Rechtbank Noord-Holland, 9 januari 2025

ZVH heeft [gedaagde] gedagvaard op 19 september 2024. [gedaagde] heeft mondeling geantwoord. Op 12 december 2024 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarbij aanwezig waren de heer Kramer namens ZVH en [gedaagde]. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen naar voren hebben gebracht. Verder heeft ZVH op zitting een overzicht van de openstaande huur overgelegd. Vonnis is bepaald op vandaag.

[gedaagde] huurt van ZVH de woonruimte aan het adres [adres] ( [postcode]) te Zaandam tegen een maandelijkse huurprijs van € 672,24 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen.

[gedaagde] heeft, ondanks sommaties, niet alle huurtermijnen voldaan. Per datum dagvaarding had [gedaagde] een huurachterstand van € 2.801,86.

ZVH vordert (samengevat) ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van de woonruimte en veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 2.801,86. Daarnaast vordert ZVH betaling van € 672,24 per maand voor iedere maand waarin [gedaagde] het gehuurde vanaf 1 augustus 2024 in gebruik heeft gehad of nog mocht houden en de proceskosten.

ZVH legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door de huur niet (tijdig) te betalen. Ondanks diverse sommaties heeft [gedaagde] de huur niet betaald. Deze tekortkoming rechtvaardigt volgens ZVH ontbinding van de huurovereenkomst. Van ZVH kan niet gevergd worden dat [gedaagde] nog langer in het genot van de woning zal worden gelaten. ZVH meent dat zij daarom ook gerechtigd is om ontruiming van de woning te vorderen.

[gedaagde] heeft op de rolzitting van 3 oktober 2024 erkend dat sprake is van een huurachterstand. Echter, [gedaagde] voert verweer tegen de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woonruimte. De reden dat de huurachterstand is ontstaan, komt doordat een aantal maanden geleden beslag is gelegd op zijn loon. Dat zorgde ervoor dat [gedaagde] ongeveer € 1.000,00 per maand aan salaris ontving. Sinds ongeveer één maand is het loonbeslag opgeheven. Inmiddels heeft [gedaagde] weer zijn volledige loon. Verder heeft [gedaagde] verklaard dat hij binnenkort onder bewind komt te staan, omdat hij meerdere schulden heeft. Op dit moment werkt [gedaagde] fulltime en betaalt hij iedere maand de huur aan ZVH. Ook probeert hij extra te betalen aan ZVH.

De kantonrechter constateert dat sprake is van sociale huur.

Voordat de kantonrechter een eindoordeel over de vordering kan geven, moet de kantonrechter eerst ambtshalve beoordelen of de eisende partij algemene voorwaarden hanteert en zo ja, of daarin geen bedingen zijn opgenomen die oneerlijk zijn ten opzichte van een consument, in de zin van artikel 3 van de Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de richtlijn), omdat dit gevolgen kan hebben voor (de hoogte van) de vordering. Dit artikel is in het Nederlandse recht tot uitdrukking gebracht in artikel 6:233 onder a van het Burgerlijk Wetboek (BW), waarin kort gezegd is bepaald dat een beding dat onredelijk bezwarend is, vernietigbaar is.

De kantonrechter moet in dit verband beoordelen of bedingen, waaraan een consument gebonden is zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoren. In dat geval moet de kantonrechter daar consequenties aan verbinden, met de bedoeling dat de consument erop kan vertrouwen dat de ‘kleine lettertjes’ niet oneerlijk voor hem uitpakken – en dat hij wordt beschermd als hij zijn handtekening heeft gezet onder een overeenkomst waarin oneerlijke bedingen blijken te zijn opgenomen.

De kantonrechter voegt hier nog aan toe dat het gaat om een beoordeling van de bedongen afspraken, die de rechten en plichten van partijen over en weer vastleggen en waar de consument door het sluiten van de overeenkomst contractueel aan kan worden gehouden. Of de eisende partij de consument ook daadwerkelijk aan die afspraken houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is in dit verband niet relevant. De omstandigheid dat een eisende partij alleen een beroep doet op wettelijke bepalingen ontslaat de kantonrechter namelijk niet van de verplichting om ambtshalve te toetsen. In dat laatste geval heeft de eisende partij ook geen recht op de gevorderde wettelijke vergoeding.1 Dat geldt voor de gevorderde hoofdsom, maar ook voor bijkomende vorderingen, zoals de gevorderde vergoedingen voor gemaakte buitengerechtelijke incassokosten of rente.

