Rechtbank Midden-Nederland, 15 juni 2026

zaaknummers: UTR 24/3139 t/m 24/3142, 24/3145, 24/3145, 24/3153, 24/3155, 24/3159 t/m 24/3162, 24/3166, 24/3168, 24/3169, 24/3171 t/m 24/3173, 24/3175, 24/3178 t/m 24/3180, 24/3187, 24/3189, 24/3192, 24/3194, 24/3196, 24/3198, 24/3200, 24/3202, 24/3204, 24/3206, 24/3207, 24/3209, 24/3211, 24/3213, 24/3225, 24/3226, 24/3229, 24/3230, 24/3235, 24/3236, 24/3238, 24/3239, 24/3242, 24/3243, 24/3245 t/m 24/3247, 24/3250, 24/3251, 24/3254 t/m 24/3256, 24/3259, 24/3260, 24/3263, 24/3264, 24/3268, 24/3269, 24/3274, 24/3275, 24/3279, 24/3282, 24/3285, 24/3286, 24/3289, 24/3294, 24/3296, 24/3298, 24/3300, 24/3302, 24/3304, 24/3306, 24/3308, 24/3310, 24/3313, 24/3315, 24/3318, 24/3319, 24/3321, 25/6219 t/m 25/6228.

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 juni 2026 in de zaak tussen

Woningstichting “ [eiseres] ”, uit [plaats] , eiseres

(gemachtigde: A. Oosters),

en

de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], de heffingsambtenaar,

(gemachtigde: mr. D. Koopmans).

Verder heeft als partij aan de zaak deelgenomen:

De Staat der Nederlanden (de staatssecretaris voor Rechtsbescherming)

Inleiding

Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenares van deze woningen ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waardes als heffingsmaatstaf zijn gehanteerd.

Overwegingen

Beoordelingskader

2. De WOZ-waarde van een woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

3. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woningen op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld.

De beoordeling van de rechtbank

Niet in geschil

4. De in de uitspraak op bezwaar verlaagde waardes van de woningen uit bouwstromen 20 en 40 zijn niet in geschil.

Ingetrokken beroepsgronden

5. Eiseres heeft op de zitting de aangevoerde gronden over de grondstaffels en de ontbrekende gegevens in de taxatieverslagen ingetrokken. De rechtbank zal zich hier dan ook niet verder over uitlaten.

Algemene gronden

6. De heffingsambtenaar geeft aan dat referentiewoningen aan de [straat] die eiseres in haar taxatiekaarten gebruikt ter onderbouwing van de door haar voorgestane waardes van de woningen minder geschikt zijn omdat de [straat] een zeer drukke weg is. Eiseres betwist dit en stelt dat de referentiewoningen aan de [straat] woningen op stand zijn die liggen aan een brede laan met bomen, terwijl de woningen van eiseres dichtbij de drukke [straat] liggen. Wat daar ook van zij, aangezien beide partijen referentiewoningen aan de [straat] gebruiken voor de door hen vastgestelde, voorgestelde of bepleite waardes, en zij hier geen correctie voor toepassen die invloed heeft op de waardebepaling, zal de rechtbank zich hier niet (verder) over uitlaten.

7. De heffingsambtenaar geeft verschillende redenen waarom hij geen voorstander is van de KOLDU-methode die eiseres gebruikt in haar taxatiekaarten. De gemachtigde van eiseres geeft aan dat hij deze methode al 15 jaar hanteert en dat dit ook door de hoven als een prima methode wordt beschouwd. Eiseres voert daarnaast aan dat bij de matrices van de heffingsambtenaar elk causaal verband ontbreekt. Eiseres kan niet zien welke correctie wat doet met de m²-prijs. De matrices van eiseres kloppen rekenkundig wel. De rechtbank is van oordeel dat, in verband met de vrije bewijsleer, beide methodes kunnen worden gebruikt. Bij beide methodes gaat het erom dat de daarin opgenomen informatie klopt. Voor zover daarover een geschil bestaat, komt dat hierna bij de beoordeling per bouwstroom aan de orde. Verder is het niet noodzakelijk dat de m²-prijzen exact na te rekenen zijn. De heffingsambtenaar moet enkel aannemelijk maken dat de vastgestelde of voorgestelde waardes niet te hoog zijn en de taxatiekaarten van eiseres beogen juist het tegenovergestelde.

