Rechtbank Limburg, 1 september 2026

1. Op 20 juli 2021 heeft de gemeenteraad van de gemeente Weert het bestemmingsplan [straat 1] / [straat 2] vastgesteld (hierna: het nieuwe bestemmingsplan). Het nieuwe bestemmingsplan geldt voor het kadastrale perceel [perceelnummer 1] te [plaats 1]. Aanvragers zijn woonachtig aan de [adres 1], kadastraal bekend als perceel [perceelnummer 2]. Het perceel van aanvragers grenst aan perceel [perceelnummer 1] waarop het nieuwe bestemmingsplan van toepassing is.

2. Het nieuwe bestemmingsplan is gerealiseerd ten behoeve van het bouwen van een woning op de hoek van de [straat 1] en de [straat 3]. Deze woning is inmiddels gebouwd en is plaatselijk bekend als de [adres 2]. Eisers wonen daar.

3. Aanvragers stellen schade te hebben geleden als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan. De waarde van hun woning is door het veranderen van de planologische mogelijkheden verminderd. Zij hebben het college daarom op 8 maart 2022 verzocht om een tegemoetkoming in de door hen geleden planschade.

4. Het college heeft dit verzoek bij besluit van 19 januari 2023 toegekend (hierna: het primaire besluit). De te vergoeden planschade is door het college vastgesteld op € 16.4000,- (te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van 8 maart 2022 tot aan de dag van betaling). Hiertegen hebben eisers bezwaar gemaakt. Bij besluit van 12 maart 2024 heeft het college het bezwaar van eisers ongegrond verklaard (hierna: het bestreden besluit).

5. Eisers hebben beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.

6. De rechtbank heeft het beroep op 1 september 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eisers, de gemachtigde van eisers en de gemachtigde van het college. Aanvragers waren met voorafgaande afmelding niet aanwezig.

7. Na afloop van de zitting heeft de rechtbank onmiddellijk uitspraak gedaan.

Beslissing

8 De rechtbank:

• verklaart het beroep gegrond;
• vernietigt het bestreden besluit van 12 maart 2024;
• herroept het primaire besluit van 19 januari 2023;
• stelt de aan aanvragers te vergoeden planschade vast op € 4.000,- (te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 8 maart 2022) en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van het vernietigde bestreden besluit;
• bepaalt dat het college het griffierecht van € 187,- aan eisers moet vergoeden;
• veroordeelt het college tot betaling van de proceskosten van eisers van in totaal

€ 2602,50 voor de bezwaarfase (te weten € 1.332,- voor rechtsbijstand en € 1270,50 voor het deskundigenrapport [naam 1]) en € 2.352,- voor de beroepsfase (te weten € 1.868,- voor rechtsbijstand en € 484,- voor het aanvullend deskundigenrapport [naam 1] ).

Beoordeling

9 De rechtbank geeft hiervoor de volgende motivering.

10. Tussen partijen is niet in geschil dat aanvragers planschade hebben geleden en dat hieraan tegemoet moet worden gekomen. Dat de waarde van de woning van aanvragers per waardepeildatum 3 september 2021 € 620.000,- was op grond van het oude bestemmingsplan en verlaagd is naar € 585.000,- vanwege het nieuwe bestemmingsplan staat tussen partijen ook niet ter discussie. Partijen zijn het er daarmee over eens dat de waarde van de woning van aanvragers met € 35.000,- is gedaald.

11. Het geschil beperkt zich tot het percentage van de waarde van de woning die op grond van artikel 6.2, tweede lid, onder b, van de Wet ruimtelijke ordening[_a9c63bd5-9986-44ba-8cb9-0bbad1e88e7a] (hierna: Wro) tot het normaal maatschappelijk risico behoort en daarmee niet voor vergoeding in aanmerking komt.[_9bd1fd19-058a-4883-adf7-3ae624e4b310] Het college heeft dit percentage vastgesteld op 3 procent en beroept zich daarbij op een rapport van [naam 2] van 28 oktober 2022. Eisers zijn daarentegen van mening dat 5 procent van de waarde van de onroerende zaak voor rekening van aanvragers moet blijven. Zij verwijzen daarbij naar een rapport [naam 1] van 25 september 2023.

12. De rechtbank wijst erop dat de vaststelling van de omvang van het normaal maatschappelijke risico in de eerste plaats aan het college is. Het college komt daarbij beoordelingsruimte toe.[_9921b8aa-0ad8-481f-87f7-196333f5d135]Het college moet de vaststelling naar behoren motiveren. Voor het bepalen van de hoogte van het normaal maatschappelijk risico hanteert de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) de volgende handvatten, zoals uiteengezet in de overzichtsuitspraak van 6 augustus 2025.[_0da930e0-28f3-42ae-be85-0f0f6fc76423] Indien (i) de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving past; en (ii) de ontwikkeling binnen een gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid past, mag het bestuursorgaan een normaal maatschappelijk risico van 5 procent van de waarde van de onroerende zaak hanteren. Indien aan één van beide indicatoren maar voor een deel wordt voldaan, is het hanteren van een drempel van 4 procent in beginsel aangewezen. Indien aan één van beide indicatoren in zijn geheel niet wordt voldaan of indien aan beide indicatoren deels wordt voldaan, is het hanteren van een drempel van 3 procent in beginsel aangewezen. Indien slechts aan één van beide indicatoren voor een deel wordt voldaan, of indien aan beide indicatoren in het geheel niet wordt voldaan, is in beginsel het toepassen van het minimumforfait van 2 procent, zoals bedoeld in artikel 6.2, tweede lid, aanhef en onder b, van de Wro, aangewezen.[_779be89c-abfc-46fd-8011-f8907fece555]

13. Partijen twisten niet over de vraag of het realiseren van de nieuwe woning passend is binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving (i). Wel zijn partijen het oneens over de vraag of de ontwikkeling past binnen het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid (ii). Volgens het college is dit niet het geval en volgens eisers wel.

