Uitspraak · Belastingrecht
Rechtbank Midden-Nederland, 8 oktober 2026
ECLI:NL:RBMNE:2026:6873Zaaknummer UTR 25/5412
- Instantie
- Rechtbank Midden-Nederland
- Datum uitspraak
- 8 oktober 2026
- Publicatiedatum
- 28 oktober 2026
- Zaaknummer
- UTR 25/5412
- Rechtsgebied
- Bestuursrecht, Belastingrecht
- Procedure
- Eerste aanleg - enkelvoudig
- Zittingsplaats
- Utrecht
- Soort
- Uitspraak
Inhoudsindicatie
WOZ. Eigen taxatierapport en aankoopcijfer. Het beroep is ongegrond.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel in aanwezigheid van mr. A.A. Mulder, griffier. De uitspraak is in het openbaar uitgesproken op 8 oktober 2026.
| griffier | rechter |
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.
Volledige tekst
Inhoud van de uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 25/5412
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 oktober 2026 in de zaak tussen
[eiser 1] en [eiser 2], uit [plaats], eisers,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: T. Jansen)
Procesverloop
In de beschikking van 30 juni 2025 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning), voor het belastingjaar 2025 vastgesteld op
€ 621.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2024. De heffingsambtenaar heeft aan eisers als eigenaren van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eisers hebben tegen deze beschikking bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 11 september 2025 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eisers ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Tegen de uitspraak op bezwaar hebben eisers beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
Het beroep is behandeld op de zitting van 21 september 2026. Eisers, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 1904 gebouwde bovenwoning met een balkon van 5 m² en een berging/schuur van 11 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 99 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2024. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 621.000,-. Eisers bepleiten een lagere waarde van maximaal € 600.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2024) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eisers ter betwisting van de vastgestelde waarde hebben aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats], te weten:
- [adres 2], verkocht op 29 juli 2024 voor € 687.500,-;
- [adres 3], verkocht op 30 november 2023 voor € 675.000,-;
- [adres 4], verkocht op 7 augustus 2023 voor € 410.000,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook appartementen of woningen zijn die in dezelfde buurt van [plaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua het voorzieningenniveau door voor de woning een woningwaarde onder de prijs per m² van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eisers in beroep aanvoeren, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat legt zij hierna uit.
Beroepsgronden
Taxatierapport en eigen aankoopcijfer
Eisers voeren aan dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. Eisers wijzen ter onderbouwing van dit standpunt op het door hen ingebrachte taxatierapport van 3 december 2024, waarin de woning is getaxeerd op € 600.000,-. Daarnaast wijzen eisers op de koopovereenkomst waaruit volgt dat de woning op
30 december 2024 door eisers is gekocht voor een bedrag van € 600.000,-.
De heffingsambtenaar stelt dat het eigen verkoopcijfer niet de waarde in het economisch verkeer vertegenwoordigt, omdat geen sprake is geweest van een openbare markttransactie waarbij de woning aan de meestbiedende gegadigde is verkocht. Uit de door eisers overgelegde akte van levering blijkt dat sprake is van een familietransactie. Daarnaast volgt uit het taxatierapport van 3 december 2024 dat de waarde van de woning is getaxeerd in verhuurde staat. Daarmee wordt niet voldaan aan de ficties van de wet WOZ. Het taxatierapport is opgesteld met het doel hypothecaire financiering te verkrijgen en heeft daarmee niet het doel de WOZ-waarde op de waardepeildatum te bepalen.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar het eigen aankoopcijfer van de woning terecht buiten beschouwing gelaten. De rechtbank overweegt daartoe als volgt. Voor de waardering van een woning in het kader van de Wet WOZ geldt als hoofdregel dat het eigen verkoopcijfer leidend is, tenzij er bijzondere omstandigheden zijn zoals wanneer het om een familietransactie gaat.[_be504e23-13d9-402e-9e0a-8fecabd35b9b] Tijdens de zitting is vast komen te staan dat daar in dit geval sprake van is. Het eigen aankoopcijfer is in dit geval dan ook niet representatief voor de waarde van de woning in het economisch verkeer. De beroepsgrond slaagt niet.
De rechtbank is verder van oordeel dat het taxatierapport van eisers niet bruikbaar is als onderbouwing voor de waarde die eisers voorstaan. Daarbij is van belang dat – zoals ter zitting besproken – de transactiedata van twee van de drie referentiewoningen die in dat taxatierapport worden gehanteerd in 2021 liggen en daarmee te ver af van de waardepeildatum 1 januari 2024. Deze beroepsgrond slaagt ook niet.
WOZ stijgingspercentage
Eisers voeren aan de WOZ-waarde van de woning meer is gestegen dan de WOZ-waarde van de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentiewoningen.
De rechtbank overweegt als volgt. De waarde van een woning moet volgens de Wet WOZ voor elk belastingjaar opnieuw worden bepaald aan de hand van de verkoopcijfers van referentiewoningen op of rond de waardepeildatum. Daarbij is de waarde die voor eerdere belastingjaren aan de woning, of andere woningen is toegekend niet van belang. Ook kan een gemiddelde algemene waardestijging niet als maatstaf worden gebruikt. De beroepsgrond slaagt niet.
Onderhoud van de woning
Eisers voeren aan dat de staat van onderhoud van de woning ondergemiddeld is. In de taxatiematrix moet de staat van onderhoud daarom op een ‘2’ worden gekwalificeerd in plaats van op een ‘3’. Eiseres wijzen ter onderbouwing van dit standpunt op het door hen ingebrachte beknopt meerjaren onderhoudsplan.
Dit betoog kan eisers niet baten. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de woning een m2-prijs heeft van € 6.207,- en de door de heffingsambtenaar gebruikte referentiewoningen een m2-prijs respectievelijk € 6.857,-, € 6.356,-, en € 7.651,-. Zelfs als de onderhoudstoestand van de woning slechter is dan waar in de taxatiematrix van uit is gegaan, dan is er ten opzichte van de m2-prijs van de referentiewoningen nog voldoende ruimte om de onderhoudstoestand van de woning te verbeteren. Zoals de heffingsambtenaar ter zitting heeft toegelicht is daarmee een eventuele slechtere onderhoudstoestand van de woning al verdisconteerd in de lagere m2-prijs van de woning. Naar het oordeel van de rechtbank blijkt uit de lage m2-prijs van de woning dan ook dat er voldoende rekening is gehouden met de staat van het onderhoud van de woning. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
12. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eisers geen gelijk krijgen. Eisers krijgen daarom het griffierecht niet terug. Eisers krijgen ook geen vergoeding van de proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel in aanwezigheid van mr. A.A. Mulder, griffier. De uitspraak is in het openbaar uitgesproken op 8 oktober 2026.
| griffier | rechter |
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.
Voetnoten
- Zie bijvoorbeeld de uitspraak van de Hoge Raad van 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610.
Deze uitspraak verwijst naar
Gepseudonimiseerd gepubliceerd door de Rechtspraak (open data, publiek domein). Bron: uitspraken.rechtspraak.nl. Dit is geen juridisch advies.