Rechtbank Noord-Holland, 21 september 2022

vonnis

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

Zittingsplaats Haarlem

zaaknummer / rolnummer: C/15/276810 / HA ZA 18-489

Vonnis van 21 september 2022

in de zaak van

[eiser],

wonende te [plaats 1],

eiser in conventie,

verweerder in reconventie,

advocaat mr. K. Walburg te Alkmaar,

tegen

[gedaagde],

wonende te [plaats 2],

gedaagde in conventie,

eiser in reconventie,

advocaat mr. J. Bouter te Amsterdam.

Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.

1 De procedure

• het tussenvonnis van 21 augustus 2019 en de daarin genoemde stukken,
• het tussenvonnis van 19 februari 2020 en de daarin genoemde stukken,
• het deskundigenbericht van 19 april 2022,
• de conclusie na deskundigenbericht tevens verandering/verduidelijking van eis van 18 mei 2022 van [gedaagde],
• de conclusie na deskundigenbericht van 15 juni 2022 van [eiser],
• de akte uitlating productie van 13 juli 2022 van [gedaagde].

2 De zaak in het kort

3 De verdere beoordeling

in reconventie

1. Wat is de grootte van het (binnen)woonoppervlak van de woning aan het adres [adres], [postcode] [plaats 2] gemeten conform de NEN-2580 norm?

2. Kunt u vaststellen of de door u gemeten (binnen)woonoppervlak als bedoeld onder 1 hetzelfde was vóór de door en/of in opdracht van de heer [gedaagde] uitgevoerde verbouwing? Zo ja; is het (binnen)woonoppervlak na deze verbouwing hetzelfde gebleven?

3. Kunt u vaststellen of er tijdens de onder vraag 2 bedoelde verbouwing voorzetwanden en/of andere objecten zijn geplaatst die van invloed zijn op de uitkomst van de meting?

4. Indien het (binnen)woonoppervlak na de door en/of in opdracht van de heer [gedaagde] uitgevoerde verbouwing niet hetzelfde is gebleven; kunt u vaststellen wat de grootte was van het (binnen)woonoppervlak van de woning aan het adres [adres], [postcode] [plaats 2], vóór de door en/of in opdracht van de heer [gedaagde] uitgevoerde verbouwing?

5. Heeft u nog overige opmerkingen die voor de beoordeling van de zaak van belang zouden kunnen zijn?

Op 19 april 2022 heeft de deskundige een meetrapport uitgebracht. In de

bijlage bij dit rapport heeft de deskundige de hiervoor genoemde vragen beantwoord. Hierin

staat onder meer vermeld:

“Zoals gebruikelijk bij juridische kwesties voor Object&co is het object door twee

deskundige en ervaren medewerkers van Object&co ingemeten. Dit is op de klassieke

manier gedaan met een lasermater en op een moderne manier middels een zogenaamde

Lidar scanner. Beide manieren van inmeten zijn samengevoegd en geven een gemiddelde

meetnauwkeurigheid dan van 1 mm.

Voor het berekenen van de gebruiksoppervlakten is gebruik gemaakt van de Meetinstructies

zoals geldig op de datum verkoop object (4 juli 2017) zijnde versiedatum januari 2016.

Deze meetinstructies zijn afgeleid van de NEN 2580 (NEN 2580:2007 JL, inzake

‘Oppervlakten en inhouden van gebouwen – Termen, definities en bepalingsmethoden’,

inclusief het correctieblad C1:2008 en voor zover relevant conform de NTA 2581 ‘Opstellen

van meetrapporten volgens NEN 2580’) en feitelijk een branche specifieke vereenvoudigde

versie voor de woningmarkt en in gebruik bij de navolgende organisaties en hun leden: (…)

Op verzoek van de rechtbank is er tevens een berekening gemaakt op basis van de NEN 2580 zonder gebruik te maken van de Meetinstructies. Tussen de NEN 2580 en de Meetinstructies bestaan immers wel enige verschillen. De Meetinstructies wijken op twee aspecten af van NEN 2580:

1. De Meetinstructies verdelen de inpandige gebruiksoppervlakte onder in

gebruiksoppervlakte wonen en gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte. De NEN 2580

kent deze onderverdeling niet.

2. Omdat het vaak lastig te bepalen is of een wand of muur al dan niet dragend is, gaan de

Meetinstructies uit van de oppervlakte inclusief dragende binnenwanden. De NEN 2580

gaat uit van de oppervlakte exclusief dragende wanden.

(…)

De beantwoording:

1. Wat is de grootte van het (binnen)woonoppervlak van de woning aan het adres [adres]

[adres], [postcode] [plaats 2] gemeten conform de NEN-2580 norm?

Conform de verplichte Meetinstructies welke gangbaar waren voor makelaars op dat moment is het vastgestelde gebruiksoppervlakte wonen 91,6 m2. Indien de NEN 2580 zou gehanteerd is hetzelfde gebruiksoppervlakte 0,4 m2 minder, zijnde 91,2 m2.

