, terwijl het wel voor de hand ligt dat [gedaagde sub 2] over die informatie beschikt. Ook heeft [gedaagde sub 2] op vragen van de kantonrechter geen verklaring gegeven voor het feit dat hij nooit op het adres van de woning ingeschreven heeft gestaan, of voor de schriftelijke verzoeken van [gedaagde sub 1] aan Parteon in 2017 en 2018 om een kleinere (senioren)woning, omdat de woning (volgens [gedaagde sub 1]) te groot was geworden voor haar alleen. Ook hieruit leidt de kantonrechter af dat het vertrek van [gedaagde sub 2] uit de woning niet van tijdelijke aard was.

Mede gelet op de tegenstrijdigheden in de stellingen en de verklaringen van [gedaagde sub 2], is de kantonrechter van oordeel dat hij zijn betwisting onvoldoende heeft onderbouwd. Daarom staat vast dat [gedaagde sub 2] in ieder geval niet gedurende de hele huurperiode zijn hoofdverblijf heeft gehad in de woning en is er dus sprake van een tekortkoming van [gedaagde sub 2].

De tekortkoming van [gedaagde sub 2] raakt aan de kerntaak van Parteon om schaarse sociale woonruimte te verdelen. Daarom komt aan de tekortkoming groot gewicht toe. Het ligt voor de hand dat als Parteon zou hebben geweten dat [gedaagden] niet (structureel) samen in de woning zouden gaan wonen, Parteon aan [gedaagde sub 1] niet deze eengezinswoning zou hebben toegewezen. Hierbij benadrukt de kantonrechter dat er niet vanuit kan worden gegaan dat [gedaagde sub 2] slechts sporadisch of tijdelijk ergens anders verbleef. Uit de hiervoor besproken feiten en omstandigheden, en uit de tegenstrijdigheden tussen de verschillende verklaringen en stellingen, leidt de kantonrechter af dat het andersom is: [gedaagde sub 2] heeft in de periode vanaf 2011 tot 2025 hooguit af en toe wél in de woning verbleven. De omstandigheid dat [gedaagde sub 2] zich op 1 augustus 2025 heeft ingeschreven op het adres van de woning, wijst er op dat hij pas toen, dus na het vertrek van [gedaagde sub 1] uit de woning, structureel in de woning is gaan wonen. [gedaagde sub 2] heeft daarvoor geen andere verklaring gegeven. Dat [gedaagde sub 2] sinds dat moment wel zijn hoofdverblijf in de woning heeft maakt de eerdere schending van zijn verplichtingen bovendien niet ongedaan.

[gedaagde sub 2] heeft aangevoerd dat verlies van de woning voor hem dakloosheid en maatschappelijke teloorgang zou betekenen. Hoewel het buiten twijfel staat dat [gedaagde sub 2] belang heeft bij het behouden van de woning, is dat belang op zichzelf onvoldoende om de gevorderde ontbinding af te wijzen. Daarbij komt dat Parteon heeft aangevoerd dat [gedaagde sub 2] in het najaar van 2025 aan Parteon een verhuurdersverklaring heeft gevraagd, omdat hij de eerste kandidaat was voor een sociale huurwoning in Eindhoven. Hieruit leidt de kantonrechter af dat er voor [gedaagde sub 2] mogelijkheden bestaan om een andere woonruimte te vinden.

[gedaagde sub 2] heeft er op gewezen dat Parteon vanaf 2017 ermee bekend was dat [gedaagde sub 2] niet zijn hoofdverblijf had in de woning, maar het dossier op zijn beloop heeft gelaten. Parteon wist op dat moment echter nog niet dat [gedaagde sub 2] zich op het standpunt zou stellen dat hij (bij vertrek van zijn moeder) het recht had om de woning alsnog (of opnieuw) te betrekken. In zoverre is dus verklaarbaar dat Parteon niet eerder deze procedure heeft gevoerd. Dit staat aan toewijzing van de vorderingen niet in de weg.

De gevorderde ontbinding ten aanzien van [gedaagde sub 2] is daarom toewijsbaar. Dat betekent dat [gedaagde sub 2] de woning moet ontruimen. Daarbij zal de kantonrechter een langere termijn bepalen dan gevorderd, namelijk een termijn van drie maanden, gelet op de hiervoor besproken belangen van [gedaagde sub 2]. Tot de datum van de ontbinding blijft [gedaagde sub 2] die huur verschuldigd. In de periode vanaf de ontbinding tot de ontruiming, moet hij aan Parteon een gebruiksvergoeding betalen. Die onbetwiste vordering van Parteon is toewijsbaar vanaf de datum van de ontbinding.

Ook voor [gedaagde sub 1] geldt dat er sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de verplichting om haar hoofdverblijf te hebben in de woning. Als onweersproken staat namelijk vast dat [gedaagde sub 1] vanaf de zomer van 2025 niet langer haar hoofdverblijf heeft in de woning. De ontbinding van de overeenkomst is daarom gerechtvaardigd. De vorderingen tegen [gedaagde sub 1] zullen dan ook worden toegewezen. Omdat [gedaagde sub 1] niet meer in de woning verblijft, zal de gevorderde gebruiksvergoeding worden afgewezen.

De kantonrechter zal de ontruiming uitvoerbaar bij voorraad verklaren. [gedaagden] hebben daartegen aangevoerd dat tijdens een eventueel hoger beroep de woning zal zijn ontruimd en verhuurd aan derden. Uitgangspunt is echter dat uitvoerbaarheid bij voorraad verklaring moet worden toegewezen en alleen dan kan worden afgewezen als het belang van [gedaagden] bij het behoud van de bestaande toestand zwaarder weegt dan het belang van Parteon. De kantonrechter is van oordeel dat in dit geval het belang van Parteon bij de onmiddellijke tenuitvoerlegging van dit vonnis zwaarder weegt, gelet op het besproken belang van Parteon om schaarse woonruimte eerlijk te kunnen verdelen. [gedaagden] hebben daar onvoldoende concrete feiten en omstandigheden tegenovergesteld.

[gedaagden] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van Parteon worden begroot op:

ontbindt de tussen Parteon, [gedaagden] gesloten huurovereenkomst ten aanzien van de woning aan de [adres] in Zaandam met ingang van de datum van dit vonnis;

veroordeelt [gedaagden] binnen drie maanden na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] in Zaandam te ontruimen en te verlaten, onder afgifte van alle sleutels, met al hetgeen van hen is en met al de personen die zijdens hen in de woning verblijven, en de woning ter vrije en algehele beschikking van Parteon te stellen;

veroordeelt [gedaagde sub 2] om aan Parteon te betalen € 637,44 per maand, voor elke ingegane maand, dat hij na de datum van dit vonnis in de woning verblijft, tot aan de ontruiming;

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten van € 987,54, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, dan moeten [gedaagden] ook de kosten van betekening betalen;

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het anders of meer gevorderde.