Rechtbank Midden-Nederland, 7 oktober 2026

Het verloop van de procedure blijkt uit:

Ten slotte is bepaald dat er een vonnis wordt gewezen.

In dit eindvonnis begroot de rechtbank de door [gedaagde] aan [eiser] te betalen schadevergoeding in verband met het herstel van gebreken in de door [gedaagde] aan [eiser] verkochte woning.

In het tussenvonnis van 27 mei 2026 is geoordeeld dat de aan [eiser] verkochte woning niet geschikt is voor normaal gebruik en dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de herstelkosten.

De hoogte van de herstelkosten moet nog worden begroot. In het tussenvonnis is [eiser] in de gelegenheid gesteld om aan de hand van de definitieve factuur van aannemersbedrijf [onderneming 1] te onderbouwen:

Na het tussenvonnis heeft [eiser] een akte genomen. Daarin heeft hij zijn eis verminderd en vordert hij nog € 42.975,49 aan vervangende schadevergoeding (herstelkosten) en een aantal andere schadeposten. [eiser] heeft de verschillende posten toegelicht en [gedaagde] heeft daarop gereageerd.

In de last onder dwangsom heeft de gemeente bij punt 1 aangegeven dat er mechanische ventilatie moet worden aangebracht in de berging (door middel van een afzuigventiel met voldoende capaciteit) en dat de uitblaasopening van de afzuigunit in de keuken op een afstand van minimaal twee meter van de erfgrens gesitueerd moet zijn. Punt 9 uit de last onder dwangsom hangt hiermee samen. Daar schrijft de gemeente dat de uitblaasopeningen van de ventilatie niet rechtstreeks op het naburige erf mogen uitkomen.

[gedaagde] stelt dat er voor gebreken 1 en 9 geen herstelwerkzaamheden nodig waren. Op grond van het Bouwbesluit 2012 hoeft volgens hem namelijk geen ventilatie in de berging te worden aangebracht en geldt er ook geen eis ten aanzien van de positie van de uitblaasopeningen, omdat de appartementen onderling geen perceelsgrens hebben.

De rechtbank passeert dit verweer. In de last onder dwangsom heeft de gemeente vastgesteld dat het appartement op deze punten niet aan de regelgeving voldoet. In het tussenvonnis heeft de rechtbank vastgesteld dat [gedaagde] deze gebreken onvoldoende gemotiveerd heeft betwist. [gedaagde] kan in de fase van de schadebegroting niet meer aanvoeren dat er geen sprake is van een gebrek, omdat de bestaande situatie volgens hem wel voldeed aan de voorschriften.

Uit de toelichting van aannemer [onderneming 1] in productie 37 van [eiser] volgt dat, om deze gebreken te verhelpen, samengevat de volgende werkzaamheden zijn uitgevoerd:

[eiser] heeft hiermee voldoende toegelicht welke werkzaamheden nodig waren om gebreken 1 en 9 uit de last onder dwangsom te herstellen.

[gedaagde] heeft aangevoerd dat gebreken 1 en 9 ook op een andere, minder ingrijpende en kostbare manier hadden kunnen worden hersteld. Ter onderbouwing heeft hij een rapport van [onderneming 2] overgelegd. Volgens [gedaagde] kon worden volstaan met het aanbrengen van een afzuigventiel in de berging en een aansluiting op het bestaande ventilatiekanaal, waarna het systeem opnieuw had moeten worden ingeregeld.

De rechtbank volgt [gedaagde] hierin niet. Hij gaat er namelijk aan voorbij dat het bestaande ventilatiekanaal uitkwam op de erfgrens en dat de rechtbank dit als een gebrek heeft aangemerkt. [gedaagde] heeft niet betwist dat herstel van dit gebrek meebracht dat het bestaande ventilatiekanaal moest worden vervangen door een nieuw ventilatiekanaal met een uitblaasopening door het dak van het appartement. Voor zover [gedaagde] de hoogte van de kosten betwist met een verwijzing naar het rapport van [onderneming 2], gaat de rechtbank daaraan voorbij, omdat dat rapport niet uitgaat van de juiste herstelwerkzaamheden.