Het geschil over de woningen uit bouwstroom 10

8. De woningen zijn in 1922/1923 gebouwde eind- en tussenwoningen met een gebruiksoppervlakte van 100 m². De woningen liggen op een perceel van tussen de 148 en 177 m² en hebben in de meeste gevallen een vrijstaande berging/schuur.

9. In geschil zijn de WOZ-waardes van de woningen op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiseres bepleit lagere waardes die in de tabel hierboven zijn genoemd. De heffingsambtenaar heeft in beroep een compromisvoorstel gedaan zoals hierboven weergegeven. Daarbij blijft enkel de waarde van de woning aan de [adres 34] gehandhaafd.

10. Om de voorgestelde waardes van de woningen te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar meerdere taxatiematrices overgelegd, waarin de woningen worden vergeleken met vier verkopen in [plaats], te weten:

- [adres 169], verkocht op 7 mei 2022 voor € 650.000,-;

- [adres 170], verkocht op 24 maart 2021 voor € 780.000,-;

- [adres 171], verkocht op 16 maart 2022 voor € 675.000,-;

- [adres 172], verkocht op 4 maart 2021 voor € 590.000,-.

11. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrices en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de voorgestelde waardes van de woningen niet te hoog zijn. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrices genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen tussenwoningen zijn, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en in een vergelijkbaar waardegebied in [plaats] liggen. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder andere de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau door voor de woningwaarde per m² een waarde (ruim) onder de m²-prijzen van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

12. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

Ingetrokken beroepsgronden

13. Eiseres heeft de gronden die zij heeft aangevoerd ten aanzien van de referentiewoningen uit de taxatieverslagen ingetrokken voor zover deze in beroep niet worden gebruikt. De rechtbank zal zich hier dan ook niet verder over uitlaten.

Beroepsgronden

De staat van de woningen

14. Eiseres voert aan dat de woningen objecten in verhuurde staat zijn. Deze zijn daardoor alle ruim onder gemiddeld in onderhoud, luxe en kwaliteit. Eiseres wijst op de foto’s die zijn overgelegd. De foto’s zijn volgens eiseres maatgevend voor alle woningen.

De referentiewoningen in de taxatiematrix van de heffingsambtenaar

15. Eiseres voert aan het niet eens te zijn met de kwalificatie ‘2’ voor de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau van de door de heffingsambtenaar gebruikte referentiewoning [adres 171]. Dit volgt volgens eiseres niet uit de verkoopdocumentatie. [adres 170] gebruiken beide partijen als referentiewoning. Eiseres vindt dit een moderne woning met fraaie details. Zij heeft de ‘luxe’ en ‘uitstraling’ in haar matrix dan ook met ‘8’ gekwalificeerd, terwijl de heffingsambtenaar alles op ‘3’ heeft gekwalificeerd. Ook hierbij verwijst eiseres naar de verkoopdocumentatie.

De referentiewoningen in de taxatiekaart/matrix van eiseres

16. De heffingsambtenaar geeft aan dat eiseres de luxe bij referentiewoning [adres 174] heeft gewaardeerd op boven gemiddeld ‘8’. De heffingsambtenaar vraagt zich af waarom, de voorzieningen zijn netjes, maar niet overdreven luxe. Bij referentiewoning [adres 173] is alles gewaardeerd op ‘7’, maar ten tijde van de verkoop verkeerde deze referentiewoning in een nogal slordige en gedateerde staat met eenvoudige voorzieningen.

Conclusie en gevolgen bouwstroom 10

17. De beroepsgronden van eiseres slagen niet. Ook de taxatiekaart van eiseres maakt niet aannemelijk dat de door de heffingsambtenaar vastgestelde/voorgestelde waardes te hoog zijn. Omdat de heffingsambtenaar de vastgestelde waardes, met uitzondering van [adres 34], niet handhaaft, is het beroep gegrond. Het beroep is ongegrond voor zover zich dit richt tegen de waarde van de woning aan de [adres 34]. Omdat de heffingsambtenaar de door hem voorgestelde waardes van de woningen in bouwstroom 10 wel aannemelijk heeft gemaakt, zal de rechtbank deze WOZ-waardes van de woningen in bouwstroom 10 conform het compromisvoorstel verlagen en bepalen dat de daarop gebaseerde aanslagen onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing dienovereenkomstig worden verminderd. De waarde van de woning aan de [adres 34] blijft zoals vastgesteld.