2. Kunt u vaststellen of de door u gemeten (binnen)woonoppervlak als bedoeld onder 1

hetzelfde was vóór de door en/of in opdracht van de heer [gedaagde] uitgevoerde

verbouwing? Zo ja; is het (binnen)woonoppervlak na deze verbouwing hetzelfde gebleven?

Voor de destijds gangbare Meetinstructies maakt e.e.a. geen verschil en blijft het

vastgestelde gebruiksoppervlakte wonen 91,6 m2. Doordat de dragende muur bij de keuken

is weggehaald komt er bij de hetzelfde gebruiksoppervlakte conform de NEN 2580 0,4 m2

bij en daarmee is het gebruiksoppervlakte gelijk aan de Meetinstructies.

3. Kunt u vaststellen of er tijdens de onder vraag 2 bedoelde verbouwing voorzetwanden

en/of andere objecten zijn geplaatst die van invloed zijn op de uitkomst van de meting?

Daar zijn geen verschillen door ontstaan.

4. Indien het (binnen)woonoppervlak na de door en/of in opdracht van de heer [gedaagde]

uitgevoerde verbouwing niet hetzelfde is gebleven; kunt u vaststellen wat de grootte was

van het (binnen)woonoppervlak van de woning aan het adres [adres], [postcode]

[plaats 2], vóór de door en/of in opdracht van de heer [gedaagde] uitgevoerde

verbouwing?

Zie punt 2.

Het verwijderen van de muur tussen de eetkamer en de keuken heeft indien de

Meetinstructies worden gevolgd geen invloed. Indien de NEN 2580 wordt gehanteerd

zonder de Meetinstructies komt er 0,4 m2 in mindering op het gebruiksoppervlakte wonen

van 91,6 m2 en levert dat dan 91,2 m2 aan gebruiksoppervlakte wonen op.

5. Heeft u nog overige opmerkingen die voor de beoordeling van de zaak van belang zouden

kunnen zijn?

De voorgaande inmetingen door makelaar en Soo Media zijn allemaal uitgevoerd

conform de Meetinstructies daar dit voor partijen de verplichting is om te gebruiken.

Dat de NEN 2580 minder aan mutaties onderhevig is, dat is een gegeven, echter de mutaties

in de Meetinstructie versies hebben vooral een verduidelijking als oorzaak en ook een uitleg

voor complexere situaties welke niet in de NEN 2580 worden behandeld.

De gangbare norm in de markt is dus om het werk uit te voren conform de Meetinstructies.

Deze zijn uiteraard gebaseerd op de NEN 2580 en deze norm is ook altijd het “naslagwerk”

indien de Meetinstructies niet tot een bevredigend antwoord kunnen leiden.”

De rechtbank constateert dat beide partijen geen inhoudelijke bezwaren tegen de

totstandkoming en inhoud van het deskundigenrapport van 19 april 2022 naar voren hebben

gebracht.

[eiser] heeft in zijn conclusie na deskundigenbericht van 15 juni 2022 (nrs. 2

tot en met 7) opnieuw (eerder gevoerde) verweren naar voren gebracht die zien op de

totstandkoming van de koopovereenkomst tussen partijen. Dit onderwerp is echter een

gepasseerd station. Bij tussenvonnis van 21 augustus 2019 heeft de rechtbank daarover in

rechtsoverweging 4.1. reeds bij bindende eindbeslissing het volgende beslist:

“4.1. Partijen zijn het erover eens dat in gezamenlijk overleg aanpassing van artikel 6.11 van de koopovereenkomst heeft plaatsgevonden. De onder 2.2 van dit vonnis opgenomen handgeschreven toevoeging is aldus rechtsgeldig. Daaruit volgt naar het oordeel van de rechtbank dat het voor [eiser] als verkoper duidelijk had moeten zijn dat [gedaagde] als koper van de woning veel belang hechtte aan een accurate meting van het aantal vierkante meters (bewoonbare) gebruiksoppervlakte van de woning en dat de handgeschreven toevoeging niet opzij gezet kan worden met een verwijzing naar artikel 7:17 lid 6 Burgerlijk Wetboek waarin is bepaald dat bij koop van een onroerende zaak een vermelding van de oppervlakte wordt vermoed slechts als aanduiding bedoeld te zijn, zonder dat de zaak aan die vermelding behoeft te beantwoorden. Een redelijke uitleg van de koopovereenkomst brengt mee dat [gedaagde] jegens [eiser] aanspraak kan maken op naar rato vermindering van de koopprijs indien het gebruiksoppervlak

(binnenshuis) van de woning minder dan 94 m2 is. Partijen verschillen van mening over de grootte van dit gebruiksoppervlak. Dat eventueel de verkopend makelaar jegens [gedaagde] aansprakelijk kan worden gehouden voor een eventuele fout in het opgegeven woonoppervlak doet aan aansprakelijkheid van [eiser] jegens [gedaagde] op grond van artikel 6.11 van de koopovereenkomst niet af.”