[eiser] stelt dat de herstelkosten per gebrek zijn opgenomen in productie 36. Dit is een overzicht van de financiële afwikkeling van aannemer [onderneming 1]. Het overzicht laat een totaalbedrag zien van € 42.975,49 en dat bedrag is gelijk is aan het door [onderneming 1] in de factuur in productie 35 aan [eiser] in rekening gebrachte bedrag. De kosten voor punten 1 en 9 komen uit op € 12.065,81. Dit bedrag moet vervolgens verhoogd worden met een opslag van 10% voor winst, risico en algemene kosten en daarna met 21% btw. Dit komt neer op € 16.059,59 inclusief opslag en btw.

[gedaagde] voert aan dat bij dit bedrag € 2.415,00 exclusief btw is inbegrepen voor nieuwe mechanische ventilatie terwijl de noodzaak daarvan niet is onderbouwd. Dit bedrag volgt uit de begroting van [onderneming 1] in productie 18 van [eiser], waar de financiële afwikkeling in productie 36 naar verwijst.

Dit standpunt wordt niet gevolgd. De rechtbank begrijpt dat dit bedrag ziet op de nieuwe centrale afzuigmotor. [gedaagde] heeft niet betwist dat in verband met het nieuwe, langere ventilatiekanaal een krachtigere centrale afzuigmotor nodig was. Dat € 2.415,00 een te hoog bedrag is voor deze motor, heeft hij niet gesteld.

Tot slot stelt [gedaagde] dat in de begroting in productie 18 bij gebrek 1 een post ‘onvoorzien’ van € 2.000,00 is opgenomen. [gedaagde] betwist dat deze kosten noodzakelijk waren voor het herstel van gebrek 1. De rechtbank begrijpt dit zo dat [gedaagde] bedoelt dat niet duidelijk is of deze post daadwerkelijk is gebruikt en waarop deze betrekking heeft. De rechtbank volgt dit standpunt niet. Het gaat hier niet om een stelpost waarvan achteraf moet worden aangetoond waaraan het bedrag precies is besteed. Vaststaat dat [eiser] en [onderneming 1] in de begroting een bedrag voor het herstel van gebrek 1 zijn overeengekomen. Alle werkzaamheden zijn daarin gespecificeerd en begroot, met uitzondering van één post voor onvoorziene kosten. Dat achteraf niet exact is gespecificeerd waarop deze post betrekking heeft, maakt niet dat dit bedrag niet verschuldigd is.

De conclusie is dat in verband met gebreken 1 en 9 € 16.059,59 inclusief opslag en btw aan vervangende schadevergoeding toewijsbaar is.

Uit de last onder dwangsom onder punt 2 volgt dat aangetoond moet worden dat de luchtverversing met ventilatieroosters in de woonkamer voldoet aan de berekening van [onderneming 3] en aan het Bouwbesluit 2012.

Uit de toelichting van aannemer [onderneming 1] volgt dat, om dit gebrek te herstellen, er in de woonkamer één nieuwe ruit is geplaatst met een extra ventilatierooster.

[gedaagde] stelt dat het toevoegen van een extra ventilatierooster niet nodig was. De luchtverversing in de gehele woning voldeed volgens hem al aan de vereisten. Dit zou volgen uit de revisietekening van [onderneming 3]. Die revisietekening is ook naar [eiser] toegezonden. Hij heeft deze echter niet bij de gemeente ingediend, maar ervoor gekozen een extra ventilatierooster toe te voegen. De kosten daarvan moeten volgens [gedaagde] voor eigen rekening van [eiser] blijven.

De rechtbank gaat aan dit verweer voorbij. Uit de toelichting van [onderneming 1] in productie 37 volgt dat de ventilatieroosters uit de tekeningen van [onderneming 3] in de praktijk niet zijn toegepast. [gedaagde] heeft dit niet betwist. Hij kan daarom voor de onderbouwing van zijn stelling dat aan de luchtverversingsvereisten wordt voldaan niet volstaan met een verwijzing naar de revisietekening van [onderneming 3].

De rechtbank gaat er daarom vanuit dat er wel een extra ventilatierooster nodig was om aan de last onder dwangsom te voldoen.

Uit de toelichting van [onderneming 1] bij punt 7 volgt dat zij niet alleen een nieuwe ruit met ventilatierooster in de woonkamer heeft geplaatst, maar er ook andere ruiten zijn vervangen die niet waren voorzien van zonwerende folie. [gedaagde] stelt terecht dat dit geen onderdeel uitmaakt van de last onder dwangsom. In het tussenvonnis is vastgesteld dat [eiser] alleen de herstelkosten vordert van de punten die volgen uit de last onder dwangsom. [eiser] kan in de schadebegrotingsfase geen vergoeding vorderen van kosten die verband houden met een mogelijk gebrek die niet geen verband houdt met de last onder dwangsom.

