Uitspraak · Verbintenissenrecht
Rechtbank Gelderland, 16 september 2026
ECLI:NL:RBGEL:2026:7634Zaaknummer K/5001/11408533
- Instantie
- Rechtbank Gelderland
- Datum uitspraak
- 16 september 2026
- Publicatiedatum
- 27 oktober 2026
- Zaaknummer
- K/5001/11408533
- Rechtsgebied
- Civiel recht, Verbintenissenrecht
- Procedure
- Eerste aanleg - enkelvoudig
- Zittingsplaats
- Arnhem
- Soort
- Uitspraak
Inhoudsindicatie
Huur woonruimte. Hoofdzaak en vrijwaring. Gebrek. Feitelijke stoornis (7:204 lid 3 BW). Verhuurder onvoldoende gebruik gemaakt van bevoegdheden tegenover derden. Vrijwaring afgewezen. Vanwege grondslag aansprakelijkheid in hoofdzaak, geen grond voor afwenteling aansprakelijkheid op derde.
“(…) 4 Conclusie
In opdracht van D-Groep B.V. is door [firma 2] B.V. een akoestisch onderzoek uitgevoerd naar de optredende geluidbelastingen ten gevolge van het installatiegeluid veroorzaakt door de buiten opgestelde installaties voor warmte- en/of koudeopwekking bij de [adres 2] te Arnhem.
(…)
Op donderdag avond 10 april 2025 zijn geluidmetingen verricht naar de optredende geluidbelasting ten gevolge van het installatiegeluid op het dak en het dakterras.
In de Omgevingswet zijn er eisen gesteld aan het maximale geluid van installaties. Uit de metingen zijn de volgende conclusies te trekken:
- Het is op locatie niet mogelijk gebleken om de installatie in de stand waarbij maximaal wordt verwarmd (30 graden binnen) te meten. Het geluid was in deze stand dermate laag dat het opging in het omgevingslawaai.
- Tijdens het instellen van de installatie op de stand waarbij maximaal wordt gekoeld (18 graden binnen), wordt er voldaan aan de gestelde eisen.
- Na aansluiting van de warmtepomp op de automatische regeling treedt er een overschrijding van ca 7 dB(A) op ter plaatse van de te openen delen. Er wordt niet voldaan aan de gestelde eisen.
- Reductie van de geluiduitstraling is benodigd door toepassing van een scherm of omkasting.
(…)”
3 Het geschil in de hoofdzaak en in de vrijwaringszaak
In de hoofdzaak in conventie
[eiser] vordert – samengevat – dat kantonrechter bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
primair
I. voor recht zal verklaren dat de aanwezigheid van de airco-unit op het gebouw waarin [eiser] woont, zijn woongenot schendt en in die zin is aan te merken als een gebrek,
II. voor recht zal verklaren dat [eiser] als gevolg van het gebrek recht heeft op betaling van een huurkorting tot 60% van de maandelijkse huur vanaf 6 december 2022 tot en met november 2024, zijnde in totaal € 23.125,93, en dat [eiser] voor elke volgende maand na november 2024 een huurkorting geniet van 60%, dan wel dat [eiser] een huurkorting krijgt toegewezen die naar het oordeel van de kantonrechter redelijk is,
III. D-groep zal veroordelen tot betaling van de kosten van het geluidsrapport van
€ 998,25 en de buitengerechtelijke kosten van € 1.016,12,
IV. D-groep zal veroordelen in de proceskosten en de nakosten,
subsidiair, voor zover de kantonrechter van oordeel is dat sprake is van een gebrek, maar dat [eiser] geen recht heeft op een huurkorting:
V. zal bepalen dat D-groep de airco-unit binnen vier weken na dit vonnis moet verwijderen en deze moet plaatsen op een manier dat de airco-unit geen overlast bij [eiser] veroorzaakt,
VI. D-groep zal veroordelen in de proceskosten en de nakosten,
[eiser] legt – kortgezegd – aan zijn vorderingen ten grondslag dat de airco-unit zorgt voor geluidsoverlast en het uitzicht van [eiser] belemmert. [eiser] vordert daarom een huurkorting. Daarnaast vordert hij betaling van de kosten van het geluidsrapport en de buitengerechtelijke kosten nu D-groep in verzuim is. Subsidiair vordert hij dat de airco-unit wordt verplaatst.
D-groep voert verweer. Zij voert – samengevat – aan dat de airco-unit geen onderdeel uitmaakt van het gehuurde. [eiser] zou zich daarom tot DE Koffiecafé Arnhem moeten wenden om maatregelen te laten treffen tegen de overlast. Verder stelt D-groep zich op het standpunt dat de gestelde geluidsoverlast kwalificeert als een feitelijke stoornis in het huurgenot door derden, zodat van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW in beginsel geen sprake kan zijn. [eiser] komt om die reden geen huurkorting toe. Mocht de kantonrechter van oordeel zijn dat in dit geval een uitzondering op dat uitgangspunt moet worden gemaakt, dan stelt D-groep dat de gestelde geluidsoverlast niet als onrechtmatige hinder kwalificeert. Verder heeft zij gedaan, wat in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs van haar als verhuurder mocht worden verwacht, om de geluidsoverlast te doen stoppen. Ten aanzien van de subsidiaire vordering van [eiser] voert D-groep aan dat deze voor haar onuitvoerbaar is, omdat de airco-unit in opdracht en voor rekening en risico van DE Koffiecafé Arnhem is geplaatst en derhalve niet onder haar beheer valt. Ten slotte voert D-groep aan dat de gevorderde kosten voor het meetrapport van [firma 1] vanwege diverse gebreken daaraan voor rekening van [eiser] horen te blijven.
In de hoofdzaak in reconventie
Het verweer in conventie van D-groep mondt uit in een tegenvordering. D-groep vordert in reconventie – samengevat – dat de kantonrechter [eiser] bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis zal veroordelen:
I. tot betaling aan D-groep van een bedrag van € 3.388,00 aan schade als bedoeld in artikel 6:96 lid 2 sub b BW, te voldoen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis,
II. tot betaling aan D-groep van een bedrag van € 463,80 aan buitengerechtelijke incassokosten, te voldoen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf de dag van de conclusie van eis in reconventie totdat alles is betaald.
D-groep legt – kortgezegd – aan haar vorderingen ten grondslag dat zij redelijke kosten heeft moeten maken ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid. Deze kosten bestaan uit de kosten voor het laten uitvoeren van het meetonderzoek door [firma 2]. Volgens D-groep is [eiser] aansprakelijk voor deze kosten op grond van artikel 6:96 lid 2 sub b BW. Aangezien zij kosten heeft gemaakt om [eiser] tot betaling te proberen te bewegen, maakt zij ook aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten.
[eiser] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van D-groep, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van D-groep, met een proceskostenveroordeling van D-groep.
In de vrijwaringszaak
D-groep vordert – samengevat – dat de kantonrechter DE Koffiecafé Arnhem bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis zal veroordelen:
I. tot betaling aan D-groep van al datgene waartoe D-groep in de hoofdzaak tegenover [eiser] mocht worden veroordeeld, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis totdat alles is betaald, waarbij betaling door de één strekt tot kwijting van de ander,
II. om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis uitvoering te geven aan al datgene waartoe D-groep in de hoofdzaak tegenover [eiser] mocht worden veroordeeld,
III. om te voldoen aan het hiervoor onder II. verzochte, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per (gedeeltelijke) dag, indien DE Koffiecafé Arnhem daarmee in gebreke blijft, met een maximum van € 25.000,00,
IV. in de proceskosten (inclusief nakosten), te voldoen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente als voldoening niet tijdig plaatsvindt, waarbij betaling door de één strekt tot kwijting van de ander.
D-groep legt – samengevat – aan haar vorderingen ten grondslag dat, mocht de kantonrechter de vorderingen van [eiser] in de hoofdzaak (gedeeltelijk) toewijzen,
DE Koffiecafé Arnhem D-groep moet vrijwaren voor de schade die zij dientengevolge leidt. De (mogelijk overlastveroorzakende) airco-unit is namelijk in opdracht, voor risico en ten behoeve van DE Koffiecafé Arnhem geplaatst. DE Koffiecafé Arnhem is op grond van de huurovereenkomst met D-groep ervoor verantwoordelijk dat de airco-unit aan de geldende (wettelijke) voorschriften voldoet. Bovendien heeft DE Koffiecafé Arnhem D-groep in de huurovereenkomst gevrijwaard voor aanspraken van derden voor schade die wordt veroorzaakt door veranderingen en voorzieningen aan het gehuurde die door DE Koffiecafé Arnhem zijn aangebracht. Bij het voorgaande komt nog dat, indien in de hoofdzaak wordt geoordeeld dat de airco-unit geluidsoverlast veroorzaakt, DE Koffiecafé Arnhem is tekortgeschoten in verschillen contractuele verplichtingen. Dit levert grond voor schadeplichtigheid op, aldus D-groep.
DE Koffiecafé Arnhem voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van D-groep, met een uitvoerbaar bij voorraad te verklaren proceskostenveroordeling van D-groep.
In de hoofdzaak en in de vrijwaringszaak
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4 De beoordeling in de hoofdzaak in conventie en in reconventie
In conventie
Allereerst merkt de kantonrechter op dat de (formulering van) vordering onder II. van het petitum van de dagvaarding niet uitblinkt in duidelijkheid. Uit het lichaam van de dagvaarding (onder de kop ‘vorderingen’) en hetgeen ter zitting is besproken, leidt de kantonrechter af dat [eiser] niet slechts een verklaring voor recht vordert, maar eveneens aanspraak maakt op een daadwerkelijke veroordeling van D-groep tot betaling van een huurkorting. De kantonrechter zal deze vordering dan ook als zodanig beoordelen.
