Rechtbank Noord-Holland, 5 december 2023

Ymere heeft [gedaagde] op 20 oktober 2023 gedagvaard.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 14 november 2023.

Voorafgaand aan de zitting heeft [gedaagde] bij brief van 19 en 21 november 2023 nog stukken toegezonden en Ymere heeft op 20 november 2023 stukken toegezonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen verder ter toelichting van hun standpunten, mede aan de hand van pleitaantekeningen, naar voren hebben gebracht.

[gedaagde] huurt met ingang van 28 maart 2019 van Ymere de woning aan het adres [adres] te [plaats] (hierna: het gehuurde).

De woning werd aan [gedaagde] toegewezen in het kader van een begeleid wonen traject. Bij het sluiten van de huurovereenkomst stond [gedaagde] onder bewind. Op 2 december 2019 is het bewind opgeheven.

[gedaagde] staat in de Basisregistratie Personen van de gemeente [gemeente] ingeschreven op het gehuurde.

De Algemene Huurvoorwaarden zijn van toepassing verklaard op de huurovereenkomst. Daarin wordt – voor zover relevant – bepaald:

Op 6 april 2022, 12 januari 2023, 2 februari 2023 en van 21 februari 2023 tot en met 8 september 2023 ontvangt Ymere meldingen van omwonenden dat [gedaagde] het gehuurde niet meer bewoont en dat alleen diverse andere gebruikers worden gesignaleerd.

Het naamplaatje van [gedaagde] is doorgekrast.

Op 13 juni 2022, 13 maart 2023 en 6 juni 2023 heeft Ymere het gehuurde bezocht. Er werd niet opengedaan, [gedaagde] werd niet aangetroffen.

Op 25 januari 2023 brengt Ymere een onaangekondigd huisbezoek aan het gehuurde. Ymere treft niet [gedaagde] maar een man uit Oekraïne aan die te kennen geeft een week in de woning te verblijven samen met zijn vriendin. Hij had [gedaagde] een week eerder voor het laatst gezien.

Op 29 augustus 2023 brengt Ymere opnieuw een onaangekondigd huisbezoek aan het gehuurde. Ymere treft niet [gedaagde] aan maar twee mannen aan die geen Engels of Nederlands spreken. De mannen nemen contact op met [gedaagde] die verklaart dat hij een paar dagen bij zijn kind is en dus niet in de buurt is.

Op 1 september 2023 brengen twee politiefunctionarissen een bezoek aan de woning. In eerste instantie wordt door de bewoner niet opengedaan. Een ander persoon komt aan die ook bij de woning moet zijn en verleent toegang tot het gehuurde. [gedaagde] is niet aanwezig. De mannen geven aan een bed in het gehuurde te hebben maar geen huur te betalen. Zij verklaren binnenkort weer weg te gaan.

Op 11 september 2023 sommeert Ymere [gedaagde] om de huurovereenkomst op te zeggen per 31 oktober 2023.

Op 21 september 2023 geeft [gedaagde] aan dat hij op vakantie is geweest en vrienden heeft gevraagd om op zijn woning te passen, reden waarom hij niet tot opzegging overgaat. [gedaagde] is zich er nu bewust van dat hij toestemming moet vragen als iemand op zijn woning past en biedt zijn excuses aan.

Ymere heeft als reactie hierop aangegeven dat [gedaagde] in rechte zal worden betrokken.

Ymere vordert – samengevat – [gedaagde] te veroordelen de woning te ontruimen. Ymere legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde] ernstig tekortschiet in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst door geen hoofdverblijf in het gehuurde te hebben en deze door derden te laten bewonen. Het spoedeisend belang van Ymere bestaat uit het beschikbaar maken van een schaarse sociale huurwoning voor langwachtende woningzoekenden.

Ymere heeft interne meldingen en verslagen van huisbezoeken van zowel Ymere zelf als van de politie in het geding gebracht. Hieruit blijkt dat [gedaagde] niet wordt gezien in het gehuurde, maar dat wel diverse andere, steeds wisselende personen in het gehuurde worden gesignaleerd.