De conclusie is dat in verband met gebrek 2 er € 2.173,52 inclusief opslag en btw aan vervangende schadevergoeding toewijsbaar is.

Uit de last onder dwangsom bij punt 3 volgt dat er bij de gemeente een revisietekening moet worden ingediend voor de onderling van positie gewisselde berging en badkamer.

Uit productie 36 van [eiser] volgt dat de kosten voor het opstellen van de revisietekening € 360,00 bedragen (exclusief opslag en btw).

Volgens [gedaagde] beschikte [eiser] al in 2023 over een revisietekening die bij de gemeente kon worden ingediend. Het was daarom niet nodig om een nieuwe revisietekening op te laten stellen. De kosten daarvan komen volgens [gedaagde] daarom voor rekening van [eiser].

De vraag is of [eiser] na de last onder dwangsom van 23 juli 2025 inderdaad al beschikte over een revisietekening waarop de berging en badkamer van positie gewisseld zijn. [gedaagde] stelt dat hij deze revisietekening aan [eiser] heeft toegezonden. Ter onderbouwing verwijst hij naar de producties bij zijn laatste akte. Daarin bevinden zich een mail van [gedaagde] aan [eiser] van 19 augustus 2023 met een tekening waarop de badkamer boven de berging is weergegeven. Dat wijkt af van de situatie waarvoor een omgevingsvergunning is verleend, waar de berging juist boven de badkamer is weergegeven.[_43f90476-1c52-4160-b176-2c72dc378718][eiser] heeft niet betwist dat op de revisietekening de posities van de badkamer en berging correct zijn verwerkt. In zoverre bestond er voor [eiser] daarom geen noodzaak om een nieuwe revisietekening op te laten stellen. De kosten daarvan komen dan ook niet voor rekening van [gedaagde].

De conclusie is dat de herstelkosten voor dit gebrek worden afgewezen.

Voor het herstellen van de vrijloopdeurdranger zijn door [onderneming 1] geen kosten in rekening gebracht, zodat voor dit gebrek geen schadevergoeding wordt toegewezen.

In de last onder dwangsom onder 5 staat dat aangetoond moet worden dat de toegangsdeur en het kozijn, inclusief de totale scheidingsconstructie, moet voldoen aan de eis van 30 minuten WBDBO (weerstand branddoorslag brandoverslag). Daar bestond bij de gemeente twijfel over, omdat er een sponningdiepte bestond van minder dan 25 mm. Bovendien was er geen valdorpel gerealiseerd

Uit de toelichting van [onderneming 1] volgt dat, om dit gebrek te herstellen, een nieuw deurkozijn is geplaatst met een sponningdiepte van 25 mm en een nieuwe voordeur met een certificaat waaruit blijkt dat deze aan de eis van 30 minuten brandwerendheid voldoet.

Hiermee is voldoende toegelicht welke werkzaamheden nodig waren om gebrek 5 te herstellen. [gedaagde] heeft ook niet betwist dat deze herstelwerkzaamheden noodzakelijk waren.

Uit productie 36 van [eiser] volgt dat de kosten van deze werkzaamheden € 2.357,15 exclusief opslag en btw bedragen. Met een opslag voor winst, risico en algemene kosten van 10% en 21% btw komt dit neer op € 3.137,37.

[gedaagde] stelt dat uit het rapport van [onderneming 2] volgt dat de herstelkosten moeten worden vastgesteld op € 2.300,00 exclusief btw. Omdat dit bedrag hoger is dan het bedrag dat [eiser] exclusief btw vordert, is er geen reden om de schadevergoeding te verlagen.

De conclusie is dat in verband met gebrek 5 er € 3.137,37 inclusief opslag en btw aan vervangende schadevergoeding toewijsbaar is.

In de last onder dwangsom staat onder punt 6 dat de scheidingswand tussen het appartement [straat] [nummeraanduiding 1/letter] (het ondergelegen appartement van de heer [A]) en de woning [straat] [nummeraanduiding 2] een WBDBO-brandwerendheid van 60 minuten moet hebben, en dat deze wand overeenkomstig de verleende omgevingsvergunning en tekening moet zijn uitgevoerd.