De rechtbank volstaat met een verwijzing naar de hierboven geciteerde rechtsoverweging en ziet gelet op het partijdebat geen reden om op haar bindende eindbeslissing terug te komen.

Ook aan het verweer van [eiser] dat [gedaagde] – ondanks de door de

deskundige vastgestelde kleinere gebruiksoppervlakte van de woning – geen schade heeft

geleden, gaat de rechtbank voorbij. [gedaagde] kan jegens [eiser] aanspraak maken op

een naar rato vermindering van de koopprijs omdat partijen dit in de koopovereenkomst

zijn overeengekomen. In het tussenvonnis van 21 augustus 2019 heeft de rechtbank immers

in rechtsoverweging 4.1 bepaald dat de bij artikel 6.11 van de koopovereenkomst

handgeschreven toevoeging “indien binnen gebruikersoppervlak minder dan 94 m2 is, zal

koopprijs in verhouding worden verminderd” rechtsgeldig is. De vermindering van de

koopprijs is aldus gebaseerd op nakoming van door partijen gemaakte afspraken en ziet niet

op een schadevergoeding. De door [eiser] onder 10 van de conclusie na

deskundigenbericht opgenomen verwijzing naar jurisprudentie en in productie 15

weergeven huidige waarde van de woning zijn in dit kader dan ook niet relevant.

Omdat partijen over de grootte van het gebruiksoppervlak van de woning van

mening verschillen, is de deskundige met het oog op een objectieve berekening hiervan

benoemd en gevraagd de grootte van het (binnen)woonoppervlak van de woning te meten

conform de NEN-2580 norm. De rechtbank heeft – in lijn met hetgeen partijen in de

koopovereenkomst zijn overeengekomen – bepaald dat de koopprijs van de woning naar

rato verminderd dient te worden indien het gebruiksoppervlak (binnenshuis) van de woning

minder dan 94 m2 zou blijken te zijn.

Nu van gegronde bezwaren tegen de wijze van totstandkoming of de inhoud van

het deskundigenbericht naar het oordeel van de rechtbank geen sprake is, zal de rechtbank

de conclusies van de deskundige overnemen. Hoewel een berekening conform de NEN 2580

normen het door beide partijen geaccepteerde uitgangspunt van het deskundigenonderzoek

is, zal de rechtbank de door de deskundige eveneens in het rapport opgenomen

meetresultaten conform de Meetinstructies gebruiken voor de beantwoording van de vraag

of het gebruiksoppervlak (binnenshuis) van de woning minder dan 94 m2 is. Redengevend

hiervoor is dat de deskundige heeft verklaard dat ten tijde van het tot stand komen van de

koopovereenkomst de Meetinstructies voor makelaars gangbaar waren. Bovendien is gesteld

noch gebleken dat partijen bij de in artikel 6.11 van de koopovereenkomst overeengekomen

toevoeging specifiek zijn uitgegaan van de NEN 2580 normen. Bij deze stand van zaken

gaat de rechtbank ervan uit dat partijen bij het maken van hun afspraken zijn uitgegaan van

de alstoen gangbare meetnormen. Weliswaar is in deze procedure in de (uiteindelijke)

vraagstelling aan de deskundige gekozen voor een meting conform de NEN 2580 normen,

doch dit hield verband met het gegeven dat de Meetinstructies sinds de totstandkoming van

de koopovereenkomst twee keer waren gewijzigd, terwijl de NEN 2580 normen vaststaande

normen zijn. De wijzigingen van de Meetinstructies zijn evenwel niet relevant omdat de

deskundige voor het berekenen van de gebruiksoppervlakten gebruik heeft gemaakt van de

Meetinstructies zoals geldig op de datum van de totstandkoming van de koopovereenkomst.

De deskundige heeft geconstateerd dat het (binnen)woonoppervlak van de woning

vóór de door en/of in opdracht van [gedaagde] uitgevoerde verbouwing 91,6 m2 bedroeg. Het (binnen)woonoppervlak van de woning is dus 2,4 m2 kleiner dan [gedaagde] op grond

van de koopovereenkomst mocht verwachten (94 m2 minus 91,6 m2 = 2,4 m2). Een naar rato vermindering van de koopprijs van de woning (€ 225.000,-), komt neer op een bedrag

van € 5.744,68, zoals door [gedaagde] ook meer subsidiair is gevorderd. De rechtbank zal deze vordering dan ook toewijzen.

Buitengerechtelijke kosten, proceskosten en kosten deskundige

4 De beslissing

De rechtbank

in reconventie

Dit vonnis is gewezen door mr. P.M. Wamsteker en in het openbaar uitgesproken op 21 september 2022.