Het toetsingskader
Artikel 7:207 BW bepaalt dat een huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek (als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW) een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs kan vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennisgegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen.
In deze zaak is sprake van een feitelijke stoornis in het huurgenot van [eiser] door toedoen van een ander dan D-groep. De geluidsoverlast wordt namelijk veroorzaakt door de airco-unit op het dak van DE Koffiecafé Arnhem en maakt derhalve geen onderdeel uit van het gehuurde. Een feitelijke stoornis kwalificeert niet als een gebrek, zo volgt uit artikel 7:204 lid 3 BW. Echter, dit is anders als de feitelijke stoornis in het huurgenot wordt veroorzaakt door derden en de verhuurder tegenover die derden zodanige bevoegdheden heeft dat kan worden gezegd dat hij tot het voortbestaan van de feitelijke stoornis in het huurgenot bijdraagt als hij van die bevoegdheden geen gebruikt gemaakt. Zo’n situatie valt niet onder artikel 7:204 lid 3 BW en kwalificeert wel als een gebrek als bedoeld in 7:204 lid 2 BW.
Vorenbedoelde situatie kan zich voordoen in een geval als het onderhavige, waarin de overlastgevende derde ook een huurder is van de verhuurder, tegen wie de verhuurder in het licht van de tussen hen geldende huurovereenkomst maatregelen kan nemen.
Voor het antwoord op de vraag of een verhuurder tegenover de overlastondervindende huurder is tekortgeschoten, moet aldus eerst worden beoordeeld of de ondervonden overlast zodanig ernstig van aard was dat deze als onrechtmatig moet worden beschouwd. Daarnaast moet worden beoordeeld of de verhuurder – gegeven de ernst van deze overlast – zijn verplichting tegenover de huurder om gebruik te maken van zijn bevoegdheden om tegen de overlastveroorzaker op te treden, niet is nagekomen. Zoals D-groep heeft aangevoerd, gaat het hier om een inspanningsverplichting en geen resultaatsverplichting.
Zichtvervuiling
De door [eiser] gestelde zichtvervuiling heeft hij, anders door overlegging van een foto, niet onderbouwd. De kantonrechter ziet in de situatie zoals vastgelegd op de overgelegde foto geen aanleiding om daaraan de conclusie te verbinden dat sprake is van onrechtmachtige overlast in vorenbedoelde zin.
De geluidsoverlast
Bij de beoordeling van de ernst van geluidsoverlast weegt de kantonrechter mee dat op 17 oktober 2023 en 10 april 2025 geluidsmetingen zijn uitgevoerd door respectievelijk [firma 1] (in opdracht van [eiser]) en [firma 2] (in opdracht van D-groep). Hoewel de overgelegde meetrapporten inhoudelijk van elkaar verschillen, zo wordt bijvoorbeeld uitgegaan van verschillende meetnormen (afwijking van 5 dB(A)) en zijn de meetresultaten van [firma 1] hoger (zijn hogere geluidsniveaus gemeten) dan die van [firma 2], volgt uit beide meetrapporten dat de airco-unit te veel geluid maakt en dat geluidsreductie door toepassing van een geluidswerende kap of omkasting noodzakelijk is. Het meetrapport van [firma 2], de meest ‘milde’ van de twee, maakt vermelding van een vanaf het dakterras van [eiser] gemeten geluidsoverschrijding van 2 dB(A) in dagperiode, 7 dB(A) in de avondperiode en 12 dB(A) in de nachtperiode. De kantonrechter merkt hierbij op dat tussen partijen niet in geschil is dat de airco-unit in de nachtperiode is uitgeschakeld, zodat deze geluidsoverschrijding voor de beoordeling van de ernst van geluidsoverlast irrelevant is.
Uit het voorgaande volgt ondubbelzinnig dat sprake is van een geobjectiveerde geluidsoverschrijding afkomstig van de airco-unit, wanneer deze in de automatische stand staat. De kantonrechter kan niet vaststellen hoe vaak of hoe lang de airco-unit normaliter in de dag- en avondperiode in de automatische stand staat. Ter zitting is naar voren gekomen dat de verschillende aircostanden (koelen, verwarmen en ‘automatisch’) wisselend worden gebruikt. Waar de geluidsoverschrijding in de dagperiode van beperkte aard is (2 dB(A)), kan dat niet worden gezegd over de geluidsoverschrijding in de avondperiode. Een overschrijding van 7dB(A) is fors, zeker tegen de achtergrond van de meermaals door (de gemachtigde van) [eiser] ingenomen en onweersproken stelling dat een verhoging van het geluidsniveau met 3 dB(A) leidt tot een verdubbeling van het geluidsniveau. Naar het oordeel van de kantonrechter rechtvaardigt het voorgaande de conclusie dat sprake is van geluidsoverlast die zodanig ernstig van aard is dat deze als onrechtmatig moet worden beschouwd.
Een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW
De vervolgvraag is dan of D-groep haar verplichting tegenover [eiser] om gebruik te maken van haar bevoegdheden om tegen de overlastveroorzakende airco-unit van DE Koffiecafé Arnhem op te treden, niet is nagekomen. Het antwoord op die vraagt luidt naar het oordeel van de kantonrechter bevestigend. Daarbij betrekt de kantonrechter de volgende omstandigheden.
Toen [eiser], ergens tussen mei 2022 en 6 december 2022, bij D-groep voor het eerst melding deed over van de airco-unit afkomstige geluidsoverlast en zichtvervuiling heeft D-groep aanvankelijk adequaat gereageerd. Er hebben binnen een redelijke termijn twee afspraken op locatie plaatsgevonden en door D-groep is voorgesteld om een houten schutting rondom de airco-unit te plaatsen. Hoewel een houten schutting geen geschikte oplossing is voor geluidsoverlast, is de kantonrechter van oordeel dat – mede omdat de ernst van de geluidsoverlast op dat moment nog onbekend was, er had immers nog geen geluidsmeting plaatsgevonden – D-groep zich in dit stadium van de overlastperiode voldoende heeft ingespannen om tot een oplossing te komen. Dat D-groep, nadat zij per
e-mail het standpunt had ingenomen dat van (ernstige) geluidsoverlast geen sprake was, er vervolgens voor heeft gekozen een meer afwachtende houding aan te nemen, kan eveneens op begrip rekenen van de kantonrechter. Er was immers sprake van een feitelijke stoornis in het huurgenot van [eiser] door toedoen van een ander dan D-groep. Bovendien was, gelet op de inhoud van de e-mail van 11 januari 2023 van de gemachtigde van [eiser], bekend dat (de gemachtigde van) [eiser] zich (voor het eerst) tot DE Koffiecafé Arnhem (de ander) zou wenden.
Echter, toen D-groep door ontvangst van het geluidsmetingsrapport van [firma 1] op 29 januari 2024 concrete en geobjectiveerde aanwijzingen bereikten dat sprake was van ernstige geluidsoverlast, had van haar een meer actieve houding verwacht mogen worden. Dit geldt temeer nu uit de stellingen van D-groep en DE Koffiecafé Arnhem en de door hen overgelegde stukken kan worden afgeleid dat zij in nauw contact met elkaar stonden over de door [eiser] ervaarde geluidsoverlast. D-groep moet er dus bekend mee zijn geweest dat DE Koffiecafé Arnhem zich niet geroepen voelde de geluidsoverlast uit eigener beweging te beperken of te beëindigen. Het had daarom op de weg van D-groep gelegen de druk op
DE Koffiecafé Arnhem op te voeren. Bijvoorbeeld door haar aan te zeggen dat, als zij niet tot overlastbeperkende maatregelen zou overgaan, door D-groep gebruik zal worden gemaakt van haar bevoegdheden die uit de tussen hen gesloten huurovereenkomst voortvloeien, ten einde de geluidsoverlast binnen een redelijke termijn van drie maanden (na ontvangst van het geluidsmetingsrapport van [firma 1]) te doen eindigen. Dat D-groep daadwerkelijk zulke concrete actie tegenover DE Koffiecafé Arnhem heeft ondernomen is de kantonrechter niet gebleken. Sterker nog, uit de schriftelijke reactie van 12 februari 2024 van de collega van de gemachtigde van D-groep op de gemachtigde van [eiser] kan worden afgeleid dat zij haar handen van de kwestie heeft afgetrokken: “Ongeacht en onverminderd het voorgaande — alsmede zonder daartoe verplicht te zijn – zal cliënte uw brief en het rapport van [firma 1] voorleggen aan Douwe Egberts. Wellicht dat Douwe Egberts ter zake – alsnog – iets wil betekenen voor uw cliënte.”
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat D-groep in haar verplichting tegenover [eiser] om gebruik te maken van haar bevoegdheden om tegen de overlastveroorzakende (airco-unit van) DE Koffiecafé Arnhem op te treden, niet is nagekomen. Zoals volgt uit het eerder overwogene, levert dit een gebrek op in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW.