[gedaagde] heeft niet betwist dat de last onder dwangsom onder punt 6 niet slechts ziet op de brandwerendheid van de scheidingswand tussen het appartement van [A] en de woning [straat] [nummeraanduiding 2], maar – mede gelet op de bewoordingen onder het kopje ‘Overtreding’ – ook op de brandwerendheid (van 30 respectievelijk 60 minuten) van alle woningscheidende wanden van het appartement van [eiser].

In haar toelichting op de werkzaamheden verwijst [onderneming 1] bij gebrek 6 naar een ‘Toelichting Bouwkundige aanpassingen’ van februari 2026. [gedaagde] stelt dat dit verslag niet is overgelegd, maar dit is niet juist. Het verslag bevindt zich in productie 33 van [eiser] dat al voor de mondelinge behandeling is overgelegd. Uit het verslag is afdoende (met een plattegrond, foto’s en schriftelijke toelichting) onderbouwd welke maatregelen [onderneming 1] ter zake de brandwerendheid van de wanden heeft verricht. Het gaat om wanden en plafonds in de entree/trappenhuis, slaapruimte 2, de doucheruimte en de berging. Deze zijn voorzien van nieuwe gipsplaten (2 x 12,5 mm).

[gedaagde] stelt dat de uitgevoerde werkzaamheden niet nodig waren en verwijst naar een brief van [onderneming 3] in productie 18. Daaruit volgt volgens [gedaagde] ten eerste dat de wand rondom het trappenhuis op de verdieping bestaat uit een Faay-wand met een dikte van 70 mm. Deze wand zou 45 minuten brandwerend zijn.

De rechtbank gaat hieraan voorbij. De discussie tussen partijen op dit punt ziet op de vraag of de door [gedaagde] daadwerkelijk gebruikte gipswanden voldoende brandwerend zijn. Uit het door [eiser] overgelegde rapport van [onderneming 4] (productie 11 bij dagvaarding, pagina 12 en 13) volgt dat [gedaagde] gipsplaten heeft aangebracht van een onbekend merk en dat niet duidelijk is dat er platen van het merk Faay zijn toegepast. [gedaagde] heeft vervolgens niet aangetoond dat er daadwerkelijk gipsplaten van Faay zijn toegepast met een brandwerendheid van 45 minuten. De verwijzing naar de brief van [onderneming 3] is hiervoor niet voldoende. Niet gebleken is dat [onderneming 3] ter plaatse is geweest om de werkelijk gebruikte gipsplaten te controleren, terwijl [onderneming 4] wel (twee keer) ter plaatse is geweest.

Vervolgens stelt [gedaagde] dat uit het rapport van [onderneming 3] volgt dat de wand tussen de woning van [eiser] en de naastgelegen woning bestaat uit een gemetselde spouwmuur en dat deze wand ten minste 60 minuten brandwerend is. Ook stelt [gedaagde] dat het plafond tussen beide woningen de verdiepingsvloer betreft, die bestaat uit kanaalplaatvloeren met een dikte van 180 mm.

Ook hier gaat de rechtbank aan voorbij. [gedaagde] heeft namelijk niet gesteld dat [onderneming 1] ter plaatse van deze wand en de verdiepingsvloer herstelwerkzaamheden heeft uitgevoerd. Daarmee is niet duidelijk welke specifieke werkzaamheden ter plaatse van deze wand en verdiepingsvloer volgens [gedaagde] niet nodig waren om gebrek 6 te herstellen.

Tot slot heeft [gedaagde] aangevoerd dat de bestaande deuropening op de begane grond tussen de woning van [A] en de woning met nummer [nummeraanduiding 2] door [gedaagde] is dichtgezet met houten regels en aan weerszijden gipsplaat.

De rechtbank passeert dit verweer. Het gaat in deze zaak niet om het appartement van [A], maar om dat van [eiser].

Uit productie 36 van [eiser] volgt dat de kosten van de herstelwerkzaamheden van gebrek 6 € 8.785,96 exclusief opslag en btw bedragen. Met een opslag voor winst, risico en algemene kosten van 10% en 21% btw komt dit neer op € 11.694,11.

[gedaagde] stelt dat [onderneming 1] in haar berekening van de kosten van te grote wand- en plafondvlakken is uitgegaan en dat moet worden uitgegaan van de begroting in het rapport van [onderneming 2] van € 9.850,00 exclusief btw. Omdat dit bedrag hoger is dan het bedrag dat [eiser] exclusief btw vordert, is er geen reden om de schadevergoeding te verlagen.

