Rechtbank Gelderland, 22 april 2026

1 De procedure

- het tussenvonnis van 26 november 2025

- de mondelinge behandeling van 3 maart 2026.

2 De feiten

“Is er sprake (geweest) van vochtdoorslag, of aanhoudende vochtige plekken op de gevels? Ja (…) Zo, ja waar? Aan de voorkant (slaapkamer souterrain) is een lekkage geweest waarschijnlijk veroorzaakt door een overgelopen pomp. Dat is hersteld in 2022. Ook aan de voorkant bij de voordeur is een leiding van de gemeente lek gegaan. Door Vitens gerepareerd. Het lekte naar beneden richting de garage, dus buitenlangs.

Zijn er (gerepareerde scheuren/beschadigingen) in/aan de gevels aanwezig? (…) Nee

(…)

Is er sprake (geweest) van vochtdoorslag, of optrekkend vocht op de vloeren en/of plafonds? Ja (…) Zo ja, waar? zie vraag twee: gevels

(…)

Zijn er (gerepareerde of verborgen) scheuren en/of beschadigingen in/aan de vloeren, plafonds en/of wanden aanwezig? Ja (…) Zo ja, waar? Ja er is een gerepareerde vloer en muur in de slaapkamer aan de voorkant in het souterrain.”.

De concept-koopovereenkomst, een lekdetectierapport van 18 december 2023 en een Bouwkundig Inspectierapport zijn door de makelaar aan [de gedaagde] verzonden bij mail van 10 maart 2025. In dat lekdetectierapport staat dat er vochtschade is:“zichtbaar aan wanden en aan het plafond van de garage/souterrain. Tevens is er mogelijk sprake van een Bouwkundig gebrek.

Er bevindt zich een lekkage aan de lijngoot bij de voordeur van de woning. Wij adviseren u om de afvoerleiding opnieuw aan te sluiten op de lijngoot bij de voordeur van de woning danwel de gehele lijngoot te laten vernieuwen om de lekkage te verhelpen (…) om dit exact aan te kunnen duiden dient er een bouwkundig onderzoek uitgevoerde te worden. Ook is er mogelijk nog sprake van restvocht van de eerdere lekkage (…)”. In het Bouwkundig Inspectierapport staat dat er ten tijde van de inspectie op 9 juni 2023 vochtplekken zichtbaar waren aan de linkerzijde van de garage, die mogelijk veroorzaakt zijn “door vochtdoorslag van de gevel(s) of door een verstopping of overstroming van de lijngoot voor de garagedeuren”.

Op 12 maart 2025 heeft een telefoongesprek plaatsgevonden tussen de makelaar en [de gedaagde]. Vervolgens heeft [de gedaagde] aan de makelaar gemaild:

“Bedankt voor de toelichting van vanmiddag op de KOV stukken van [adres]

(…)

Terugkomende op ons gesprek van vandaag ontvangen wij graag bevestiging op onderstaande punten:

We gaan ervan uit dat alle vochtproblemen (2a, 5a), lekkage via muren, lekkage kozijnen, goten en dak (3b) zijn opgelost en dat erg geen schimmel aanwezig is (5b) Bijgevoegd enkele eerdere bevindingen tijdens onze bezichtigingen

(…)We gaan ervan uit dat er geen bouwkundige gebreken zijn (…)”.

De bevindingen waar in deze mail over wordt gesproken, betreffen een aantal foto’s met, voor zover van belang, de navolgende toelichting:

“(…) Bijgevoegd foto’s met locatie duiding:

-Whatsapp.37 video (2 sept. 2024 is opname van de betonnen buitenmuur (straatzijde pand) vanuit de garage gefilmd (…) De witte muur is tussenmuur naar slaapkamer aan voorzijde boven garage (…) De zwarte schimmel is vanuit de slaapkamer (…) en betreft de hoek van de voorzetwand (…) met tussenwand naar de garage (…) Na verwijderen voorzetwand, blijkt de muur nog steeds vochtig (…) tussenwand garage, vloer slaapkamer (…) met hardnekkige schimmel en door vocht kromgetrokken houten vloer(…)”.

