Rechtbank Midden-Nederland, 14 oktober 2026

De kantonrechter heeft de volgende stukken ontvangen:

De mondelinge behandeling vond plaats op 19 augustus 2026. Daarbij waren namens Fien Wonen [A] ( [functie 1]) en [B] ( [functie 2]) aanwezig met gemachtigde mr. S.F. Dik. [gedaagde] was ook aanwezig met haar zoon [C] en gemachtigde mr. K.J.T.M. Hehenkamp. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er is besproken.

De kantonrechter heeft vervolgens bepaald dat vandaag uitspraak wordt gedaan.

Fien Wonen verhuurt sinds 2 juni 2023 aan [gedaagde] de seniorenwoning aan de [adres] in [plaats 1]. Fien Wonen vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning omdat [gedaagde] geen hoofdverblijf zou hebben in de woning en deze aan anderen in gebruik zou hebben gegeven. Ook zou er sprake zijn van overlast. Hierdoor schiet [gedaagde] volgens Fien Wonen ernstig tekort in haar verplichtingen als huurder. [gedaagde] betwist dat zij de woning in gebruik heeft gegeven aan anderen en dat zij daar niet haar hoofdverblijf heeft. Ook van overlast zou geen sprake zijn. De kantonrechter wijst de vorderingen van Fien Wonen toe, omdat [gedaagde] niet heeft voldaan aan de verzwaarde motiveringsplicht die op haar rust en daarmee is komen vast te staan dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst.

Het uitgangspunt is dat [gedaagde] zich als goed huurder moet gedragen. Dit betekent dat [gedaagde] zich moet houden aan haar verplichtingen uit de huurovereenkomst, de algemene voorwaarden en de wet. Als [gedaagde] deze verplichtingen niet nakomt (er is dan een tekortkoming), kan dit reden zijn om de huurovereenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.[_4765cf9a-c337-4729-8d4d-ec633e583660]

Als [gedaagde] de woning niet als haar hoofdverblijf (heeft) gebruikt, is dat een belangrijke reden (tekortkoming) om de huurovereenkomst te beëindigen. Volgens artikel 6.5 van de algemene voorwaarden moet [gedaagde] de woning namelijk wel als haar hoofdverblijf gebruiken. Met ‘hoofdverblijf’ wordt bedoeld de centrale levensplaats van [gedaagde], dat wil zeggen de plaats waar zich het middelpunt van haar persoonlijke en economische belangen bevindt, oftewel de plaats van waaruit haar privéleven plaatsvindt.

Fien Wonen stelt dat er drie tekortkomingen zijn aan de kant van [gedaagde] die een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. Deze tekortkomingen rechtvaardigen volgens Fien Wonen elk afzonderlijk, maar zeker gezamenlijk, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning:

De kantonrechter stelt voorop dat op Fien Wonen de stelplicht en bewijslast rust van feiten en omstandigheden waaruit kan volgen dat [gedaagde] niet haar hoofdverblijf in de woning heeft of heeft gehad, en [gedaagde] dus tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichting op grond van de huurovereenkomst.[_718d6a8c-add5-4c6a-a142-93c95bd46a23] Daartegenover staat in artikel 6.7 van de algemene voorwaarden kortgezegd dat als Fien Wonen het vermoeden heeft dat [gedaagde] de woning niet feitelijk bewoont, of zonder toestemming van Fien Wonen onderverhuurt of in gebruik heeft gegeven aan anderen, [gedaagde] dan feiten en omstandigheden naar voren moet brengen en een onderbouwing moet geven waaruit volgt dat zij wél haar hoofdverblijf in de woning heeft. Deze bepaling legt een verzwaarde stel- en motiveringsplicht neer bij [gedaagde].

De kantonrechter overweegt dat deze bepaling in lijn is met de verzwaarde stel- en motiveringsplicht die gebruikt kan worden als een partij (in dit geval Fien Wonen) in bewijsnood verkeert. Bij een situatie als deze, over het hebben van het hoofdverblijf in de woning, is daarvan sprake. Gegevens waaruit blijkt waar [gedaagde] haar hoofdverblijf heeft zijn gegevens waarover [gedaagde] zal kunnen beschikken en waar Fien Wonen niet makkelijk aan kan komen. Als de verhuurder (Fien Wonen) gemotiveerd stelt dat de huurder ( [gedaagde]) geen hoofdverblijf heeft in het gehuurde, mag van de huurder daarom worden gevraagd dat zij (meer) feitelijke gegevens verstrekt ter motivering van haar betwisting van de stellingen van de verhuurder om de verhuurder zo aanknopingspunten te geven voor eventuele bewijslevering. Als de huurder niet voldoet aan deze verzwaarde motiveringsplicht kan de kantonrechter de stellingen van de verhuurder als onvoldoende betwist voor waar aannemen, al of niet met de mogelijkheid van tegenbewijs.