De conclusie is dat in verband met gebrek 6 er € 11.694,11 inclusief opslag en btw aan vervangende schadevergoeding toewijsbaar is.

In de last onder dwangsom staat bij punt 8 dat de pvc-leidingen die van de ene woning naar de andere lopen, brandwerend moeten worden afgedicht. Bij punt 14 staat dat de pvc-buis in de algemene trapkast op de begane grond, die door de wand van de woning gaat, ook brandwerend moet worden afgedicht.

Uit productie 36 van [eiser] volgt dat de kosten van het brandwerend afdichten van de leidingen en de buis € 409,00 exclusief btw bedragen. Met de opslag voor winst, risico en algemene kosten van 10% en 21% btw komt dit neer op € 544,38.

[gedaagde] verwijst naar het rapport van [onderneming 2]. Daarin staat dat de aanwezige doorvoeren in de brandscheidingen moeten worden opgespoord en, waar nodig, afgedicht.

Voor zover [gedaagde] daarmee betwist dat er leidingen en een buis door de brandvoeringen lopen, volgt de rechtbank dat niet. Uit de last onder dwangsom blijkt dit al voldoende.

[gedaagde] stelt dat punt 14 niet van toepassing is op de zaak [eiser], omdat de trapkast de woning van [A] betreft. De rechtbank gaat hieraan voorbij. [eiser] heeft betwist dat de trapkast zich in de woning van [A] bevindt en stelt dat het om een algemene trapkast gaat die zich in een gezamenlijke ruimte bevindt. Dit volgt ook wel uit de last onder dwangsom.

In het rapport van [onderneming 2] worden de kosten voor de werkzaamheden in verband met gebreken 8 en 14 geraamd op € 500,00 exclusief btw. Omdat dit bedrag hoger is dan het bedrag dat [eiser] exclusief btw vordert, is er geen reden om de schadevergoeding te verlagen.

Tot slot stelt [gedaagde] dat punt 8 betrekking heeft op beide woningen en dat de kosten daarom gedeeld moeten worden.

De rechtbank ziet geen aanleiding om aan te nemen dat [onderneming 1] dubbele kosten heeft gerekend. De rechtbank gaat ervan uit dat de in rekening gebrachte kosten voor de gebreken 8 en 14 de helft zijn van de kosten die voor beide appartementen samen moesten worden gemaakt.

De conclusie is dat in verband met gebreken 8 en 14 er € 544,38 inclusief opslag en btw aan vervangende schadevergoeding toewijsbaar is.

In de last onder dwangsom staat bij punt 10 dat er certificaten of details moeten worden overgelegd van de opbouw van de wanden die 30 tot 60 minuten brandwerend moeten zijn.

Uit productie 36 volgt dat [onderneming 1] geen kosten in verband met het herstel gebrek 10 in rekening heeft gebracht, omdat dit samenhangt met gebrek 6.

Uit punt 11 van de last onder dwangsom volgt dat de rechter- en achtergevel van het appartement anders zijn uitgevoerd dan waarvoor een omgevingsvergunning is verleend. Daarom moet een aangepaste tekening van de feitelijke situatie worden aangeleverd

Uit de toelichting van [onderneming 1] in productie 37 volgt dat de achtergevel van het appartement van [eiser] volgens de vergunningstekening met een groot kozijn met Frans balkon zou worden uitgevoerd. Feitelijk is er echter een raamkozijn met borstwering gerealiseerd.

Volgens [gedaagde] beschikte [eiser] al in 2023 over een revisietekening die bij de gemeente kon worden ingediend. Het was daarom niet nodig om een nieuwe revisietekening op te laten stellen. De kosten daarvan komen volgens [gedaagde] daarom voor rekening van [eiser].

Het gaat om dezelfde revisietekening als bij gebrek 3. De vraag is of [eiser] na de last onder dwangsom van 23 juli 2025 al beschikte over een revisietekening waarop de feitelijke situatie van de gevels was weergegeven. [gedaagde] stelt dat hij deze revisietekening aan [eiser] heeft toegezonden. Ter onderbouwing verwijst hij naar de producties bij zijn laatste akte. Daarin bevinden zich een mail van [gedaagde] aan [eiser] van 19 augustus 2023 met een tekening. Daarop is de oostgevel (de achtergevel) anders ingetekend dan op de tekening bij de omgevingsvergunning.[_cf582752-eb01-46c0-87e4-7f13e3a19d79][eiser] heeft ook niet betwist dat op de revisietekening de gevels correct zijn verwerkt. Er was voor [eiser] geen reden om hiervoor een nieuwe revisietekening te laten maken. De kosten daarvan komen dan ook niet voor rekening van [gedaagde].

