Rechtbank Midden-Nederland, 14 oktober 2026

Daarna is bepaald dat een vonnis zal worden uitgesproken.

[eiseres sub 1] c.s. heeft van 1 november 2024 tot 1 november 2025 de woning van [gedaagde] in [plaats] gehuurd voor € 2.100,00 per maand. [eiseres sub 1] c.s. betaalde een waarborgsom van € 4.200,00 en [gedaagde] heeft dat na afloop van de huurovereenkomst niet terugbetaald. [eiseres sub 1] c.s. vordert terugbetaling in conventie, met rente en incassokosten. Daarnaast vordert [eiseres sub 1] c.s. € 2.400,00 aan huurprijsvermindering, omdat zij gedurende de huur een (volgens [eiseres sub 1] c.s. bij het gehuurde horende) berging niet kon gebruiken. [gedaagde] is het daarmee niet eens. Volgens [gedaagde] kan hij bovendien de waarborgsom volledig verrekenen met kosten en schades die (zo stelt [gedaagde]) betaald moeten worden door [eiseres sub 1] c.s. Na verrekening van de totale waarborgsom blijft er volgens [gedaagde] nog € 3.915,28 over, te betalen door [eiseres sub 1] c.s. Dat bedrag vordert [gedaagde] in reconventie. De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde] in conventie in hoofdsom € 3.606,00 met rente en kosten moet betalen aan [eiseres sub 1] c.s. De vorderingen van [gedaagde] in reconventie worden afgewezen.

Bij de door [eiseres sub 1] c.s. gehuurde woning staat in de achtertuin een berging. Volgens [eiseres sub 1] c.s. maakt die berging onderdeel uit van het gehuurde, maar heeft zij daar nooit gebruik van kunnen maken. Gedurende de huur was de berging namelijk afgesloten omdat [gedaagde] die zelf in gebruik had. [eiseres sub 1] c.s. beschouwt dat als een gebrek, en vordert op die grond een huurprijsvermindering van € 200,00 per maand (€ 2.400,00 over de totale huurperiode). Dat wordt afgewezen om de volgende redenen.

In de huurovereenkomst[_34bb8471-9c80-4c83-8a61-1327eda20213] is bepaald dat [eiseres sub 1] c.s. huurt: “de zelfstandige woonruimte, hierna ‘het gehuurde’ genoemd, plaatselijk bekend [adres]”. In die omschrijving wordt geen melding gemaakt van de aanwezigheid van een berging. Over de omvang van het gehuurde is bepaald: “Het gehuurde is nader aangeduid op de als bijlage bij deze huurovereenkomst gevoegde en door partijen geparafeerde tekening.” [eiseres sub 1] c.s. heeft die tekening niet overgelegd, dus de kantonrechter kan niet zien of de berging al dan niet op de tekening staat als onderdeel van het gehuurde. Volgens [eiseres sub 1] c.s. stond er in de advertentie van de woning wel dat de berging daar onderdeel van uitmaakte, maar ook die advertentie heeft [eiseres sub 1] c.s. niet overgelegd. Daarentegen heeft [gedaagde] concreet gesteld dat vanaf het begin af aan duidelijk was dat de berging geen onderdeel uitmaakte van de huur. Dat wordt ondersteund door [eiseres sub 1] c.s. zelf. Zij schrijft in het begin van de huurovereenkomst: “Ik ben echter tot de ontdekking gekomen dat de berging, die ik essentieel achtte voor het opbergen van mijn cateringgoederen en de fietsen van mijn kinderen, niet tot de woning behoort” en verzoekt vervolgens om een oplossing om haar spullen op te slaan[_8636d537-7da7-49d6-a9b5-f02ebc4b26c5]. [gedaagde] stelt ook onweersproken dat de berging altijd duidelijk afgescheiden is geweest van de woning door een houten hekwerk, nooit toegankelijk is geweest voor [eiseres sub 1] c.s., en in de opnamerapporten zowel bij aanvang als bij het einde van de huur niets over een berging te vinden is.

De kantonrechter concludeert dat niet vast staat dat de berging onderdeel uitmaakt van het gehuurde. Het voorgaande betekent dat van een huurprijsverlaging wegens het niet kunnen gebruiken van de berging geen sprake kan zijn. De vordering wordt op dit punt afgewezen.

Volgens [gedaagde] kan hij de waarborgsom geheel verrekenen met schoonmaakkosten (omdat [eiseres sub 1] c.s. de woning niet schoon genoeg zou hebben achtergelaten) en schadevergoedingen wegens ontbrekende en vervangen meubels die bij het gehuurde zouden horen. [eiseres sub 1] c.s. heeft dat alles betwist. Behalve voor de wasmachine slaagt dit standpunt van [gedaagde] niet, om de volgende redenen.