Op 13 maart 2025 heeft de makelaar als volgt geantwoord:

“(…) de bestaande en bekende lekkages van de lamp, de open haard, de gevel van de garage en zullen worden gerepareerd.de lekkages van de kozijnen zal ik met de verkoper opnemen;

de schimmel in de slaapkamer en de scheidingswand met de garage kan alleen worden opgelost door de wanden te verwijderen; als jullie dat willen, zal ik dat met de eigenaar bespreken (…) voor eventuele gebreken verwijs ik naar het bouwkundig inspectierapport (…)”.

In de artikelen 6.3.1 en 11.2 van de koopovereenkomst is het volgende opgenomen over de onroerende zaak, de ingebrekestelling en ontbinding van de koopovereenkomst:

“6.3.1Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan 20 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. In afwijking van (…) deze koopakte en (…) artikel 7:17 lid 1 en 2 BW komt het geheel of ten dele ontbreken van een of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet-beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van de koper (…)

Desalniettemin constateren wij momenteel nog altijd de aanwezigheid van aanzienlijke

vocht- en schimmelvorming in de vloer en muren op meerdere plaatsen in de woning. Gezien de recente droge periode en het verwarmen van de woning achten wij deze situatie zorgwekkend en niet in overeenstemming met de gemaakte afspraken. Om de overdracht conform planning te laten plaatsvinden stellen we voor om bij de notaris een depot te laten reserveren ter borging van de tijdige en adequate uitvoer van de herstelwerkzaamheden en dit door een bouwkundige te laten toetsen. Wij verzoeken de verkoper daarom vriendelijk doch dringend om: * Aan te geven wanneer (datum) alle herstelwerkzaamheden volledig zijn afgerond; * De relevante facturen en bewijsstukken met betrekking tot de uitgevoerde werkzaamheden te verstrekken; * Alle noodzakelijke maatregelen te treffen om het herstel afdoende te realiseren, waaronder indien nodig het verwijderen van voorzetwanden om onderliggende gebreken te verhelpen. Na afronding van het herstel (…) en voor de datum van de overdracht (…) zullen wij een bouwkundige inspectie laten uitvoeren om de toestand van de woning objectief vast te stellen. Indien deze inspectie onverhoopt uitwijst dat herstel niet afdoende is uitgevoerd, behouden wij ons het recht voor de verkopende partij formeel in gebreke te stellen en aansprakelijk te houden voor de resterende gebreken (…)”.

Op de hiervoor geciteerde mail heeft de makelaar op 7 mei 2025 als volgt gereageerd:

“Ik heb de inhoud van je mail met [dochter eiser] besproken (…)

[dochter eiser] heeft toegezegd voor de overdracht nog een lek detectie te laten uitvoeren van de wand in de slaapkamer. Daarnaast zijn de lekkage van het dak en de lamp in de garage door de loodgieter en de elektricien hersteld.

Daarmee is voldaan aan de afspraken die zijn gemaakt tijdens de onderhandeling over de koop van de woning en over de staat van oplevering welke afspraken zijn vastgelegd in de koopovereenkomst en de bijlagen.

Voor de goede orde, verkoper zal geen bedrag in depot storten.”.

[bouwkundig inspectiebedrijf] (hierna: [bouwkundig inspectiebedrijf]) en Home Profs hebben op verzoek van [de gedaagde] een onderzoek uitgevoerd aan de woning. De makelaar was hierbij aanwezig. [bouwkundig inspectiebedrijf] heeft daarna zijn voorlopige bevindingen met [de gedaagde] gedeeld:

“Geachte heer [de gedaagde]

Hierbij doe ik u even mijn bevindingen /constateringen toekomen

Van de woning gelegen aan de [adres] te [plaatsnaam] op 26 mei 2025:

*gelamineerde hoofddraagconstructie is getordeerd t/p/v. liggers en staanders / houtrot t.p.v. onderzijde staanders/droogscheuren. *houtrot geconstateerd bij gevelkozijnen.

*lekkage plekken op diverse locaties t.p.v. het souterrain en plat dak aansluitingen met buitengevels. *lekke beglazing waargenomen in buitengevelkozijnen. *vloertegels liggen los t.p.v. bordes hoofdentree. *vorstschade t.p.v. betoncloer inrit garage.

