Uitspraak · Civiel recht
Rechtbank Midden-Nederland, 7 oktober 2026
ECLI:NL:RBMNE:2026:7154Zaaknummer C/16/569023 / HA ZA 24-46
- Instantie
- Rechtbank Midden-Nederland
- Datum uitspraak
- 7 oktober 2026
- Publicatiedatum
- 19 oktober 2026
- Zaaknummer
- C/16/569023 / HA ZA 24-46
- Rechtsgebied
- Civiel recht
- Procedure
- Eerste aanleg - enkelvoudig
- Zittingsplaats
- Utrecht
- Soort
- Uitspraak
Inhoudsindicatie
Eindvonnis. Aannemer moet schade betalen. Voor omvang schade advies gevraagd van deskundige. Aannemer moet kosten noodreparaties en kosten voor herstel betalen.
De rechtbank
veroordeelt [gedaagden] tot betaling aan [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] van een schadevergoeding van € 92.921,07, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 20 december 2022 tot de dag van volledige betaling,
bepaalt dat de griffier van de rechtbank zal zorgdragen voor betaling aan de deskundige van zijn einddeclaratie van € 11.756,00 uit het in depot gestorte voorschotbedrag en voor terugbetaling van het restant van € 2.780,94 aan [eiser sub 1] en [eiseres sub 2];
veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten van € 6.816,85, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
bepaalt dat de griffier een afschrift van deze beschikking aan de deskundige zal toezenden,
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.S.T. Belt en in het openbaar uitgesproken op 7 oktober 2026.
Volledige tekst
Inhoud van de uitspraak
RECHTBANK Midden-Nederland
Civiel recht
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: C/16/569023 / HA ZA 24-46
Vonnis van 7 oktober 2026
in de zaak van
1 [eiser sub 1],
te [plaats] ,2. [eiseres sub 2],
te [plaats],
eisende partijen in conventie, gedaagde partijen in reconventie,
hierna samen te noemen: [eiser sub 1] en [eiseres sub 2],
advocaat: mr. J.H.M. Spanjaard,
tegen
1 [gedaagde sub 1] V.O.F.,
te [plaats] ,2. [gedaagde sub 2],
te [plaats] ,3. [gedaagde sub 3],
te [plaats],
gedaagde partijen in conventie, eisende partijen in reconventie,
hierna samen te noemen: [gedaagden],
advocaat: mr. A.A. Bart.
1 De procedure
In het tussenvonnis van 30 oktober 2024 is de rechtbank onder meer tot de conclusie gekomen dat [gedaagden] zijn onderzoeksplicht en waarschuwingsplicht heeft geschonden. (r.o. 4.6) en dat het werk dat [gedaagden] heeft geleverd op meerdere punten niet aan de eisen van goed en deugdelijk werk voldoet (r.o. 4.7). Verder heeft zij geoordeeld dat zij deskundig advies nodig had om de wijze van herstel en de financiële gevolgen van de tekortkomingen van [gedaagden] te kunnen vaststellen.
In het tussenvonnis van 12 februari 2025 is ir. H.R. Verhoeven van KIWA BDA Dak- en Geveladvies benoemd als deskundige. Daaraan voorafgaand hadden [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] en [gedaagden] zich uitgelaten over de vraagstelling en de rechtbank heeft met in achtneming van de bezwaren de oorspronkelijke vraagstelling aangepast. Partijen zijn vervolgens in de gelegenheid gesteld om bezwaar te maken tegen het voorschot op de door de deskundige gemaakte begroting van de kosten van het onderzoek.
In het tussenvonnis van 23 juli 2025 heeft de rechtbank de bezwaren tegen de hoogte van de door de deskundige ingediende kostenbegroting ongegrond verklaard en het voorschot van de deskundige vastgesteld op € 14.536,94 inclusief BTW.
Verhoeven heeft zijn deskundigenrapport uitgebracht op 5 mei 2026. Daarin zijn de opmerkingen van partijen naar aanleiding van het conceptrapport verwerkt. Vervolgens hebben [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] een conclusie na deskundigenbericht genomen op 10 juni 2026. [gedaagden] heeft dit vervolgens gedaan op 8 juli 2026.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2 De beoordeling
Samenvatting van het deskundigenbericht
De deskundige heeft antwoord gegeven op de vraagstelling zoals de rechtbank die heeft opgenomen in het tussenvonnis van 12 februari 2025. Samengevat heeft de deskundige de volgende antwoorden gegeven op de vragen:
1. Wat waren volgens prijspeil 2022 de kosten van de verbouwing geweest, rekening houdend met het uurtarief en de prijsstelling van [gedaagden] (voor zover die blijkt uit de offerte van [gedaagden] van 9 juni 2022), indien de dakopbouw met vloer exact op basis van de berekeningen en tekeningen van [A] en [B] was gebouwd?
Die kosten waren dan € 93.487,20 exclusief BTW geweest in plaats van de € 79.000 exclusief BTW die [gedaagden] heeft geoffreerd, dus € 14.487,20 meer.
2. Had [gedaagden] in redelijkheid kunnen concluderen dat het verantwoord was om het door [A] gemaakte ontwerp uit te voeren zonder de vloer te vervangen, zonder eerst nieuwe constructieve berekeningen van de dakopbouw en vloer te laten maken?