Het geschil over de woningen uit bouwstroom 30

18. De woningen zijn in 1922/1923 gebouwde bovenwoningen met een gebruiksoppervlakte van 50 m².

19. Partijen zijn ter zitting overeengekomen dat de waardes van de woningen in bouwstroom 30 moeten worden vastgesteld op € 290.000,-. De rechtbank ziet geen aanleiding om hiervan af te wijken en zal dienovereenkomstig beslissen.

Conclusie en gevolgen bouwstroom 30

20. Gelet op het voorgaande zal de rechtbank het beroep voor zover gericht tegen de WOZ-waardes van de woningen in bouwstroom 30 gegrond verklaren, deWOZ-waardes van de woningen verlagen tot € 290.000,- en bepalen dat de daarop gebaseerde aanslagen onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing dienovereenkomstig worden verminderd.

Het geschil over de woningen uit bouwstroom 50

21. De woningen zijn in 1922/1923 gebouwde benedenwoningen met een gebruiksoppervlakte van 75 m². Een deel van de woningen heeft een vrijstaande berging/schuur.

22. In geschil zijn de WOZ-waardes van de woningen op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiseres bepleit lagere waardes. De heffingsambtenaar handhaaft de waardes zoals verlaagd in de uitspraak op bezwaar.

23. Om de waardes van de woningen te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woningen worden vergeleken met vijf verkopen in [plaats], te weten:

- [adres 175], verkocht op 15 april 2022 voor € 452.500,-;

- [adres 176], verkocht op 5 juli 2021 voor € 377.500,-;

- [adres 177], verkocht op 4 oktober 2022 voor € 485.000,-;

- [adres 178], verkocht op 13 september 2021 voor € 602.500,-;

- [adres 179], verkocht op 9 februari 2022 voor € 650.250,-.

24. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waardes van de woningen niet te hoog zijn vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook benedenwoningen zijn, die niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder andere de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau door voor de woningwaarde per m² een waarde ruim onder de m²-prijzen van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

25. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

Ingetrokken beroepsgronden

26. Eiseres heeft de gronden die zij heeft aangevoerd ten aanzien van de achtertuinen ingetrokken. De rechtbank zal zich hier dan ook niet verder over uitlaten.

Beroepsgronden

De referentiewoningen in de taxatiematrix van de heffingsambtenaar

27. Eiseres voert aan dat sommige van de door de heffingsambtenaar gebruikte referentiewoningen aan de bovenkant van de markt zitten. Daarbij wordt kwalificatie ‘4’ gebruikt voor de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau. Dan wordt het verschil met de woningen groot. Referentiewoningen [adres 176] en [adres 175] gebruiken beide partijen als referentiewoning. Bij [adres 175] zit geen verschil in de beoordeling, bij [adres 176] heeft de heffingsambtenaar alles gekwalificeerd met ‘3’ terwijl eiseres bij luxe ‘8’ heeft. Eiseres geeft aan geen redenen te hebben af te wijken van haar waardering.

De referentiewoningen in de taxatiekaart/matrix van eiseres

28. De heffingsambtenaar geeft aan dat de indexering in de matrix van eiseres op geen enkele wijze duidelijk wordt. Ten aanzien van de door eiseres gebruikte referentiewoningen merkt de heffingsambtenaar het volgende op. Referentiewoning [adres 176] wordt door beide partijen gebruikt. Bij indexering van de koopsom naar waardepeildatum komt dit volgens de heffingsambtenaar uit op € 413.000,- (trend 2021 19,2%). Deze koopsom onderbouwt dan ook de waarde. Referentiewoning [adres 175] wordt ook door beide partijen als referentiewoning gebruikt. Bij indexering van de koopsom naar waardepeildatum komt dit uit op € 440.000,- (trend 2022 -9,8%). Dan onderbouwt ook deze koopsom de waarde. Referentiewoning [adres 180] wordt door eiseres gepresenteerd als een gemiddeld afgewerkte woning. Ten tijde van de verkoop verkeerde deze referentiewoning echter in sterk gedateerde staat (schrootjesplafond, openhaard anno 1980 in de woonkamer) en had het eenvoudige voorzieningen.

