Rechtbank Midden-Nederland, 7 oktober 2026

Ten slotte is bepaald dat er een vonnis wordt gewezen.

In dit eindvonnis begroot de rechtbank de door [gedaagde] aan [eiser] te betalen vervangende schadevergoeding in verband met het herstel van gebreken in de door [gedaagde] aan [eiser] verkochte woning.

In het tussenvonnis van 27 mei 2026 is geoordeeld dat de aan [eiser] verkochte woning niet geschikt is voor normaal gebruik en dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de herstelkosten.

De hoogte van de herstelkosten moet nog worden begroot. In het tussenvonnis is [eiser] in de gelegenheid gesteld om aan de hand van de definitieve factuur van aannemersbedrijf [bedrijf 1] te onderbouwen:

Na het tussenvonnis heeft [eiser] een akte genomen. Daarin heeft hij zijn eis verminderd en vordert hij nog € 46.070,46 inclusief btw aan vervangende schadevergoeding. [eiser] heeft de verschillende schadeposten toegelicht en [gedaagde] heeft daarop gereageerd.

In de last onder dwangsom heeft de gemeente bij punt 1 aangegeven dat er mechanische ventilatie moet worden aangebracht in de berging (door middel van een afzuigventiel met voldoende capaciteit) en dat de uitblaasopening van de afzuigunit in de keuken op een afstand van minimaal twee meter van de erfgrens gesitueerd moet zijn. Punt 9 uit de last onder dwangsom hangt hiermee samen. Daar schrijft de gemeente dat de uitblaasopeningen van de ventilatie niet rechtstreeks op het naburige erf mogen uitkomen.

[gedaagde] stelt dat er voor gebrek 1 (en 9) geen herstelwerkzaamheden nodig waren. Op grond van het Bouwbesluit 2012 hoeft volgens hem namelijk geen ventilatie in de berging te worden aangebracht en geldt er ook geen eis ten aanzien van de positie van de uitblaasopeningen, omdat de appartementen onderling geen perceelsgrens hebben en de uitblaasopening ten minste twee meter van de belendende gevel van nummer 40 gelegen is.

De rechtbank passeert dit verweer. In de last onder dwangsom heeft de gemeente vastgesteld dat het appartement op deze punten niet aan de regelgeving voldoet. In het tussenvonnis heeft de rechtbank vastgesteld dat [gedaagde] deze gebreken onvoldoende gemotiveerd heeft betwist. [gedaagde] kan in de fase van de schadebegroting niet meer aanvoeren dat er geen sprake is van een gebrek, omdat de bestaande situatie volgens hem wel voldeed aan de voorschriften.

[eiser] heeft toegelicht dat, om deze gebreken te verhelpen, samengevat de volgende werkzaamheden zijn uitgevoerd:

Dit komen overeen met de toelichting die aannemer [bedrijf 1] in productie 31 op haar werkzaamheden heeft gegeven. [eiser] heeft hiermee voldoende toegelicht welke werkzaamheden nodig waren om gebreken 1 en 9 uit de last onder dwangsom te herstellen.

[gedaagde] heeft aangevoerd dat gebreken 1 en 9 ook op een andere, minder ingrijpende en kostbare manier hadden kunnen worden hersteld. Ter onderbouwing heeft hij een rapport van [deskundige 1] overgelegd. Volgens [gedaagde] kon worden volstaan met het aanbrengen van een afzuigventiel in de berging en een aansluiting op het bestaande ventilatiekanaal, waarna het systeem opnieuw had moeten worden ingeregeld.

De rechtbank volgt [gedaagde] hierin niet. Hij gaat er namelijk aan voorbij dat het bestaande ventilatiekanaal uitkwam op de erfgrens en dat de rechtbank dit als een gebrek heeft aangemerkt. [gedaagde] heeft niet betwist dat herstel van dit gebrek meebracht dat het bestaande ventilatiekanaal moest worden vervangen door een nieuw ventilatiekanaal met een uitblaasopening aan de voorzijde van het appartement. Voor zover [gedaagde] de hoogte van de kosten betwist met een verwijzing naar het rapport van [deskundige 1], gaat de rechtbank daaraan voorbij, omdat dat rapport niet uitgaat van de juiste herstelwerkzaamheden.