Samenvattend moet de kantonrechter in iedere procedure over ieder onderdeel van de vordering beoordelen of daarover in de algemene voorwaarden afspraken zijn gemaakt en of die afspraken al dan niet eerlijk zijn ten opzichte van de consument. Als de kantonrechter oordeelt dat een contractuele afspraak niet eerlijk is, moet het beding worden vernietigd en moet de vordering op dat onderdeel worden afgewezen (ook als de eisende partij in de procedure een beroep doet op wettelijke bepalingen in plaats van op die contractuele afspraak).

In de huurovereenkomst staat een huurprijswijzigingsbeding. Dit beding luidt als volgt:

De huurprijs kan op voorstel van verhuurder voor het eerst per 1 juli van het jaar van ondertekening van het huurcontract en vervolgens jaarlijks per 1 juli worden gewijzigd met een percentage dat maximaal gelijk is aan het op de ingangsdatum van die wijziging wettelijk toegestane percentage voor woonruimte met een niet-geliberaliseerde huurprijs (…).’

Ook in de algemene voorwaarden staat een huurprijswijzigingsbeding. Dit beding luidt als volgt:

Omdat voornoemde bedingen verwijzen naar de wettelijke regels omtrent het wijzigen van de huurprijs, is de kantonrechter van oordeel dat deze bedingen niet als oneerlijk kunnen worden beschouwd.

Artikel 6 van de algemene voorwaarden betreft een servicekostenbeding. Omdat ZVH op grond van het beding slechts de werkelijke servicekosten in rekening kan brengen, is de kantonrechter van oordeel dat voornoemd artikel als niet oneerlijk kan worden beschouwd.

Op de zitting heeft ZVH een overzicht van de openstaande huur overgelegd. Uit dat overzicht volgt dat [gedaagde] de lopende huur over de maanden oktober en december 2024 heeft voldaan en dat hij € 200,00, ter aflossing van de huurachterstand, aan ZVH heeft betaald. Dat betekent dat de huurachterstand op de dag van de zitting € 3.136,71 bedraagt. [gedaagde] heeft de huurachterstand erkend, zodat vast staat dat [gedaagde] een huurachterstand heeft van meer dan drie maanden huur. Deze achterstand is zo groot dat van ZVH niet kan worden verlangd dat zij de huurovereenkomst met [gedaagde] nog langer voortzet.

De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woonruimte worden daarom ook toegewezen. Gelet op de ingrijpende gevolgen voor [gedaagde] wordt de ontruimingstermijn gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis. Verder zal de kantonrechter de huurachterstand van € 3.136,71 toewijzen. Ook ziet de kantonrechter aanleiding om [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 672,24 per maand, vanaf 1 januari 2025 aan maandelijkse huur dan wel gebruiksvergoeding tot de dag van ontruiming.

ZVH heeft zich ter zitting bereid verklaard na vonniswijzing een betalingsregeling te treffen. [gedaagde] dient daartoe zo snel mogelijk contact op te nemen met ZVH. Daarbij is door ZVH toegezegd dat als er een regeling tussen partijen tot stand komt, [gedaagde] deze regeling nakomt en de lopende huur tijdig wordt betaald, ZVH geen gebruik zal maken van de ontbindings- en ontruimingsmogelijkheid uit dit vonnis.

De kantonrechter wijst geen buitengerechtelijke incassokosten toe, omdat deze niet in het petitum van de dagvaarding door ZVH zijn gevorderd.

De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] omdat hij in het ongelijk wordt gesteld. Omdat ZVH zonder professioneel gemachtigde is verschenen, wordt aan ZVH naast de dagvaardingskosten en het griffierecht een forfaitair bedrag van € 50,00 toegekend aan reis-, verblijf- en verletkosten.

ontbindt de huurovereenkomst;

veroordeelt [gedaagde] om de woonruimte aan het adres [adres] ( [postcode]) te Zaandam binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen, leeg op te leveren en de sleutels over te dragen aan ZVH;

veroordeelt [gedaagde] om aan ZVH te betalen € 3.136,71;

veroordeelt [gedaagde] om aan ZVH te betalen € 672,24 voor iedere maand of gedeelte daarvan dat [gedaagde] de woonruimte na 1 januari 2025 in gebruik houdt dan wel heeft gehouden tot de dag van ontruiming;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af wat meer of anders mocht zijn gevorderd.