Rechtbank Midden-Nederland, 13 mei 2026

Procesverloop

Overwegingen

Feiten

2. De woning is een in 2003 gebouwde geschakelde woning met een souterrain/woonkelder van 19 m², een vrijstaande berging/schuur van 5 m², een onderpandige garage van 33 m² en een balkon van 6 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 182 m² en ligt op een perceel van 345 m².

Geschil

3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2023. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 1.160.000,-.

Beoordelingskader

4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.

6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats], te weten:

- [adres 2], verkocht op 24 februari 2022 voor € 1.660.000,-;

- [adres 3], verkocht op 4 mei 2022 voor € 1.400.000,-;

- [adres 4], verkocht op 10 januari 2023 voor € 1.400.00,-;

- [adres 5], verkocht op 1 oktober 2021 voor € 1.350.000,-.

Beoordeling van het geschil

7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook een geschakelde woning en goed hiermee vergelijkbare 2-onder-1-kapwoningen zijn die in [plaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder meer de kwaliteit, staat van onderhoud en het voorzieningenniveau door voor de woningwaarde een waarde onder de m²-prijzen van de referentiewoningen te hanteren. Met het taxatierapport en de daarin opgenomen taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

Beroepsgronden

De motivering van de uitspraak op bezwaar

9. Eiser voert aan dat in de uitspraak op bezwaar is aangegeven dat ‘uit onderzoek is

gebleken dat er voldoende rekening is gehouden met de onderhoudstoestand van de woning vergeleken met de woningen die als onderbouwing voor de waarde zijn gebruikt’. De inhoud van het onderzoek wordt echter niet gedeeld en er wordt niet ingegaan op de gronden van eiser. Vervolgens wordt in de uitspraak op bezwaar aangegeven dat ‘de taxateur aan de hand van bekende gegevens het voorzieningenniveau van de woning heeft gecontroleerd en dat daaruit is gebleken dat het voorzieningenniveau correct is vastgesteld’. Ook hierbij ontbreekt iedere onderbouwing.

10. De heffingsambtenaar betreurt het dat eiser van mening is dat de uitspraak op bezwaar niet goed in gaat op de door eiser aangedragen argumenten. Het is de afgelopen periode enorm druk geweest bij de BghU waardoor vanwege de tijdsdruk mogelijk te kort door de bocht en niet uitgebreid genoeg is gereageerd in de uitspraak op bezwaar. De heffingsambtenaar biedt zijn verontschuldigingen aan en hoopt op begrip voor deze omstandigheden. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar aangegeven dat in de uitspraak op bezwaar duidelijk is gemaakt waarom de waarde is zoals beschreven, maar dat dit vrij marginaal is gebeurd. De heffingsambtenaar is daarom bereid om het door eiser betaalde griffierecht te vergoeden.

11. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Omdat dit motiveringsgebrek in de beroepsfase is hersteld, is eiser uiteindelijk niet in zijn belangen geschaad. Daarom zal de rechtbank dit gebrek met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht passeren. Wel moet de heffingsambtenaar het door eiser betaalde griffierecht vergoeden.

De staat van onderhoud, het voorzieningenniveau en de referentiewoningen

12. Eiser voert aan dat de woning aan de binnenzijde nooit is verbouwd. Alles (vloeren, keuken, badkamer, sanitair etc.) dateert nog uit 2003. Het is aan het einde van de levensduur en voldoet ook niet meer aan de huidige woontrends. Dit in tegenstelling tot de drie referentiewoningen, die zijn wel gerenoveerd. Ten aanzien van de buitenzijde voert eiser aan dat de woning grotendeels een plat dak heeft. De dakbedekking is vanwege lekkages diverse malen gerepareerd en is aan vervanging toe. Daarnaast bestaat een groot deel van de gevel uit houten planken. Deze planken laten regelmatig los omdat de onderliggende verbindingsbalken in slechte staat zijn. Om dit te verhelpen moeten alle planken worden verwijderd en de achterliggende verbindingsbalken worden vervangen. Volgens eiser moet de staat van onderhoud gekwalificeerd worden op 2. De referentiewoningen hebben volgens eiser een onderhoudsarme bouwconstructie. Eiser voert daarnaast aan dat de woningen aan de [straat 1] van een hoger niveau zijn. Ook hebben zij een groter perceeloppervlak. De referentiewoning aan de [straat 2] heeft ook een groter perceeloppervlak en een grotere gebruiksoppervlakte. In reactie op het verweerschrift geeft eiser aan dat de referentiewoning [adres 5], die in beroep is gebruikt, beter vergelijkbaar is dan de andere referentiewoningen. Deze referentiewoning is echter ook in het verleden aan de binnenkant compleet gerenoveerd. Daarnaast is het bij eiser niet bekend dat er bij deze referentiewoning iets aan de hand zou zijn met de houtconstructie aan de buitenkant.