[eiser] stelt in randnummer 15 van zijn akte dat de herstelkosten van gebrek 1 en, zo begrijpt de rechtbank, gebrek 9 zijn opgenomen in productie 32. De rechtbank begrijpt dat deze productie afkomstig is van [bedrijf 1] en dat is gebaseerd op onderdeel 61 van de offerte uit productie 23 van [eiser]. De posten in productie 32 komen uit op € 8.673,80 exclusief btw.[_c2cfb0e5-ee84-44be-bfff-82b528599b50] Dit bedrag moet vervolgens verhoogd worden met een opslag van 10% voor winst, risico en algemene kosten en daarna met 21% btw. Dit sluit aan bij de werkwijze in de offerte van productie 23 en het overzicht van de financiële afwikkeling in productie 29. Dit resulteert in een bedrag van € 11.544,83 inclusief opslag en btw.

[gedaagde] stelt dat productie 32 twee rekenfouten bevat.

Ten eerste zijn volgens hem bij de post ‘Sluiten wanden met gips’ twee gipsplaten opgenomen, terwijl er drie in rekening zijn gebracht. Dit is juist. De rechtbank zal daarom een correctie van € 7,18 + 10% opslag en 21% btw = € 9,56 in mindering brengen op de schadevergoeding.

Ten tweede stelt [gedaagde] dat bij de post ‘Aanhelen koof 12 mm gips’ ten onrechte met € 1.368,33 exclusief opslag en btw is gerekend, terwijl dat € 138,33 had moeten zijn. De rechtbank ziet dat bij deze post onder de kolom ‘Totaal’ inderdaad € 1.368,33 staat. Uit de optelsom van de afzonderlijke posten blijkt echter dat is gerekend met € 138,33. De rechtbank daarom uit van een tikfout in de kolom ‘Totaal’. Een correctie is daarom niet nodig.

Verder stelt [gedaagde] dat in productie 32 € 2.295,00 exclusief btw in rekening is gebracht voor de nieuwe mechanische ventilatie, terwijl de noodzaak daarvan niet is onderbouwd.

Dit standpunt wordt niet gevolgd. De rechtbank begrijpt dat dit bedrag ziet op de nieuwe centrale afzuigmotor. [gedaagde] heeft niet betwist dat in verband met het nieuwe, langere ventilatiekanaal een krachtigere centrale afzuigmotor nodig was. Dat € 2.295,00 een te groot bedrag is voor deze motor, heeft hij niet gesteld.

Tot slot vordert [eiser] betaling van een door hemzelf aangeschafte badkamertegel van € 110,00 in verband met het dichten van de oude sparing van het ventilatiekanaal in de badkamer. [gedaagde] heeft hier geen verweer tegen gevoerd, zodat deze post toewijsbaar is.

De conclusie is dat in verband met gebreken 1 en 9 € 11.544,83 - € 9,56 + € 110,00 = € 11.645,27 inclusief opslag en btw aan vervangende schadevergoeding toewijsbaar is.

Uit de last onder dwangsom onder punt 2 volgt dat aangetoond moet worden dat de luchtverversing met ventilatieroosters in de woonkamer voldoet aan de berekening van Bouwbureau [bedrijf 2] en aan het Bouwbesluit 2012.

[eiser] heeft toegelicht dat er, om aan deze eis te voldoen, een derde ventilatierooster is toegevoegd aan de bestaande twee ventilatieroosters in de woonkamer. Daarvoor moest de ruit waar dit nieuwe ventilatierooster in geplaatst is, worden vervangen.

[gedaagde] stelt dat het toevoegen van een extra ventilatierooster niet nodig was. De luchtverversing in de gehele woning voldeed volgens hem al aan de vereisten. Dit zou volgen uit de revisietekening van Bouwbureau [bedrijf 2]. Die revisietekening is ook naar [eiser] toegezonden. Hij heeft deze echter niet bij de gemeente ingediend, maar ervoor gekozen een extra ventilatierooster toe te voegen. De kosten daarvan moeten volgens [gedaagde] voor eigen rekening van [eiser] blijven.

