Rechtbank Noord-Holland, 11 juni 2026

Het verloop van de procedure blijkt uit:

In 2018 heeft Meer en Vaart een pand aan de [adres 1] juridisch gesplitst in drie appartementen, plaatselijk bekend als de [adres 1], [adres 2] en de [adres 3]. In de splitsingsakte is het “modelreglement bij splitsing in appartementsrechten van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie” (hierna: het modelreglement) van toepassing verklaard. Ook is een Vereniging van Eigenaren (hierna: de VvE) opgericht. Meer en Vaart heeft de appartementen aanvankelijk verhuurd.

In 2021 heeft Meer en Vaart het appartement [adres 1] verkocht aan een derde.

Op 28 februari 2024 heeft de eigenaar van de [adres 1] aan de heer [bestuurder VvE] (hierna: [bestuurder VvE] ), de bestuurder van Meer en Vaart en tevens bestuurder van de VvE, een e-mail gestuurd met de volgende inhoud:

Bij deze e-mail aan [bestuurder VvE] was een offerte gevoegd van Dakdekker Van Leeuwen van 23 februari 2024 ter hoogte van € 19.500,- exclusief btw en € 23.595,- inclusief btw, voor (samengevat) het vervangen panlatten en dakpannen.

Op 27 maart 2024 heeft [eiser] van Meer en Vaart het appartement aan de [adres 3] (hierna: het appartement) gekocht voor een koopprijs van € 310.000,-. In de koopovereenkomst is onder meer het volgende vermeld:

Voorafgaand aan de koop van het appartement heeft Meer en Vaart aan [eiser] een kopie verstrekt van de notulen van een VvE-vergadering, met datum 30 december 2022. Daarin is onder meer vermeld “Meerjarenonderhoudsplan (…) dak herstel schade”.

Het appartement is op 9 april 2024 geleverd aan [eiser].

Op 17 oktober 2024 heeft een VvE-vergadering plaatsgevonden. Aanwezig waren [eiser], [bestuurder VvE] en de eigenaar van [adres 1]. In de vergadering is besloten opdracht te geven voor dakreparatie voor maximaal € 19.500,- exclusief btw.

Uiteindelijk is aan Dakcompany B.V. opdracht gegeven om het dak te herstellen. Het gaat (kort gezegd) om het vervangen van de latten en de dakpannen. [eiser] heeft voor deze werkzaamheden (in deelbetalingen) € 7.497,04 betaald aan Dakcompany B.V.

Per brief van (onder meer) 28 november 2024 heeft [eiser] Meer en Vaart aansprakelijk gesteld voor de schade die hij stelt te hebben geleden doordat Meer en Vaart bij de verkoop van het appartement haar mededelingsplicht heeft geschonden. Meer en Vaart heeft aansprakelijkheid van de hand gewezen.

[eiser] vordert dat de kantonrechter, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, Meer en Vaart veroordeelt te betalen tot:

[eiser] legt aan zijn vorderingen het volgende ten grondslag. Meer en Vaart was ermee bekend dat er werkzaamheden ter reparatie van het dak zouden moeten worden verricht. Zij had dat daarom bij de verkoop van het appartement moet melden aan [eiser]. Omdat Meer en Vaart dat niet heeft gedaan, bezit het appartement niet de eigenschappen die [eiser] op grond van de overeenkomst mocht verwachten en moet Meer en Vaart de schade van [eiser] vergoeden. Daarnaast stelt [eiser] dat hij bij het sluiten van de koopovereenkomst van een verkeerde voorstelling van zaken is uitgegaan en dus heeft gedwaald. Daarom moet Meer en Vaart het nadeel van [eiser] opheffen. Ook op grond van artikel 40 lid 4 en 5 van het modelreglement moet Meer en Vaart de kosten van het dakherstel betalen.