Huurkorting 4.13. Aangezien sprake is van een gebrek als gevolg waarvan [eiser] verminderd huurgenot heeft, heeft hij in beginsel aanspraak op huurkorting. Het recht op huurkorting ontstaat pas vanaf het moment dat daadwerkelijk sprake is van een gebrek. Zoals hiervoor is overwogen kan slechts worden gezegd dat D-groep zich ná afloop van een redelijke termijn van drie maanden na ontvangst van het geluidsmetingsrapport van [firma 1] (op
29 januari 2024) onvoldoende heeft ingespannen om de overlast te beperken of te beëindigen, zodat vanaf 1 mei 2024 (na afloop van een redelijke termijn van drie maanden gerekend vanaf 29 januari 2024) sprake is van een gebrek en pas vanaf dat moment recht op huurkorting bestaat. Gelet op alle omstandigheden van het geval acht de kantonrechter in dit geval een huurkorting van 10% redelijk. Gelet op de beperking van de door [eiser] ervaarde geluidsoverlast – hij heeft naar eigen zeggen ‘enkel’ last van het geluid als hij op zijn balkon zit en/of de balkondeur openstaat – en de beperkte openingstijden van DE Koffiecafé Arnhem – de airco-unit is buiten deze openingstijden uitgeschakeld – acht de kantonrechter dit percentage passend. Voor een hoger percentage bestaat geen grond.
De vorderingen
[eiser] vordert – kortgezegd – een verklaring voor recht dat de aanwezigheid van de airco-unit zijn woongenot schendt en in die zin is aan te merken als een gebrek. Aangezien niet de aanwezigheid van de airco-unit een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW oplevert, maar hier sprake is van een feitelijke stoornis in het huurgenot door (de airco-unit van) DE Koffiecafé Arnhem en D-groep tegenover haar zodanige bevoegdheden heeft dat kan worden gezegd dat D-groep tot het voortbestaan van de feitelijke stoornis in het huurgenot heeft bijgedragen door van die bevoegdheden geen gebruik te hebben gemaakt, zal de gevorderde verklaring voor recht worden afgewezen.
De vordering van [eiser] tot matiging van de huurprijs zal, gelet op het hiervoor overwogene, worden toegewezen, in die zin dat de kantonrechter de huurprijs per mei 2024 zal matigen tot 90% van de geldende huurprijs. D-groep zal worden veroordeeld tot betaling aan [eiser] van een bedrag dat gelijk is aan 10% van de dan geldende huurprijs, gedurende de periode mei 2024 tot en met september 2026 (de maand waarin dit vonnis wordt gewezen). De huurkorting blijft in beginsel van kracht totdat D-groep niet langer in haar verplichtingen tegenover [eiser] tekortschiet om gebruik te maken van haar bevoegdheden om tegen de overlastveroorzakende airco-unit van DE Koffiecafé Arnhem op te treden. Ten einde executieproblemen en een nieuw geschil tussen partijen te voorkomen zal de kantonrechter het voorgaande concretiseren door vast te stellen dat de huurkorting blijft gelden, totdat de airco-unit gedurende in elk geval in de dag- en avondperiode aan de geldende geluidsnormen, zoals vastgesteld in het geluidmetingsrapport van [firma 2], voldoet.
[eiser] maakt aanspraak op vergoeding van de kosten van het geluidsmetingsrapport van [firma 1] van € 998,25. D-groep heeft niet betwist dat hij deze kosten heeft gemaakt. Hoewel [eiser] aan zijn schadevergoedingsvordering geen expliciete rechtsgrond voor de toekenning van een schadevergoeding ten grondslag heeft gelegd, moet het er, gelet op zijn vordering tot toekenning van een huurkorting vanwege een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW, voor worden gehouden dat hij zich op het standpunt stelt dat de grondslag voor de toekenning van zijn schadevergoedingsvordering moet worden gezocht in het leerstuk van de toerekenbare tekortkoming (artikel 6:74 BW). Aangezien hiervoor is vastgesteld dat D-groep in haar verplichting tegenover [eiser] is tekortgeschoten door onvoldoende gebruik te maken van haar bevoegdheden om tegen de overlastveroorzakende (airco-unit van) DE Koffiecafé Arnhem op te treden, is de toerekenbare tekortkoming, en daarmee de toewijsbaarheid van de schadevergoedingsvordering, gegeven. De door D-groep opgeworpen bezwaren tegen (de kwaliteit van) het geluidsmetingsrapport van [firma 1] maken het voorgaande niet anders.
[eiser] voldoende onderbouwd gesteld en D-groep heeft niet betwist dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Aangezien bij dit vonnis alleen de hoogte van het toegewezen bedrag van het geluidsmetingsrapport (€ 998,25) vaststaat, zal € 181,18 inclusief btw aan buitengerechtelijke kosten worden toegewezen. Dat bedrag is in overeenstemming met het tarief in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten, welk tarief redelijk wordt geacht te zijn.
In reconventie
Gelet op de beoordeling in conventie, zullen de vorderingen in reconventie worden afgewezen. Los van de beoordeling in conventie, komt daar nog bij dat D-groep geen rechtsgrond voor de toekenning van een bedrag aan schadevergoeding (in de vorm van kosten van het geluidsmetingsrapport van [firma 2] dan wel buitengerechtelijke incassokosten die zijn gemaakt ter voldoening van die rapportkosten) aan haar vordering ten grondslag heeft gelegd. De kantonrechter zou daar, ook met een aanvulling van rechtsgronden, niet aan toe kunnen zijn gekomen. De kosten voor het geluidsmetingsrapport van [firma 2] zijn, zoals de gemachtigde van D-groep zelf ter zitting naar voren heeft gebracht, namelijk door haar gemaakt om zichzelf tegen de vorderingen van [eiser] gemotiveerd te kunnen verweren. Dat is geen grondslag voor de toekenning van een schadevergoeding. De door D-groep gevorderde kosten zijn kosten die moeten worden geacht te zijn besloten in een eventuele proceskostenveroordeling van [eiser].
In conventie en in reconventie
D-groep moet de proceskosten betalen
D-groep wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen.
De proceskosten van [eiser] worden in conventie begroot op:
| - kosten van de dagvaarding | € | 139,42 | |
| - griffierecht | € | 706,00 | |
| - salaris gemachtigde | € | 576,00 | (2 punten × € 288,00) |
| - nakosten | € | 144,00 | (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) |
| Totaal | € | 1.565,42 |
Gelet op de samenhang tussen het debat in conventie en reconventie worden de proceskosten van [eiser] in reconventie begroot op nihil.
In het vrijwaringsincident
Aangezien [eiser] zich heeft gerefereerd aan de vordering van D-groep tot oproeping in vrijwaring, ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten in het vrijwaringsincident tussen partijen te compenseren.
5 De beoordeling in de vrijwaringszaak
De vorderingen zullen worden afgewezen
In de hoofdzaak is geoordeeld dat D-groep is tekortgeschoten in haar verplichting tegenover [eiser] door onvoldoende gebruik te maken van haar bevoegdheden om tegen de overlastveroorzakende (airco-unit van) DE Koffiecafé Arnhem op te treden. De nadelige gevolgen die D-groep daarvan ondervindt, kan zij, gelet op de aard van de tekortkoming die tot die nadelige gevolgen heeft geleid en de gronden die zij aan haar vordering ten grondslag heeft gelegd, niet afwentelen op DE Koffiecafé Arnhem. De kantonrechter zal de vorderingen van D-groep daarom afwijzen.
Ten overvloede
Ten overvloede overweegt de kantonrechter dat het voorgaande geenszins betekent dat DE Koffiecafé Arnhem nu een passieve houding ten aanzien van de airco-unit kan (blijven) aanhouden. Indien zij zich in haar samenwerking met D-groep onvoldoende inspant om de overlastveroorzakende airco-unit gedurende in elk geval in de dag- en avondperiode aan de geldende geluidsnormen, zoals vastgesteld in het geluidmetingsrapport van [firma 2], te laten voldoen, al dan niet door opvolging van het door [firma 1] en [firma 2] gegeven advies dat geluidsreductie kan plaatsvinden door toepassing van een geluiddempende kap of omkasting, kan in de toekomst mogelijk een grond voor schadeplichtigheid ontstaan.
D-groep moet de proceskosten betalen
D-groep wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van DE Koffiecafé Arnhem worden begroot op:
| - salaris gemachtigde | € | 576,00 | (2 punten × € 288,00) |
| - nakosten | € | 144,00 | (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) |
| Totaal | € | 720,00 |
6 De beslissing in de hoofdzaak en in de vrijwaringszaak
De kantonrechter
in de hoofdzaak
in conventie
matigt de huurprijs van het gehuurde tot 90% van de geldende huurprijs vanaf de kalendermaand mei 2024 totdat de airco-unit gedurende in elk geval in de dag- en avondperiode aan de geldende geluidsnormen, zoals vastgesteld in het geluidmetingsrapport van [firma 2], voldoet,
veroordeelt D-groep tot betaling aan [eiser] van een bedrag dat gelijkstaat aan het totaal van 10% van de geldende huurprijs per maand, vanaf mei 2024 tot en met september 2026,
veroordeelt D-groep tot betaling aan [eiser] van een bedrag van € 998,25 aan kosten van het meetrapport van [firma 1],
veroordeelt D-groep tot betaling aan [eiser] van een bedrag van € 181,18 inclusief btw aan buitengerechtelijke incassokosten,
veroordeelt D-groep in de proceskosten van € 1.565,42, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als D-groep niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
wijst de vorderingen af,
veroordeelt D-groep in de proceskosten van [eiser], begroot op nihil,
in het vrijwaringsincident
compenseert de proceskosten tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen proceskosten draagt,
in de vrijwaringszaak
wijst de vorderingen af,
veroordeelt D-groep in de proceskosten van € 720,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als D-groep niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend
i
in de hoofdzaak in conventie, in het vrijwaringsincident en in de vrijwaringszaak
verklaart de veroordelingen in rov. 6.1. - 6.5., 6.8 en 6.11. van deze beslissing uitvoerbaar bij voorraad.