Uiteraard moet vooraf door middel van constructieberekeningen worden aangetoond dat de vloerconstructie voldoet aan de bouwregelgeving. Er had in redelijkheid geconcludeerd kunnen worden dat er nog een berekening moest worden uitgevoerd. Daarnaast merkt de deskundige op dat de spanten (met uitzondering van de onderregels) zijn verwijderd zonder dat de consequentie van de verzwakking van de onderregel in de verdere uitwerking is betrokken.
3. Indien voorafgaand aan de verbouwing wel constructieve berekeningen van de dakopbouw en vloer waren gemaakt, was dan de conclusie geweest dat de beoogde dakopbouw alleen kon worden gerealiseerd als ook de 2e verdiepingsvloer werd vervangen? En zo ja, waren [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] dan hoe dan ook uitgekomen op een aanneemsom zoals onder vraag 1 bedoeld?
Het vervangen van de bestaande 2e verdiepingsvloer door een nieuwe vloer is zeer ingrijpend en kostenverhogend. Als vooraf constructieberekeningen waren gemaakt, dan zou gebleken zijn dat het mogelijk was om 2e verdiepingsvloer te handhaven. Bij handhaving van de 2e verdiepingsvloer zou vooraf het constructieplan van de dakopbouw zijn aangepast met oplossingen om de spatkrachten uit de dakconstructie te kunnen opnemen en de achtergebleven onderregel van de verwijderde spanten te versterken.
4. Was het mogelijk geweest de vloer te handhaven en tegelijkertijd tegemoet te komen aan de wens van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] dat de verdiepingen vrij indeelbaar zouden zijn?
De vrije indeelbaarheid had geborgd kunnen worden door het opnemen van twee stalen spanten voorzien van een in de vloerafwerking weggewerkte stalen strip.
5. Indien er wel een alternatief mogelijk was met handhaving van de vloer, op welke wijze had dit dan gekund, wat waren de gevolgen daarvan geweest voor de draagmuren en indeelbaarheid van de 1e en 2e verdieping en voor de omgevingsvergunning en wat waren de kosten van dit alternatieve plan geweest?
Optie 1: De gerealiseerde oplossing voldoet aan de bouwregelgeving maar heeft beperkingen voor vrije indeelbaarheid. Optie 2: Een alternatieve oplossing is mogelijk door het aanbrengen stalen spanten. Spatkrachten kunnen worden opgevangen door versterkingsprofielen of door trekstrips in de vloerafwerking. Die optie geeft geen beperkingen met betrekking tot de vrije indeelbaarheid. Extra kosten optie 2: € 85.052,98 exclusief BTW. De prijsopgave zou dus € 10.000 hoger moeten zijn dan de afgegeven prijsopgave van € 79.000 excl. BTW.
6. In hoeverre is [gedaagden] in zijn werkzaamheden afgeweken van het oorspronkelijke ontwerp en de tekeningen van [A] ?
De indeling en de dakopbouw zijn bouwkundig volgens de plannen van [A] uitgevoerd. De bouwkundige tekeningen betreffen feitelijk alleen het plaatsen van een dakopbouw ter vergroting van de woning. Uit alleen de bouwkundige tekeningen is, weliswaar moeilijk, op te maken dat de 2e verdiepingsvloer moest worden vervangen. [gedaagden] heeft de vervanging niet uitgevoerd. Dus constructief gezien is wel afgeweken van de plannen van [A]. De aannemer heeft in zijn offerte geen enkele indicatie gegeven dat vervanging 2e verdiepingsvloer onderdeel uitmaakte van de offerte.
7. Hoe beoordeelt u het door [gedaagden] gekozen en uitgevoerde alternatieve ontwerp van de dakopbouw en daarbij behoud van bestaande vloerconstructie, voor en na de uitgevoerde herstelwerkzaamheden van [gedaagden] ?
Voor de herstelwerkzaamheden aan de nok en de gevels voldeed het uitgevoerde alternatieve ontwerp niet aan de bouwregelgeving, na deze herstelwerkzaamheden wel met uitzondering van de constructieaanpassing van de onderregels van de spanten en het ontbreken van constructies die de spatkrachten uit de sporenkap konden opnemen. Dit herstel is uitgevoerd door een andere aannemer. De dakopbouw, de vloeren, de versterkte onderregel van de spanten met twee stalen hoeklijnen en de versterkte nokconstructie voldoen aan de bouwregelgeving voor bestaande bouw, niet voor nieuwbouw. De veiligheid voor bestaande bouw is voldoende.
8. Kunt u beoordelen of het noodzakelijk is een nieuwe omgevingsvergunning aan te vragen indien de huidige dakopbouw en vloerconstructie worden gehandhaafd en kunt u iets zeggen over de kans dat hiervoor een nieuwe of herziene vergunning wordt verleend?