[eiser] heeft nog in algemene zin aangevoerd dat de revisietekening niet voldeed en daarom niet bij de gemeente is ingediend. Dit leidt niet tot een andere uitkomst. Als de revisietekening om andere redenen niet overeenstemde met de werkelijkheid, valt dat buiten de last onder dwangsom. In de last onder dwangsom heeft de gemeente alleen bepaald dat voor de gevels en de positie van de berging en badkamer een aangepaste tekening moet worden ingediend. Hiervoor is vastgesteld dat deze punten in de door [gedaagde] aan [eiser] toegezonden revisietekening correct zijn verwerkt.

De conclusie is dat de gevorderde kosten in verband met het opstellen van een revisietekening van € 360,00 exclusief btw worden afgewezen.

Onder punt 12 van de last onder dwangsom staat dat bij activatie van de rookmelder in de verkeersruimte, de voordeur die op dat moment in een geopende stand staat, automatisch moet sluiten. De rookmelders moeten dus zijn gekoppeld aan de deurdranger van de voordeur.

Uit de toelichting van aannemer [onderneming 1] in productie 37 volgt dat de rookmeldinstallatie niet was gekoppeld aan de deurdranger. Ook waren de rookmelders in de appartementen van [A] en [eiser] niet onderling gekoppeld. Voor herstel zijn alle rookmelders vervangen.

Hiermee is voldoende toegelicht welke werkzaamheden nodig waren om gebrek 12 uit de last onder dwangsom te herstellen.

[gedaagde] betwist dat het noodzakelijk was de rookmelders te vervangen en stelt dat het voldoende was om de bestaande rookmelders in het appartement van [eiser] onderling te koppelen.

Dit verweer slaagt niet. Het gebrek in de last onder dwangsom is dat de rookmelders in het appartement van [eiser] niet gekoppeld waren aan de deurdranger van de voordeur. Volgens [onderneming 1] was het nodig om alle rookmelders te vervangen om dat probleem, en ook het probleem met de koppeling met de rookmelders in het appartement van [A], op te lossen. [gedaagde] heeft dat onvoldoende gemotiveerd betwist. Ook is niet duidelijk hoe de door [gedaagde] voorgestelde oplossing, het onderling koppelen van de bestaande rookmelders, het probleem met de deurdranger zou oplossen.

[gedaagde] heeft verder aangevoerd dat een vrijloopdeurdranger met rookmelderkoppeling op grond van het Bouwbesluit 2012 niet verplicht is. Ook hiervoor geldt dat de gemeente in de last onder dwangsom heeft vastgesteld dat het appartement op dit punt niet aan de regelgeving voldoet. In het tussenvonnis is vastgesteld dat [gedaagde] dit gebrek onvoldoende gemotiveerd heeft betwist. In de fase van de schadebegroting kan [gedaagde] dit gebrek niet meer aanvechten.

Onder verwijzing naar het rapport van [onderneming 2] stelt [gedaagde] dat, als er wel herstel moet plaatsvinden, de kosten daarvan € 1.100,00 exclusief btw bedragen. [onderneming 2] stelt kort gezegd dat het brandmeldsysteem moet worden gecontroleerd en waar nodig onderdelen moeten worden hersteld.

De rechtbank gaat hieraan voorbij. Aannemer en [onderneming 1], die anders dan [onderneming 2] daadwerkelijk ter plaatse is geweest, heeft toegelicht dat de rookmelders niet zijn gekoppeld aan de deurdranger en dat vervanging noodzakelijk is. De rechtbank ziet in het rapport van [onderneming 2] geen aanleiding om daaraan te twijfelen. [onderneming 2] heeft het systeem niet gecontroleerd en heeft niet onderbouwd op welke wijze kan worden volstaan met het herstel van bestaande onderdelen. In dat verband is ook niet duidelijk waarop [onderneming 2] haar kostenbegroting heeft gebaseerd.

De conclusie is dat in verband met gebrek 12 er € 3.288,90 inclusief opslag en btw aan vervangende schadevergoeding toewijsbaar is.