| Dit vonnis is gewezen door mr. M.D.R. Joppe en in het openbaar uitgesproken op 16 september 2026. | ||
| !NIET VERWIJDEREN, PLAATS VOOR HANDTEKENING SECRETARIS! | !NIET VERWIJDEREN, PLAATS VOOR HANDTEKENING RECHTER! | |
| !NIET VERWIJDEREN, PLAATS VOOR STEMPELS! |
61512/51588
Volledige tekst
Inhoud van de uitspraak
- 1 De procedure in de hoofdzaak en in de vrijwaringszaak
- 2 De feiten in de hoofdzaak en in de vrijwaringszaak
- 3 Het geschil in de hoofdzaak en in de vrijwaringszaak
- 4 De beoordeling in de hoofdzaak in conventie en in reconventie
- 5 De beoordeling in de vrijwaringszaak
- 6 De beslissing in de hoofdzaak en in de vrijwaringszaak
RECHTBANK GELDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Arnhem
Zaaknummers: 11408533 \ CV EXPL 24-9304 (hoofdzaak) en 11960397 \ CV EXPL 25-9012 (vrijwaringszaak)
Vonnis van 16 september 2026
in de hoofdzaak van
[eiser],
wonende in [woonplaats],
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie en in het vrijwaringsincident,
hierna te noemen: [eiser],
gemachtigde: mr. M.H.J. van Riessen,
tegen
D-GROEP B.V.,
gevestigd in Groningen,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie en in het vrijwaringsincident,
hierna te noemen: D-groep,
gemachtigde: mr. M. van der Veen,
en in de vrijwaringszaak van
D-GROEP B.V.,
gevestigd in Groningen,
eisende partij,
hierna te noemen: D-groep,
gemachtigde: mr. M. van der Veen,
tegen
DE KOFFIECAFÉ ARNHEM B.V.,
gevestigd in Arnhem,
gedaagde partij,
hierna te noemen: DE Koffiecafé Arnhem,
gemachtigde: mr. J.M.C. Kemper.
1 De procedure in de hoofdzaak en in de vrijwaringszaak
In de hoofdzaak
Het verloop van de procedure in de hoofdzaak blijkt uit:
- de dagvaarding van 1 november 2024 met producties 1-11,
- de incidentele conclusie tot oproeping in vrijwaring,
- de conclusie van antwoord in het vrijwaringsincident,
- het tussenvonnis van 15 oktober 2025,
- de conclusie van antwoord en van eis in reconventie met producties 1-4,
- het tussenvonnis van 21 januari 2026,
- de conclusie van antwoord in reconventie.
In de vrijwaringszaak
Het verloop van de procedure in de vrijwaringszaak blijkt uit:
- de dagvaarding van 4 november 2025 met producties 1-7,
- de conclusie van antwoord met producties 1-3,
- het tussenvonnis van 21 januari 2026.
In de hoofdzaak en in de vrijwaringszaak
Op 9 juli 2026 heeft een mondelinge behandeling in zowel de hoofdzaak als in de vrijwaringszaak plaatsgevonden.
Bij de mondelinge behandeling in de hoofdzaak waren aanwezig:
- [eiser], bijgestaan door mr. M.H.J. van Riessen,
- [persoon 1] ( [functie]) en [persoon 2] ( [functie]) namens D-Groep, bijgestaan door
mr. M. van der Veen.
Bij de mondelinge behandeling in de vrijwaringszaak waren aanwezig:
- [persoon 1] ( [functie]) en [persoon 2] ( [functie]) namens D-Groep, bijgestaan door
mr. M. van der Veen,
- [persoon 3] ( [functie]) namens DE Koffiecafé, bijgestaan door mr. J.M.C. Kemper.
De griffier heeft tijdens de mondelinge behandeling aantekeningen gemaakt van hetgeen is besproken. De gemachtigden van partijen hebben ieder een pleitnota overhandigd en voorgedragen.
Ten slotte is vonnis in de hoofdzaak en in de vrijwaringszaak bepaald.
2 De feiten in de hoofdzaak en in de vrijwaringszaak
D-groep is eigenaar van een aantal appartementsrechten binnen een appartementencomplex aan de [adres 1] en [adres 2] in Arnhem.
Met ingang van 1 juni 2021 heeft D-groep aan [eiser] de woning aan de [adres 2] in Arnhem (hierna: het gehuurde) verhuurd tegen een maandelijks door [eiser] te betalen huurprijs van (toentertijd) € 1.450,00. De huurprijs bedroeg vanaf juli 2023 tot juli 2024 € 1.609,26 per maand en vanaf juli 2024 tot december 2024 € 1.679,43 per maand.
Voorts heeft D-groep met DE Koffiecafé Arnhem een huurovereenkomst gesloten voor de verhuur van de bedrijfsruimte aan de [adres 1] in Arnhem (hierna: de bedrijfsruimte). DE Koffiecafé Arnhem exploiteert in de bedrijfsruimte een koffiesalon.
In mei 2022 is in opdracht en ten behoeve van de exploitatie van DE Koffiecafé Arnhem een airco-unit op het dak van de [adres 1] geplaatst. Het dakterras van [eiser] kijkt uit over dit dak. De airco-unit is tussen 23.00 uur en 07.00 uur gewoonlijk uitgeschakeld.
[eiser] heeft bij D-groep een melding gedaan over geluidsoverlast en zichtvervuiling die zou worden veroorzaakt door de airco-unit. [eiser] en een medewerker van D-groep hebben vervolgens twee afspraken op locatie gehad.
Op 6 december 2022 heeft de gemachtigde van [eiser] de volgende brief naar
D-groep verstuurd:
“(…) Medio mei 2022 is er zonder overleg op het dak recht voor het balcon en het appartement van cliënt een airco unit geplaatst. Deze airco unit zorgt voor geluidsoverlast en zichtvervuiling (zie foto’s). (…) Cliënt heeft diverse meldingen gedaan bij de beheerder en heet vervolgens met u twee afspraken op locatie gehad.
U stelde voor om een houten schutting van de Gamma te plaatsen. Echter, deze oplossing is onvoldoende. Het verbetert het uitzicht niet en de geluidsoverlast wordt er niet minder door.
Vooralsnog lijkt het erop dat de airco unit is geplaatst zonder omgevingsvergunning.
(…)
Los van het voorgaande, vergunning of niet, heeft u de plicht om het rustig woongenot te schenken aan uw huurders. Hieraan wordt nu niet voldaan. Naar het oordeel van cliënt is de aanwezigheid van de airco unit als een gebrek aan te merken. Cliënt wil hiervoor gecompenseerd worden.
Cliënt wil met u in overleg treden om te bezien of een huurverlaging vanwege verminderd woongenot bespreek is dan wel verplaatsing naar een plek waar de airco niet belastend is voor cliënt. In alle redelijkheid staat cliënt op het standpunt dat een huurkorting van 40% alleszins redelijk is, als men dat afzet tegen de percentages die Huurcommissie hanteert bij ernstige gebreken.
Graag verneem ik van u of u bereid bent tot zo’n overleg.
(…)”
Daarop heeft D-groep op 23 december 2022 per e-mail afwijzend gereageerd:
“(…) Wij zijn van mening dat de airco unit geen noemenswaardige (geluid)overlast oplevert en is lagergelegen en schuin ten opzichte van het balkon van uw cliënt geplaatst. Van een ernstige of onrechtmatige inbreuk op het huurgenot is geen sprake en uw cliënt heeft geen gebruik willen maken van ons voorstel om een omheining te faciliteren. Kortom wij kunnen niet instemmen met enige huurkorting.
(…)”
Bij e-mail van 11 januari 2023 heeft de gemachtigde van [eiser] daarop als volgt gereageerd:
“(…) U stelt dat de airco unit geen noemenswaardige (geluid)overlast oplevert. Op basis waarvan u dat meent is onduidelijk. Sinds 1 april 2021 worden er strengere geluidseisen gesteld aan airco’s. U heeft niet aangetoond dat hieraan wordt voldaan. Zeker in de avonduren als het rustig is op straat is het geluid van de airco storend te noemen. De deur openzetten als het warm is dan op het balkon zitten is onmogelijk, zonder ernstig gehinderd te worden in het woongenot.
Uit bijgaande foto’s blijkt dat de airco niet significant lager is gesitueerd, en op korte afstand van het balkon van cliënt staat. Een omheining dient over het algemeen het belang om te voldoen aan welstandseisen van de gemeente maar levert geen geluidsreductie op, althans niet op de wijze waarop u de omheining wilde realiseren.
Van een ernstige of onrechtmatige inbreuk op het huurgenot is sprake (hoofdstuk 4.3 categorie C onder 3 gebrekenboek Huurcommissie): voortdurende ernstige geluidsoverlast van tot het woongebouw behorende technische installaties. Dit is temeer ernstig te noemen nu de maandelijkse huur voor de betrokken woning hoog is te noemen.
Ik verwacht van u dat u binnen twee weken na heden met een redelijk voorstel komt. Bij uitblijven van een reactie dan wel redelijk voorstel zal ik Douwe Egberts gaan aanschrijven, en ze in kennis stellen van mijn bevindingen. Ik zal dan inzetten op verwijdering van de airco dan wel civielrechtelijk dan wel via een handhavingsverzoek aan de gemeente. Daarnaast heb ik tevens de mogelijkheid om een procedure op te starten inzake de al of niet tijdelijke verlaging van de huur.
Cliënt zal het er in ieder geval niet bij laten zitten. Daarvoor is de verstoring van zijn woongenot te groot.
(…)”
Op 24 januari 2022 heeft D-groep haar standpunt dat geen sprake is van ernstige geluidsoverlast herhaald en aangekondigd dat zij DE Koffiecafé Arnhem op de hoogte zal stellen van de gevoerde e-mailcorrespondentie.