De gemeente Soest heeft goedkeuring verleend op basis van een constructie zoals die nu niet aanwezig is. Ofschoon gesteld kan worden dat de gerealiseerde constructie voldoet aan de bouwregelgeving (voor bestaande bouw) zal toch een constructieberekening van de gerealiseerde situatie ingediend moet worden. Ofschoon de constructie voldoet aan de bouwregelgeving is niet zeker dat de gemeente zich daar bij aansluit en goedkeuring zal verlenen.
9. Op welke wijze kon de ontstane situatie zodanig worden hersteld dat de opbouw en vloer veilig was en voldeed aan de verbouwnormen, en hoe beoordeelt u de uitgevoerde noodreparatie en de daarvoor in rekening gebrachte kosten? Indien u dit nodig acht, wilt u dan de door [B] voorgestelde hersteloptie betrekken (zie productie 13 van de zijde van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] )?
[B] heeft een berekening gemaakt waaruit blijkt dat de bestaande resterende balken van het houten spant onvoldoende sterk en stijf waren. (…) De door [B] berekende noodzakelijke versterking is aangebracht en daarmee wordt voldaan aan de bouwregelgeving.
Anders dat het gestelde bij vraag 5, is het belangrijk om te realiseren dat deze herstelkosten de kosten zijn die benodigd zijn om achteraf herstelwerkzaamheden uit te voeren.
Geconcludeerd kan dus worden dat de herstelkosten, conform [bedrijf 1], als marktconform (medio 2023) beschouwd mogen worden.
10. Hoe beoordeelt u de twee door [C] voorgestelde oplossingen en kostenbegrotingen?
Het totaalbedrag van optie 1 komt als hoog over. De inschatting van [bedrijf 2] B.V. is dat deze afhankelijk van welke herstelkosten doorgerekend mogen worden op een bedrag uit mogen komen tussen de € 125.000 en € 175.000 inclusief BTW (door [C] is € 247.000 inclusief BTW begroot).
Het totaalbedrag van optie 2 komt erg hoog over aangezien dit bedrag nog hoger is dan de oorspronkelijke begroting, voor minder werkzaamheden. De inschatting is dat deze kosten afhankelijk van welke herstelkosten doorgerekend mogen worden op een bedrag uit mogen komen tussen de € 90.000 en € 110.000 inclusief BTW. [_f9638a1d-c680-4d9c-b328-54a59f324102]
11. Hoe beoordeelt u het loodgieterswerk na de reeds uitgevoerde herstelwerkzaamheden, en de overige afwerkingsgebreken die volgens [C] aan het werk kleven? Voor zover u oordeelt dat hier nog steeds gebreken aan kleven, welke kosten zijn dan gemoeid met het herstel?
De zichtbare delen van de installatie zijn niet mooi strak uitgevoerd. Dat komt voor een deel door ruimtegebrek. Ogenschijnlijk zijn er verder geen afwijkingen aanwezig. In het verlengde hiervan kan gesteld worden dat er uitsluitend sprake kan zijn van esthetische gebreken.
12. Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechter volgens u kennis moet nemen bij de verdere beoordeling?
De kosten van het aanbrengen van een dakopbouw en het vervangen van de 2e verdiepingsvloer zouden hoger zijn uitgevallen dan het door [gedaagden] geoffreerde bedrag van € 96.000. Het is mogelijk dat het [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] is ontgaan dat de offerte niet compleet was. Maar voor de planontwikkeling zijn gerenommeerde bedrijven ( [A] en [B]) ingehuurd. Voor elke stap in het bouwproces zijn adviseurs ingehuurd.
Terugkomen op eerder tussenvonnis
[eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben in de akte na deskundigenbericht de rechtbank verzocht om terug te komen op overweging 4.3 van het tussenvonnis van 30 oktober 2024. In dit vonnis zal blijken dat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] daar geen belang meer bij hebben, nog los van de vraag of daartoe aanleiding bestaat. De rechtbank komt in dit vonnis immers tot de conclusie dat de 2e verdiepingsvloer zal moeten worden vervangen om de situatie te bereiken die was ontstaan indien [gedaagden] zijn waarschuwingsplicht was nagekomen.
De gevorderde verklaring voor recht
In het tussenvonnis van 30 oktober 2024 is reeds geoordeeld dat [gedaagden] zijn onderzoeksplicht en waarschuwingsplicht heeft geschonden en dat het werk dat [gedaagden] heeft geleverd op meerdere punten niet voldoet aan de eisen van goed en deugdelijk werk. De gevorderde verklaring voor recht dat [gedaagden] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen jegens [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] en dientengevolge gedaagden (de vof en haar vennoten) schadeplichtig jegens hen zijn, zal daarom worden toegewezen.