De rechtbank gaat aan dit verweer voorbij. [eiser] heeft in zijn akte na tussenvonnis (onder randnummer 17) gesteld dat de bestaande twee ventilatieroosters in de woonkamer afwijken van de roosters die zijn ingetekend door Bouwbureau [bedrijf 2]. Ook uit de toelichting van [bedrijf 1] in productie 30 volgt dat de ventilatieroosters uit de tekeningen van Bouwbureau [bedrijf 2] niet zijn toegepast. [gedaagde] heeft dit vervolgens niet betwist. Hij kan daarom voor de onderbouwing van zijn stelling dat aan de luchtverversingsvereisten wordt voldaan niet volstaan met een verwijzing naar de revisietekening van Bouwbureau [bedrijf 2].

De rechtbank gaat er daarom vanuit dat er wel een extra ventilatierooster nodig was om aan de last onder dwangsom te voldoen.

[eiser] stelt dat de kosten voor het verhelpen van gebrek 2 € 1.663,30 exclusief btw bedragen. Dat komt overeen met het bedrag in productie 33, waarin (de kosten van) de werkzaamheden voor dit gebrek zijn gespecificeerd. Met een opslag voor winst, risico en algemene kosten van 10% en 21% btw komt dit neer op € 2.213,85. [gedaagde] heeft dit bedrag verder niet betwist.

De conclusie is dat in verband met gebrek 2 er € 2.213,85 inclusief opslag en btw aan vervangende schadevergoeding toewijsbaar is.

Uit de last onder dwangsom onder punt 3 volgt dat er bij de gemeente een revisietekening moet worden ingediend voor de onderling van positie gewisselde berging en badkamer.

De kosten voor het opstellen van de revisietekening bedragen volgens [eiser] € 360,00 (exclusief opslag en btw).

Volgens [gedaagde] beschikte [eiser] al in 2023 over een revisietekening die bij de gemeente kon worden ingediend. Het was daarom niet nodig om een nieuwe revisietekening op te laten stellen. De kosten daarvan komen volgens [gedaagde] daarom voor rekening van [eiser].

De vraag is of [eiser] na de last onder dwangsom van 23 juli 2025 inderdaad al beschikte over een revisietekening waarop de berging en badkamer van positie gewisseld zijn. [gedaagde] stelt dat hij deze revisietekening op 19 augustus 2023 aan [eiser] heeft toegezonden. Ter onderbouwing verwijst hij naar productie 17 bij zijn akte. Daarbij bevindt zich een tekening waarop de badkamer boven de berging is weergegeven. Dat wijkt af van de situatie waarvoor een omgevingsvergunning is verleend, waar de berging juist boven de badkamer is weergegeven.[_e5060449-a80f-4c89-a957-f14dc6401cc1][eiser] heeft niet betwist dat op de revisietekening de posities van de badkamer en berging correct zijn verwerkt. In zoverre bestond er voor [eiser] daarom geen noodzaak om een nieuwe revisietekening op te laten stellen. De kosten daarvan komen dan ook niet voor rekening van [gedaagde].

[eiser] voert nog aan dat de revisietekening een fout bevat, omdat de aansluiting van de wasmachine is ingetekend in de badkamer in plaats van de berging. Volgens hem was dat de reden om de revisietekening niet bij de gemeente in te dienen.

De rechtbank gaat aan dit verweer voorbij. In het tussenvonnis is vastgesteld dat [eiser] alleen de herstelkosten vordert van de punten die volgen uit de last onder dwangsom. Daarin staat onder punt 3 dat een revisietekening moet worden ingediend in verband met de van positie gewisselde berging en badkamer (en niet in verband met de ingetekende aansluiting van de wasmachine). [eiser] kan in de schadebegrotingsfase geen vergoeding vorderen van kosten die verband houden met een mogelijk gebrek die niet geen verband houdt met de last onder dwangsom.

De conclusie is dat de herstelkosten voor dit gebrek worden afgewezen.

Voor het herstellen van de vrijloopdeurdranger zijn door [bedrijf 1] geen kosten in rekening gebracht, zodat voor dit gebrek geen schadevergoeding wordt toegewezen.

