Rechtbank Midden-Nederland, 1 oktober 2026

[eiseres] B.V., uit [plaats] , eiseres

(gemachtigde: mr. C.J.H. Delissen),

en

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, de heffingsambtenaar

(gemachtigde: T. Jansen).

Inleiding

1. In de beschikking van 29 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres] in [plaats] (de niet-woning) voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op € 3.871.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenaar en gebruiker van deze onroerende zaak ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

2. Eiseres is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 4 februari 2025 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.

3. Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

4. De zaak is behandeld op de zitting van 27 augustus 2026. Eiseres, de gemachtigde van eiseres, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [A] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.

Beoordeling door de rechtbank

Feiten

5. Het object is een in 1950 gebouwde bedrijfsloods met een gebruiksoppervlakte van 1600 m2 op een perceel van 32.845 m2.

Geschil

6. In geschil is de WOZ-waarde van de niet-woning op de toestandsdatum 1 januari 2024. Eiseres bepleit een waarde van € 326.400,-. De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarde van € 3.871.000,-.

Beoordeling door de rechtbank

7. De rechtbank stelt voorop dat tussen partijen niet in geschil is dat moet worden uitgegaan van de toestandsdatum 1 januari 2024 en dat op die datum sprake was van één loods van 1600 m2 en de grond. De rechtbank komt tot de conclusie dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de niet-woning niet te hoog is vastgesteld. Zij betrekt daarbij het volgende.

Bestemmingsplan

8. Eiseres stelt dat door de vaststelling van het bestemmingsplan “Verzamelplan Stichtse Vecht 2022” (hierna: het bestemmingsplan) er in de nabijheid van het bedrijventerrein een ligplaats voor een woonark mogelijk wordt gemaakt. Dit is een geluidgevoelig object waardoor een deel van het terrein niet gebruikt kan worden voor de bestemde activiteiten. Dit heeft een waardevermindering van € 1.500.000,- tot gevolg. Vervolgens stelt eiseres dat in bezwaar is toegelicht dat de aankoop is gebaseerd op de mogelijkheid van het binnen de terreingrenzen aanleggen van een woonschip voor eigen gebruik. Door vaststelling van het bestemmingsplan wordt deze ligplaats wegbestemd.

Op de zitting is verder door eiseres verduidelijkt dat er een andere plangrens is getrokken door het nieuwe bestemmingsplan, waardoor een woonbootplek bij haar perceel (perceelnummer [perceelnummer]) is wegbestemd ten gunste van een woonboot binnen het nieuwe bestemmingsplan. Voorheen was er weliswaar ook een bestemming voor een woonboot, maar dat was voor 7 woonboten en verder weggelegen van de perceelsgrens. Met het nieuwe bestemmingsplan kunnen er 8 woonboten worden gerealiseerd, waarbij de achtste woonboot dichtbij de perceelsgrens van eiseres kan worden neergelegd. Voorts is door eiseres ter zitting verklaard dat zij een woonbootvergunning heeft aangevraagd bij haar perceel, maar deze is geweigerd. Zowel tegen deze weigering van de woonbootvergunning als tegen het bestemmingsplan loopt een procedure bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

9. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat er geen functiewijziging plaatsvindt op het perceel van eiseres. Daarom is er geen sprake van een waardeverminderende invloed op het perceel.

10. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar niet is ingegaan op de argumenten van eiseres met betrekking tot de gevolgen van het nieuwe naastgelegen bestemmingsplan en het feit dat de oorspronkelijke mogelijkheid om een woonboot te realiseren op het perceel is wegbestemd. In zoverre is er sprake van een motiveringsgebrek.

Sanering grond

11. Verder voert eiseres aan dat na de aankoop en de peildatum is gebleken dat het terrein door bodemverontreiniging niet geschikt is om in gebruik te worden genomen voor bouw of opslag, er dient eerst gesaneerd te worden. Een deel van de aanwezige bebouwing is in verband met uit te voeren saneringswerkzaamheden gesloopt. Bovendien heeft zij verklaard dat op de toestandsdatum nog geen saneringswerkzaamheden van de grond zijn verricht.

12. De heffingsambtenaar is blijkens zijn toelichting ervan uitgegaan dat er op de toestandsdatum wel grond is gesaneerd. Gelet op de gemotiveerde betwisting door eiseres had het naar het oordeel van de rechtbank op de weg van de heffingsambtenaar gelegen hier een standpunt over in te nemen. In zoverre is sprake van een motiveringsgebrek.

Loods

13. Eiseres stelt dat de loods vanaf juni 2023 is verhuurd en in gebruik is genomen voor opslag van materialen door [onderneming] B.V. Ook op 1 januari 2024 werd de loods verhuurd. Dit betekent dat eiseres geen gebruiker is van de loods. Eiseres voert ook aan dat de bedrijfsloods van 1600 m2 enkel is te gebruiken voor opslag van bedrijfsmaterieel. De loods is namelijk niet geïsoleerd, niet voorzien van vaste verlichting of verwarming en niet inbraakbestendig. Dit leidt tot een huurwaarde van maximaal € 20,- per m2, de waarde is dus maximaal € 32.000,- x 10.2 = € 326.400,-.

14. De heffingsambtenaar heeft in zijn taxatieverslag becijferd dat de waarde van de loods € 816.000,- is. In beroep is geen nadere motivering gegeven van deze waarde gelet op de gemotiveerde betwisting van eiseres. Er is bijvoorbeeld geen taxatierapport opgemaakt. In zoverre is sprake van een motiveringsgebrek.

15. Ten aanzien van de stelling van eiseres dat het object wordt verhuurd met ingang van 1 juni 2023 heeft eiseres verklaard dat zij zo nodig aanvullende facturen of een overeenkomst kan overleggen. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft op de zitting verklaard dat hij rechtstreeks telefonisch contact heeft gehad met de directeur van eiseres ten aanzien van de verhuurde loods. De rechtbank stelt vast dat het kennelijk voor de taxateur ook duidelijk was dat de loods op de toestandsdatum was verhuurd, maar dit heeft niet geleid tot aanpassing van het standpunt van de heffingsambtenaar. Immers in het verweerschrift wordt betwist dat er sprake is van een verhuurde loods. In zoverre berust het bestreden besluit op een onjuiste feitelijke grondslag. De heffingsambtenaar zal daarom moeten beoordelen of dit dient te leiden tot aan andere objectafbakening.

16. Uit het voorgaande volgt dat het bestreden besluit berust op een onjuiste en gebrekkige grondslag.

17. Gelet op het voorgaande is het beroep gegrond en vernietigt de rechtbank het bestreden besluit. De rechtbank ziet geen aanleiding de rechtsgevolgen van de bestreden besluiten in stand te laten, zelf in de zaak te voorzien, of een bestuurlijke lus toe te passen, omdat de rechtbank onvoldoende informatie heeft om de waarde in goede justitie vast te stellen en te oordelen of de onroerendezaakbelasting voor gebruikers ten onrechte is opgelegd. De heffingsambtenaar zal daarom een nieuw besluit moeten nemen met inachtneming van deze uitspraak. De rechtbank stelt hiervoor een termijn van zes weken.

18. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.

19. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.868,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 934,- en een wegingsfactor 1).

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak op bezwaar;

- draagt de heffingsambtenaar op een nieuwe uitspraak op bezwaar te nemen, met inachtneming van deze uitspraak;

- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van

€ 1.868,-;

- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 385,- aan eiseres te vergoeden;

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr.D. Burggraaf, griffier. Uitgesproken in het openbaar op 1 oktober 2026.

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem- Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.