De gevorderde schadevergoeding
Voor wat betreft de schade die is geleden als gevolg van de tekortkomingen van [gedaagden] had de rechtbank behoefte aan deskundig advies. Er moet immers worden beoordeeld of [gedaagden] naast de kosten van de noodreparaties ook (deels) aansprakelijk is voor de door [C] begrote kosten van herstel. De herstelkosten vormen immers veruit de grootste schadepost. De door [C] begrote herstelkosten zien op het alsnog vervangen van de vloer van de 2e verdieping, gecombineerd met vervanging van de gehele dakopbouw (hersteloptie 1: kosten € 247.000,-) danwel het vervangen van de vloer gecombineerd met aanpassingen aan de door [gedaagden] aangebrachte dakopbouw (hersteloptie 2: kosten € 158.000,-). De herstelkosten zullen dan ook eerst worden beoordeeld. Daarna volgt de beoordeling van de overige schadeposten, de gevorderde buitengerechtelijke kosten en de wettelijke rente. De overige schadeposten zijn de volgende:
Noodreparatie verdiepingsvloer met staal € 10.207,74
Noodreparatie voegen en lood € 2.089,32
Kosten ivm verkeerd aansluiten CV € 112,51
Kosten loodgieterswerkzaamheden € 338,80
Meerkosten parket en laminaat (extra egaliseren) € 968,00
Schilderskosten na laatste versteviging € 450,00
Verblijf op vakantiepark € 550,00
Kosten [C] , [B] , [A]
(€ 3.646,54 + kosten laatste rapport) € 4.369,14
Subtotaal € 19.135,51
Schade a.g.v. gederfd woongenot € 9.000,00
Totaal € 28.135,51
Herstelkosten
De rechtbank concludeert op basis van het deskundigenrapport dat na de uitgevoerde herstelwerkzaamheden de veiligheid van het werk voldoende is gewaarborgd, maar dat de gehandhaafde houten balken niet aan de bouwregelgeving voor nieuwbouw voldoen (zie antwoord op vraag 7). Er zal een constructieberekening van de gerealiseerde situatie ingediend moeten worden bij de gemeente Soest. Ofschoon de constructie voldoet aan de bouwregelgeving, is niet zeker dat de gemeente zich daar bij aansluit en goedkeuring zal verlenen (zie antwoord op vraag 8). Door handhaving van de bestaande verdiepingsvloer is in de gerealiseerde situatie de vrije indeelbaarheid beperkt. Doordat men er pas achteraf achter kwam dat de plannen niet volgens de berekeningen van [B] waren uitgevoerd, moesten achteraf maatregelen worden genomen. Die hebben ertoe geleid dat de gerealiseerde oplossing nu wel aan de bouwregelgeving voldoet maar de vrije indeelbaarheid beperkt is (zie antwoord op vraag 4). Als dit tijdig was onderkend, had de vrije indeelbaarheid ook bij handhaving van de 2e verdiepingsvloer kunnen worden gewaarborgd. De meerwerkkosten waren dan € 10.000,- geweest (ex btw). Als direct was gekozen voor vervanging van de 2e verdiepingsvloer waren de meerkosten
€ 14.487,- geweest (zie antwoord op vraag 5). De rechtbank begrijpt uit de antwoorden van de deskundige dat om nu alsnog een situatie te bereiken dat de wanden van de 1e en 2e verdieping niet meer dragend zijn, en de verdiepingen dus vrij indeelbaar zijn, de 2e verdiepingsvloer dient te worden vernieuwd, al dan niet met vervanging van de hele kapconstructie. Daar zal de gemeente goedkeuring aan moeten geven. Gelet op het feit dat de vloer dan zou worden vervangen, gaat de rechtbank ervan uit dat het bouwwerk in dat geval voldoet aan de nieuwbouwnormen.
Uit artikel 7:754 van het Burgerlijk Wetboek volgt dat de aannemer niet alleen verplicht is om te waarschuwen tijdens het uitvoeren van de overeenkomst, maar ook bij het aangaan van de overeenkomst. Dit betekent dat de aannemer ook al in de precontractuele fase moet letten op:
- onjuistheden in de opdracht,
- de ongeschiktheid van door de opdrachtgever ter beschikking gestelde zaken of ondergrond en
- op fouten in onder meer plannen, tekeningen en berekeningen.
Zeker indien de aannemer besluit om af te wijken van een door de opdrachtgever aangeleverde tekening, dient de aannemer de opdrachtgever te waarschuwen voor de daaraan verbonden consequenties.