In de last onder dwangsom onder 5 staat dat aangetoond moet worden dat de toegangsdeur en het kozijn, inclusief de totale scheidingsconstructie, moet voldoen aan de eis van 30 minuten WBDBO (weerstand branddoorslag brandoverslag). Daar bestond bij de gemeente twijfel over, omdat er een sponningdiepte bestond van minder dan 25 mm. Bovendien was er geen valdorpel gerealiseerd.

[eiser] stelt dat, om dit gebrek te herstellen, een nieuw deurkozijn is geplaatst met een sponningdiepte van 25 mm en een nieuwe voordeur met een certificaat waaruit blijkt dat deze aan de eis van 30 minuten brandwerendheid voldoet. Dit komt overeen met de toelichting die [bedrijf 1] in productie 31 op haar werkzaamheden heeft gegeven.

[eiser] heeft hiermee voldoende toegelicht welke werkzaamheden nodig waren om gebrek 5 te herstellen. [gedaagde] heeft ook niet betwist dat deze herstelwerkzaamheden noodzakelijk waren.

[eiser] stelt dat de kosten van deze werkzaamheden € 1.912,15 exclusief btw bedragen. Dat komt overeen met het bedrag in productie 34, waarin (de kosten van) de werkzaamheden voor dit gebrek zijn gespecificeerd. Met een opslag voor winst, risico en algemene kosten van 10% en 21% btw komt dit neer op € 2.545,07.

[gedaagde] stelt dat uit het rapport van [deskundige 1] volgt dat de herstelkosten moeten worden vastgesteld op € 2.300,00 exclusief btw. Omdat dit bedrag hoger is dan het bedrag dat [eiser] exclusief btw vordert, is er geen reden om de schadevergoeding te verlagen.

De conclusie is dat in verband met gebrek 5 er € 2.545,07 inclusief opslag en btw aan vervangende schadevergoeding toewijsbaar is.

In de last onder dwangsom staat onder punt 6 dat de scheidingswand tussen het appartement van [eiser] en de woning [adres] een WBDBO-brandwerendheid van 60 minuten moet hebben, en dat deze wand overeenkomstig de verleende omgevingsvergunning en tekening moet zijn uitgevoerd.

[gedaagde] heeft niet betwist dat de last onder dwangsom onder punt 6 niet slechts ziet op de brandwerendheid van de scheidingswand tussen het appartement van [eiser] en de woning [adres], maar – mede gelet op de bewoordingen onder het kopje ‘Overtreding’ – ook op de brandwerendheid (van 30 respectievelijk 60 minuten) van alle woningscheidende wanden van het appartement.

Voor de onderbouwing van de uitgevoerde herstelwerkzaamheden verwijst [eiser] naar productie 35. Daaruit volgt dat ter plaatse van slaapkamer 2 en de entree kort gezegd de volgende werkzaamheden zijn uitgevoerd om aan de brandwerendheidsvereisten te voldoen:

[eiser] heeft hiermee voldoende toegelicht welke werkzaamheden nodig waren om gebrek 6 uit de last onder dwangsom te herstellen.

[gedaagde] stelt dat deze werkzaamheden niet nodig waren en verwijst naar een brief van Bouwbureau [bedrijf 2]. Daaruit volgt volgens [gedaagde] ten eerste dat de wand rondom het trappenhuis op de verdieping bestaat uit een Faay-wand met een dikte van 70 mm. Deze wand zou 45 minuten brandwerend zijn.

De rechtbank gaat hieraan voorbij. Het gaat in deze zaak immers niet om de wanden op de verdieping, maar om de wanden van het appartement van [eiser] op de begane grond.

Ten tweede zou de bestaande deuropening in de wand tussen het appartement van [eiser] en de woning [adres] door [gedaagde] zijn dichtgezet met houten regels met aan weerszijden gipsplaten en de tussenliggende ruimte met 70 mm steenwol. Dit levert volgens Bouwbureau [bedrijf 2] een brandwerendheid van 60 minuten op, zodat vervanging van deze wand niet nodig was.

