Rechtbank Midden-Nederland, 14 oktober 2026

Het verloop van de procedure blijkt uit:

Ten slotte is bepaald dat er een vonnis wordt gewezen.

De Gemeente heeft een perceel grond aan [gedaagde] verkocht voor de bouw van een restaurant. In de contractstukken is een nabetalingsregeling opgenomen voor het geval het aantal m2 bruto vloeroppervlakte (hierna: BVO) op het perceel wordt uitgebreid. Na de levering heeft [gedaagde] short stay woningen op het perceel gebouwd. Daarmee is het aantal m2 BVO uitgebreid. De Gemeente maakt daarom aanspraak op een nabetaling van € 1.530.000,-. Ook vordert de Gemeente een contractuele boete van € 100.000,-. [gedaagde] concludeert op grond van een eigen berekening dat op haar geen nabetalingsverplichting rust. Volgens de Gemeente geldt er echter altijd een minimumgrondprijs, maar daar is [gedaagde] het niet mee eens. De rechtbank zal in dit tussenvonnis een deskundige benoemen om de nabetaling te berekenen.

In de aanhef en artikel I van de koopovereenkomst staat dat het perceel bestemd is voor de bouw van een buffetrestaurant met circa 1.699 m2 BVO, parkeervoorzieningen en groenvoorzieningen (hierna: het bouwplan). [gedaagde] heeft dit buffetrestaurant ook gerealiseerd.

In artikel I van de koopovereenkomst zijn de Algemene Verkoopvoorwaarden 2012 van de Gemeente (hierna: AV) van toepassing verklaard.

In artikel VII van de koopovereenkomst staat dat als [gedaagde] het aantal vierkante meters BVO op het perceel wenst uit te breiden ten opzichte van het bouwplan, zij verplicht is aan de Gemeente een nabetaling te voldoen conform artikel 4.13 AV.

In artikel 4.13 lid 1 AV staat dat de nabetaling wordt berekend op basis van het aantal meer te realiseren vierkante meters BVO dan de in de eerste notariële akte aangegeven bebouwing, tegen de alsdan door de gemeenteraad vastgestelde grondprijzen voor soortgelijke functies c.q. bestemmingen. De akte van levering is gepasseerd op 20 juni 2018. Het daarin opgenomen aantal vierkante meters BVO is gelijk aan die genoemd in de koopovereenkomst (1.699 m2).

Op 31 mei 2022 heeft [gedaagde] een aanvraag ingediend voor een omgevingsvergunning voor de bouw van 172 short stay woningen op het perceel. Partijen zijn het erover eens dat het om een uitbreiding van 4.480 m2 BVO gaat.

De omgevingsvergunning is verleend op 26 september 2022 en in november 2022 is gestart met de bouw.

Vanwege de uitbreiding op het perceel vordert de Gemeente een nabetaling van [gedaagde] van € 1.530.000,-. Aan deze vordering legt de Gemeente artikel VII koopovereenkomst in verbinding met artikel 4.13 lid 1 AV ten grondslag.

[gedaagde] erkent dat er een nabetalingsregeling is overeengekomen en dat deze toegepast moet worden om een eventuele nabetaling te berekenen. Zij is het er ook mee eens dat deze nabetaling moet worden berekend conform artikel 4.13 lid 1 AV.

Zoals hiervoor al genoemd, staat in artikel 4.13 lid 1 AV dat de nabetaling moet worden berekend op basis van het aantal extra te realiseren vierkante meters BVO tegen de ‘alsdan door de gemeenteraad vastgestelde grondprijzen’. Voor dit laatste verwijst de Gemeente naar de Nota Grondprijsbeleid 2022 (hierna: de Nota). Zij stelt dat de nabetaling moet worden berekend door de grondwaarde conform de uitgangspunten uit deze Nota te berekenen. [gedaagde] is het daarmee eens.

In de Nota (pagina 3 en paragraaf 5.1) staat dat de grondwaarde primair genormeerd residueel wordt berekend. Dat betekent dat eerst de marktwaarde van het te realiseren vastgoed (inclusief grond) wordt bepaald, waarna de bouw- en overige bijkomende kosten (samen de stichtingskosten) daarvan worden afgetrokken. Wat resteert (het residu) vertegenwoordigt de grondwaarde. Hierbij wordt, zo bepaalt de Nota, gerekend met marktconforme, genormeerde kosten en opbrengsten waarbij wordt uitgegaan van optimaal gebruik van de kavel (bebouwing en gebruik opstal).

