Rechtbank Midden-Nederland, 9 april 2026

[eiseres] , uit [plaats] , eiseres

(gemachtigde: A. Oosters)

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] (heffingsambtenaar), verweerder

(gemachtigde: M.C.M. van Roon).

Verder heeft als partij deelgenomen:

de Staat der Nederlanden (de minister voor Justitie en Veiligheid).

Inleiding

1. In de beschikking van 31 januari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning aan de [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 495.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenaar van het object ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf wordt gehanteerd.

2. Eiseres heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 28 november 2023 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.

3. Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix.

4. De rechtbank heeft het beroep op 15 januari 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en

[taxateur 1], taxateur.

Overwegingen

Feiten en geschil

5. Eiseres is eigenaar van de woning, een tussenwoning uit 1910. De woning is gelegen in de stadskern en heeft een totale gebruiksoppervlakte van 113 m2 en ligt op een perceel van 102 m2. De woning heeft twee dakkapellen.

6. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2022. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 413.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van de woning van € 495.000,-.

Het beoordelingskader

7. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor het bepalen van de WOZ-waarde van de woning heeft de heffingsambtenaar de vergelijkingsmethode toegepast. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woningen. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiseres heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.

8. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met verkopen van vijf woningen gelegen in de stadskern van [plaats], namelijk:

- [adres 2], tussenwoning, verkocht op 17 mei 2021 voor € 645.000,-;

- [adres 3], eindwoning, verkocht op 20 september 2021 voor € 855.000,-;

- [adres 4], tussenwoning, verkocht op 2 november 2021 voor € 700.000,-;

- [adres 5], eindwoning, verkocht op 19 februari 2021 voor € 582.582,-;

- [adres 6], tussenwoning, verkocht op 31 mei 2022 voor € 581.581,-.

Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze referentiewoningen af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiseres niet te hoog is vastgesteld.

De beoordeling van de zaak

9. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de gehanteerde referentiewoningen goed bruikbaar zijn omdat de woningen allemaal in de stadskern van [plaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Daarnaast zijn de referentiewoningen wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De voor de WOZ-waarde gehanteerde prijs per m2 gebruiksoppervlakte van de woning is (ruimschoots) lager dan de geïndexeerde prijs per m2 gebruiksoppervlakte van de referentiewoningen. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar ook inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.

10. Wat eiseres in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hierna uit.

Gedateerde voorzieningen en slechte bouwkundige kwaliteit

11. Eiseres voert aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de bouwkundige staat en kwaliteit van de woning en dat de woning gedateerde voorzieningen heeft. Zo zijn er scheve muren, scheuren binnenshuis, slechte kozijnen en enkel glas. Verder zijn de keuken en de badkamer uit de jaren 80.

12. De rechtbank kan de toelichting van de heffingsambtenaar dat rekening is gehouden met het matige onderhoud en de matige kwaliteit en de zeer gedateerde voorzieningen goed volgen. Uit de matrix volgt dat de kwaliteit/luxe en onderhoudstoestand van de woning als matig is aangemerkt. Ook voor de voorzieningen is gerekend met “zeer gedateerd”. Zoals de heffingsambtenaar heeft toegelicht heeft de woning de laagste m² prijs (€ 3.127) en ligt daarmee ruim onder de laagst geïndexeerde prijs per m2 van de referentiewoningen. Er is daarmee inzichtelijk en aannemelijk gemaakt dat met de onderlinge verschillen in kwaliteit en onderhoud en voorzieningen voldoende rekening is gehouden. Deze grond slaagt niet.

Geen goed vergelijkbare referentiewoningen

13. Eiseres voert aan dat de eerste drie referentiewoningen in een ander marktsegment liggen en niet te vergelijken zijn met de woning. De referentiewoningen aan de [adres 2] en de [adres 4] zijn grachtenpandjes met een uitstekende ligging. Eiseres vindt dat er andere beter vergelijkbare woningen zijn aan de [locatie], gelegen op circa 200 meter afstand. De verkopen van die woningen onderbouwen dat de WOZ-waarde van de woning lager moet zijn. In dat verband verwijst eiseres naar het deskundigenrapport van 14 augustus 2024 van register taxateur [taxateur 2].

14. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat de woningen aan de [locatie] minder goed bruikbaar zijn, omdat deze in een andere wijk zijn gelegen en daardoor een ander waardeniveau hebben. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de door hem gehanteerde referentiewoningen beter vergelijkbaar zijn juist vanwege de ligging in dezelfde historische stadskern. Dat de woningen aan de [locatie] ook in de zeer directe nabijheid zijn gelegen maakt dat niet anders. Het zijn woningen die in een andere wijk staan. Het staat de heffingsambtenaar vrij om te kiezen voor die woningen die hij het meest geschikt acht en het is de rechtbank niet gebleken dat de heffingsambtenaar daarvoor niet de beste vergelijkingen heeft gekozen. De beroepsgrond slaagt niet.

Verantwoordingsdocument

15. Eiseres heeft verzocht om inzicht in de transacties die aan de gebruikte grondstaffels ten grondslag liggen. Eiseres stelt zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar dat inzicht ten onrechte niet heeft gegeven.

16. Uit de stukken blijkt dat de heffingsambtenaar in de bezwaarprocedure voorafgaand aan de hoorzitting alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft verstrekt aan eiseres waaronder het zogeheten verantwoordingsdocument met in de bijlagen de transacties van grond en een grondstaffeldocument. De beroepsgrond slaagt niet.

Conclusie en gevolgen

17. Gelet op het voorgaande is het beroep ongegrond. De bestreden uitspraak blijft dus in stand.

Het verzoek om vergoeding van de immateriële schade

18. De gemachtigde van eiseres heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade in het geval de redelijke termijn wordt overschreden. Een vergoeding van immateriële schade wordt op verzoek toegekend als een procedure over een belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. Daarbij geldt als uitgangspunt dat een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop de heffingsambtenaar het bezwaarschrift ontvangt.

19. Tussen de ontvangst van het bezwaarschrift op 12 maart 2023 en de dag van deze uitspraak zit meer dan 3 jaar. Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn is overschreden met ruim twaalf maanden. Desondanks heeft eiseres geen recht op vergoeding van immateriële schade. Daartoe wordt het volgende overwogen.

20. Het verzoek van eiseres valt onder de werking van het arrest van de Hoge Raad van

14 juni 2024. [_ca7830d3-f0e1-48c6-835e-2ece7f75fc48] Daaruit volgt dat er niet tegemoet wordt gekomen aan een verzoek tot vergoeding van immateriële schade als het financiële belang minder is dan de bagatelgrens van € 1.000,- en de redelijke termijn niet met meer dan twaalf maanden is overschreden. Als het financiële belang minder is dan € 1.000,- maar de redelijke termijn is wel met meer dan twaalf maanden overschreden, volgt uit het arrest van de Hoge Raad dat de belastingrechter naar bevind van zaken beslist op een verzoek om vergoeding van immateriële schade. Het staat de belastingrechter vrij om – na afweging van alle daartoe in aanmerking te nemen belangen en omstandigheden, waaronder de mate van overschrijding van de redelijke termijn – ook in die gevallen te volstaan met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden.[_68f2cad6-0070-4b6e-8d13-5982cbff0645]

21. Uit voornoemd arrest volgt verder dat het financiële belang bij de procedure in beginsel bestaat uit het financiële voordeel dat belanghebbende met betrekking tot de fiscale beschikking(en) krijgt indien het door hem in die procedure ingenomen standpunt wordt gehonoreerd. Het ligt op de weg van de belanghebbende die om een vergoeding van immateriële schade heeft verzocht, om de feiten te stellen, en in geval van betwisting aannemelijk te maken, op grond waarvan de omvang van dit financiële belang kan worden vastgesteld. Eiseres heeft in deze zaak een waarde bepleit van € 413.000,-. Als eiseres daarin zou worden gevolgd, dan zou dat slechts leiden tot een aanpassing van de aanslag van rond de €100,-. Eiseres heeft verder niets aangevoerd waaruit het financiële belang zou kunnen worden vastgesteld. Gelet hierop heeft eiseres naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende aannemelijk gemaakt dat haar financiële belang in deze zaak meer dan € 1.000,- bedraagt. Eiseres heeft ook geen andere belangen genoemd waar rekening mee gehouden kan worden. Na afweging van alle daartoe in aanmerking te nemen belangen en omstandigheden volstaat de rechtbank in dit geval dan ook met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden. Het verzoek om schadevergoeding wijst de rechtbank af.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep ongegrond;

- wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn af.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel, rechter, in aanwezigheid van

mr. M.S.D. de Weerd, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 9 april 2026.

griffier rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.