Ook hieraan gaat de rechtbank voorbij. In de last onder dwangsom schrijft de gemeente dat in deze wand twee gaten zijn geboord, dat met een endoscoop de wandopbouw is geïnspecteerd, dat met zekerheid gesteld kan worden dat deze wand niet overeenkomstig de verleende omgevingsvergunning en tekening is uitgevoerd, dat niet kan worden gecontroleerd of de steenwol overal sluitend is aangebracht en dat deze wand niet voldoet aan de brandveiligheidsvoorschriften. In het tussenvonnis heeft de rechtbank vastgesteld dat [gedaagde] de gebreken uit de last onder dwangsom, waaronder dit gebrek, onvoldoende gemotiveerd heeft betwist. [gedaagde] kan in de fase van de schadebegroting niet meer aanvoeren dat de bestaande situatie wel voldeed aan de voorschriften en dat er geen herstelmaatregelen getroffen hoeven te worden.

[gedaagde] voert tot slot aan dat alleen de onderdelen van de wanden die niet voldeden aan de brandwerendheidsvereisten moeten worden hersteld, en dat [bedrijf 1] in haar berekening van de kosten van te grote wand- en plafondvlakken is uitgegaan.

De rechtbank verwerpt dit verweer. [gedaagde] heeft onvoldoende onderbouwd dat [bedrijf 1] van te grote oppervlaktes is uitgegaan. De rechtbank ziet geen aanknopingspunten om aan te nemen dat [bedrijf 1] onnodig werk heeft verricht.

Volgens [eiser] bedragen de kosten voor het verhelpen van gebrek 6 € 11.959,96 exclusief btw. Dat komt overeen met het bedrag in productie 35. Met een opslag voor winst, risico en algemene kosten van 10% en 21% btw komt dit neer op € 15.918,71. [gedaagde] heeft dit bedrag verder niet betwist, zodat dit bedrag aan vervangende schadevergoeding toewijsbaar is.

In de last onder dwangsom staat bij punt 8 dat de pvc-leidingen die van de ene woning naar de andere lopen, brandwerend moeten worden afgedicht. Bij punt 14 staat dat de pvc-buis in de algemene trapkast op de begane grond, die door de wand van de woning gaat, ook brandwerend moet worden afgedicht.

De kosten van het brandwerend afdichten van de leidingen en de buis bedragen volgens [eiser] € 409,00 exclusief btw. Met de opslag voor winst, risico en algemene kosten van 10% en 21% btw komt dit neer op € 544,38.

[gedaagde] verwijst naar het rapport van [deskundige 1]. Daarin staat dat de aanwezige doorvoeren in de brandscheidingen moeten worden opgespoord en, waar nodig, afgedicht.

Voor zover [gedaagde] daarmee betwist dat er leidingen en een buis door de brandvoeringen lopen, volgt de rechtbank dat niet. Uit de last onder dwangsom blijkt dit al voldoende.

In het rapport van [deskundige 1] worden de kosten voor deze werkzaamheden geraamd op € 500,00 exclusief btw. Omdat dit bedrag hoger is dan het bedrag dat [eiser] exclusief btw vordert, is er geen reden om de schadevergoeding te verlagen.

De conclusie is dat in verband met gebreken 8 en 14 er € 544,38 inclusief opslag en btw aan vervangende schadevergoeding toewijsbaar is.

In de last onder dwangsom staat bij punt 10 dat er certificaten of details moeten worden overgelegd van de opbouw van de wanden die 30 tot 60 minuten brandwerend moeten zijn.

Voor het opvragen of laten maken van certificaten heeft [eiser] geen kosten gevorderd. Wel verwijst hij naar productie 36. Daaruit blijkt dat de ruiten, inclusief ventilatieroosters, in de slaapkamer aan de voorzijde zijn vervangen door brandwerende ruiten en ventilatieroosters voor een bedrag van € 4.373,50. Volgens [eiser] was dit nodig omdat er geen bewijs was dat het glaswerk en de roosters brandwerend waren.

[gedaagde] stelt dat de gemeente in de last onder dwangsom niet eist dat de ruiten worden vervangen, maar alleen vraagt om certificaten over de opbouw van de wanden en de brandwerendheid daarvan. Volgens hem moet deze schadepost daarom worden afgewezen.