Meer en Vaart verzet zich tegen toewijzing van de vorderingen. Zij voert daartoe aan dat zij alleen bekend was met beperkte stormschade aan het dak en dat de herstelkosten daarvan gedekt zijn door de verzekeraar. Zij heeft daarom geen mededelingsplicht geschonden. Pas na de koop, tijdens de VvE vergadering van 17 oktober 2024, is besloten het dak te vervangen, omdat het dak oud was. Er bestaat daarom geen causaal verband tussen de gestelde schending van de mededelingsplicht en de schade van [eiser]. Verder heeft [eiser] zijn onderzoeksplicht geschonden. Meer en Vaart is op grond van artikel 12 van de koopovereenkomst en de “as is, where is” clausule niet aansprakelijk. Ook betoogt Meer en Vaart dat sprake is van eigen schuld van [eiser] en dat [eiser] geen schade heeft geleden.

Op de stellingen van partijen gaat de kantonrechter hierna, voor zover van belang, nader in.

Aan zijn stelling dat Meer en Vaart haar mededelingsplicht heeft geschonden, verbindt [eiser] de conclusie dat het appartement niet de eigenschappen bezit die hij op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. De vraag die de kantonrechter dus moet beantwoorden is of het door Meer en Vaart aan [eiser] geleverde appartement beantwoordt aan de koopovereenkomst. Die vraag beantwoordt de kantonrechter bevestigend. Dat wordt hierna uitgelegd.

Een gekochte zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst (en is dus non-conform) als de zaak, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten.[_6f9eb1ff-fd2a-4c15-92c2-270fd3406444] De verkoper heeft in dit kader een mededelingsplicht. Die mededelingsplicht houdt in dat hij de koper op de hoogte moet stellen van alle hem bekende gegevens die relevant zijn voor de beantwoording van de vraag welke eigenschappen de koper mocht verwachten.

In de eerste plaats is daarom van belang welke gegevens bij Meer en Vaart bekend waren toen zij het appartement op 27 maart 2024 verkocht aan [eiser]. Vast staat dat Meer en Vaart (in de persoon van haar bestuurder [bestuurder VvE]) kort vóór die verkoop, op 28 februari 2024, een e-mail heeft ontvangen van de eigenaar van de [adres 1] (zie 2.3 van dit vonnis). Uit die e-mail blijkt dat Meer en Vaart ermee bekend was dat er problemen waren met het dak en dat er mogelijk kosten moesten worden gemaakt voor het dak. Uit de bij die e-mail gevoegde offerte van Van Leeuwen blijkt dat het gaat om het vervangen van de panlatten en de dakpannen. In ieder geval wist Meer en Vaart dat het enige andere lid van de VvE, de eigenaar van de [adres 1], zich op het standpunt stelde dat op korte termijn werkzaamheden aan het dak moesten plaatsvinden. Ook was de hoogte van de te verwachten kosten (€ 23.595,- inclusief btw) bij Meer en Vaart bekend, omdat ook dit was vermeld in de bijgevoegde offerte van Van Leeuwen. Het standpunt van Meer en Vaart dat zij alleen bekend was met beperkte stormschade aan het dak volgt de kantonrechter dus niet. Het tegendeel blijkt namelijk duidelijk uit de e-mail van 28 februari 2024.

De kantonrechter is van oordeel dat Meer en Vaart had moeten begrijpen dat deze bekende informatie over de mogelijk werkzaamheden aan het dak en de te verwachten kosten, belangrijke informatie was voor de koper ( [eiser] ). Het gaat namelijk om een belangrijk onderdeel van het pand en bovendien om een relatief hoog bedrag. Anders dan Meer en Vaart lijkt te veronderstellen, maakt het voor de mededelingsplicht geen verschil of de problemen met de staat van het dak zijn veroorzaakt door (storm)schade of achterstallig onderhoud: ook voor zover de problemen zijn veroorzaakt door achterstallig onderhoud van het dak, had Meer en Vaart [eiser] hierover moeten inlichten, omdat dit voor een koper belangrijke informatie is en Meer en Vaart van die problemen op de hoogte was.