Maatregelen:

*aanbrengen volledig nieuw plat dak op de gelamineerde hoofddraagconstructie.

*volledig vrij graven souterrain en voorzien van waterdichte coating aan de buitenzijde waar nodig inclusief kelderdek c.q. terras.

*Geheel villa voorzien van nader te bepalen buitengevel schil.”.

Op 28 mei 2025 heeft [de gedaagde] laten weten dat hij gelet op deze voorlopige bevindingen van [bouwkundig inspectiebedrijf] de woning niet wil afnemen op de geplande leveringsdatum:

“Bij deze stand van zaken voldoet de woning wat ons betreft niet aan de gemaakte afspraken. Een verantwoord leefklimaat is door de ernstige vochtproblemen niet aanwezig.

We zien voor het vervolg eigenlijk twee mogelijkheden:

• We reiken jullie, zodra we het volledige rapport hebben ontvangen, deze aan, nemen de kosten van de deskundige voor onze rekening, ontbinden de koop zodat jullie in alle rust maatregelen kunnen nemen die nodig zijn en verkopen de woning aan een derde;
• We gaan op korte termijn (wat ons betreft in de tweede helft van volgende week) in gesprek en bespreken wat er moet gebeuren om de woning zonder vochtproblemen te leveren. Na uitvoering van de benodigde werkzaamheden namens verkoper nemen we de woning alsnog af.

In ieder geval is duidelijk dat we aankomende maandag de woning niet kunnen afnemen.”.

Bij mail van 30 mei 2025 heeft [de gedaagde] de aanvullende bevindingen van [bouwkundig inspectiebedrijf] aan [de eiser] en de makelaar toegestuurd. De mail bevat, voor zover thans van belang, de navolgende inhoud:

“(…) Zoals te lezen, blijkt dat de geconstateerde gebreken actueel en ernstig van aard zijn en tot op heden niet zijn verholpen. De herstelkosten worden geraamd op enkele honderdduizenden euro’s. Nog een korte opmerking over het ontbrekende (wel toegezegde) lekdetectieonderzoek en rapport. Dat behoeft wat ons betreft nu uiteraard niet meer te worden uitgevoerd en opgemaakt. Afspraak was immers dat de vocht- en lekkageproblemen zouden worden verholpen en na afronding die beproeving zou plaatsvinden en wij aan de hand van de rapportage comfort zouden verkrijgen. De beproeving en het rapport bleven uit en daarom is [bouwkundig inspectiebedrijf] ingeschakeld. Zijn bevindingen zijn vrij helder en daar kan een ieder mee vooruit. Gelet op de ernst en omvang van de gebreken achten wij het noodzakelijk dat jullie (…) de bevindingen van [bouwkundig inspectiebedrijf] serieus nemen, de implicaties ervan op de juiste waarde schatten en met ons het gesprek aangaan over het oplossen van die gebreken in lijn met de in het kader van de koopovereenkomst gemaakte afspraken.Wij stellen voor om in de loop van komende week een overleg te plannen teneinde de bevindingen gezamenlijk te bespreken en te komen tot een passende oplossing, waarbij de levering van de woning wordt opgeschort totdat de gebreken daadwerkelijk en vakkundig zijn verholpen (…) Indien jullie niet bereid zijn tot overleg, dan is het vervolgtraject aan de advocaten die we zullen verzoeken formeel in gebreke te stellen. We hebben in dat kader

qua vervolgprocedure al vernomen dat we dan (een kort geding over en weer zal geen optie zijn vanwege de bewijslevering) afstevenen op een bodemprocedure waarmee we minstens een jaar en waarschijnlijk meerdere komende jaren doende zullen zijn. Niet ons eerste keus, maar wat moet gebeuren dat zal gebeuren”.