Vervolgens heeft de gemachtigde van [eiser] op 8 februari 2023 een brief naar DE Koffiecafé Arnhem verstuurd met nagenoeg dezelfde inhoud als de brief die is vermeld in rov. 2.6.
Daarop heeft DE Koffiecafé Arnhem op 6 april 2023 de volgende reactie gegeven:
“(…) Ik heb hierin geen partij, ik ben huurder en alles is in overleg en met toestemming van de verhuurder gegaan. Die is overal van op de hoogte, dus ik hoor het wel wanneer jullie eruit zijn.”
Vervolgens heeft [eiser] opdracht aan de [firma 1] gegeven om geluidmetingen te doen. De geluidsmetingen hebben op 17 oktober 2023 plaatsgevonden, waarna op 6 november 2023 een meetrapport is uitgebracht. Daarin is het volgende opgenomen:
“(…)
Norm:
De installatie moet voldaan aan de volgende geluidseisen, gemeten op de erfgrens van de aangrenzende buren.
Lar,LT op de gevel van woningen 45 dB(A) tussen 07.00 tot 19.00 uur,
Lar,LT op de gevel van woningen 40 dB(A) tussen 19.00 tot 23.00 uur,
Lar,LT op de gevel van woningen 35 dB(A) tussen 23.00 tot 07.00 uur.
Veelal zal het geluid van een warmtepomp een tonaal karakter hebben, d.w.z. een brommend geluid. In de ‘Handleiding meten en rekenen industrielawaai’ wordt in dat geval een toeslag op het gemeten geluidsniveau toegepast van 5 dB(A). Voor de meest kritische periode namelijk de nacht levert dat een grenswaarde van 30 dB(A).
Wanneer de buitenunit wordt geplaatst binnen een straal van 5 meter van perceelgrens of op de gevel van een naastgelegen geluidsgevoel gebouw mag het gemiddelde geluidsniveau Lar,LT niet meer bedragen dan 30 dB(A).
(…).
Conclusie en advies:
Uit de metingen is gebleken dat de warmte/airco systeem te veel lawaai maakt. De normen tussen 7 uur s ’morgens en 19.00 in de avond worden overschreden. Zo ook voor de normen tussen 19.00 en 07.00. Wanneer er gebruikt gemaakt zal worden van de warmte/airco systeem tussen 23.00 en 07.00 zal de eigenaart van het systeem een geluiddempende omkasting met een demping van ≥ 25.1 dB/A moeten plaatsen. Wanneer er alleen gebruik gemaakt zal worden van de warmte/airco systeem tussen 07.00 en 19.00 uur zal de eigenaar van het systeem een geluiddempende omkasting met een demping van ≥ 20.1 dB/A moeten plaatsen. (…)”
Bij brief van 29 januari 2024 heeft de gemachtigde van [eiser] het meetrapport van [firma 1] met D-groep gedeeld. In de brief staat onder meer het volgende:
“(…) De geluidsoverlast is naar mijn mening aan te merken als een gebrek in de CATEGORIE C - overige ernstige gebreken aan en tekortkomingen ten aanzien van de woonruimte zelf: voortdurende ernstige geluidsoverlast van tot de woonruimte of het woongebouw behorende technische installaties (gebrekenboek Huurcommissie hoofdstuk 3, afd. 3.2, art. 3.8 en art. 3.9 BB2012).
Cliënt ondervindt daadwerkelijk geluidsoverlast, nog los van de zichtsbeperking.
Bij een gebrek in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs maximaal tijdelijk verlagen tot 40% van de vastgestelde/geldende huurprijs, totdat het gebrek is weggenomen. Deze huurkorting geldt vanaf 6 december 2022 tot het moment dat het gebrek wordt opgeheven.
Op basis van het voorgaande vordert cliënt het volgende:
- Vanaf december 2022 betaalde cliënt tot en met juni 2023 € 1.547,85 aan huur per maand.
Vanaf juli 2023 is dit € 1.609,26 per maand. Dit is hij elkaar € 10.834,95 + € 11.264,82
= € 22.099,77. Bij toepassing van een huurkorting van 60% betekent dit dat cliënt
€ 13.259,86 teveel heeft betaald.
- Kosten geluidsrapport € 998,25.
- Declaraties Hehenkamp, van Riessen en Eisenberger advocaten € 1.926,35.
- Kosten cliënt qua tijdsbesteding 12 x € 100,00 = € 1.200,00.
Totaal € 17.384,46.
Verder vordert cliënt een huurkorting van 60% voor de komende 3 jaar of zoveel eerder als het gebrek wordt opgeheven.
Ik verzoek u akkoord te gaan met deze huurkorting en mij te bericht binnen 10 werkdagen na heden. Wel wil ik u alvast melden dat als u niet akkoord gaat of niet tijdig reageert, ik een procedure zal aanvangen bij de Huurcommissie, dan wel kantonrechter.
(…)”
Op 12 februari 2024 heeft (een collega van) de gemachtigde van D-groep schriftelijk op voormelde brief gereageerd. In de reactie is het volgende opgenomen:
“(…) Airco-unit behoort niet tot het gehuurde
4. Vaststaat dat de airco-unit door en in opdracht van Douwe Egberts is geplaatst en derhalve niet tot het gehuurde behoort. Douwe Egberts heeft derhalve de zeggenschap over (werkzaamheden aan) de airco-unit. Van enig gebrek aan het gehuurde kan in dat opzicht dan ook geen sprake zijn.
5. Desalniettemin heeft cliënte de vermeende klachten van uw cliënt aan Douwe Egberts gemeld. Samen met Douwe Egberts heeft cliënte getracht om tot een (redelijke) oplossing te komen voor de door uw cliënt ervaren overlast. De voorgestelde oplossing is door uw cliënt niet geaccepteerd, waarna u(w cliënte) zich rechtstreeks heeft gewend tot Douwe Egberts. Nadien heeft cliënte niet meer van u(w cliënte) vernomen.
Geen sprake van onrechtmatige hinder
6. Door uw cliënt is gesteld noch gebleken dat het niet voldoen van de airco-unit aan de daarvoor geldende normen, ook met zich meebrengt dat er daadwerkelijk sprake is van onrechtmatige geluidsoverlast. Uit uw brief aan Douwe Egberts van 8 februari 2023 blijkt dat uw cliënt (slechts) hinder ondervindt bij het openzetten van de balkondeur bij warm weer en op het dakterras zelf. Vaststaat dat van geluidshinder in het appartement zelf dus geen sprake is. Daarmee is de door uw cliënt ervaren hinder beperkt.
7. Ook betwijfelt cliënte de juistheid van de door [firma 1] getrokken conclusies. Het rapport van [firma 1] is op zijn minst summier te noemen. Aangezien cliënte niet is uitgenodigd om bij het onderzoek aanwezig te zijn, is het voor cliënte bovendien vrijwel onmogelijk om het rapport op waarde te schatten. Zij kan niet nagaan wat er exact is onderzocht en of er op een deugdelijk wijze is gemeten. Van hoor en wederhoor is in ieder geval geen sprake geweest.
8. Eveneens zijn in het rapport verschillende tegenstrijdigheden opgenomen. In de door [firma 1] aangehaalde norm wordt bijvoorbeeld aangegeven dat het geluid op de gevel gemeten dient te worden, doch bij de meetresultaten is opgenomen dat er op de erfgrens is gemeten door [firma 1]. Ook zijn er enkel tussen 11:35 uur en 12:06 uur metingen verricht, terwijl daaraan tevens de conclusie verbonden wordt dat de airco-unit in de avonduren en
’s-nachts niet aan de daarvoor geldende normen zou voldoen. Hoe [firma 1] tot deze conclusie kan komen, is cliënte onduidelijk. Nota bene blijkt uit de conclusie dat het [firma 1] onbekend is of de airco-unit ‘s-avonds en/of ‘s-nachts überhaupt in gebruik is. In het licht van het voorgaande kan door cliënte in ieder geval niet tot de conclusie gekomen worden dat er sprake is van onrechtmatige hinder.
Geen grondslag huurvermindering
9. Aangezien de airco-unit niet tot het gehuurde behoort en evenmin is gebleken dat er sprake is van onrechtmatige hinder, ontbreekt de grondslag van de vordering van uw cliënt op huurvermindering. Tevens is de door u(w cliënt) gevorderde huurvermindering van 60% op zichzelf en in het licht van de ernst van de hinder buitensporig. Aangezien er sprake is van een geliberaliseerde huurovereenkomst missen de door u aangehaalde bepalingen bovendien toepassing.
10. De aansprakelijkheid voor de door uw cliënte gevorderde huurvermindering en (gevolg)schade wordt dan ook door cliënte betwist. In het licht van het voorgaande kan het bovendien niet zo zijn dat uw cliënt thans – na meer dan een jaar radiostilte — deze kwestie nogmaals aankaart en een huurvermindering en (gevolg)schade van meer dan € 17.000, vordert. Eind januari 2023 heeft cliënte uw cliënt al verzocht zijn klachten nader te motiveren, omdat het haar niet bekend was dat geluidseisen zouden worden overschreden, Indien de klachten van dermate omvang waren, zoals uw cliënt op dit moment tracht te doen voorkomen, dan had het op zijn weg gelegen om op (veel) korte(re) termijn daarna een geluidsonderzoek uit te voeren om dit aan te tonen.
Afsluitend
11. Ongeacht en onverminderd het voorgaande — alsmede zonder daartoe verplicht te zijn – zal cliënte uw brief en het rapport van [firma 1] voorleggen aan Douwe Egberts. Wellicht dat Douwe Egberts ter zake – alsnog – iets wil betekenen voor uw cliënte.”