Partijen zijn het erover eens dat de grondwaarde, en daarmee de nabetaling, genormeerd residueel moet worden berekend conform de uitgangspunten uit de Nota zoals in de vorige overweging verwoord. Tijdens de mondelinge behandeling zijn partijen het verder eens geworden over de peildatum die bij de berekening moet worden gehanteerd, namelijk 1 oktober 2022.

Kort samengevat houden de volgende vier punten partijen verdeeld:

Tijdens de mondelinge behandeling heeft de rechtbank aan partijen de benoeming van een deskundige voorgehouden om de nabetaling te berekenen. Partijen zijn het daarmee eens. Zij zijn het er ook over eens dat de deskundige de opdracht moet worden gegeven om de genormeerde residuele grondwaarde te berekenen conform de uitgangspunten in de Nota. Verder zijn zij het erover eens dat de deskundige verder volledig de vrije hand moet worden gegeven, en dat het de deskundige dus ook vrijstaat om af te wijken van de parameters uit de berekeningen waarover tussen partijen geen verschil van inzicht bestaat.

Tijdens de zitting is besproken dat de rechtbank een deskundige aanwijst, omdat partijen niet verwachten het daarover eens te worden. De rechtbank heeft [A] RT bereid gevonden om als deskundige op te treden. Hij heeft aangegeven vrij te staan ten opzichte van partijen. [A] is als gerechtelijk deskundige ingeschreven in het LRGD en als register-taxateur bij het NRVT met als expertises Kamer Wonen en Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed.

Voordat tot de benoeming van de deskundige wordt overgegaan, zal de rechtbank partijen in de gelegenheid stellen zich uit te laten over de aan de deskundige voor te leggen vragen.

De rechtbank is voorlopig van oordeel dat aan de deskundige de volgende vragen moeten worden gesteld:

De Gemeente stelt verder dat uit artikel 4.13 lid 1 AV in verbinding met de Nota volgt dat de nabetaling nooit lager kan uitvallen dan de minimumgrondprijs van € 177,- per m2 BVO. Dat resulteert volgens haar in een nabetaling van ten minste € 792.960,-.

[gedaagde] stelt dat een minimumgrondprijs alleen geldt bij nieuwe gronduitgiftes, en niet in het geval van een nabetaling. Verder stelt zij dat, als een minimumgrondprijs wel aan de orde zou zijn, bij de initiële verkoop van de grond in 2018 die minimumgrondprijs al is betaald, ook als het aantal toegevoegde m2 BVO wordt meegerekend.

Een eventuele minimumgrondprijs komt pas aan de orde in het geval de deskundige de eventuele nabetaling vaststelt op een bedrag lager dan € 792.960,-. De rechtbank zal op dit geschilpunt daarom op dit moment nog niet nader ingaan. Wel ziet de rechtbank aanleiding om alvast de volgende vragen aan de deskundige te stellen:

De rechtbank ziet geen aanleiding om af te wijken van het uitgangspunt in de wet dat het voorschot op de kosten van de deskundige door de eisende partij moet worden betaald. Dit voorschot moet daarom door de Gemeente worden betaald.

In het eindvonnis zal de rechtbank beslissen wie van partijen uiteindelijk de kosten van de deskundige moet betalen.

De rechtbank zal de zaak naar de rol verwijzen, zodat partijen zich over de hiervoor genoemde vragen bij akte kunnen uitlaten. Partijen moeten de conceptakte uiterlijk een week vóór de roldatum naar elkaar toesturen, zodat zij in hun definitieve akte op de akte van de wederpartij kunnen reageren.

Hierna volgt een nieuw tussenvonnis waarin het deskundigenonderzoek wordt bevolen inclusief de definitieve aan de deskundige te stellen vragen. Daarin zal ook worden opgenomen dat partijen de mogelijkheid krijgen te reageren op een conceptrapport van de deskundige.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van woensdag 11 november 2026 om beide partijen in de gelegenheid te stellen een akte in te dienen waarin zij zich uitlaten over de aan de deskundige voor te leggen vragen;

bepaalt dat partijen elkaar uiterlijk een week vóór de genoemde roldatum de conceptakte moeten toesturen, zodat zij ieder in hun eigen akte nog kunnen reageren op de standpunten van de wederpartij;

houdt iedere verdere beslissing aan.