[gedaagde] betwist de vordering (gedeeltelijk). Hij voert aan – samengevat – dat hij regelmatig anderen tijdelijk onderdak heeft geboden en dit deed als vriendendienst. Hij geeft aan dit niet meer te zullen doen. Hij voert aan wel degelijk zijn hoofdverblijf in het gehuurde te hebben. [gedaagde] licht toe dat hij veel van huis is om vrienden en familie uit de brand te helpen en dat hij probeert zoveel mogelijk tijd met zijn dochter door te brengen. Daarnaast leeft hij vaak ’s nachts. De buren zien hem dan niet. Ook zijn de gordijnen vaak dicht zodat de buren niet kunnen weten of hij er wel of niet is. Hij heeft ruzie met de buren en meent dat zij valse aangiftes doen en dat zij zijn naamplaatje hebben doorgekrast. [gedaagde] geeft aan dat hij heel weinig spullen bezit en dat de woning daarom misschien een onbewoonde indruk wekt.

[gedaagde] legt als bewijs diverse verklaringen over van derden die aangeven dat hij wel degelijk zijn hoofdverblijf heeft in de woning, alsmede bankafschriften over de periode waarvan Ymere stelt dat hij geen hoofdverblijf in de woning zou hebben. Deze bankafschriften vermelden diverse transacties in [plaats]. Tenslotte heeft [gedaagde] verklaard dat hij op de door Ymere als produktie 6b overgelegde foto’s zijn kleding herkent.

De vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als Ymere daarbij een spoedeisend belang heeft. Dat is het geval, nu het hier gaat om een schaarse sociale huurwoning. Ymere heeft spoedeisend belang om de woning beschikbaar te krijgen ten behoeve van een andere huurder in die sector.

Verder is een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een ingrijpend maatregel, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en daarmee verbonden huurbescherming van een huurder. Voor toewijzing van een ontruimingsvordering moet nagenoeg buiten twijfel komen te staan dat de bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding in beginsel geen plaats. Volgens vaste jurisprudentie moet om die reden bij de beoordeling terughoudendheid worden betracht.

Onder hoofdverblijf moet worden verstaan de woning waar iemands persoonlijke leven zich in hoofdzaak afspeelt. Het is de plaats waar iemand grotendeels werkelijk verblijft, waar iemand werkelijk woont, zijn zaken behartigt, zijn goederen beheert en waarvandaan hij gaat dan met een bepaald doel en met het plan om als dat doel is bereikt, weer terug te komen. Het hebben van een hoofdverblijf in het gehuurde is voor een huurder één van de essentiële verplichtingen uit de huurovereenkomst. Als uitgangspunt wordt daarom genomen dat het niet hebben van het hoofdverblijf in het gehuurde ernstig genoeg is om tot ontruiming over te gaan. Een huurder heeft een verzwaarde stel- en bewijsplicht; van hem wordt verwacht dat hij feitelijke, afdoende verifieerbare gegevens verstrekt ter motivering van zijn betwisting van de stelling dat hij zijn hoofdverblijf niet in het gehuurde heeft. Een rechter weegt daarbij alle omstandigheden af.

De in het geding gebrachte verklaringen en bankafschriften leveren weliswaar geen onomstotelijk bewijs op dat [gedaagde] zijn hoofdverblijf in de woning heeft, maar mede gelet op wat [gedaagde] ter zitting heeft verklaard, kan dit ook niet worden uitgesloten. Hoewel er serieuze twijfel bestaat of [gedaagde] in de woning verblijft, heeft [gedaagde] wel een begin van bewijs geleverd van het tegendeel. Er is in dit kort geding procedure geen ruimte voor nader onderzoek en getuigenverklaringen. Op dit moment kan dus niet worden geconcludeerd dat het nagenoeg buiten twijfel is komen te staan dat de bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden.

De vordering van Ymere wordt om die reden afgewezen.

De proceskosten komen voor rekening van Ymere, omdat zij ongelijk krijgt.

wijst de vordering af;

veroordeelt Ymere tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagde] worden vastgesteld op een bedrag van € 793,00 aan salaris van de gemachtigde van [gedaagde].

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;