De rechtbank is van oordeel dat eiseres zijn gronden ten aanzien van de staat van de woningen onvoldoende heeft onderbouwd. De bewijslast voor de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau ligt bij eiseres. Door slechts 20 foto’s te overleggen waarbij ook geen adressen staan vermeld heeft eiseres niet aan haar bewijslast voldaan. De heffingsambtenaar is niet verplicht om inpandige opnames uit te voeren aangezien er sprake is van vrije bewijsleer. Door bij de woningen het voorzieningenniveau op ‘2’ te kwalificeren, heeft de heffingsambtenaar meer dan voldoende rekening gehouden met de staat van de woningen.

De rechtbank kan de heffingsambtenaar ook volgen in zijn beoordeling van referentiewoning [adres 180]. Deze referentiewoning is naar oordeel van de rechtbank onder gemiddeld qua staat van onderhoud en voorzieningenniveau. Ten aanzien van de indexering verwijst de rechtbank naar overweging 16.5, die ook geldt voor de woningen in bouwstroom 50.

Conclusie en gevolgen bouwstroom 50

29. De beroepsgronden van eiseres slagen niet. Ook de taxatiekaart van eiseres maakt niet aannemelijk dat de door de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waardes te hoog zijn. Het beroep voor zover gericht tegen de WOZ-waardes van de woningen in bouwstroom 50 is ongegrond.

Het geschil over de woningen uit bouwstroom 60

30. De woningen zijn in 1922/1923 gebouwde benedenwoningen met een gebruiksoppervlakte van 94 of 97 m². Een deel van de woningen heeft een vrijstaande berging/schuur.

31. In geschil zijn de WOZ-waardes van de woningen op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiseres bepleit lagere waardes. De heffingsambtenaar handhaaft de waardes zoals verlaagd in de uitspraak op bezwaar.

32. Om de waardes van de woningen te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar meerdere taxatiematrices overgelegd, waarin de woningen worden vergeleken met vijf verkopen in [plaats], te weten:

- [adres 179], verkocht op 9 februari 2022 voor € 650.250,-;

- [adres 181], verkocht op 25 november 2021 voor € 703.583,-;

- [adres 177], verkocht op 4 oktober 2022 voor € 485.000,-;

- [adres 178], verkocht op 13 september 2021 voor € 602.500,-;

- [adres 175], verkocht op 15 april 2022 voor € 452.500,-.

33. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrices en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waardes van de woningen niet te hoog zijn vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook benedenwoningen zijn, die niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrices maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder andere de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau door voor de woningwaarde per m² een waarde ruim onder de m²-prijzen van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrices heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

34. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

Ingetrokken beroepsgronden

35. Eiseres heeft de gronden die zij heeft aangevoerd ten aanzien van de achtertuinen ingetrokken. De rechtbank zal zich hier dan ook niet verder over uitlaten.

Beroepsgronden

De taxatiematrix van de heffingsambtenaar

36. Eiseres voert aan dat de woningen uit deze bouwstroom dichtbij de [straat] liggen, daarmee wijkt de ligging van de woningen af van de ligging van de referentiewoningen. Eiseres ziet dit niet terugkomen in de taxatiematrix. Eiseres heeft daarnaast, net als bij de andere bouwstromen, aangevoerd dat de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau van de woningen onder gemiddeld is. Het zijn woningen in verhuurde staat.

