Rechtbank Amsterdam, 2 oktober 2026

Het verloop van de procedure blijkt uit:

Ten slotte is vonnis bepaald.

[gedaagde] is sinds 2000 eigenaar van de appartementen aan de [adres] [nummer 1] en [nummer 2] in [plaats] (hierna: de appartementen).

De appartementen behoren tot een appartementencomplex dat omstreeks juli 1972 vanuit de bouw is opgeleverd (hierna: het appartementencomplex). Het appartementencomplex heeft geen Vereniging van Eigenaars (hierna: VvE) die verantwoordelijk is voor het gehele gebouw, want dat was destijds niet verplicht.

De Vereniging is bij notariële akte van 20 juli 2009 opgericht. In de statuten staat onder andere:

Vóór de oprichting van de Vereniging, op 12 januari 2009, zijn meerdere appartementseigenaren samengekomen, omdat dringend onderhoud moest worden verricht aan het appartementencomplex vanwege in het gebouw geconstateerde betonrot. In de notulen van die bijeenkomst staat onder andere:

De Vereniging heeft [gedaagde] via e-mail telkens uitgenodigd voor algemene ledenvergaderingen.

De Vereniging was na haar oprichting in de veronderstelling dat zij optreedt alsof zij een VvE is en de appartementseigenaren daardoor verplicht lid zijn. Dat uitgangspunt heeft de Vereniging ook met de appartementseigenaren gedeeld.

[gedaagde] heeft de volgende bedragen overgemaakt naar de Vereniging:

In de periode van 2 augustus 2012 tot en met 5 oktober 2019 heeft de Vereniging [gedaagde] meerdere keren gemaild dat er sprake was van een achterstand in de contributiebetalingen. [gedaagde] heeft daarop meerdere keren aangegeven een betalingsregeling te willen treffen en hiervoor verschillende voorstellen gedaan. De Vereniging heeft op deze voorstellen telkens positief gereageerd. Uit het dossier blijkt verder dat de Vereniging [gedaagde] in meerdere e-mails erop heeft gewezen dat de voorgestelde betalingen nog niet (volledig) waren ontvangen.

Op 2 mei, 10 juni en 13 oktober 2019 heeft [gedaagde] in totaal € 1.500 (drie maal € 500) overgemaakt naar de Vereniging.

Op 14 oktober 2019 is vanuit de Vereniging naar [gedaagde] gemaild dat de Vereniging een incassobureau zal inschakelen, omdat [gedaagde] ondanks zijn toezeggingen een contributieachterstand heeft van € 1.800. In datzelfde bericht staat:“(…) Volgens de oprichtingsakte bent u als eigenaar verplicht een bijdrage te leveren aan het onderhoud van de galerij. U bent destijds zelf bij de oprichting van de Vereniging [eiser] betrokken geweest en weet dus dat u blijvend verplicht bent te betalen zolang u eigenaar bent van [adres] [nummer 1] en [nummer 2] (…)”

Op 30 oktober 2019 heeft [gedaagde] naar het door de Vereniging ingeschakelde incassobureau gemaild dat hij zich nooit heeft willen aanmelden als lid van de Vereniging en daarom geen contributie hoeft te betalen.

Bij een algemene ledenvergadering van 24 april 2025 is besloten om de contributie per appartementsrecht te verhogen naar € 200 per half jaar.

Bij een algemene ledenvergadering van 23 juni 2025 is besloten om een extra (eenmalige) onderhoudsbijdrage van € 3.500 per appartementsrecht op te leggen.

De Vereniging vordert na vermindering van eis, samengevat, dat de kantonrechter [gedaagde] veroordeelt om te betalen aan de Vereniging: € 4.800 aan achterstallige contributie plus rente, buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten. Daarnaast vordert de Vereniging dat de kantonrechter bepaalt dat [gedaagde] meteen aan het vonnis moet voldoen, ook als hoger beroep wordt ingesteld (uitvoerbaar bij voorraad). Eerder vorderde de Vereniging ook de onderhoudsbijdrage van in totaal € 7.000 voor de twee appartementen van [gedaagde]. De Vereniging heeft dat deel van de vordering op de zitting ingetrokken.

