Uitspraak · Bestuursrecht

Rechtbank Midden-Nederland, 7 juli 2026

ECLI:NL:RBMNE:2026:4215Zaaknummer UTR 24/6819

Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
Datum uitspraak: 7 juli 2026
Publicatiedatum: 5 augustus 2026
Zaaknummer: UTR 24/6819
Rechtsgebied: Bestuursrecht
Procedure: Eerste aanleg - enkelvoudig
Zittingsplaats: Utrecht
Soort: Uitspraak

Inhoudsindicatie

WOZ woning. Ongegrond.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 7 juli 2026.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.

Volledige tekst

Inhoud van de uitspraak

Procesverloop
Overwegingen
Conclusie en gevolgen
Beslissing
Informatie over hoger beroep

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 24/6819

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 juli 2026 in de zaak tussen

[eiser], uit [plaats], gemeente [gemeente], eiser,

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder

(gemachtigde: mr. D. Koopmans).

Procesverloop

1.1

In de beschikking van 30 april 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor belastingjaar 2024 vastgesteld op € 834.000,- naar waardepeildatum 1 januari 2023. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

1.2

Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 18 september 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.

1.3

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.

1.4

De zaak is behandeld op de zitting van 8 juni 2026. Eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.

Overwegingen

Feiten

2. De woning is een in 1995 gebouwde vrijstaande woning met een aangebouwde garage van 25 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 174 m² en ligt op een perceel van 450 m².

Geschil

3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2023. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde van € 757.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 834.000,-.

Beoordelingskader

4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De waarde van de woning wordt vaak het beste benaderd door de verkoopprijs van de eigen woning als deze kort voor of na de waardepeildatum is verkocht.

5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.

6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats], te weten:

- [adres 2], verkocht op 22 augustus 2022 voor € 911.536,-;

- [adres 3], verkocht op 22 juni 2022 voor € 1.110.250,-;

- [adres 4], verkocht op 24 november 2023 voor € 1.125.000,-.

Beoordeling van het geschil

7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook vrijstaande woningen zijn die in [plaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder meer de staat van onderhoud, de uitstraling en het voorzieningenniveau door voor de woningwaarde een waarde per m² te hanteren die ruim onder de gemiddelde m²-prijs van de referentiewoningen ligt. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

Ingetrokken beroepsgronden

9. Eiser heeft op de zitting de gronden die hij heeft aangevoerd ten aanzien van de motivatie van de uitspraak op bezwaar en de duur van de bezwaarprocedure ingetrokken. De rechtbank zal zich hier dan ook verder niet over uitlaten.

Beroepsgronden

10. Eiser voert aan dat er in beroep andere referentiewoningen zijn gebruikt dan in het taxatieverslag en vraagt zich af of dit klopt. Met name de in het taxatieverslag gebruikte referentiewoning [adres 5] is zeer vergelijkbaar met zijn woning en eiser begrijpt niet waarom deze in de taxatiematrix niet meer is gebruikt.

10.1

De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat [adres 5] niet op de vrije markt verkocht is. Daarom mag deze niet als onderbouwing van de waarde worden gebruikt. Deze referentiewoning is waarschijnlijk handmatig in het taxatieverslag toegevoegd, dit had niet mogen gebeuren omdat bij deze transactie sprake was van een onderhandse verkoop. Dit blijkt ook uit het feit dat van deze transactie geen iWOZ-kaarten (vastgoedkaarten) te vinden zijn, die een makelaar bij een reguliere verkoop altijd online zet.

10.2

De rechtbank overweegt als volgt. Het uitgangspunt voor de waarde in het economische verkeer is dat gekeken wordt naar de prijs bij een verkoop die op de beste manier en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde is betaald. Als een woning niet op de vrije markt (bijvoorbeeld op Funda) te koop is aangeboden heeft niet iedereen de kans gehad om een bod uit te brengen. Dan kan daaruit ook niet de conclusie volgen dat de verkoopprijs de prijs is die bij de verkoop op de beste manier na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde is betaald. Daarnaast mag de heffingsambtenaar in iedere fase van de procedure andere referentiewoningen gebruiken ter onderbouwing van de waarde. De beroepsgrond slaagt niet.

11. Eiser voert aan dat de referentiewoningen niet goed vergelijkbaar zijn met de woningen. Ze zijn bijvoorbeeld niet even groot en hebben meer slaapkamers. Ook verschilt de prijs per m² voor de grond. Daarnaast is de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau van zijn woning slecht. De keuken en de badkamer zijn 31 jaar oud.

11.1

De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat het aantal slaapkamers niet uitmaakt. De gebruiksoppervlakte van de woning is 174 m². Er wordt gezocht naar woningen die qua gebruiksoppervlakte zo vergelijkbaar mogelijk zijn en die zijn verkocht rondom de waardepeildatum. Ten aanzien van het verschil in grondwaarde per m² merkt de heffingsambtenaar op dat de grondwaarde wordt berekend aan de hand van een grondstaffel.

11.2

De rechtbank overweegt als volgt. Een referentiewoning hoeft niet identiek te zijn aan de woning. Er moet wel met de waardeerbare verschillen rekening gehouden worden. De gebruiksoppervlakte van de woning is goed vergelijkbaar met de gebruiksoppervlakte van de referentiewoningen. Met de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden door deze bij de woning te kwalificeren met factor 2, wat – zoals ambtshalve bij de rechtbank bekend is – neerkomt op “op korte termijn verbeteringen noodzakelijk” bij de staat van onderhoud en “eenvoudig” bij het voorzieningenniveau. Mede gelet op het feit dat eiser deze grond niet heeft onderbouwd met objectieve, verifieerbare gegevens waaruit de staat van de woning blijkt, zoals foto’s, is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau van de woning. Ten aanzien van de grondwaarde en de prijs per m² zoals deze in de taxatiematrix is opgenomen merkt de rechtbank op dat de grondwaarde, zoals gesteld door de heffingsambtenaar, wordt bepaald aan de hand van de grondstaffel zoals opgenomen onder de taxatiematrix. Hieruit volgt dat als het grondoppervlak groter is, de gemiddelde m²-prijs lager is en dat verklaart het verschil in prijs per m² in de taxatiematrix. De beroepsgrond slaagt niet.

12. Eiser voert aan dat het hem verbaast dat er in beroep pas een taxatiematrix is verstrekt. Dit had volgens hem eerder moeten gebeuren.

12.1

De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat in eerste instantie alle verkopen worden gescand en dat de taxateur daarna kijkt wat wel of niet klopt. Dit gebeurt grotendeels door middel van een systeem. Bij goedkeuring door de taxateur volgt een aanslag. De waarde op de aanslag is gebaseerd op verkoopreferenties. Daarna kan er een taxatieverslag opgevraagd worden. Daarin staan de gegevens van de woning en de gegevens van de referentiewoningen. In de beroepsfase wordt een taxatiematrix opgesteld. Deze is nog inzichtelijker. De woning zit in een bepaalde groep qua type en qua gebruiksoppervlakte. Bij het opstellen van de taxatiematrix wordt ook gekeken naar de vorm van de woning, welke woningen er zijn verkocht die daadwerkelijk lijken op de woning.

12.2

De rechtbank snapt dat eiser graag in een eerdere fase een taxatiematrix had willen ontvangen. Gelet op de hoeveelheid aanslagen, bezwaren en beroepen is dit echter niet realistisch. Het is ook niet verplicht om op een eerder moment een taxatiematrix op te stellen. De beroepsgrond slaagt niet.

Conclusie en gevolgen

13. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Van een vergoeding van de proceskosten en/of het griffierecht is geen sprake.