De rechtbank is het met [gedaagde] eens. [eiser] heeft onvoldoende toegelicht waarom het vervangen van ruiten en roosters nodig was om certificaten over de brandwerendheid van de wanden te krijgen. De enkele stelling dat er geen bewijs was dat het glaswerk en de roosters brandwerend waren, is daarvoor niet genoeg. Aannemer [bedrijf 1] gaat in zijn toelichting in productie 30 ook niet op dit punt in. Daardoor is niet duidelijk of de ruiten en roosters deel uitmaken van ‘de opbouw van de wanden’ zoals door de gemeente bedoeld, of de bestaande ruiten en roosters al aan de eisen voldeden en, als dat zo was, waarom dan niet kon worden volstaan met het alsnog opvragen of laten maken van certificaten en welke stappen daarvoor zijn gezet.

[eiser] stelt nog dat gekozen is voor ruiten met inwendig aangebrachte zonwerende folies, maar dit hangt niet samen met de gebreken uit de last onder dwangsom. De kosten die daarmee samenhangen komen daarom niet voor rekening van [gedaagde].

Omdat niet duidelijk is dat het vervangen van de ruiten en roosters noodzakelijk was om aan punt 10 van de last onder de dwangsom te voldoen, wijst de rechtbank de kosten daarvan af.

Uit punt 11 van de last onder dwangsom volgt dat de rechter- en achtergevel van het appartement anders zijn uitgevoerd dan waarvoor een omgevingsvergunning is verleend. Daarom moet een aangepaste tekening van de feitelijke situatie worden aangeleverd.

Uit de toelichting van [bedrijf 1] in productie 30 volgt dat de achtergevel van het appartement van [eiser] volgens de vergunningstekening met een raamkozijn met borstwering zou worden uitgevoerd. Feitelijk is er echter een openslaand deurkozijn gerealiseerd en een extra raamkozijn met een hoge borstwering.

Volgens [gedaagde] beschikte [eiser] al in 2023 over een revisietekening die bij de gemeente kon worden ingediend. Het was daarom niet nodig om een nieuwe revisietekening op te laten stellen. De kosten daarvan komen volgens [gedaagde] daarom voor rekening van [eiser].

Het gaat om dezelfde revisietekening als bij gebrek 3. De vraag is of [eiser] na de last onder dwangsom van 23 juli 2025 al beschikte over een revisietekening waarop de feitelijke situatie van de gevels was weergegeven. [gedaagde] stelt dat hij deze revisietekening op 19 augustus 2023 aan [eiser] heeft gestuurd (productie 17 bij zijn akte). Daarbij zat een tekening waarop de oostgevel (de achtergevel) anders is ingetekend dan op de tekening bij de omgevingsvergunning.[_9a592914-3c42-4310-b3fb-497df8bc55bd][eiser] heeft ook niet betwist dat op de revisietekening de gevels correct zijn verwerkt. Er was er voor [eiser] geen reden om hiervoor een nieuwe revisietekening te laten maken. De kosten daarvan komen dan ook niet voor rekening van [gedaagde].

De conclusie is dat de gevorderde kosten in verband met het opstellen van een revisietekening van € 360,00 exclusief btw worden afgewezen.

Onder punt 12 van de last onder dwangsom staat dat bij activatie van de rookmelder in de verkeersruimte, de voordeur die op dat moment in een geopende stand staat, automatisch moet sluiten. De rookmelders moeten dus zijn gekoppeld aan de deurdranger van de voordeur.

[eiser] stelt dat, om deze koppeling te realiseren, ook de rookmelders in zijn appartement en die in het appartement van de heer [A] moesten worden losgekoppeld. Daarvoor moesten alle rookmelders worden vervangen. Dit strookt ook met de toelichting van aannemer [bedrijf 1] in productie 30.

[eiser] heeft hiermee voldoende toegelicht welke werkzaamheden nodig waren om gebrek 12 uit de last onder dwangsom te herstellen.

[gedaagde] betwist dat het noodzakelijk was de rookmelders te vervangen en stelt dat het voldoende was om de bestaande rookmelders in het appartement van [eiser] onderling te koppelen.