Op 1 november 2024 heeft [eiser] de dagvaarding in de hoofdzaak aan D-groep laten betekenen. Hierna is, op verzoek en met instemming van partijen, meermaals uitstel verleend voor de conclusie van antwoord in hoofdzaak.
Nadien heeft D-groep een (contra)expertise door de firma [firma 2] laten uitvoeren. Het onderzoeksrapport van 16 juli 2025 is op 5 augustus 2025 per e-mail met [eiser] gedeeld. De conclusie van het onderzoeksrapport luidt als volgt:
“(…) 4 Conclusie
In opdracht van D-Groep B.V. is door [firma 2] B.V. een akoestisch onderzoek uitgevoerd naar de optredende geluidbelastingen ten gevolge van het installatiegeluid veroorzaakt door de buiten opgestelde installaties voor warmte- en/of koudeopwekking bij de [adres 2] te Arnhem.
(…)
Op donderdag avond 10 april 2025 zijn geluidmetingen verricht naar de optredende geluidbelasting ten gevolge van het installatiegeluid op het dak en het dakterras.
In de Omgevingswet zijn er eisen gesteld aan het maximale geluid van installaties. Uit de metingen zijn de volgende conclusies te trekken:
- Het is op locatie niet mogelijk gebleken om de installatie in de stand waarbij maximaal wordt verwarmd (30 graden binnen) te meten. Het geluid was in deze stand dermate laag dat het opging in het omgevingslawaai.
- Tijdens het instellen van de installatie op de stand waarbij maximaal wordt gekoeld (18 graden binnen), wordt er voldaan aan de gestelde eisen.
- Na aansluiting van de warmtepomp op de automatische regeling treedt er een overschrijding van ca 7 dB(A) op ter plaatse van de te openen delen. Er wordt niet voldaan aan de gestelde eisen.
- Reductie van de geluiduitstraling is benodigd door toepassing van een scherm of omkasting.
(…)”
3 Het geschil in de hoofdzaak en in de vrijwaringszaak
In de hoofdzaak in conventie
[eiser] vordert – samengevat – dat kantonrechter bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
primair
I. voor recht zal verklaren dat de aanwezigheid van de airco-unit op het gebouw waarin [eiser] woont, zijn woongenot schendt en in die zin is aan te merken als een gebrek,
II. voor recht zal verklaren dat [eiser] als gevolg van het gebrek recht heeft op betaling van een huurkorting tot 60% van de maandelijkse huur vanaf 6 december 2022 tot en met november 2024, zijnde in totaal € 23.125,93, en dat [eiser] voor elke volgende maand na november 2024 een huurkorting geniet van 60%, dan wel dat [eiser] een huurkorting krijgt toegewezen die naar het oordeel van de kantonrechter redelijk is,
III. D-groep zal veroordelen tot betaling van de kosten van het geluidsrapport van
€ 998,25 en de buitengerechtelijke kosten van € 1.016,12,
IV. D-groep zal veroordelen in de proceskosten en de nakosten,
subsidiair, voor zover de kantonrechter van oordeel is dat sprake is van een gebrek, maar dat [eiser] geen recht heeft op een huurkorting:
V. zal bepalen dat D-groep de airco-unit binnen vier weken na dit vonnis moet verwijderen en deze moet plaatsen op een manier dat de airco-unit geen overlast bij [eiser] veroorzaakt,
VI. D-groep zal veroordelen in de proceskosten en de nakosten,
[eiser] legt – kortgezegd – aan zijn vorderingen ten grondslag dat de airco-unit zorgt voor geluidsoverlast en het uitzicht van [eiser] belemmert. [eiser] vordert daarom een huurkorting. Daarnaast vordert hij betaling van de kosten van het geluidsrapport en de buitengerechtelijke kosten nu D-groep in verzuim is. Subsidiair vordert hij dat de airco-unit wordt verplaatst.
D-groep voert verweer. Zij voert – samengevat – aan dat de airco-unit geen onderdeel uitmaakt van het gehuurde. [eiser] zou zich daarom tot DE Koffiecafé Arnhem moeten wenden om maatregelen te laten treffen tegen de overlast. Verder stelt D-groep zich op het standpunt dat de gestelde geluidsoverlast kwalificeert als een feitelijke stoornis in het huurgenot door derden, zodat van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW in beginsel geen sprake kan zijn. [eiser] komt om die reden geen huurkorting toe. Mocht de kantonrechter van oordeel zijn dat in dit geval een uitzondering op dat uitgangspunt moet worden gemaakt, dan stelt D-groep dat de gestelde geluidsoverlast niet als onrechtmatige hinder kwalificeert. Verder heeft zij gedaan, wat in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs van haar als verhuurder mocht worden verwacht, om de geluidsoverlast te doen stoppen. Ten aanzien van de subsidiaire vordering van [eiser] voert D-groep aan dat deze voor haar onuitvoerbaar is, omdat de airco-unit in opdracht en voor rekening en risico van DE Koffiecafé Arnhem is geplaatst en derhalve niet onder haar beheer valt. Ten slotte voert D-groep aan dat de gevorderde kosten voor het meetrapport van [firma 1] vanwege diverse gebreken daaraan voor rekening van [eiser] horen te blijven.
In de hoofdzaak in reconventie
Het verweer in conventie van D-groep mondt uit in een tegenvordering. D-groep vordert in reconventie – samengevat – dat de kantonrechter [eiser] bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis zal veroordelen:
I. tot betaling aan D-groep van een bedrag van € 3.388,00 aan schade als bedoeld in artikel 6:96 lid 2 sub b BW, te voldoen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis,
II. tot betaling aan D-groep van een bedrag van € 463,80 aan buitengerechtelijke incassokosten, te voldoen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf de dag van de conclusie van eis in reconventie totdat alles is betaald.
D-groep legt – kortgezegd – aan haar vorderingen ten grondslag dat zij redelijke kosten heeft moeten maken ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid. Deze kosten bestaan uit de kosten voor het laten uitvoeren van het meetonderzoek door [firma 2]. Volgens D-groep is [eiser] aansprakelijk voor deze kosten op grond van artikel 6:96 lid 2 sub b BW. Aangezien zij kosten heeft gemaakt om [eiser] tot betaling te proberen te bewegen, maakt zij ook aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten.
[eiser] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van D-groep, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van D-groep, met een proceskostenveroordeling van D-groep.
In de vrijwaringszaak
D-groep vordert – samengevat – dat de kantonrechter DE Koffiecafé Arnhem bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis zal veroordelen:
I. tot betaling aan D-groep van al datgene waartoe D-groep in de hoofdzaak tegenover [eiser] mocht worden veroordeeld, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis totdat alles is betaald, waarbij betaling door de één strekt tot kwijting van de ander,
II. om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis uitvoering te geven aan al datgene waartoe D-groep in de hoofdzaak tegenover [eiser] mocht worden veroordeeld,
III. om te voldoen aan het hiervoor onder II. verzochte, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per (gedeeltelijke) dag, indien DE Koffiecafé Arnhem daarmee in gebreke blijft, met een maximum van € 25.000,00,
IV. in de proceskosten (inclusief nakosten), te voldoen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente als voldoening niet tijdig plaatsvindt, waarbij betaling door de één strekt tot kwijting van de ander.
D-groep legt – samengevat – aan haar vorderingen ten grondslag dat, mocht de kantonrechter de vorderingen van [eiser] in de hoofdzaak (gedeeltelijk) toewijzen,
DE Koffiecafé Arnhem D-groep moet vrijwaren voor de schade die zij dientengevolge leidt. De (mogelijk overlastveroorzakende) airco-unit is namelijk in opdracht, voor risico en ten behoeve van DE Koffiecafé Arnhem geplaatst. DE Koffiecafé Arnhem is op grond van de huurovereenkomst met D-groep ervoor verantwoordelijk dat de airco-unit aan de geldende (wettelijke) voorschriften voldoet. Bovendien heeft DE Koffiecafé Arnhem D-groep in de huurovereenkomst gevrijwaard voor aanspraken van derden voor schade die wordt veroorzaakt door veranderingen en voorzieningen aan het gehuurde die door DE Koffiecafé Arnhem zijn aangebracht. Bij het voorgaande komt nog dat, indien in de hoofdzaak wordt geoordeeld dat de airco-unit geluidsoverlast veroorzaakt, DE Koffiecafé Arnhem is tekortgeschoten in verschillen contractuele verplichtingen. Dit levert grond voor schadeplichtigheid op, aldus D-groep.
DE Koffiecafé Arnhem voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van D-groep, met een uitvoerbaar bij voorraad te verklaren proceskostenveroordeling van D-groep.
In de hoofdzaak en in de vrijwaringszaak
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4 De beoordeling in de hoofdzaak in conventie en in reconventie
In conventie
Allereerst merkt de kantonrechter op dat de (formulering van) vordering onder II. van het petitum van de dagvaarding niet uitblinkt in duidelijkheid. Uit het lichaam van de dagvaarding (onder de kop ‘vorderingen’) en hetgeen ter zitting is besproken, leidt de kantonrechter af dat [eiser] niet slechts een verklaring voor recht vordert, maar eveneens aanspraak maakt op een daadwerkelijke veroordeling van D-groep tot betaling van een huurkorting. De kantonrechter zal deze vordering dan ook als zodanig beoordelen.
Het toetsingskader
Artikel 7:207 BW bepaalt dat een huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek (als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW) een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs kan vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennisgegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen.