De referentiewoningen in de taxatiekaart/taxatiematrix van eiseres

37. De heffingsambtenaar geeft aan dat de indexering in de matrix van eiseres op geen enkele wijze duidelijk wordt. Ten aanzien van de door eiseres gebruikte referentiewoningen merkt de heffingsambtenaar het volgende op. Referentiewoning [adres 180] wordt door eiseres gepresenteerd als een gemiddeld afgewerkte woning. Ten tijde van de verkoop verkeerde deze referentiewoning echter in sterk gedateerde staat (schrootjesplafond, openhaard anno 1980 in de woonkamer) en had het eenvoudige voorzieningen. Referentiewoning [adres 182] wordt omschreven als een gedateerde uitgeponde woning. Dat klopt. Wat echter verder nog bij deze woning speelt is de bar slechte ligging; de woning ligt pal naast de afrit van de [straat] naar de [straat]. Dit houdt in, dat er constant stationair draaiende auto’s die wachten voor het rode stoplicht naast de woning staan met geluidsoverlast en overlast van uitlaatgassen tot gevolg. Overlast die nog versterkt wordt doordat het bouwblok waarin deze woning ligt aan de afritzijde open is. Met name de ligging maakt deze referentiewoning volgens de heffingsambtenaar ongeschikt als referentie. Referentiewoning [adres 178] wordt door beide partijen gebruikt. De geïndexeerde koopprijs is volgens de heffingsambtenaar € 636.000,-. Dit onderbouwt de waarde van de woningen. [adres 178] wordt door eiseres omschreven als een zeer fraai opgeknapte woning en wordt beoordeeld met kwalificatie 8. Volgens de heffingsambtenaar was deze referentiewoning ten tijde van de verkoop in gemiddelde staat, met voorzieningen die eerder aan de eenvoudige kant waren.

Conclusie en gevolgen bouwstroom 60

38. De beroepsgronden van eiseres slagen niet. Ook de taxatiekaart van eiseres maakt niet aannemelijk dat de door de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waardes te hoog zijn. Het beroep voor zover gericht tegen de WOZ-waardes van de woningen in bouwstroom 60 is ongegrond.

Verbeurde dwangsom

39. Eiseres voert aan dat zij de heffingsambtenaar, vanwege het uitblijven van een uitspraak op bezwaar in gebreke heeft gesteld. Met de uitspraak op bezwaar van 11 maart 2024 is aan eiseres een verbeurde dwangsom van € 299,- toegekend. Omdat in deze uitspraak op bezwaar niet op alle bezwaren was beslist, en dit pas met de aanvulling van de uitspraak op bezwaar van 7 oktober 2025 is gedaan, vindt eiseres dat zij recht heeft op de volledige verbeurde dwangsom. De heffingsambtenaar erkent dit ook in het verweerschrift. De rechtbank bepaalt daarom dat de heffingsambtenaar de rest van de verbeurde dwangsom € 1.143,- (€ 1.442,- - € 299,-) aan eiseres moet betalen.

Het verzoek om immateriële schadevergoeding

40. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de procedure over haar belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. De rechtbank toetst het verzoek aan artikel 17, eerste lid, van de Grondwet en neemt daarbij artikel 6 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mensen en de daarvan afgeleide rechtspraak als uitgangspunt.

41. De redelijke termijn is overschreden als de bezwaar- en beroepsfase samen langer dan twee jaar hebben geduurd. Daarbij is een termijn van zes maanden voor de handeling van het bezwaar en een termijn van anderhalf jaar voor de behandeling van het beroep als uitgangspunt redelijk.

42. De rechtbank constateert dat sinds de ontvangst van het eerste bezwaarschrift (17 februari 2023) de redelijke termijn van twee jaar met (afgerond) 16 maanden is overschreden.

43. Niet in geschil is dat het financiële belang bij deze procedure meer is dan € 1.000,-. De rechtbank kan daarom niet volstaan met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden. Eiseres heeft recht op een schadevergoeding vanwege overschrijding van de redelijke termijn.

44. De termijnoverschrijding is deels te wijten aan de heffingsambtenaar en deels aan de rechtbank, zodat de rechtbank de heffingsambtenaar en de Staat ieder in een met die verwijtbaarheid overeenkomend deel van de schade zal veroordelen. De bezwaarfase heeft afgerond 7 maanden te lang geduurd. De beroepsfase heeft afgerond 9 maanden te lang geduurd. Dit leidt ertoe dat de heffingsambtenaar € 656,25 aan schadevergoeding aan eiseres moet betalen en de Staat € 843,75.

Proceskosten en griffierecht

45. Omdat het beroep (deels) gegrond is moet de heffingsambtenaar het door eiseres betaalde griffierecht van € 371,- terug betalen. Eiseres heeft, zowel in de bezwaar- als in de bezwaarfase verzocht om vergoeding van de door haar gemaakte kosten. Daarom ziet de rechtbank aanleiding de heffingsambtenaar ook te veroordelen in de proceskosten van eiser in bezwaar en beroep.