De Vereniging baseert haar vorderingen op de volgende stellingen. [gedaagde] moet contributie betalen aan de Vereniging, want hij is lid van de Vereniging. Hij is betrokken geweest bij de oprichting en hij heeft zich met het formulier van 17 september 2009 ingeschreven als lid. Ook uit zijn gedrag daarna blijkt dat hij lid is van de Vereniging, want hij heeft meerdere keren betaald aan de Vereniging en ook toegezegd te zullen voldoen aan betalingsregelingen nadat de Vereniging had aangegeven dat hij zijn contributie nog niet volledig had betaald. [gedaagde] heeft zijn lidmaatschap niet (rechtsgeldig) opgezegd. Als wordt vastgesteld dat [gedaagde] geen lid (meer) is van de Vereniging, dan moet [gedaagde] alsnog het gevorderde bedrag aan de Vereniging betalen. Doordat er geen overkoepelende VvE is, heeft de Vereniging – net als een VvE – bij de andere leden contributie geïnd om daarmee de (toekomstige) onderhoudskosten van het appartementencomplex te bekostigen; ook [gedaagde] moet in deze kosten bijdragen.

[gedaagde] vindt dat de vorderingen moeten worden afgewezen en licht dat als volgt toe. [gedaagde] is niet lid geworden van de Vereniging en heeft dat ook niet gewild. In januari 2009 is [gedaagde] met andere appartementseigenaren samengekomen om te onderzoeken of kosten vanwege betonrot konden worden bespaard als zij gezamenlijk zouden optreden. [gedaagde] was het niet eens met een op te richten vereniging die zich namens de mede-eigenaren zou bezighouden met andere kwesties. De Vereniging is ook buiten hem om opgericht. Met het formulier van september 2009 heeft [gedaagde] niet aangegeven dat hij lid wil worden van de Vereniging. Hij heeft enkel willen aangeven welke appartementen van hem zijn, voor het geval er overleg moest plaatsvinden vanwege de maatregelen tegen betonrot en de daarbij horende kostenverdeling. De betalingen van [gedaagde] zijn in dat kader gedaan. Als de laatste vier betalingen worden gezien als contributie vanwege lidmaatschap, dan moet dat lidmaatschap vanwege bedrog of dwaling worden vernietigd, omdat de Vereniging de indruk heeft gewekt dat [gedaagde] als appartementseigenaar verplicht lid is van de Vereniging. Dat is niet waar. Als toch wordt vastgesteld dat [gedaagde] lid is geworden van de Vereniging, dan heeft [gedaagde] op 30 oktober 2019 zijn lidmaatschap opgezegd per einde 2019. Vanaf 2020 is hij dan ook geen contributie verschuldigd. Ook zijn de vorderingen van vóór 2013 verjaard.

Als wordt vastgesteld dat [gedaagde] lid is geworden van de Vereniging en zijn lidmaatschap na 2019 niet is geëindigd, vordert [gedaagde] dat de kantonrechter de besluiten van de Vereniging van 24 april en 23 juni 2025 (zie 2.13 en 2.14) vernietigt. Volgens [gedaagde] zijn die besluiten niet rechtsgeldig genomen.

De Vereniging erkent dat het besluit van 23 juni 2025 niet rechtsgeldig is genomen en heeft op zitting haar eis in conventie verminderd met het bedrag dat zag op dat besluit (€ 7.000 in hoofdsom). Tegen het overige voert de Vereniging verweer.

Het gaat om de vraag of [gedaagde] lid is geworden van de Vereniging. Dat is niet het geval. De Vereniging stelt dat het lidmaatschap van [gedaagde] blijkt uit zijn betrokkenheid bij de oprichting van de Vereniging, doordat hij zich met het formulier van september 2009 heeft aangemeld als lid, en omdat hij daarna de Vereniging een aantal keer heeft betaald en betalingsregelingen heeft toegezegd. Die stellingen slagen niet. De kantonrechter legt uit waarom.