In deze zaak is sprake van een feitelijke stoornis in het huurgenot van [eiser] door toedoen van een ander dan D-groep. De geluidsoverlast wordt namelijk veroorzaakt door de airco-unit op het dak van DE Koffiecafé Arnhem en maakt derhalve geen onderdeel uit van het gehuurde. Een feitelijke stoornis kwalificeert niet als een gebrek, zo volgt uit artikel 7:204 lid 3 BW. Echter, dit is anders als de feitelijke stoornis in het huurgenot wordt veroorzaakt door derden en de verhuurder tegenover die derden zodanige bevoegdheden heeft dat kan worden gezegd dat hij tot het voortbestaan van de feitelijke stoornis in het huurgenot bijdraagt als hij van die bevoegdheden geen gebruikt gemaakt. Zo’n situatie valt niet onder artikel 7:204 lid 3 BW en kwalificeert wel als een gebrek als bedoeld in 7:204 lid 2 BW.
Vorenbedoelde situatie kan zich voordoen in een geval als het onderhavige, waarin de overlastgevende derde ook een huurder is van de verhuurder, tegen wie de verhuurder in het licht van de tussen hen geldende huurovereenkomst maatregelen kan nemen.
Voor het antwoord op de vraag of een verhuurder tegenover de overlastondervindende huurder is tekortgeschoten, moet aldus eerst worden beoordeeld of de ondervonden overlast zodanig ernstig van aard was dat deze als onrechtmatig moet worden beschouwd. Daarnaast moet worden beoordeeld of de verhuurder – gegeven de ernst van deze overlast – zijn verplichting tegenover de huurder om gebruik te maken van zijn bevoegdheden om tegen de overlastveroorzaker op te treden, niet is nagekomen. Zoals D-groep heeft aangevoerd, gaat het hier om een inspanningsverplichting en geen resultaatsverplichting.
Zichtvervuiling
De door [eiser] gestelde zichtvervuiling heeft hij, anders door overlegging van een foto, niet onderbouwd. De kantonrechter ziet in de situatie zoals vastgelegd op de overgelegde foto geen aanleiding om daaraan de conclusie te verbinden dat sprake is van onrechtmachtige overlast in vorenbedoelde zin.
De geluidsoverlast
Bij de beoordeling van de ernst van geluidsoverlast weegt de kantonrechter mee dat op 17 oktober 2023 en 10 april 2025 geluidsmetingen zijn uitgevoerd door respectievelijk [firma 1] (in opdracht van [eiser]) en [firma 2] (in opdracht van D-groep). Hoewel de overgelegde meetrapporten inhoudelijk van elkaar verschillen, zo wordt bijvoorbeeld uitgegaan van verschillende meetnormen (afwijking van 5 dB(A)) en zijn de meetresultaten van [firma 1] hoger (zijn hogere geluidsniveaus gemeten) dan die van [firma 2], volgt uit beide meetrapporten dat de airco-unit te veel geluid maakt en dat geluidsreductie door toepassing van een geluidswerende kap of omkasting noodzakelijk is. Het meetrapport van [firma 2], de meest ‘milde’ van de twee, maakt vermelding van een vanaf het dakterras van [eiser] gemeten geluidsoverschrijding van 2 dB(A) in dagperiode, 7 dB(A) in de avondperiode en 12 dB(A) in de nachtperiode. De kantonrechter merkt hierbij op dat tussen partijen niet in geschil is dat de airco-unit in de nachtperiode is uitgeschakeld, zodat deze geluidsoverschrijding voor de beoordeling van de ernst van geluidsoverlast irrelevant is.
Uit het voorgaande volgt ondubbelzinnig dat sprake is van een geobjectiveerde geluidsoverschrijding afkomstig van de airco-unit, wanneer deze in de automatische stand staat. De kantonrechter kan niet vaststellen hoe vaak of hoe lang de airco-unit normaliter in de dag- en avondperiode in de automatische stand staat. Ter zitting is naar voren gekomen dat de verschillende aircostanden (koelen, verwarmen en ‘automatisch’) wisselend worden gebruikt. Waar de geluidsoverschrijding in de dagperiode van beperkte aard is (2 dB(A)), kan dat niet worden gezegd over de geluidsoverschrijding in de avondperiode. Een overschrijding van 7dB(A) is fors, zeker tegen de achtergrond van de meermaals door (de gemachtigde van) [eiser] ingenomen en onweersproken stelling dat een verhoging van het geluidsniveau met 3 dB(A) leidt tot een verdubbeling van het geluidsniveau. Naar het oordeel van de kantonrechter rechtvaardigt het voorgaande de conclusie dat sprake is van geluidsoverlast die zodanig ernstig van aard is dat deze als onrechtmatig moet worden beschouwd.
Een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW
De vervolgvraag is dan of D-groep haar verplichting tegenover [eiser] om gebruik te maken van haar bevoegdheden om tegen de overlastveroorzakende airco-unit van DE Koffiecafé Arnhem op te treden, niet is nagekomen. Het antwoord op die vraagt luidt naar het oordeel van de kantonrechter bevestigend. Daarbij betrekt de kantonrechter de volgende omstandigheden.
Toen [eiser], ergens tussen mei 2022 en 6 december 2022, bij D-groep voor het eerst melding deed over van de airco-unit afkomstige geluidsoverlast en zichtvervuiling heeft D-groep aanvankelijk adequaat gereageerd. Er hebben binnen een redelijke termijn twee afspraken op locatie plaatsgevonden en door D-groep is voorgesteld om een houten schutting rondom de airco-unit te plaatsen. Hoewel een houten schutting geen geschikte oplossing is voor geluidsoverlast, is de kantonrechter van oordeel dat – mede omdat de ernst van de geluidsoverlast op dat moment nog onbekend was, er had immers nog geen geluidsmeting plaatsgevonden – D-groep zich in dit stadium van de overlastperiode voldoende heeft ingespannen om tot een oplossing te komen. Dat D-groep, nadat zij per
e-mail het standpunt had ingenomen dat van (ernstige) geluidsoverlast geen sprake was, er vervolgens voor heeft gekozen een meer afwachtende houding aan te nemen, kan eveneens op begrip rekenen van de kantonrechter. Er was immers sprake van een feitelijke stoornis in het huurgenot van [eiser] door toedoen van een ander dan D-groep. Bovendien was, gelet op de inhoud van de e-mail van 11 januari 2023 van de gemachtigde van [eiser], bekend dat (de gemachtigde van) [eiser] zich (voor het eerst) tot DE Koffiecafé Arnhem (de ander) zou wenden.
Echter, toen D-groep door ontvangst van het geluidsmetingsrapport van [firma 1] op 29 januari 2024 concrete en geobjectiveerde aanwijzingen bereikten dat sprake was van ernstige geluidsoverlast, had van haar een meer actieve houding verwacht mogen worden. Dit geldt temeer nu uit de stellingen van D-groep en DE Koffiecafé Arnhem en de door hen overgelegde stukken kan worden afgeleid dat zij in nauw contact met elkaar stonden over de door [eiser] ervaarde geluidsoverlast. D-groep moet er dus bekend mee zijn geweest dat DE Koffiecafé Arnhem zich niet geroepen voelde de geluidsoverlast uit eigener beweging te beperken of te beëindigen. Het had daarom op de weg van D-groep gelegen de druk op
DE Koffiecafé Arnhem op te voeren. Bijvoorbeeld door haar aan te zeggen dat, als zij niet tot overlastbeperkende maatregelen zou overgaan, door D-groep gebruik zal worden gemaakt van haar bevoegdheden die uit de tussen hen gesloten huurovereenkomst voortvloeien, ten einde de geluidsoverlast binnen een redelijke termijn van drie maanden (na ontvangst van het geluidsmetingsrapport van [firma 1]) te doen eindigen. Dat D-groep daadwerkelijk zulke concrete actie tegenover DE Koffiecafé Arnhem heeft ondernomen is de kantonrechter niet gebleken. Sterker nog, uit de schriftelijke reactie van 12 februari 2024 van de collega van de gemachtigde van D-groep op de gemachtigde van [eiser] kan worden afgeleid dat zij haar handen van de kwestie heeft afgetrokken: “Ongeacht en onverminderd het voorgaande — alsmede zonder daartoe verplicht te zijn – zal cliënte uw brief en het rapport van [firma 1] voorleggen aan Douwe Egberts. Wellicht dat Douwe Egberts ter zake – alsnog – iets wil betekenen voor uw cliënte.”
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat D-groep in haar verplichting tegenover [eiser] om gebruik te maken van haar bevoegdheden om tegen de overlastveroorzakende (airco-unit van) DE Koffiecafé Arnhem op te treden, niet is nagekomen. Zoals volgt uit het eerder overwogene, levert dit een gebrek op in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW.
Huurkorting 4.13. Aangezien sprake is van een gebrek als gevolg waarvan [eiser] verminderd huurgenot heeft, heeft hij in beginsel aanspraak op huurkorting. Het recht op huurkorting ontstaat pas vanaf het moment dat daadwerkelijk sprake is van een gebrek. Zoals hiervoor is overwogen kan slechts worden gezegd dat D-groep zich ná afloop van een redelijke termijn van drie maanden na ontvangst van het geluidsmetingsrapport van [firma 1] (op
29 januari 2024) onvoldoende heeft ingespannen om de overlast te beperken of te beëindigen, zodat vanaf 1 mei 2024 (na afloop van een redelijke termijn van drie maanden gerekend vanaf 29 januari 2024) sprake is van een gebrek en pas vanaf dat moment recht op huurkorting bestaat. Gelet op alle omstandigheden van het geval acht de kantonrechter in dit geval een huurkorting van 10% redelijk. Gelet op de beperking van de door [eiser] ervaarde geluidsoverlast – hij heeft naar eigen zeggen ‘enkel’ last van het geluid als hij op zijn balkon zit en/of de balkondeur openstaat – en de beperkte openingstijden van DE Koffiecafé Arnhem – de airco-unit is buiten deze openingstijden uitgeschakeld – acht de kantonrechter dit percentage passend. Voor een hoger percentage bestaat geen grond.