De rechtbank heeft in het tussenvonnis al geoordeeld dat [gedaagden] zijn onderzoeksplicht en waarschuwingsplicht heeft geschonden. Hij is, al dan niet in overleg met [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] ( [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] betwisten dit), afgeweken van het ontwerp van [A] zonder eerst te onderzoeken of de bestaande vloer stevig genoeg was voor de nieuwe kapconstructie en de nieuwe functie die [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] voor ogen hadden voor de 2e verdieping. Het was een vliering maar na de verbouwing zouden er in eerste instantie twee slaapkamers komen met een badkamer en wilden [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] dat de verdieping(en) vrij indeelbaar zouden zijn. Als [gedaagden] dit had onderzocht en vooraf constructieve berekeningen had laten maken, waartoe hij verplicht was, was hij tot de conclusie gekomen dat dit alleen met handhaving van de bestaande vloer had kunnen worden gerealiseerd tegen meerkosten. Daar had hij [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] voor moeten waarschuwen en hij had hen moeten schetsen op welke wijze en tegen welke kosten dit ondervangen zou kunnen worden. Ook had hij hen moeten waarschuwen voor de omstandigheid dat de omgevingsvergunning was afgegeven op basis van de tekening van [A] en de constructieberekening van [B] en dat bij afwijking de gemeente eerst toestemming zou moeten verlenen voor de alternatieve constructieberekening. En tot slot had hij [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] ook moeten informeren c.q. waarschuwen voor de omstandigheid dat bij handhaving van de 2e verdiepingsvloer niet meer kon worden voldaan aan de nieuwbouwnormen, die een hoger veiligheidsniveau waarborgen. Vaststaat dat [gedaagden] al het voorgaande niet heeft gedaan. [gedaagden] heeft in een door hem ingebrachte schriftelijke verklaring zelfs gesteld dat hij [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] heeft voorgespiegeld dat de gehele constructie vrijdragend op de bestaande wanden zou worden gecreëerd met als drukverdeler op de bestaande vloer een fermacel plaat. Kennelijk ging hij er dus abusievelijk vanuit dat de dakconstructie niet op de vloer zou rusten.[_6c60e30a-793d-4e2a-95bc-9d75a9a3c776]
De rechtbank concludeert dat indien [gedaagden] zijn hiervoor omschreven waarschuwingsplicht was nagekomen, [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] ervoor hadden gekozen om tegen meerkosten toch de door hen gewenste situatie te bereiken. Het is volstrekt onaannemelijk dat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hiervan hadden afgezien gelet op het feit dat de meerkosten
(€ 10.052,98 dan wel € 14.487,20) relatief gering waren ten opzichte van de gehele aanneemsom. Het is ook onaannemelijk dat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] in dat geval niet hadden gekozen voor vervanging van de 2e verdiepingsvloer nu daarmee niet alleen de vrije indeelbaarheid was gewaarborgd, maar ook het bouwen volgens nieuwbouwnormen en het niet afhankelijk zijn van de gemeente Soest voor het verkrijgen van toestemming voor een afwijkende constructie. Doordat [gedaagden] niet heeft onderzocht en gewaarschuwd, is [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] de kans ontnomen om tegen meerkosten de eindsituatie te bereiken die zij wilden. De schade die daardoor is ontstaan bestaat dus uit de kosten die nu gemaakt zullen moeten worden om alsnog die eindsituatie te bereiken, minus de meerkosten die [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] aan [gedaagden] hadden moeten betalen indien direct voor de juiste oplossing was gekozen.
Duidelijk is inmiddels dat het voor het bereiken van die eindsituatie noodzakelijk is dat de 2e verdiepingsvloer alsnog wordt vervangen. De vraag is echter of het ook noodzakelijk is om de hele (nieuwe) kapconstructie te vervangen om die eindsituatie te bereiken. Het deskundigenrapport biedt geen aanknopingspunten om te veronderstellen dat dat laatste het geval is. Hersteloptie 2 is aanzienlijk goedkoper en daarmee wordt bereikt dat de 2e verdiepingsvloer wordt vernieuwd en de wanden van de 1e en 2e verdieping niet meer dragend zijn. De deskundige heeft [bedrijf 2] B.V. een inschatting laten maken van de kosten daarvan, inclusief het herstel van de douchevloer, slordige afwerking, binnenkozijnen en deuren. [bedrijf 2] B.V. komt uit op een bedrag tussen de € 90.000 en
€ 110.000 inclusief btw, afhankelijk van welk bedrag aan herstelkosten toewijsbaar is.
[C] heeft bij de tweede hersteloptie de volgende kosten opgenomen:
Eerste post: steiger-bereikbaarheidsvoorzieningen-CAR
[bedrijf 2] stelt wat betreft de eerste post dat [gedaagden] voor deze post oorspronkelijk een bedrag had gerekend van € 7.500 inclusief BTW en dat het niet goed te verklaren is waarom [C] er € 20.000 voor rekent.
Tweede post: Sloop en stut
Volgens [bedrijf 2] wordt door [C] eenzelfde post gerekend als bij optie 1, namelijk
€ 10.000, terwijl de kap blijft zitten. Deze post zou dus lager moeten zijn volgens [bedrijf 2].
Derde post: Staal en montage
Deze post is hoger dan bij optie 1. Dit is volgens [bedrijf 2] mogelijk omdat er extra staal nodig is om ervoor te zorgen dat de wanden niet meer dragend zijn. Dit bedrag lijkt [bedrijf 2] daarom realistisch.
Vierde post: nieuwe verdiepingsvloer
[bedrijf 2] stelt dat deze post van € 25.000 haar hoog voorkomt. [bedrijf 2] verwijst daarbij naar bijlage A. In die bijlage heeft [bedrijf 2] conform de begroting van de aannemer een nieuwe raming gemaakt met een zelfde indeling. [bedrijf 2] heeft in bijlage A voor een nieuwe verdiepingsvloer een bedrag opgenomen van € 5.105,87.
Vijfde post: Stucwerken
Volgens [bedrijf 2] is voor het stucen erg veel gerekend en kun je voor € 8.000 twee weken een stucadoor laten rondlopen. Oorspronkelijk was er door [gedaagden] een bedrag in de offerte opgenomen van € 4.710.
Zesde post: Herstel beschadigingen en gebreken.
Over deze post van € 15.000 stelt [bedrijf 2] dat het de vraag is in hoeverre dit onderdeel is van de herstelkosten. [bedrijf 2] heeft zich verder niet uitgelaten over de hoogte van de kosten voor het herstel van beschadigingen en gebreken.