Op 1 juni 2025 heeft [de gedaagde] aan [de eiser] en de makelaar een mail gestuurd, met, voor zover thans van belang, de navolgende tekst:

“(…) Wij zijn overeengekomen om [adres] te kopen zonder vocht- en lekkageproblemen (…) Richting de geplande passeerdatum van 2 juni is vanuit ons aangegeven dat we objectief vastgesteld willen hebben of de problematiek adequaat is verholpen. Omdat jullie dit in eerste instantie (terwijl afgesproken) hebben nagelaten hebben wij zelf door [bouwkundig inspectiebedrijf] een inspectie laten uitvoeren. Hierover is tijdig en met jullie instemming gecommuniceerd. Nadien zijn de bevindingen van [bouwkundig inspectiebedrijf] met jullie gedeeld. Pas op het moment dat wij jullie hebben gewezen op het tekortschieten in de afspraak dat er vanuit jullie een toetsing zou worden gedaan is dit op stel en sprong in elkaar gezet. Dat was wat ons betreft zinledig, aangezien reeds was vastgesteld dat de problemen niet, althans niet voldoende adequaat zijn verholpen. Het rapport dat jullie ons gisteren hebben aangeleverd bevat tegenstrijdigheden. Zo is de conclusie dat er geen problematiek is, terwijl tegelijk het advies om serieuze ingrepen te plegen, welke je enkel doet als er sprake is van ernstige vocht- en/of lekkageproblemen. Ook is op de infraroodbeelden aldus [bouwkundig inspectiebedrijf] die wij de bevindingen ter toetsing hebben voorgelegd, vocht te zien wat duidt op nog steeds aanwezige problematiek. Nu liggen er 2 rapporten die qua conclusies en impact fors uit elkaar liggen, maar wel beiden concluderen tot ingrijpende maatregelen. Als kopers zorgt die voor veel onduidelijkheid, voor ons staat wel vast dat we de conclusies uit het rapport van jullie inspectie d.d. 31/5/2025 niet accepteren omdat het haaks op de bevindingen van [bouwkundig inspectiebedrijf] staat, ondanks dus het eindadvies maatregelen te treffen.Zodoende maken we graag gebruik van het eerdere voorstel van [naam] om het passeren op te schorten met enkele weken.De periode van opschorting kunnen we gebruiken om in gezamenlijke opdracht (en op kosten van ongelijk) een onafhankelijk destructieve vocht- en lekkage inspectie te laten uitvoeren. De uitkomsten van dit onderzoek accepteren wij allen, c.q. we spreken af dat de uitkomst bindend is. Dit resulteert in de volgende scenario’s:1) Uit het destructieve onderzoek blijkt de vocht- en lekkage problematiek daadwerkelijk vakkundig en duurzaam is verholpen. In dat geval passeren wij de woning.2) Uit het destructieve onderzoek blijkt dat er nog steeds vocht- en lekkageproblemen aanwezig zijn. De herstel- en schadeposten zijn voor rekening van de verkopende partij.

Indien verkoper niet mee wil werken met bovenstaande, stellen wij de verkoper in gebreke en indien wordt volhardt in de weigering de gebreken te herstellen, dan volgt ontbinding van de koop (…)”.

De definitieve rapportages van [bouwkundig inspectiebedrijf] en Home Profs zijn op 16 juni 2025 door de advocaat van [de gedaagde] aan de advocaat van [de eiser] verstrekt.

Het rapport van [bouwkundig inspectiebedrijf] bevat onder meer de volgende conclusies: “(…) Kelder heeft geen vochtwerende coating aan de buitenzijde, waardoor water kan binnendringen met lekkage tot gevolg. Betonwanden buitenzijde vertonen grindnesten (deze is op vele plekken visueel gezien en niet goed verdicht voorgevelwand/lijngoot (…) Lekkage in de slaapkamer (souterrain) waar de voorzetwand is weggehaald. En ook in de garage waar zoutuittreding en lekkage nog aanwezig. Dit is visueel te zien. De houtenvloer in slaapkamer garage zijde ligt bol en is vochtig. Na een stukje te hebben verwijderd is de vloer nat. Oorzaak hoge grondslag buitenzijde waardoor zakwater doorslaat naar binnen met lekkage tot gevolg (…)”.