De vorderingen
[eiser] vordert – kortgezegd – een verklaring voor recht dat de aanwezigheid van de airco-unit zijn woongenot schendt en in die zin is aan te merken als een gebrek. Aangezien niet de aanwezigheid van de airco-unit een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW oplevert, maar hier sprake is van een feitelijke stoornis in het huurgenot door (de airco-unit van) DE Koffiecafé Arnhem en D-groep tegenover haar zodanige bevoegdheden heeft dat kan worden gezegd dat D-groep tot het voortbestaan van de feitelijke stoornis in het huurgenot heeft bijgedragen door van die bevoegdheden geen gebruik te hebben gemaakt, zal de gevorderde verklaring voor recht worden afgewezen.
De vordering van [eiser] tot matiging van de huurprijs zal, gelet op het hiervoor overwogene, worden toegewezen, in die zin dat de kantonrechter de huurprijs per mei 2024 zal matigen tot 90% van de geldende huurprijs. D-groep zal worden veroordeeld tot betaling aan [eiser] van een bedrag dat gelijk is aan 10% van de dan geldende huurprijs, gedurende de periode mei 2024 tot en met september 2026 (de maand waarin dit vonnis wordt gewezen). De huurkorting blijft in beginsel van kracht totdat D-groep niet langer in haar verplichtingen tegenover [eiser] tekortschiet om gebruik te maken van haar bevoegdheden om tegen de overlastveroorzakende airco-unit van DE Koffiecafé Arnhem op te treden. Ten einde executieproblemen en een nieuw geschil tussen partijen te voorkomen zal de kantonrechter het voorgaande concretiseren door vast te stellen dat de huurkorting blijft gelden, totdat de airco-unit gedurende in elk geval in de dag- en avondperiode aan de geldende geluidsnormen, zoals vastgesteld in het geluidmetingsrapport van [firma 2], voldoet.
[eiser] maakt aanspraak op vergoeding van de kosten van het geluidsmetingsrapport van [firma 1] van € 998,25. D-groep heeft niet betwist dat hij deze kosten heeft gemaakt. Hoewel [eiser] aan zijn schadevergoedingsvordering geen expliciete rechtsgrond voor de toekenning van een schadevergoeding ten grondslag heeft gelegd, moet het er, gelet op zijn vordering tot toekenning van een huurkorting vanwege een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW, voor worden gehouden dat hij zich op het standpunt stelt dat de grondslag voor de toekenning van zijn schadevergoedingsvordering moet worden gezocht in het leerstuk van de toerekenbare tekortkoming (artikel 6:74 BW). Aangezien hiervoor is vastgesteld dat D-groep in haar verplichting tegenover [eiser] is tekortgeschoten door onvoldoende gebruik te maken van haar bevoegdheden om tegen de overlastveroorzakende (airco-unit van) DE Koffiecafé Arnhem op te treden, is de toerekenbare tekortkoming, en daarmee de toewijsbaarheid van de schadevergoedingsvordering, gegeven. De door D-groep opgeworpen bezwaren tegen (de kwaliteit van) het geluidsmetingsrapport van [firma 1] maken het voorgaande niet anders.
[eiser] voldoende onderbouwd gesteld en D-groep heeft niet betwist dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Aangezien bij dit vonnis alleen de hoogte van het toegewezen bedrag van het geluidsmetingsrapport (€ 998,25) vaststaat, zal € 181,18 inclusief btw aan buitengerechtelijke kosten worden toegewezen. Dat bedrag is in overeenstemming met het tarief in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten, welk tarief redelijk wordt geacht te zijn.
In reconventie
Gelet op de beoordeling in conventie, zullen de vorderingen in reconventie worden afgewezen. Los van de beoordeling in conventie, komt daar nog bij dat D-groep geen rechtsgrond voor de toekenning van een bedrag aan schadevergoeding (in de vorm van kosten van het geluidsmetingsrapport van [firma 2] dan wel buitengerechtelijke incassokosten die zijn gemaakt ter voldoening van die rapportkosten) aan haar vordering ten grondslag heeft gelegd. De kantonrechter zou daar, ook met een aanvulling van rechtsgronden, niet aan toe kunnen zijn gekomen. De kosten voor het geluidsmetingsrapport van [firma 2] zijn, zoals de gemachtigde van D-groep zelf ter zitting naar voren heeft gebracht, namelijk door haar gemaakt om zichzelf tegen de vorderingen van [eiser] gemotiveerd te kunnen verweren. Dat is geen grondslag voor de toekenning van een schadevergoeding. De door D-groep gevorderde kosten zijn kosten die moeten worden geacht te zijn besloten in een eventuele proceskostenveroordeling van [eiser].
In conventie en in reconventie
D-groep moet de proceskosten betalen
D-groep wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen.
De proceskosten van [eiser] worden in conventie begroot op:
| - kosten van de dagvaarding | € | 139,42 | |
| - griffierecht | € | 706,00 | |
| - salaris gemachtigde | € | 576,00 | (2 punten × € 288,00) |
| - nakosten | € | 144,00 | (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) |
| Totaal | € | 1.565,42 |
Gelet op de samenhang tussen het debat in conventie en reconventie worden de proceskosten van [eiser] in reconventie begroot op nihil.
In het vrijwaringsincident
Aangezien [eiser] zich heeft gerefereerd aan de vordering van D-groep tot oproeping in vrijwaring, ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten in het vrijwaringsincident tussen partijen te compenseren.
5 De beoordeling in de vrijwaringszaak
De vorderingen zullen worden afgewezen
In de hoofdzaak is geoordeeld dat D-groep is tekortgeschoten in haar verplichting tegenover [eiser] door onvoldoende gebruik te maken van haar bevoegdheden om tegen de overlastveroorzakende (airco-unit van) DE Koffiecafé Arnhem op te treden. De nadelige gevolgen die D-groep daarvan ondervindt, kan zij, gelet op de aard van de tekortkoming die tot die nadelige gevolgen heeft geleid en de gronden die zij aan haar vordering ten grondslag heeft gelegd, niet afwentelen op DE Koffiecafé Arnhem. De kantonrechter zal de vorderingen van D-groep daarom afwijzen.
Ten overvloede
Ten overvloede overweegt de kantonrechter dat het voorgaande geenszins betekent dat DE Koffiecafé Arnhem nu een passieve houding ten aanzien van de airco-unit kan (blijven) aanhouden. Indien zij zich in haar samenwerking met D-groep onvoldoende inspant om de overlastveroorzakende airco-unit gedurende in elk geval in de dag- en avondperiode aan de geldende geluidsnormen, zoals vastgesteld in het geluidmetingsrapport van [firma 2], te laten voldoen, al dan niet door opvolging van het door [firma 1] en [firma 2] gegeven advies dat geluidsreductie kan plaatsvinden door toepassing van een geluiddempende kap of omkasting, kan in de toekomst mogelijk een grond voor schadeplichtigheid ontstaan.
D-groep moet de proceskosten betalen
D-groep wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van DE Koffiecafé Arnhem worden begroot op:
| - salaris gemachtigde | € | 576,00 | (2 punten × € 288,00) |
| - nakosten | € | 144,00 | (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) |
| Totaal | € | 720,00 |
6 De beslissing in de hoofdzaak en in de vrijwaringszaak
De kantonrechter
in de hoofdzaak
in conventie
matigt de huurprijs van het gehuurde tot 90% van de geldende huurprijs vanaf de kalendermaand mei 2024 totdat de airco-unit gedurende in elk geval in de dag- en avondperiode aan de geldende geluidsnormen, zoals vastgesteld in het geluidmetingsrapport van [firma 2], voldoet,
veroordeelt D-groep tot betaling aan [eiser] van een bedrag dat gelijkstaat aan het totaal van 10% van de geldende huurprijs per maand, vanaf mei 2024 tot en met september 2026,
veroordeelt D-groep tot betaling aan [eiser] van een bedrag van € 998,25 aan kosten van het meetrapport van [firma 1],
veroordeelt D-groep tot betaling aan [eiser] van een bedrag van € 181,18 inclusief btw aan buitengerechtelijke incassokosten,
veroordeelt D-groep in de proceskosten van € 1.565,42, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als D-groep niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
wijst de vorderingen af,
veroordeelt D-groep in de proceskosten van [eiser], begroot op nihil,
in het vrijwaringsincident
compenseert de proceskosten tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen proceskosten draagt,
in de vrijwaringszaak
wijst de vorderingen af,
veroordeelt D-groep in de proceskosten van € 720,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als D-groep niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend
i
in de hoofdzaak in conventie, in het vrijwaringsincident en in de vrijwaringszaak
verklaart de veroordelingen in rov. 6.1. - 6.5., 6.8 en 6.11. van deze beslissing uitvoerbaar bij voorraad.
| Dit vonnis is gewezen door mr. M.D.R. Joppe en in het openbaar uitgesproken op 16 september 2026. | ||
| !NIET VERWIJDEREN, PLAATS VOOR HANDTEKENING SECRETARIS! | !NIET VERWIJDEREN, PLAATS VOOR HANDTEKENING RECHTER! | |
| !NIET VERWIJDEREN, PLAATS VOOR STEMPELS! |
61512/51588
Wetsartikelen in deze uitspraak
Gepseudonimiseerd gepubliceerd door de Rechtspraak (open data, publiek domein). Bron: uitspraken.rechtspraak.nl. Dit is geen juridisch advies.