Rechtbank Noord-Holland, 15 december 2021

[eiser] heeft bij dagvaarding van 6 september 2021 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft mondeling geantwoord.

Op 17 november 2021 heeft een zitting plaatsgevonden. Ondanks dat [gedaagde] behoorlijk is opgeroepen is hij niet op deze zitting verschenen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat [eiser] en zijn gemachtigde ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht.

[eiser] en [gedaagde] hebben op 11 december 2020 een koopovereenkomst gesloten voor een perceel grond met woning.

In de koopovereenkomst was als ontbindende voorwaarde opgenomen dat [gedaagde] de koopovereenkomst vóór 28 februari 2021 kon ontbinden indien hij geen vergunning van de gemeente [gemeente] zou krijgen voor de bestemming mantelzorg woning.

[gedaagde] heeft de makelaar van [eiser] per e-mail van 7 januari 2021 te kennen gegeven van de koop af te zien omdat hij geen vergunning van de gemeente kon krijgen.

[eiser] heeft vervolgens de koopovereenkomst ontbonden en beroept zich op de boetebepaling van artikel 11 van de koopovereenkomst.

[eiser] vordert dat de kantonrechter [gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 13.768,55. Dit bedrag is opgebouwd uit een hoofdsom van € 12.500,00 en een bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten van € 1.089,00. Ook vordert [eiser] een bedrag aan wettelijke rente tot aan de dag van dagvaarden van € 179,95 en wettelijke rente over de hoofdsom vanaf 6 september 2021 tot aan de dag van volledige betaling, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

[eiser] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de verplichtingen vanuit de koopovereenkomst. Op grond van artikel 11 van de overeenkomst vordert [eiser] daarom een boete van 10% van de koopsom. Ondanks herhaalde aanmaning weigert [gedaagde] deze boete te betalen. [eiser] heeft zijn incasso gemachtigde moeten inschakelen. Daarom is [gedaagde] ook buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd.

[gedaagde] betwist de vordering. Voor zover van belang zal op dit verweer hierna bij de beoordeling nader worden ingegaan.

Partijen zijn buren en hebben destijds in informele sfeer met elkaar overleg gehad over het onderhavige perceel grond met woning. Daarbij is tussen partijen uitdrukkelijk gesproken over de bedoeling van [gedaagde] om van de woning een mantelzorgwoning voor zijn ouders te maken. Van belang daarbij was dat [gedaagde] daarvoor vergunning zou krijgen van de gemeente [gemeente]. De koopovereenkomst tussen partijen is met dit specifieke doel voor ogen op 11 december 2020 gesloten.

[gedaagde] stelt dat hij na het sluiten van de overeenkomst telefonisch en per e-mail contact heeft opgenomen met de gemeente. Daar werd het [gedaagde] duidelijk dat het weinig zin had een vergunning aan te vragen omdat hij niet aan de voorwaarden voldeed en zijn doel dan ook niet gerealiseerd kon worden. Op 7 januari 2021 heeft [gedaagde] vervolgens de makelaar per e-mail bericht dat hij van de koop af moest zien omdat hij geen vergunning zou krijgen.

De kantonrechter oordeelt als volgt. Partijen hebben in de koopovereenkomst in artikel 15.1 onder d als ontbindende voorwaarde opgenomen dat [gedaagde] de koopovereenkomst vóór 28 februari 2021 schriftelijk kon ontbinden indien hij geen vergunning van de gemeente [gemeente] zou verkrijgen voor het hebben van een mantelzorgwoning. [gedaagde] heeft van deze mogelijkheid per e-mail van 7 januari 2021 gebruik gemaakt.

[eiser] betwistte ter zitting niet dat [gedaagde] contact heeft gehad met de gemeente maar stelt dat [gedaagde] onvoldoende inspanning heeft verricht om toch de vereiste vergunning te verkrijgen. De kantonrechter volgt [eiser] hierin niet. Niet valt in te zien dat [gedaagde] nog een vergunning zou moeten aanvragen nu al van tevoren vast stond dat hij niet aan de voorwaarden daarvoor voldeed. [eiser] verklaarde hierover ter zitting: “Hij had een doktersverklaring moeten overleggen maar zijn ouders waren nog te goed, dus dat lukte niet.” [gedaagde] heeft [eiser] hierna tijdig schriftelijk geïnformeerd dat hij om die reden van de koop af moest zien. De kantonrechter is van oordeel dat hiermee het beroep van [gedaagde] op de ontbindende voorwaarde slaagt. Dit betekent ook dat [gedaagde] geen boete verschuldigd is. De vordering van [eiser] zal dan ook worden afgewezen.

De proceskosten [gedaagde] voor rekening van [eiser], omdat hij ongelijk krijgt.

wijst de vordering af;