Beide partijen hebben zich, na ingebrekestelling[_9c4c7d8e-52be-47ea-9568-81dcd412b6d5], beroepen op ontbinding van de koopovereenkomst en aanspraak gemaakt op de boete uit artikel 11 van de koopovereenkomst ter hoogte van 10% van de koopsom (€ 158.000,00), [de eiser] heeft dit gedaan bij brief van 16 juni 2025 (productie 18 bij dagvaarding) en [de gedaagde] bij mail van 18 juni 2025 (productie 19 bij dagvaarding). Die mail van 18 juni 2025 sluit met, voor zover thans van belang, met de navolgende tekst:

“Concluderend:

• Cliënten bestrijden de aangevoerde grond voor ontbinding van de koop door uw cliënte, zullen aan de betalingssommaties geen gevolg geven en nodigen uw cliënte uit de zaak desgewenst spoedig in rechte voor te leggen.
• Op hun beurt concluderen cliënten dat niet tijdig gevolg is gegeven aan de sommatie en ingebrekestelling die zij uit hebben doen gaan. Uw cliënte weigerde een praktische oplossing en volhardt in de gestelde tekortkomingen, zodat van verzuim sprake is. De deskundige heeft aangegeven dat er aanzienlijke investeringen gemoeid zijn met het vakkundig herstel van de vocht- en lekkageproblemen in de benoemde bouwdelen. Dit rechtvaardigt de ontbinding van de koop waarop cliënten zich bij deze beroepen. Cliënten vorderen betaling van de contractuele boete van EUR 158.000,- die zij uw cliënte verzoeken te voldoen (…) Blijft betaling uit, dan achten cliënten zich vrij (…)”.

3 Het geschil

In conventie

[de eiser] vordert na wijziging van eis - samengevat – dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad vonnis [de gedaagde] hoofdelijk veroordeelt:

I. tot betaling van de contractuele boete van € 158.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 2 juni 2025;

II. tot betaling van een schadevergoeding van € 14.232,97, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 20 februari 2026;

III. tot betaling van buitengerechtelijke kosten van € 2.849,55;

IV. in de proceskosten.

In reconventie

[de gedaagde] vordert dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad vonnis [de eiser] veroordeelt:

I. tot betaling van de contractuele boete van € 158.000,00 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 18 juni 2025, althans de datum van eis in reconventie, althans de datum van het vonnis;

II. in de proceskosten te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de elfde dag na het vonnis.

4 De beoordeling

In conventie en in reconventie

Tussen partijen staat vast dat [de gedaagde] zich na de bezichtiging van 10 maart 2025 zorgen maakte over onder meer de situatie die hij had aantroffen in de naast de garage gelegen slaapkamer. Weliswaar werd er in de vragenlijst melding van gemaakt dat lekkages uit het recente verleden waren hersteld, maar hij meende dat er in die slaapkamer nog steeds sprake was van vocht- en schimmelvorming. In deze context is van belang dat in de vragenlijst bij de koopovereenkomst tot tweemaal bevestigend is geantwoord op de vragen of er sprake was (geweest) van vochtdoorslag op de gevels. Op het tweemaal gegeven ‘ja’ is een toelichting gegeven, maar die toelichting is niet eenduidig. Een lekkende leiding en een overgelopen pomp kunnen zijn hersteld, maar het antwoord laat wel onzekerheid bestaan of de vochtige wand in de slaapkamer in het souterrain daardoor werd veroorzaakt, gezien het voorbehoud door het woord ‘waarschijnlijk’. Bovendien was er in het onder 2.3 genoemde lekdetectierapport van 18 december 2023 aangegeven dat er ten aanzien van de vochtschade aan de wanden en aan het plafond van de garage/souterrain mogelijk sprake was van een bouwkundig gebrek.

Deze zorgen heeft [de gedaagde] op 12 maart 2025 onder de aandacht gebracht van de makelaar, die deze zorgen weliswaar relativeerde, maar niet ontkende dat er mogelijk toch nog wel wat aan de hand was. Onweersproken is gebleven dat de makelaar na overleg met zijn opdrachtgever op donderdagmiddag 13 maart 2025 liet weten dat verkoopster bereid was om de bestaande en bekende lekkages, waaronder die aan de gevel van de garage, op te lossen. Deze mondelinge toezegging is op diezelfde dag nog bevestigd per mail, zoals weergegeven onder 2.5. [de gedaagde] stelt terecht dat hij er op basis daarvan vanuit mocht gaan dat de problemen door [de eiser] afdoende zouden worden verholpen, ook al is niet gesproken over de precieze oorzaak ervan noch over de wijze van herstel. Op basis van dit vertrouwen heeft [de gedaagde] de koopovereenkomst op 18 maart 2025 ondertekend. Dat de door verkoopster gegeven toezegging daarin niet is vastgelegd doet aan de rechtsgeldigheid ervan niet af.