In de afrekening van productie 36 is tot slot € 4.524,00 exclusief btw in rekening gebracht voor overige voorzieningen. Hiervoor wordt verwezen naar hoofdstuk 1, 5 en 29 uit de begroting in productie 18. Het gaat om kosten van de CAR-verzekering, uitvoeringskosten, reiskosten, de plaatsing van een Dixi, loodsen en keten, een steiger, schoonmaak- en onderhoudskosten, en een container voor bouwafval en bevestigingsmiddelen. Inclusief 10% opslag en btw is dit € 6.021,44.

[gedaagde] stelt dat deze kosten op nihil moeten worden gesteld, omdat bij elke post al algemene uitvoeringskosten van 10% zijn gerekend.

De rechtbank volgt [gedaagde] hierin niet. Op elke post is een opslag van 10% toegepast voor winst, risico en algemene kosten. Daarnaast zijn in de begroting in productie 18 en in het overzicht van de financiële afwikkeling in productie 36 de genoemde kosten voor overige voorzieningen afzonderlijk opgenomen. Dit rechtbank acht het niet onredelijk of ongebruikelijk dat kosten die aan dit project kunnen worden toegerekend, zoals reiskosten, CAR en een Dixi, apart in rekening zijn gebracht. De opslag voor algemene kosten is immers bedoeld voor kosten die niet aan een specifiek project kunnen worden toegerekend, zoals voor kantoor- en administratiekosten.

[gedaagde] stelt ook dat er sprake is van dubbele kosten, bijvoorbeeld voor reiskosten, de Dixi, de loods en de keet, omdat deze ook aan [eiser] in rekening zijn gebracht.

De rechtbank ziet geen aanleiding om aan te nemen dat [onderneming 1] deze kosten dubbel heeft gerekend. De rechtbank gaat ervan uit dat de in rekening gebrachte kosten voor overige voorzieningen de helft betreffen van de kosten die voor beide appartementen samen moesten worden gemaakt.

De conclusie is dat in verband met de overige voorzieningen er € 6.021,44 inclusief opslag en btw aan vervangende schadevergoeding toewijsbaar is.

Opgeteld is er een bedrag van € 42.919,31 inclusief opslag en btw aan vervangende schadevergoeding toewijsbaar. Dit moet nog verminderd worden met € 4.945,00 + 10% opslag + 21% btw = € 6.581,80 aan minderwerk. Dit is in de financiële afwikkeling in productie 36 en in de daarop gebaseerde factuur in productie 35 immers ook gebeurd. Dat betekent dat er een bedrag van € 36.337,51 inclusief opslag en btw aan vervangende schadevergoeding toewijsbaar is.

Bij vonnis in incident van 22 oktober 2025 is [gedaagde] veroordeeld om een voorschot op de schadevergoeding van € 30.000,00 aan [eiser] te betalen. [eiser] heeft erkend dat [gedaagde] dit voorschot op 13 november 2025 heeft betaald. Het voorschot moet verrekend worden met de toewijsbare schadevergoeding. De rechtbank zal dit onder de beslissing tot uitdrukking brengen.

In het tussenvonnis van 27 mei 2026 heeft de rechtbank geoordeeld dat de gevorderde kosten die [eiser] bij aanvang van de bewoning heeft gemaakt en de door zijn ouders gemaakte brandstofkosten worden afgewezen. In het tussenvonnis is verder geoordeeld dat de gevorderde opslagkosten van € 1.185,45 worden toegewezen.

[eiser] vordert betaling van € 4.091,28 aan deskundigenkosten. Dit betreft de facturen van deskundigen [onderneming 5] (€ 1.488,30) en [onderneming 4] (€ 2.602,98) (producties 13 en 14 bij dagvaarding). [gedaagde] heeft aangevoerd dat deze rapporten zowel betrekking hebben op het appartement van [eiser] als dat van [A]. [eiser] erkent dit in zijn laatste akte. Hij verzoekt de rechtbank hier praktisch mee om te gaan en vermindert zijn vordering tot de kosten van [onderneming 5], onder de voorwaarde dat in de zaak [A] de kosten van [onderneming 4] worden toegewezen. Aan deze voorwaarde wordt voldaan, zodat de rechtbank in deze zaak alleen de kosten van [onderneming 5] zal toewijzen.

[eiser] vordert ook de kosten van extern verblijf. In het tussenvonnis is geoordeeld dat deze kosten voor € 1.484,43 toewijsbaar zijn. In zijn akte na tussenvonnis heeft [eiser] deze vordering vermeerderd met € 24,94. [gedaagde] heeft daar geen verweer tegen gevoerd, zodat dit aanvullende bedrag toewijsbaar is. Dit betekent dat er € 1.509,37 aan kosten van extern verblijf worden toegewezen.