Dit verweer slaagt niet. Het gebrek in de last onder dwangsom is dat de rookmelders in het appartement van [eiser] niet gekoppeld waren aan de deurdranger van de voordeur. Volgens [eiser] was het nodig om alle rookmelders te vervangen om dat probleem, en ook het probleem met de koppeling met de rookmelders in het appartement van [A], op te lossen. [gedaagde] heeft dat onvoldoende gemotiveerd betwist. Ook is niet duidelijk hoe de door [gedaagde] voorgestelde oplossing, het onderling koppelen van de bestaande rookmelders, het probleem met de deurdranger zou oplossen.

[gedaagde] heeft verder aangevoerd dat een vrijloopdeurdranger met rookmelderkoppeling op grond van het Bouwbesluit 2012 niet verplicht is. Ook hiervoor geldt dat de gemeente in de last onder dwangsom heeft vastgesteld dat het appartement op dit punt niet aan de regelgeving voldoet. In het tussenvonnis is vastgesteld dat [gedaagde] dit gebrek onvoldoende gemotiveerd heeft betwist. In de fase van de schadebegroting kan [gedaagde] dit gebrek niet meer aanvechten.

Onder verwijzing naar het rapport van [deskundige 1] stelt [gedaagde] dat, als er wel herstel moet plaatsvinden, de kosten daarvan € 1.100,00 exclusief btw bedragen. [deskundige 1] stelt kort gezegd dat het brandmeldsysteem moet worden gecontroleerd en waar nodig onderdelen moeten worden hersteld.

De rechtbank gaat hieraan voorbij. Aannemer en [bedrijf 1], die anders dan [deskundige 1] daadwerkelijk ter plaatse is geweest, heeft toegelicht dat de rookmelders niet zijn gekoppeld aan de deurdranger en dat vervanging noodzakelijk is. De rechtbank ziet in het rapport van [deskundige 1] geen aanleiding om daaraan te twijfelen. [deskundige 1] heeft het systeem niet gecontroleerd en heeft niet onderbouwd op welke wijze kan worden volstaan met het herstel van bestaande onderdelen. In dat verband is ook niet duidelijk waarop [deskundige 1] haar kostenbegroting heeft gebaseerd.

De conclusie is dat in verband met gebrek 12 er € 3.288,90 inclusief opslag en btw aan vervangende schadevergoeding toewijsbaar is.

Als vervangende schadevergoeding vordert [eiser] tot slot € 4.049,00 exclusief btw voor door [bedrijf 1] in rekening gebrachte kosten voor overige voorzieningen. Het gaat om kosten van de CAR-verzekering, uitvoeringskosten, reiskosten, de plaatsing van een Dixi, loodsen en keten, schoonmaak- en onderhoudskosten, en een container voor bouwafval en bevestigingsmiddelen. Inclusief 10% opslag en btw is dit € 5.389,22.

[gedaagde] stelt dat deze kosten op nihil moeten worden gesteld, omdat bij elke post al algemene uitvoeringskosten van 10% zijn gerekend.

De rechtbank volgt [gedaagde] hierin niet. Op elke post is een opslag van 10% toegepast voor winst, risico en algemene kosten. Daarnaast zijn in de offerte in productie 23 en in het overzicht van de financiële afwikkeling in productie 29 de genoemde kosten voor overige voorzieningen afzonderlijk opgenomen. Dit rechtbank acht het niet onredelijk of ongebruikelijk dat kosten die aan dit project kunnen worden toegerekend, zoals reiskosten, CAR en een Dixi, apart in rekening zijn gebracht. De opslag voor algemene kosten is immers bedoeld voor kosten die niet aan een specifiek project kunnen worden toegerekend, zoals voor kantoor- en administratiekosten.

[gedaagde] stelt ook dat er sprake is van dubbele kosten, bijvoorbeeld voor reiskosten, de Dixi, de loods en de keet, omdat deze ook aan [A] in rekening zijn gebracht.

De rechtbank ziet geen aanleiding om aan te nemen dat [bedrijf 1] deze kosten dubbel heeft gerekend. De rechtbank gaat ervan uit dat de in rekening gebrachte kosten voor overige voorzieningen de helft zijn van de kosten die voor beide appartementen samen moesten worden gemaakt.