Vervolgens komt de vraag aan de orde of [de eiser] deze afspraak ook is nagekomen.

Na het ondertekenen van de koopovereenkomst is [de gedaagde] regelmatig in de woning geweest. Daarbij constateerde hij dat er nog steeds sprake was van de ‘aanwezigheid van aanzienlijke vocht- en schimmelvorming in de vloer en muren op meerdere plaatsen in de woning’, hetgeen hij op 22 april 2025 aan [de eiser] liet weten. Visueel, zo stelt hij in de processtukken, was niet te zien dat daar sinds medio maart iets aan was gedaan, reden waarom hij liet weten voor de levering een inspectie te willen uitvoeren naar de herstelwerkzaamheden. Om toch de beoogde overdracht per 2 juni 2025 te laten plaatsvinden, stelde hij voor om bij de notaris een bedrag in depot te laten reserveren ter borging van de tijdige en adequate uitvoer van de herstelwerkzaamheden.

De makelaar liet bij mail van 7 mei 2025 liet weten dat zijn cliënte geen bedrag in depot zou gaan storten, maar dat zij wel bereid was een lekdetectie te laten uitvoeren van de wand in de bewuste slaapkamer.Toen dit rapport op zich liet wachten heeft [de gedaagde] zelf een dergelijk onderzoek laten doen door [bouwkundig inspectiebedrijf]. Diens voorlopige bevindingen heeft hij bij zijn onder 2.12 weergegeven mail direct verzonden naar [de eiser], met de mededeling dat hij gelet op die bevindingen de woning zo niet wilde afnemen. Wel stelde hij voor om op korte termijn bij elkaar te komen om de situatie te bespreken. [de eiser] heeft zich daarop op het standpunt gesteld niet akkoord te zijn met uitstel van de levering.

Met het voorgaande is nog niet gezegd dat de vordering in reconventie tot betaling van de boete van [de gedaagde] toewijsbaar is. Weliswaar heeft [de eiser] de overeenkomst ten onrechte ontbonden, maar uit de opstelling van [de gedaagde] kan moeilijk een andere conclusie worden getrokken dan dat hij daarin heeft berust. In zijn mail van 18 juni 2025 heeft hij weliswaar aanspraak gemaakt op de contractuele boete, maar het aan [de eiser] overgelaten om de zaak in rechte voor te leggen, waarbij hij ook nog uitdrukkelijk aangaf zich vrij te voelen als [de eiser] de boete niet zou betalen. Ook in kort geding kan als voorlopig oordeel worden gegeven dat er aan de zijde geen goede grond was om tot ontbinding over te gaan, waarna partijen gedwongen zouden zijn geworden om alsnog het gesprek aan te gaan om te bezien wat er nu daadwerkelijk aan de hand was in de woning.

Mede gezien de soms slordige wijze waarop partijen in de aanloop naar het sluiten van de overeenkomst hebben gecommuniceerd en het buitensporige bedrag van enige honderdduizenden euro’s aan herstelkosten dat door [de gedaagde] werd genoemd – waarbij ook andere bouwkundige gebreken dan vocht- en lekkageproblemen aan de orde werden gesteld – waardoor de kans op verder overleg met [de eiser] begrijpelijkerwijze vervloog en tot slot het gegeven dat op heden niet duidelijk is wat er na daadwerkelijk mis was of nog is in de woning, zal de gevorderde boete worden gematigd tot nihil, aangezien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Dit doet recht aan alle omstandigheden van het geval en het sluit ook aan op de wijze waarop [de gedaagde] zich heeft opgesteld.

5 De beslissing

De rechtbank

in conventie

in reconventie

in conventie en in reconventie