In het tussenvonnis heeft de rechtbank bepaald dat [eiser] zich moet uitlaten over het gevorderde bedrag van € 260,00 aan extra elektriciteitskosten die tijdens de herstelwerkzaamheden zouden zijn gemaakt. [eiser] heeft een overzicht van zijn energieleverancier overgelegd, waaruit volgt dat de daadwerkelijke kosten € 103,51 bedroegen. [eiser] heeft zijn vordering tot dat bedrag verminderd.

[gedaagde] stelt dat de extra elektriciteitskosten niet voor vergoeding in aanmerking komen, omdat deze niet samenhangen met de herstelwerkzaamheden ten aanzien van de last onder dwangsom. De rechtbank passeert dit verweer. In het tussenvonnis is al geoordeeld dat elektriciteitskosten tijdens de herstelwerkzaamheden op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst voor vergoeding in aanmerking komen.

[gedaagde] heeft het bedrag aan elektriciteitskosten van € 103,51 verder niet betwist, zodat dit wordt toegewezen.

[eiser] vordert de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over alle schadeposten, met uitzondering van de deskundigenkosten, en wel vanaf 29 juli 2023.

De wettelijke rente van artikel 6:119 BW gaat lopen vanaf het moment dat [gedaagde] met de betaling van de schadevergoeding in verzuim is geraakt. Vorderingen tot betaling van schadevergoeding zijn op grond van artikel 6:83 sub b BW zonder ingebrekestelling opeisbaar op het moment waarop de schade wordt geleden, of in verband met de wijze van schadebegroting geacht moet worden te zijn geleden.

De verbintenis tot vervangende schadevergoeding (de herstelkosten) is ontstaan op het moment van de omzettingsverklaring. De omzetting wordt geacht plaats te hebben gevonden in de dagvaarding, zodat de rente per die datum (25 juli 2025) is gaan lopen en vanaf die datum wordt toegewezen.

Wat betreft de overige schadeposten geldt dat de wettelijke rente gaat lopen vanaf het moment dat de schade is geleden. De opslagkosten, kosten van extern verblijf en elektriciteitskosten zijn vastgesteld op de concreet door [eiser] gemaakte kosten en deze schade wordt daarom geacht te zijn ontstaan op het moment dat deze kosten door [eiser] zijn voldaan.

Uit productie 24 en 25 van [eiser] volgt dat de twee facturen van de opslagkosten zijn voldaan op 18 en 24 februari 2026. De wettelijke rente wordt daarom toegewezen vanaf die data.

Als productie 22 en 23 heeft [eiser] betalingsbewijzen van de kosten van extern verblijf overgelegd. De wettelijke rente hierover wordt toegewezen vanaf de betalingsdata. Als productie 34 is de factuur van € 324,94 overgelegd. Hiervan is geen betalingsbewijs overgelegd. De rechtbank gaat ervan uit dat deze factuur uiterlijk op de vervaldatum van 27 februari 2026 is betaald, zodat de rente daarover vanaf die datum wordt toegewezen.

[eiser] heeft niet gesteld wanneer de extra elektriciteitskosten zijn betaald. Omdat niet duidelijk is wanneer dit met zijn energieleverancier wordt afgerekend en daarom niet duidelijk is wanneer [eiser] deze schade leidt, wordt de wettelijke rente over deze post afgewezen.

[eiser] vordert betaling van € 1.335,84 aan buitengerechtelijke incassokosten. De hoofdvordering van [eiser] heeft geen betrekking op één van de situaties waarin het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is. De rechtbank zal de vraag of buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd zijn daarom toetsen aan de norm van artikel 6:96 lid 2 sub c BW. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten is slechts toewijsbaar, als deze kosten in redelijkheid zijn gemaakt en de omvang daarvan ook redelijk is. Dat er door [eiser] in redelijkheid buitengerechtelijke incassokosten zijn gemaakt, heeft hij voldoende onderbouwd. Omdat slechts een gedeelte van de vordering wordt toegewezen, zal de rechtbank de buitengerechtelijke kosten toewijzen voor het toegewezen bedrag en met inachtneming van de in het Besluit genoemde tarieven, welke worden geacht redelijk te zijn. Dit betekent dat een bedrag van € 1.200,34 wordt toegewezen.

[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen:

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 6.870,12, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.