Fien Wonen heeft een gerechtvaardigd vermoeden zoals bedoeld in artikel 6.7 van de algemene voorwaarden dat [gedaagde] niet haar hoofdverblijf in de woning heeft. Fien Wonen heeft daarvoor meerdere omstandigheden aangevoerd, onder andere dat [gedaagde] vrijwel nooit wordt aangetroffen in de woning als (iemand namens) Fien Wonen onaangekondigd langskomt en dat buren verklaren dat [gedaagde] niet zelf in de woning woont, maar wel andere mensen.

De kantonrechter overweegt dat in deze zaak aan [gedaagde] (per brief van 11 maart 2025) een laatste kans is geboden door Fien Wonen, naar aanleiding van een gesprek met [gedaagde] op 10 maart 2025. In de brief van Fien Wonen aan [gedaagde] staat onder andere het volgende:

Dat heeft Fien Wonen gedaan. Zij heeft meerdere anonieme meldingen overgelegd van ná 10 maart 2025, waarin wordt verklaard dat, ‘degene die het huurcontract heeft ondertekend ( [gedaagde]) er nooit heeft gewoond’, een jongere man in de woning zou wonen, en dat als er iemand aanwezig is in de woning dit een jongere man is. Ook de melding van een buurtbewoner over de overhangende haag in de achtertuin van [gedaagde] en de keren dat [gedaagde] daar (al dan niet via haar zoon) over is aangesproken, zijn van na deze datum. Toen de [functie 2] daarop op 26 juni 2025 langsging, trof hij volgens zijn verklaring (weer) niet [gedaagde] maar haar zoon in de woning. Daarnaast heeft Fien Wonen op 24 november 2025 een bericht van de gemeente ontvangen waaruit blijk dat zij een adresonderzoek hebben gedaan naar [gedaagde] en de brieven die daarom naar haar zijn gestuurd retour komen. De gemeente geeft ook aan geen contact met [gedaagde] te krijgen.

[gedaagde] heeft in het kader van haar verweer veel stukken overgelegd waaruit zou moeten blijken dat zij haar hoofdverblijf heeft in de woning, maar deze stukken roepen vooral veel nadere vragen op.

[gedaagde] heeft bijvoorbeeld veel bankafschriften overgelegd waaruit blijkt dat zij boodschappen doet in dorpen in de regio van de woning en zij heeft uitgelegd waarom zij geen boodschappen in [plaats 1] doet. Hoewel deze toelichting op zichzelf te volgen is, is dat onvoldoende om aan te nemen dat zij wel haar hoofdverblijf heeft in de woning. Uit de bankafschriften volgt dat [gedaagde] over de periode 1 juli 2023 tot en met 10 augustus 2025 geen enkele pinbetaling in [plaats 1] heeft gedaan. Op de zitting heeft [gedaagde] aangevoerd dat zij kleine boodschappen wel doet bij de [winkelnaam] in [plaats 1] en die altijd contant betaalt, maar deze stelling heeft zij niet onderbouwd met bijvoorbeeld kassabonnen. Fien Wonen heeft erop gewezen dat van de rekening bij de ING bedragen zijn afgeschreven voor ‘maandelijks leefgeld’ en ‘extra uitgaven deze maand’ naar een andere rekening van [gedaagde] en zij - op enkele screenshots na - geen inzage heeft gegeven in de betalingen van déze rekening.

Daarnaast stelt [gedaagde] dat zij bij de [sportschool] in [plaats 2] sport. Los van het feit dat dit niet direct iets zegt over het hebben van het hoofdverblijf in [plaats 1], heeft [gedaagde] op geen enkele manier onderbouwd dat zij op deze locatie sport. Daarbij komt dat zij tijdens de zitting heeft gezegd dat een abonnement van [sportschool] door heel Nederland te gebruiken is.

Ook de impliciete stelling van [gedaagde] dat zij af en toe in [plaats 1] tankt ondanks dat de benzineprijs daar duurder is dan in Utrecht of de omliggende dorpen, heeft zij op geen enkele manier onderbouwd.

Een aanknopingspunt waarvan aangenomen mag worden dat dat een duidelijkere indicatie geeft van het hebben van het hoofdverblijf in de woning zou het bezoek van [gedaagde] aan de tandarts in [plaats 1] kunnen zijn. Dit bezoek vond plaats op 15 augustus 2025. Daarnaar gevraagd op zitting heeft [gedaagde] echter bevestigd dat zij vóór het gesprek van 10 maart 2025 niet eerder bij de tandarts in [plaats 1] is geweest. Op de vraag of ze vaker bij de tandarts is geweest, verklaarde [gedaagde] aanvankelijk dat ze één keer naar de tandarts is geweest en één keer bij de mondhygiëniste, beide op dezelfde datum. Pas na de vraag of ze daar dus maar op één dag is geweest, verklaarde [gedaagde] dat ze “nu” twee keer per jaar gaat. Stukken ter onderbouwing zijn niet overgelegd. Ook heeft [gedaagde] op de zitting gezegd dat zij ingeschreven zou staan bij een huisarts in [plaats 1] en daar een afspraak zou hebben gehad in de periode na het ingaan van de huurovereenkomst, maar ook daarvan heeft zij geen onderbouwende stukken overgelegd.