46. De vergoeding voor de kosten van de bezwaar- en beroepsfase wordt met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) vastgesteld. De rechtbank zal bij de vaststelling van de wegingsfactor aansluiting zoeken bij de uitspraken van het hof Arnhem-Leeuwarden van 17 januari 2026[_2765b5b5-5274-452b-81bb-3129cc3d9e1f], van 14 oktober 2025[_030e82ba-8e9f-41c2-84f8-c469cb22437b] en het door de gerechtshoven gehanteerde Richtsnoer.

47. Eiseres vindt dat het gewicht van de zaak zeker als zwaar gekwalificeerd moet worden. Daarnaast vindt eiseres dat, gelet op de late (buiten de door de rechtbank gestelde termijn) en gefragmenteerde indiening van het verweerschrift en de taxatiematrices, de rechtbank hier de consequentie aan zou moeten verbinden dat de zaak als zeer zwaar gekwalificeerd zou moeten worden. De heffingsambtenaar vindt dat, gelet op de hoeveelheid objecten, de zaak als zwaar gekwalificeerd zou moeten worden.

48. De rechtbank overweegt als volgt. De rechtbank kan aan een late indiening van het verweerschrift en de aan de onderbouwing ten grondslag liggende stukken de gevolgen verbinden die haar geraden voorkomen. Tijdens de behandeling van de zaak op de zitting is niet gebleken dat eiseres door de late indiening in haar belangen is geschaad. Dat eiseres een deel van de door de heffingsambtenaar ingediende taxatiematrices over het hoofd heeft gezien en daarop niet schriftelijk heeft gereageerd, komt voor haar risico. Zij heeft voldoende tijd en gelegenheid gehad zich voor te bereiden. De rechtbank ziet dan ook geen reden om aan de late indiening van het verweer en (voor zover van toepassing) de onderbouwende stukken gevolgen te verbinden en stelt de zwaarte van de zaak, conform het Richtsnoer van de hoven vast op zwaar (wegingsfactor 1,5).

49. De rechtbank stelt de proceskostenvergoeding vast op € 5.056,52 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het deelnemen aan de hoorzitting, met een waarde per punt van € 666,- en wegingsfactor 1,5, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting, met een waarde per punt van € 934,- en wegingsfactor 1,5). De vergoeding voor het door eiseres ingebrachte taxatierapport stelt de rechtbank vast op € 256,52.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep voor zover dit is gericht tegen de WOZ-waardes van de woningen in bouwstroom 10 met uitzondering van [adres 34] gegrond;

- verklaart het voor zover gericht tegen de WOZ-waarde van [adres 34] ongegrond;

- verklaart het beroep voor zover dit is gericht tegen de WOZ-waardes van de woningen in bouwstroom 30 gegrond;

- verklaart het beroep voor zover dit is gericht tegen de WOZ-waardes van de woningen in bouwstromen 50 en 60 ongegrond;

- vernietigt de uitspraken op bezwaar voor zover deze zien op de bouwstromen 10 en 30;

- verlaagt de waardes van de woningen in bouwstroom 10 (met uitzondering van [adres 34]) conform het compromisvoorstel van de heffingsambtenaar en bepaalt dat de aanslagen onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing gebouwd dienovereenkomstig worden verminderd;

- verlaagt de waardes van de woningen in bouwstroom 30 tot € 290.000,- en bepaalt dat de aanslagen onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing gebouwd dienovereenkomstig worden verminderd;

- bepaalt dat deze uitspraak in plaats treedt van de vernietigde delen van de uitspraken op bezwaar;

- bepaalt dat de heffingsambtenaar € 1.143,- aan verbeurde dwangsom aan eiseres moet betalen;

- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding voor immateriële schade aan eiseres tot een bedrag van € 656,25;

- veroordeelt de Staat tot het betalen van een vergoeding voor immateriële schade aan eiseres tot een bedrag van € 843,75;

- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 5.056,52 aan proceskosten aan eiseres;

- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 371,- aan eiseres moet vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van P.W. Hogenbirk, griffier. Uitgesproken in het openbaar op 15 juni 2026.

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.