Zevende post: afwerkingen en schilder
[bedrijf 2] zegt over deze post van € 20.000 dat het niet helder is wat hier onder valt en wat [C] hier gerekend heeft.
Achtste post: binnenwanden HSB
[C] heeft voor deze post € 27.000 gerekend. Ook hiervan heeft [bedrijf 2] gezegd dat het niet helder is wat hier onder valt en wat [C] gerekend heeft.
Negende post: Onvoorzien
Het is volgens [bedrijf 2] niet realistisch om onvoorziene kosten vooraf al te rekenen. Dan is het namelijk geen onvoorzien meer. Wel is het volgens [bedrijf 2] goed om er melding van te maken dat er onvoorziene kosten kunnen optreden.
De conclusie van [bedrijf 2] is dat het bedrag van [C] te hoog is. De inschatting van [bedrijf 2] is dat, afhankelijk van wat er aan herstelkosten doorgerekend mag worden, er een bedrag uit zal komen tussen de € 90.000 en € 110.000 inclusief BTW. De rechtbank kan aan de hersteloptie dus geen exact bedrag koppelen maar de deskundige heeft door [bedrijf 2] wel een bandbreedte laten berekenen De rechtbank is dus genoodzaakt om dit onderdeel van de schade te schatten en doet dit door het gemiddelde van de bovengenoemde twee bedragen te nemen. Dit betekent dat de totale redelijke kosten om de hersteloptie uit te voeren uitkomen op € 100.000 en dat de schade van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] voor dit onderdeel op € 100.000 wordt geschat.
Noodreparaties
De door [bedrijf 1] uitgevoerde noodreparatie van de verdiepingsvloer is door de deskundige akkoord bevonden en als marktconform aangemerkt. Dit betrof de door [B] berekende noodzakelijke versterking met stalen balken op de 1e verdieping. De daarmee gepaarde gaande kosten van € 10.207,74 komen dan ook voor vergoeding in aanmerking.
De tweede noodreparatie die [bedrijf 1] heeft uitgevoerd betreft het lood van het dak en voegen. Deze kosten bedragen € 2.089,32. [gedaagden] heeft hiertegen geen verweer gevoerd en deze kosten komen de rechtbank ook redelijk voor. De kosten komen dan ook voor vergoeding in aanmerking.
Kosten van loodgieterswerkzaamheden, parket en schilderwerk
[eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben aangevoerd dat ze de volgende kosten hebben gemaakt:
Kosten i.v.m. verkeerd aansluiten CV € 112,51
Kosten loodgieterswerkzaamheden € 338,80
Meerkosten parket en laminaat (extra egaliseren) € 968,00
Schilderskosten na laatste versteviging € 450,00
[eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben facturen overgelegd van deze kosten. [gedaagden] heeft geen verweer gevoerd tegen deze kosten. De kosten in verband met het verkeerd aansluiten van de CV en de loodgieterswerkzaamheden komen voor vergoeding in aanmerking. De bedragen komen overeen met de facturen. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben aangevoerd dat zij
€ 968,00 hebben betaald aan meerkosten voor het parket en laminaat (extra egaliseren), maar op de factuur staat een bedrag van € 952,75. De rechtbank zal daarom het bedrag van
€ 952,75 toewijzen. De schilderskosten hebben [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] niet onderbouwd met een factuur dan wel met kassabonnen. In productie 24 hebben [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] beschreven dat zij ‘circa 450 aan verf en benodigdheden’ hebben besteed. Zonder nadere onderbouwing komen deze kosten niet voor vergoeding in aanmerking. Het totaal komt daarmee op een bedrag van € 1.404,06.
Verblijf op vakantiepark
Het is evident dat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] als gevolg van de gebrekkige uitvoering van de verbouwing enige tijd niet in de woning hebben kunnen wonen en aangewezen waren op een huisje in een vakantiepark. De daarmee gepaard gaande kosten van € 550,00, die onderbouwd zijn met een factuur van het vakantiepark, komen voor vergoeding in aanmerking. [gedaagden] heeft tegen deze kosten alleen in het algemeen aangevoerd dat ze niet voor zijn rekening komen omdat hij niet aansprakelijk zou zijn. Omdat de rechtbank in het tussenvonnis echter al anders heeft geoordeeld, leidt dit (algemene) verweer van [gedaagden] niet tot de conclusie dat hij de kosten voor het verblijf in het vakantiepark niet zou hoeven te vergoeden.