Wat betreft het in gebruik zijn van de woning door een (jongere) man heeft [gedaagde] aangevoerd dat een vriend uit Zweden van 15 juni tot en met 19 juli 2025 op bezoek is geweest, maar dat zij in die periode ook zelf in de woning was. Over de data waarvan is gezegd dat zij niet bij de woning werd aangetroffen, 26 juni 2025 en 11 juli 2025, heeft [gedaagde] aangevoerd dat zij op vakantie was. Dit sluit aan bij de verklaring die volgens Fien Wonen op die data door haar zoon is gegeven dat [gedaagde] de volgende dag terug zou komen van vakantie, maar blijkt niet uit de overige gegevens in het dossier. [gedaagde] heeft alleen een betaaloverzicht overgelegd waarop is te zien dat op 12 mei 2025 een boeking is gemaakt voor vier vliegtickets met ruimbagage. Een onderbouwing waaruit blijkt vanaf wanneer tot wanneer deze reis plaatsvond, dat zij één van de passagiers zou zijn geweest en waarheen de reis ging, heeft zij helemaal niet gegeven. Op zitting heeft [gedaagde] verklaard dat zij van 25 mei 2025 tot 25 juni 2025 op vakantie was in Suriname. Vervolgens heeft zij op zitting verklaard dat zij op 26 juni 2025 is thuisgekomen, terwijl haar zoon volgens Fien Wonen op de 26e heeft verklaard dat zij 27 juni 2025 thuis zou komen. Ook heeft [gedaagde] op zitting enerzijds verklaard dat zij op 11 juli 2025 thuis was en vervolgens dat zij op die datum in Zwitserland was. Daarnaar gevraagd heeft haar zoon naar de boekingsgegevens gekeken en verklaard dat zij in de periode van ca. 1 juli tot uiterlijk 7 juli 2025 samen in Italië en Zwitserland zijn geweest. Ook van deze reis ontbreekt elke onderbouwing.

[gedaagde] heeft naar het oordeel van de kantonrechter niet aan haar verzwaarde motiveringsplicht voldaan. De kantonrechter neemt de stellingen van Fien Wonen dat [gedaagde] haar hoofdverblijf niet in de woning heeft daarom als onvoldoende betwist voor waar aan.

Het motiveren van haar betwisting was bij uitstek iets wat [gedaagde] bij conclusie van antwoord had moeten doen. [gedaagde] krijgt niet de gelegenheid om nog meer stukken aan te leveren. De kantonrechter oordeelt dat dat in strijd is met de goede procesorde. Daarbij speelt mee dat de dagvaarding van 8 januari 2026 is en [gedaagde] ook voor die tijd (door Fien Wonen) meerdere keren is gevraagd om de benodigde stukken aan te leveren die [gedaagde] zegt paraat te hebben, maar zij dit niet heeft gedaan.

[gedaagde] heeft haar hoofdverblijf (ook na de laatste kans) niet exclusief in de woning gehouden. Naar het oordeel van de kantonrechter schiet zij daarmee ernstig tekort in de nakoming van de huurovereenkomst. [gedaagde] heeft het standpunt ingenomen dat deze tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt. Zij doet daarmee een beroep op de zogenoemde ‘tenzij-bepaling’ van artikel 6:265 BW. Voor een geslaagd beroep op dit artikel is kort gezegd nodig dat de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis niet ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te ontbinden met alle gevolgen van dien. Het betoog van [gedaagde] dat zij in het geval van ontbinding van de huurovereenkomst op straat komt te staan, is geen omstandigheid die te maken heeft met de aard of de ernst van de tekortkoming en kan niet tot de conclusie leiden dat deze tekortkoming ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde niet rechtvaardigt. De kantonrechter begrijpt dat het heel ingrijpend is voor [gedaagde] dat zij haar woning verliest, maar dat is een gevolg van de tekortkoming aan haar kant.

De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst zal op grond van het voorgaande worden toegewezen. [gedaagde] zal worden veroordeeld de woning te ontruimen op een termijn van veertien dagen na betekening van het vonnis, in plaats van de termijn van drie dagen die door Fien Wonen is gevorderd. De kantonrechter is van oordeel dat dit een redelijke termijn is om aan de veroordeling te voldoen.

[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Fien Wonen worden begroot op:

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

Het verweer van [gedaagde] tegen de gevorderde uitvoerbaar bij voorraadverklaring slaagt niet. Dat [gedaagde] van een uitkering leeft en zich geen andere woning kan veroorloven is onvoldoende om af te wijken van de hoofdregel dat uitspraken uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. [gedaagde] heeft verder geen specifieke belangen aangevoerd die aan het uitvoerbaar bij voorraad verklaren in de weg kunnen staan. Het belang van Fien Wonen om zo spoedig mogelijk over de woning te kunnen beschikken om deze opnieuw te kunnen verhuren aan een woningzoekende op de wachtlijst voor schaarse sociale huurwoningen voor senioren weegt zwaarder.

ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan het adres [adres] ( [postcode]) in [plaats 1],

veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] ( [postcode]) in [plaats 1] te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Fien Wonen zijn, en de sleutels af te geven aan Fien Wonen,

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 826,95, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af.