De conclusie is dat in verband met de overige voorzieningen er € 5.389,22 inclusief opslag en btw aan vervangende schadevergoeding toewijsbaar is.

Opgeteld is er een bedrag van € 41.545,40 inclusief opslag en btw aan vervangende schadevergoeding toewijsbaar.

Bij vonnis in incident van 22 oktober 2025 is [gedaagde] veroordeeld om een voorschot op de schadevergoeding van € 30.000,00 aan [eiser] te betalen. Voor zover [gedaagde] dit voorschot aan [eiser] heeft betaald, moet dit verrekend worden met de toewijsbare schadevergoeding. De rechtbank zal dit onder de beslissing tot uitdrukking brengen.

[eiser] vordert de wettelijke rente over de vervangende schadevergoeding vanaf de dagvaarding.

De wettelijke rente van artikel 6:119 BW gaat lopen vanaf het moment dat [gedaagde] met de betaling van de schadevergoeding in verzuim is geraakt. Vorderingen tot betaling van schadevergoeding zijn op grond van artikel 6:83 sub b BW zonder ingebrekestelling opeisbaar op het moment waarop de schade wordt geleden, of in verband met de wijze van schadebegroting geacht moet worden te zijn geleden.

De verbintenis tot vervangende schadevergoeding is ontstaan op het moment van de omzettingsverklaring. De omzetting wordt geacht plaats te hebben gevonden in de dagvaarding, zodat de rente per die datum (30 juli 2025) is gaan lopen en vanaf die datum wordt toegewezen.

[eiser] vordert – na vermindering van eis – betaling van € 1.235,70 aan buitengerechtelijke incassokosten. De hoofdvordering van [eiser] heeft geen betrekking op één van de situaties waarin het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is. De rechtbank zal de vraag of buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd zijn daarom toetsen aan de norm van artikel 6:96 lid 2 sub c BW. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten is slechts toewijsbaar, als deze kosten in redelijkheid zijn gemaakt en de omvang daarvan ook redelijk is. Dat er door [eiser] in redelijkheid buitengerechtelijke incassokosten zijn gemaakt, heeft hij voldoende onderbouwd. Omdat slechts een gedeelte van de vordering wordt toegewezen, zal de rechtbank de buitengerechtelijke kosten toewijzen voor het toegewezen bedrag en met inachtneming van de in het Besluit genoemde tarieven, welke worden geacht redelijk te zijn. Dit betekent dat een bedrag van € 1.190,45 wordt toegewezen.

De gevorderde wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de buitengerechtelijke incassokosten is toewijsbaar vanaf de dagvaarding.

In het tussenvonnis is al geoordeeld dat de gevorderde verklaring voor recht en de deskundigenkosten worden toegewezen. De vordering tot omzetting in een vervangende schadevergoeding wordt afgewezen, omdat de rechtbank de dagvaarding al begrijpt als omzettingsverklaring.

[eiser] heeft ook wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de deskundigenkosten gevorderd. De wettelijke rente gaat lopen vanaf het moment dat de deskundigenkosten zijn voldaan. Het gaat om de facturen van Bouwkundig Adviesbureau [deskundige 2]. De rapporten van deze twee deskundigen dateren van 6 februari 2024 en 6 maart 2025. [eiser] vordert de wettelijke rente vanaf de dagvaarding (30 juli 2025). De rechtbank gaat ervan uit dat de facturen (ruim) voor die datum zijn betaald, zodat de wettelijke rente vanaf de dagvaarding toewijsbaar is.

[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:

verklaart voor recht dat [gedaagde] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst ten aanzien van de uit de last onder dwangsom van 23 juli 2025 volgende gebreken en [gedaagde] daarom schadeplichtig is;

veroordeelt [gedaagde] om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis aan [eiser] te betalen € 41.545,40 inclusief btw aan vervangende schadevergoeding, te verminderen met het door [gedaagde] betaalde voorschot van € 30.000,00 voor zover dit is betaald en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 30 juli 2025 tot de voldoening, waarbij rekening moet worden gehouden met het door [gedaagde] betaalde voorschot;

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen:

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 6.869,14, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;

verklaart de veroordelingen onder 4.2 tot en met 4.4 uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.