Het ter zitting naar voren gebrachte betoog van Meer en Vaart dat zij geen gelegenheid heeft gehad om [eiser] in te lichten, slaagt niet. Vast staat namelijk dat [eiser] en [bestuurder VvE] op 2 april 2024 samen door het appartement zijn gelopen om de staat van het appartement te bekijken. Daarbij hadden zij afgesproken dat eventueel op dat moment gebleken problemen alsnog verrekend konden worden in de koopprijs. In ieder geval op dat moment had Meer en Vaart dus kunnen en ook moeten vertellen aan [eiser] dat hij er rekening mee moest houden dat er problemen waren met de staat van het dak en dat er mogelijk kosten gemaakt zouden moeten worden voor het dak.

Meer en Vaart heeft zich er op beroepen dat zij [eiser] wel degelijk informatie heeft verstrekt, namelijk de notulen van een VvE-vergadering met datum 30 december 2022 (zie 2.6 van dit vonnis). Daarmee heeft Meer en Vaart echter niet aan haar mededelingsplicht voldaan. Meer en Vaart wist ten tijde van de verkoop namelijk concreet welke werkzaamheden naar verwachting nodig waren, wat de mogelijke kosten daarvan waren en dat het enige andere lid van de VvE recent had aangedrongen op het uitvoeren van die werkzaamheden. Meer en Vaart mocht daarom niet volstaan met het toezenden van de oude notulen, waarin die actuele informatie niet was vermeld. Dat Meer en Vaart nadere informatie aan [eiser] heeft vertrekt over het dak, is niet concreet gesteld. Dat [bestuurder VvE] “alles” zou hebben gezegd, zoals hij ter zitting op vragen van de kantonrechter heeft gesteld, is te algemeen en mist iedere onderbouwing. Dat kan dus niet leiden tot de conclusie dat aan de mededelingsplicht is voldaan.

Het voorgaande leidt tot de tussenconclusie dat Meer en Vaart de op haar rustende mededelingsplicht heeft geschonden.

Omdat de verkoper (Meer en Vaart) haar mededelingsplicht heeft geschonden, kan in het algemeen niet aan de koper ( [eiser]) worden tegengeworpen dat hij te weinig onderzoek heeft gedaan. Meer en Vaart heeft echter een beroep gedaan op artikel 12 van de koopovereenkomst, waarin is bepaald dat de verkoper geen mededelingen hoeft te doen over feiten die aan de koper uit eigen onderzoek bekend hadden kunnen zijn, voor zover een onderzoek naar de geldende verkeersopvattingen van koper verlangd mag worden.

De kantonrechter is van oordeel dat naar de geldende verkeersopvattingen niet van [eiser] gevergd kon worden dat hij onderzoek zou laten doen naar de staat van het dak. Er bestond namelijk voor [eiser] (anders dan voor Meer en Vaart) geen concrete aanleiding om te vermoeden dat er problemen waren met de staat van het dak. De toegezonden notulen uit 2022 waren daarvoor zoals gezegd onvoldoende duidelijk, ook gelet op het tijdsverloop tussen die notulen en de verkoop in 2024. Het lag veel meer op de weg van Meer en Vaart om inlichtingen te verstrekken aan [eiser], omdat Meer en Vaart over de problemen met de staat van het dak concrete en (zeer) recente kennis had. Dit betekent dat het beroep van Meer en Vaart op de onderzoeksplicht en artikel 12 van de overeenkomst niet slaagt.

Ter zitting hebben partijen toegelicht dat de “as is, where is” clausule is opgenomen in de koopovereenkomst omdat (de bestuurder van) Meer en Vaart niet zelf in het appartement heeft gewoond (maar het appartement verhuurd was geweest aan een derde), waardoor Meer en Vaart niet volledig bekend was met de feitelijke staat van het appartement.