13. De heffingsambtenaar geeft aan dat in de matrix voldoende rekening wordt gehouden met de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau van de woning wanneer deze respectievelijk als “voldoende” en “normaal” (3) worden getaxeerd. Daarin ligt ook al een zekere veroudering en slijtage besloten. Ter illustratie heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat kwalificatie 3 voor de staat van onderhoud betekent dat de staat van onderhoud niet op peil is, maar er op korte termijn geen verbeteringen noodzakelijk zijn. Voor een wijziging van de staat van onderhoud of het voorzieningenniveau is volgens de heffingsambtenaar geen aanleiding. Het gaat bij de waardering van de staat van onderhoud om de staat van onderhoud van de woning als geheel. Bij een lagere kwalificatie zou voor het onderhoud ‘op korte termijn verbeteringen noodzakelijk zijn’ en dat is hier volgens de heffingsambtenaar niet het geval gelet op het bouwjaar van de woning en de door eiser ingediende foto’s. De staat van onderhoud en het voorzieningenniveau van de referentiewoningen kan worden afgeleid uit de foto’s en is soms beter of gelijkwaardig. Daarnaast biedt de woningwaarde per m² van de woning voldoende ruimte om (eventueel) (meer) rekening te houden met deze factoren. Bij de referentiewoning aan de [adres 5] komt dit bijvoorbeeld neer op een verschil in waarde per m² van € 1.000,-. Bij een gebruiksoppervlakte van 182 m² betekent dit dat er rekening is gehouden met € 182.000,- investeringsruimte om de woning op hetzelfde niveau te krijgen als [adres 5]. Daarbij heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat niet elke euro die geïnvesteerd wordt één op één wordt terugverdiend.

14. De rechtbank overweegt als volgt. Ten aanzien van de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau van de woning kan de rechtbank de heffingsambtenaar volgen. Eiser heeft deze gronden ook niet voldoende onderbouwd met objectieve, verifieerbare gegevens, bijvoorbeeld ten aanzien van de gevelplanken en het dak een offerte van een expert of bijvoorbeeld foto’s van de keuken en badkamer. Ten aanzien van de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen aan de [straat 1] en [straat 2] merkt de rechtbank op dat dit niet maakt dat deze referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn. Een verschil in kavelgrootte komt bijvoorbeeld al tot uitdrukking in de bepaling van de grondwaarde op basis van de grondstaffel, waarbij voor de eerste 150 m² meer wordt gerekend dan voor de volgende 300 m² enzovoort. Met verschillen in de staat van onderhoud en voorzieningenniveau is naar oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden doordat de m²-prijs van de woning ruim lager is dan de m²-prijzen van de referentiewoningen. De rechtbank is het met partijen eens dat de referentiewoning [adres 5] de beste vergelijking is. De heffingsambtenaar heeft ten aanzien van deze referentiewoning naar oordeel van de rechtbank voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld, gelet op het verschil in m²-prijs van ongeveer € 1.000,-. De beroepsgrond slaagt niet.

De (aanpassing van de) gebruiksoppervlakte van de woning

15. Eiser voert aan dat er in de bezwaarfase een verkeerde gebruiksoppervlakte aan de woning was toegekend. Dit is in de uitspraak op bezwaar onderkend en aangepast, dit heeft echter niet geleid tot een aanpassing van de waarde van de woning. Dit is voor eiser onbegrijpelijk.

16. De heffingsambtenaar geeft aan dat de gebruiksoppervlakte van de woning naar aanleiding van het bezwaarschrift is aangepast van 187 m² naar 182 m². Ook de gebruiksoppervlakte van het souterrain en de garage zijn naar aanleiding van het bezwaarschrift aangepast. Omdat in bezwaar en beroep de beantwoording van de vraag voorligt of de beschikte waarde ten opzichte van de referentiewoningen (rekening houdend met de waardeerbare verschillen) al dan niet te hoog is vastgesteld, heeft een (kleine) wijziging van de gebruiksoppervlakte niet altijd een effect op de beschikte waarde van de woning. Dat is hier ook niet het geval. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. In de matrix staan de juiste gebruiksoppervlakten. Ondanks dat deze zijn aangepast naar aanleiding van het bezwaarschrift, heeft de woning van eiser nog steeds een aanzienlijk lagere m²-prijs dan de referentiewoningen. Daaruit volgt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.

Conclusie en gevolgen

17. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Omdat er sprake is van een motiveringsgebrek in de uitspraak op bezwaar moet de heffingsambtenaar wel het door eiser betaalde griffierecht vergoeden.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep ongegrond;

- bepaalt dat de heffingsambtenaar het door eiser betaalde griffierecht van € 51,- moet vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es – de Vries, rechter, in aanwezigheid van P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 13 mei 2026.

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.