Bij aanvang van de huur is een rapport van de opleverinspectie op 1 november 2024 gemaakt[_fa6f936d-fbe4-410a-8aca-1311ab1b8bde] en bij het einde van de huur een rapport van de eindinspectie op 31 oktober 2025[_e1497f7e-ec0f-431a-b797-535384b0dbd1]. In die rapporten staan vrijwel geen bijzonderheden en op (nagenoeg) alle onderdelen is de oplevering bij het einde van de huur beoordeeld als ‘goed’ dan wel ‘voldoende’, met wat opmerkingen hier en daar over lichte gebruikerssporen. In het rapport van de eindinspectie zijn geen ontbrekende of vervangen zaken vermeld, en evenmin is vermeld dat de woning vies zou zijn opgeleverd. [eiseres sub 1] c.s. mocht van dat rapport van eindinspectie uitgaan. In dat rapport is namelijk bepaald: “Huurder zal uiterlijk op de einddatum van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst voor herstel zorgen van alle in het onderhavige rapport van voor-/eindinspectie vermelde gebreken, voor zover deze voor zijn rekening zijn, hetgeen blijkt uit het rapport.”[_f5ad3495-c139-4f08-a083-8feaa271a903]

Maar zelfs al zou het rapport foutief zijn opgesteld, kan [gedaagde] alsnog niet zomaar alle kosten van herstel door derden verhalen op [eiseres sub 1] c.s. [eiseres sub 1] c.s. is namelijk nooit in staat gesteld om die gestelde gebrekkigheden bij de oplevering zelf op te lossen. Zij is dus nooit in gebreke gesteld en kan daarom niet in verzuim zijn geraakt. Tot slot heeft [gedaagde] ook feitelijk zijn vordering onvoldoende onderbouwd. [gedaagde] baseert hetgeen hij stelt over ontbrekende/vervangen spullen en tekortkomingen in de schoonmaak vrijwel uitsluitend op een vergelijking tussen de foto’s in het rapport van oplevering en het rapport van de eindinspectie. Dat overtuigt de kantonrechter niet, want de foto’s zijn daarvoor niet duidelijk genoeg. [gedaagde] heeft geen inventarislijst opgesteld waaruit blijkt wat er nu precies wel en niet aanwezig was bij aanvang en einde van de huur. De onduidelijkheid die daaruit voortkomt blijft voor zijn risico.

Dat ligt anders voor de wasmachine. Vast staat dat deze bij aanvang van de huur aanwezig was en bij het einde van de huur niet meer. Volgens [eiseres sub 1] c.s. was de wasmachine in de woning stuk en heeft zij een nieuwe moeten kopen (die zij dus kennelijk na afloop van de huur zelf heeft meegenomen). Omdat [gedaagde] dat betwist, had het op de weg van [eiseres sub 1] c.s. gelegen om daarover meer uit te leggen. Onder meer had [eiseres sub 1] c.s. correspondentie kunnen overleggen met [gedaagde] over wanneer en hoe de wasmachine stuk was gegaan, en wat dit dan zou moeten betekenen voor een eventuele nieuwe aankoop. Dat doet [eiseres sub 1] c.s. niet en dus kan de kantonrechter niet nagaan wat er met de oude wasmachine van [gedaagde] is gebeurd en waarom. Dat blijft voor risico van [eiseres sub 1] c.s. [gedaagde] kan de kosten van een nieuwe wasmachine aftrekken van de terug te betalen waarborgsom. Volgens [gedaagde] zijn die kosten € 594,00[_ee0565ed-df2e-46d9-82fd-95417a2aae84].

In conventie wordt de vordering tot huurprijsvermindering afgewezen. Behalve voor de wasmachine heeft [eiseres sub 1] c.s. recht op teruggave van de waarborgsom. In conventie wordt [gedaagde] veroordeeld tot terugbetaling van (€ 4.200,00 -/- € 594,00 =) € 3.606,00. Omdat [gedaagde] dat bedrag binnen veertien dagen na het aflopen van de huur had moeten terugbetalen, moet [gedaagde] de wettelijke rente daarover betalen vanaf (1 november + 14 dagen =) 15 december 2025 tot de betaling.

[eiseres sub 1] c.s. vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten (€ 900,00). De vordering is beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). Aan die wettelijke eisen voor een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is voldaan. [gedaagde] is als verhuurder niet als consument te beschouwen, dus zijn verweer dat hij niet deugdelijk is aangemaand zoals bedoeld in artikel 6:96 lid 6 BW slaagt niet. De gevorderde vergoeding is hoger dan in de staffel van het Besluit als redelijk wordt aanvaard. De kantonrechter matigt daarom de vordering op dit punt en wijst € 485,60 toe.

[gedaagde] is in conventie het meest in het ongelijk gesteld en hij moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [eiseres sub 1] c.s. worden begroot op € 418,02, bestaande uit € 153,02 aan kosten voor de dagvaarding en € 265,00 aan kosten voor griffierecht. Omdat [eiseres sub 1] c.s. niet met een gemachtigde procedeerde wordt geen salaris gemachtigde toegekend. Ook verletkosten worden niet toegekend, omdat de procedure uitsluitend schriftelijk is verlopen.

De vordering in reconventie wordt afgewezen. De kosten voor de wasmachine zijn al verrekend met de teruggave van de waarborgsom en de overige kosten die [gedaagde] heeft opgevoerd worden niet toegewezen.

[gedaagde] is in reconventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiseres sub 1] c.s. worden tot aan dit vonnis begroot op nihil, om dezelfde redenen als hiervoor bij de proceskosten in conventie vermeld.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres sub 1] c.s. te betalen een bedrag van € 3.606,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 15 december 2025, tot de dag van volledige betaling,

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres sub 1] c.s. te betalen een bedrag van € 485,60 aan buitengerechtelijke kosten,

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 418,02, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af,

wijst de vorderingen van [gedaagde] af,

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van [eiseres sub 1] c.s., tot aan dit vonnis begroot op nihil.