In dit geval was Meer en Vaart echter juist wél bekend met de problemen met de staat van het dak. Daarom kan Meer en Vaart in dit geval geen geslaagd beroep doen op de “as is, where is” clausule. Meer en Vaart heeft dat ook niet weersproken. Omdat Meer en Vaart haar mededelingsplicht heeft geschonden, is een beroep op de “as is, where is” clausule naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.[_5d293965-6483-4a98-935a-6d439ecf6fd8]

Het betoog van Meer en Vaart dat pas in oktober 2024 (dus na de koop) door de VvE is besloten het dak te herstellen, ontslaat Meer en Vaart niet van haar aansprakelijkheid. Het VvE-besluit van 17 oktober 2024 vormt de nadere besluitvorming die nodig was om de problemen met de staat van het dak te verhelpen. Die problemen en de te verwachten kosten zijn niet (pas) ontstaan door het VvE-besluit, maar waren Meer en Vaart al bekend in februari 2024 en had zij moeten melden aan [eiser]. Hierbij is van belang dat het dakherstel waartoe de VvE op 17 oktober 2024 heeft besloten (en dat uiteindelijk ook is uitgevoerd), hetzelfde dakherstel betreft als waarmee Meer en Vaart al in februari 2024 bekend was (door de e-mail van de eigenaar van de [adres 1] van 24 februari 2024), namelijk het vervangen van de panlatten en de dakpannen.

Meer en Vaart stelt verder dat de VvE (en dus ook [eiser] als toenmalig lid van de VvE) had kunnen kiezen voor eenvoudig herstel van de stormschade aan het dak, waardoor kosten hadden kunnen worden beperkt. Ook op dit punt krijgt Meer en Vaart geen gelijk. Meer en Vaart heeft namelijk erkend dat sprake was van achterstallig onderhoud van het dak. Alleen het herstellen van de gestelde beperkte stormschade zou de problemen dus niet oplossen. Van eigen schuld van [eiser] of doorbreking van het causaal verband is ook daarom geen sprake.

Omdat Meer en Vaart belangrijke informatie over het appartement niet heeft medegedeeld aan [eiser], terwijl zij dat wel had moeten doen, beantwoordt het appartement niet aan wat [eiser] mocht verwachten. Meer en Vaart moet daarom de schade van [eiser] vergoeden.[_c2e81fcc-35c2-41db-8297-110ac88548df] Als onweersproken staat vast dat het aandeel van [eiser] in de kosten van het herstel van het dak € 7.497,04 bedraagt. Dat is dus de schade van [eiser].

Meer en Vaart heeft aangevoerd dat [eiser] geen schade heeft geleden, omdat de waarde van het appartement is gestegen door het uitvoeren van het dakherstel. Meer en Vaart heeft echter onvoldoende onderbouwd dat [eiser] voordeel heeft genoten door het uitvoeren van het dakherstel. De enkele omstandigheid dat [eiser] het appartement heeft doorverkocht voor een hogere prijs (volgens Meer en Vaart € 330.000,-) is daarvoor onvoldoende, omdat nergens uit blijkt dat dit verband houdt met de staat van het dak. Het had op de weg van Meer en Vaart gelegen om dit betoog te onderbouwen. Omdat Meer en Vaart dat niet heeft gedaan gaat de kantontrechter hieraan verder voorbij.

De conclusie is dat Meer en Vaart € 7.497,04 moet vergoeden aan [eiser]. De onweersproken wettelijke rente zal worden toegewezen.

Ook de gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke kosten is toewijsbaar. [eiser] heeft namelijk voldoende concreet en onweersproken gesteld dat hij kosten heeft gemaakt die moeten worden aangemerkt als buitengerechtelijke kosten. Het gevorderde bedrag is overeenstemming met het wettelijke tarief en wordt daarom geacht redelijk te zijn.

Meer en Vaart is in het ongelijk gesteld en moet daarom ook de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

veroordeelt Meer en Vaart tot betaling aan [eiser] van € 7.497,04, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de (deel)betalingen tot aan de dag van volledige betaling;

veroordeelt Meer en Vaart tot betaling aan [eiser] van € 749,85 ter zake de buitengerechtelijke kosten;

veroordeelt Meer en Vaart in de proceskosten van € 1.269,04, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als Meer en Vaart niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet Meer en Vaart ook de kosten van betekening betalen;

veroordeelt Meer en Vaart in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;

verklaart het vonnis uitvoerbaar bij voorraad.