Kosten [C] , [B] , [A]
[eiser sub 1] en [eiseres sub 2] stellen dat ze [C], [B] en [A] hebben ingeschakeld om hun schade vast te stellen en dat [gedaagden] de kosten daarvoor moet vergoeden. Deze partijen hebben de volgende adviezen en rapporten uitgebracht:
1. E-mail van [C] van 19 december 2022 met constateringen over de uitgevoerde (verbouw)werkzaamheden.[_f2452b42-1dcd-4b1c-83b3-5a63dc03839c]
2. Eerste rapport van [C] van 11 oktober 2023, waarin de bevindingen staan die [C] heeft gedaan naar aanleiding van het onderzoek naar de gebreken van de verbouwing en de uitbreiding van de woning van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] .[_6f090082-d6b5-4d4d-981d-bc74acfa5902]
3. Constructieberekening gemaakt door [B], waaruit de overbelasting van de vloer blijkt.[_c919e505-b63e-4ecd-aaa2-23ce46299346]
4. Tweede rapport van [C] van 25 oktober 2023, waarin de onder overweging 2.4 van dit vonnis genoemde herstelopties zijn uitgewerkt.[_231e449a-2013-49d8-bc67-1d3e649a48b9]
5. Bevindingen van [A] van 24 april 2024, in reactie op het verweer van [gedaagden] .[_d8d26205-59b7-4fd7-a619-383835e739c4]
Op grond van artikel 6:96 lid 2 onder b BW komen kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid. Wat betreft [C] en [B] geldt dat deze partijen zijn ingeschakeld om de aansprakelijkheid van [gedaagden] en de hoogte van de schade te onderbouwen. De kosten voor het inschakelen van [C] en [B] moet [gedaagden] dan ook vergoeden. Het is de rechtbank echter niet gebleken op welke wijze [A] met zijn bevindingen van 24 april 2024 heeft bijgedragen aan die vaststelling. De kosten voor het inschakelen van [A] om te reageren op het verweer van [gedaagden] komen dan ook niet voor vergoeding in aanmerking. De rechtbank wijst een bedrag van € 2.509,14 toe aan kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid.[_249b4728-303d-4bbf-90e2-66a8263d8f03]
Kosten deskundigenbericht Kiwa
In het tussenvonnis van 30 oktober 2024 is bepaald dat het voorschot op de kosten van de deskundige door [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] betaald moest worden. In het tussenvonnis van 23 juli 2025 is het voorschot van de deskundige vastgesteld op € 14.536,94 inclusief BTW. De deskundige heeft een eindfactuur ingediend van € 11.756,00. De kosten voor de deskundige komen op grond van artikel 6:96 lid 2 onder b BW voor vergoeding in aanmerking. [gedaagden] zal de kosten van de deskundige ad € 11.756,00 aan [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] moeten betalen. De griffier van de rechtbank zal zorgdragen voor betaling aan de deskundige van zijn einddeclaratie van € 11.756,00 uit het in depot gestorte voorschotbedrag en voor terugbetaling van het restant van € 2.780,94 aan [eiser sub 1] en [eiseres sub 2].
Vergoeding voor gederfd woongenot
[eiser sub 1] en [eiseres sub 2] maken aanspraak op een schadevergoeding wegens gederfd woongenot. Zij stellen dat zij nu een woning hebben waarvan zij niet het volledige woongenot hebben en die aangepast moet worden. De zolderverdieping mocht lange tijd niet betreden worden en ook de rest van de woning was niet goed bruikbaar door onder andere noodwerkzaamheden die verricht moesten worden. Ook hebben [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] de woning meerdere malen moeten verlaten en bij familie moeten logeren. Zij hebben dus eigenaarslasten gehad die hun doel hebben gemist. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] stellen dat het gederfde woongenot berekend kan worden door de mogelijke huurwaarde van de woning als uitgangspunt te nemen. De huurwaarde wordt door [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] geschat op € 3.000. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] maken aanspraak op een vergoeding over een periode van 12 maanden, vanaf het moment dat de woning opgeleverd zou worden tot aan de dag van de dagvaarding. Als uitgangspunt hanteren [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] dat de zolderverdieping overeenkomt met 25% van de huursom. Daarom wordt het gederfd woongenot begroot op € 3.000 x 12 x 25% is
€ 9.000.
Het is duidelijk dat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] stellen dat zij door gederfd woongenot vermogensschade hebben geleden maar het is de rechtbank niet duidelijk welke aantasting van het woongenot precies wordt bedoeld die heeft geleid tot die vermogensschade. Gelet op de berekening van de gevorderde € 9.000 lijkt dit bedrag te zien op een vergoeding voor het niet kunnen gebruiken van de zolderverdieping (25%) gedurende een periode van een jaar. Uit de stukken blijkt echter dat de zolderverdieping wel enige tijd maar zeker geen jaar ontoegankelijk is geweest. Na de noodreparatie kon de verdiepingsvloer weer veilig worden gebruikt. Feit is wel dat de vrije indeelbaarheid tot op heden niet is gerealiseerd maar uit de stellingen van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] blijkt niet dat hierin het gederfde woongenot is gelegen. Voor zover de waarde van de woning daardoor lager zou zijn, wordt dat bovendien opgeheven indien [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] de verdiepingsvloer alsnog laten aanbrengen. Met het oog daarop wordt reeds een bedrag van € 100.000 aan herstelkosten toegewezen.