14. Op 11 december 2013 heeft de gemeenteraad van de gemeente Weert de structuurvisie “Structuurvisie gemeente Weert 2025” vastgesteld. Daarin is het beleid van de gemeente Weert tot 2025 vastgelegd, onder andere ten aanzien van wonen. Dit beleid geldt voor de gehele gemeente.

15. De rechtbank constateert dat dit beleid inhoudt dat het bouwen van nieuwe woningen, gelet op de grote planvoorraad, slechts onder omstandigheden mogelijk is. Een van die omstandigheden is het mogelijk maken van nieuwbouw wanneer daarvoor in de plaats een andere woning niet wordt gerealiseerd of wordt gesloopt (1 erbij, 1 eraf-beleid). De woning van eisers is blijkens het raadsvoorstel van 13 juli 2021 in de plaats gekomen van een bouwplan dat aanvankelijk aan de [straat 2] zou worden gerealiseerd. Daarover heeft de gemeenteraad van de gemeente Weert in het raadsvoorstel het volgende opgemerkt:

“ l. l Het plan past binnen de Structuurvisie Weert 2025.

In de Structuurvisie Weert 2025 is opgenomen dat nieuwe woningbouwmogelijkheden in principe alleen worden toegestaan, indien voldoende woningen worden onttrokken (l erbij, l eraf). In dit geval komt de woningbouwmogelijkheid aan de [straat 2] in [plaats 2] te vervallen. Om deze reden is dan ook onderhavig bestemmingsplan opgesteld waarin tevens het bouwvlak en bijbehorende bouwmogelijkheden aan de

[straat 2] worden verwijderd.”

16. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat het college onvoldoende gemotiveerd heeft dat de ontwikkeling geheel niet in het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid van de gemeente paste, temeer nu de gemeenteraad bij vaststelling van het nieuwe bestemmingsplan van mening was dat het bouwplan binnen het beleid paste onder gebruikmaking van het 1 erbij, 1 eraf-beleid. Het standpunt van het college dat dit onderdeel van het beleid niet aan de locatie gebonden is en niet specifiek ziet op het perceel van eisers doet daar naar het oordeel van de rechtbank niets aan af. Het 1 erbij, 1 eraf-beleid beleid geldt immers binnen de gehele gemeente Weert, en dus ook voor het perceel van eisers. Het bestreden besluit dient daarom vernietigd te worden.

17. De rechtbank zal in dit geval zelf in de zaak voorzien door te bepalen welke drempel in dit geval redelijk is.[_cc51bd90-eadd-4b28-bcd7-063c6c017668] Naar het oordeel van de rechtbank past de ontwikkeling volledig binnen het beleid, omdat de ontwikkeling overeenkomstig het beleid in onder andere de Structuurvisie Weert 2025 tot stand is gekomen en zelfs op grondslag van het beleid door de gemeenteraad mogelijk is gemaakt. Omdat de ontwikkeling verder ook binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving past, zoals tussen partijen niet in geschil is, ziet de rechtbank geen andere uitkomst dan vast te stellen dat het normaal maatschappelijk risico op 5% moet worden gesteld, in lijn met de eerder aangehaalde overzichtsuitspraak van de Afdeling. Voor de uit te keren planschade betekent dit dat de waardedaling (€ 35.000,-) moet worden verminderd met het normaal maatschappelijk risico (5% van € 620.000,-, te weten de waarde van de woning van aanvragers voor het vaststellen van het nieuwe bestemmingsplan), ter hoogte van € 31.000,-. Zodoende resteert er een te betalen bedrag van € 4.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 8 maart 2022.

Conclusie en gevolgen

18. De rechtbank vernietigt het bestreden besluit. De rechtbank voorziet zelf in de zaak door het primaire besluit te herroepen, de te vergoeden planschade vast te stellen op € 4.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 8 maart 2022, en te bepalen dat deze uitspraak in de plaats treedt van het bestreden besluit.

19. Omdat het beroep gegrond is moet het college het door eisers betaalde griffierecht (€ 187,-) aan hen vergoeden.

20. De rechtbank veroordeelt het college daarnaast in de door eisers gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.332,- voor de bezwaarfase (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde van € 666,- per punt en wegingsfactor 1) en € 1.868,- voor de beroepsfase (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 934,- en wegingsfactor 1). Daarnaast ziet de rechtbank aanleiding om het college in de kosten van beide rapporten van deskundige [naam 1] te vergoeden, ter hoogte van € 1270,50 en € 484,- voor het rapport in de bezwaarprocedure respectievelijk de beroepsprocedure.

21. Partijen zijn gewezen op de mogelijkheid om tegen de mondelinge uitspraak in hoger beroep te gaan op de hieronder omschreven wijze.

Deze uitspraak is in het openbaar gedaan door mr. C. Drent, voorzitter, en mr. R.J.G.H. Seerden en mr. K.M.J.A. Smitsmans, leden, in aanwezigheid van mr. L. van der Genugten, griffier op 1 september 2026.

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: 11 september 2026.

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.