Uit de notulen van 12 januari 2009 (zie 2.4) blijkt dat [gedaagde] was betrokken bij gesprekken over de oprichting van een vereniging, maar in dat stadium ging het nog om het verkennen van de mogelijkheden van de appartementseigenaren om gezamenlijk te kunnen optrekken vanwege betonrot in het gebouw. Toen was er nog discussie over de vraag of de op te richten vereniging een kopersvereniging met hetzelfde takenpakket als een VvE moest worden, die alle taken van de al 21 bestaande VvE’s zou overnemen. De omstandigheid dat [gedaagde] tijdens die vergadering heeft toegezegd bij een notaris advies te zullen inwinnen, betekent niet dat hij zich op voorhand heeft gecommitteerd aan de later opgerichte vereniging. Daarnaast blijkt uit het formulier van september 2009 (zie 2.5) niet dat [gedaagde] zich als lid heeft aangemeld. Dat formulier heeft [gedaagde] ingevuld met zijn gegevens en ondertekend geretourneerd aan de Vereniging, maar hij heeft daarop juist niét ingevuld lid te willen worden. Ook uit zijn betaalgedrag blijkt niet dat hij lid heeft willen worden van de Vereniging. De betaling van € 5.600 in 2009 (zie 2.8) ziet op betonrot en kan dan ook niet worden gezien als betaling van contributie. De andere betalingen van € 200 en driemaal € 500 in 2012 en 2019 (zie 2.8 en 2.10) heeft [gedaagde] betaald in de veronderstelling dat hij verplicht lid was van de Vereniging, doordat de Vereniging dat zo aan hem had voorgespiegeld. De Vereniging ging in eerste instantie ook uit van dat uitgangspunt. Dat is niet juist en daarom kan uit die laatste vier betalingen niet worden afgeleid dat [gedaagde] lid heeft willen worden van de Vereniging. Deze omstandigheden zijn dan ook onvoldoende om vast te stellen dat [gedaagde] zich door woord en gedrag heeft aangesloten bij de Vereniging. Dat [gedaagde] na oprichting is uitgenodigd voor de algemene ledenvergaderingen maakt dat niet anders.

De Vereniging stelt (subsidiair) dat [gedaagde] een bedrag gelijk aan de door de leden van de Vereniging betaalde contributie aan haar moet betalen, omdat hij als appartementseigenaar verplicht is om bij te dragen in de onderhoudskosten van het appartementencomplex. Deze grondslag slaagt ook niet. De kantonrechter legt uit waarom.

Als delen van het gebouw gemeenschappelijk zijn of gemeenschappelijk worden gebruikt, is het algemene uitgangspunt dat mede-eigenaren voor gelijke delen in de kosten voor onderhoud en herstel bijdragen, aangezien zij in beginsel ook voor gelijke delen zijn gerechtigd. Daarvoor moeten alle mede-eigenaren wel inspraak hebben in de wijze waarop dat gebeurt. De kantonrechter kan niet vaststellen of de vordering van de Vereniging ziet op onderhoud van gemeenschappelijke delen van het appartementencomplex, omdat de Vereniging niet heeft uitgelegd welke delen in het appartementencomplex gemeenschappelijk zijn (het lijkt in ieder geval te gaan om een trap en de galerij) en ook niet of de gestelde onderhoudskosten daarop zien. Daarnaast staat voor de kantonrechter niet vast dat de Vereniging of de andere eigenaren met [gedaagde] hebben overlegd over de noodzaak van herstel en de wijze waarop dat zal gebeuren. Het sturen van uitnodigingen voor vergaderingen is daarvoor niet genoeg, omdat [gedaagde] – terecht – dacht dat die niet voor hem waren.

De Vereniging is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden aan de hand van de oorspronkelijke eis begroot op:

De vordering in reconventie om de besluiten van de Vereniging van 24 april en 23 juni 2025 te vernietigen, is ingesteld onder de voorwaarde dat zou worden vastgesteld dat [gedaagde] in 2009 lid is geworden van de Vereniging en dat lidmaatschap einde 2019 niet is geëindigd. Uit de beslissing in conventie vloeit voort dat die voorwaarde niet is vervuld, zodat geen beslissing hoeft te worden gegeven op de vordering in reconventie.

wijst de vorderingen van de Vereniging af,

veroordeelt de Vereniging in de proceskosten van € 1.008,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als de Vereniging niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

verstaat dat de voorwaarde waaronder de vordering is ingesteld, niet is vervuld.