Nu [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] in feite een vergoeding van € 750 per maand vorderen gedurende een jaar na de geplande oplevering van woning, begrijpt de rechtbank dat zij een vergoeding wensen voor de hinder en overlast die zij hebben ondervonden gedurende dat jaar. Hoewel vaststaat dat zij korte tijd op een vakantiepark hebben moeten verblijven en dat zij de zolderverdieping ook een deel van de tijd niet hebben kunnen gebruiken, betekent dit niet automatisch dat deze genotsderving heeft geleid tot voor vergoeding in aanmerking komende vermogensschade van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2]. Of dat het geval is hangt af van de omstandigheden van het geval. In dit geval beoordeelt de rechtbank de aard, de ernst en de duur van de overlast niet als dermate ernstig dat hierdoor een aanspraak op vergoeding wegens gederfd woongenot is ontstaan. Daarbij speelt tevens een rol dat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] zelf hebben gekozen voor een verbouwing. Een dergelijke verbouwing gaat hoe dan ook met overlast gepaard en daarbij moet in het algemeen met onvoorziene omstandigheden rekening worden gehouden. In zoverre is deze zaak niet goed vergelijkbaar met de Groningse aardbevingszaak waarnaar [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben verwezen.
Voor zover [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] bedoelden te stellen dat zij recht hebben op vergoeding van immateriële schade vanwege verminderde levensvreugde of gevoelens van onbehagen, sluit dit niet aan bij hun stellingen en begroting van die schade. Bovendien komt het gevorderde ook dan niet voor vergoeding in aanmerking aangezien niet is gesteld of gebleken dat de hinder dusdanig ernstig was dat er sprake is van ‘aantasting in de persoon op andere wijze’, zoals bedoeld in artikel 6:106 BW.
De gevorderde vergoeding voor gederfd woongenot wordt, gelet op het voorgaande, afgewezen.
Buitengerechtelijke kosten en wettelijke rente
Zowel [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] en [gedaagden] hebben vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten gevorderd. Beide vorderingen worden afgewezen.
De vordering van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] zal, mede gelet op de door deze rechtbank gevolgde aanbevelingen van het Rapport BGK-integraal, worden afgewezen. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben namelijk niet gesteld dat kosten zijn gemaakt die betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een (niet aanvaard) schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. De kosten waarvan [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] vergoeding vorderen moeten dan ook worden aangemerkt als betrekking hebbend op verrichtingen waarvoor de proceskostenveroordeling wordt geacht een vergoeding in te sluiten.
[gedaagden] heeft ook buitengerechtelijke kosten gevorderd. Ter onderbouwing van die vordering stelt [gedaagden] dat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] de laatste termijn en een factuur voor meerwerk niet betaalden en dat [gedaagden] daarom aanmaningen heeft gestuurd. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] mochten echter hun betalingsverplichting opschorten vanwege de gebreken aan het door [gedaagden] uitgevoerde werk. [gedaagden] had hen daarom niet hoeven aan te manen en de kosten daarvoor komen niet voor vergoeding in aanmerking. De vordering wordt dus afgewezen.
Resumerend
Zoals hieronder is gespecificeerd bestaat de totale toewijsbare schadevergoeding
€ 128.516,26. Daarop strekt in mindering het bedrag dat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] extra hadden moeten betalen aan [gedaagden] indien deze direct een nieuwe verdiepingsvloer had aangebracht (€ 17.529,51). Aangezien [gedaagden] in reconventie nog een bedrag van
€ 18.065,68 (restant aanneemsom) te vorderen had van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2], resteert er nog een bedrag van € 92.921,07 door [gedaagden] te betalen.
Herstelkosten € 100.000,00
Verrichte noodreparaties € 12.297,06
Kosten overige verrichte herstelwerkzaamheden € 1.404,06
Kosten verblijf vakantiepark € 550,00
Deskundigenkosten [C] en [B] € 2.509,14
Kosten deskundigenbericht Kiwa € 11.756,00
Subtotaal € 128.516,26
-/- extra aanneemsom bij direct nieuwe vloer[_5ed59bc9-67d2-45b9-9ba9-2e6896ac85cf] € 17.529,51 -/-
-/- nog te betalen restant aanneemsom € 18.065,68 -/-
Totaal € 92.921,07
Proceskosten
[gedaagden] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] worden begroot op:
| - kosten van de dagvaarding | € | 131,85 | |
| - griffierecht | € | 2.626,00 | |
| - salaris advocaat | € | 3.870,00 | (3 punten × € 1.290) |
| - nakosten | € | 189,00 | (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) |
| Totaal | € | 6.816,85 |
3 De beslissing
De rechtbank
veroordeelt [gedaagden] tot betaling aan [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] van een schadevergoeding van € 92.921,07, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 20 december 2022 tot de dag van volledige betaling,
bepaalt dat de griffier van de rechtbank zal zorgdragen voor betaling aan de deskundige van zijn einddeclaratie van € 11.756,00 uit het in depot gestorte voorschotbedrag en voor terugbetaling van het restant van € 2.780,94 aan [eiser sub 1] en [eiseres sub 2];
veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten van € 6.816,85, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
bepaalt dat de griffier een afschrift van deze beschikking aan de deskundige zal toezenden,
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.S.T. Belt en in het openbaar uitgesproken op 7 oktober 2026.
Wetsartikelen in deze uitspraak
Gepseudonimiseerd gepubliceerd door de Rechtspraak (open data, publiek domein). Bron: uitspraken.rechtspraak.nl. Dit is geen juridisch advies.