Rechtbank Amsterdam, 4 augustus 2026

Vonnis van 4 augustus 2026

in de zaak van

STICHTING ACHMEA DUTCH RESIDENTIAL FUND,

te Amsterdam,

eisende partij,

gemachtigde: mr. E.L.B. Hundscheidt,

tegen

[gedaagde],

te [woonplaats],

gedaagde partij,

niet verschenen.

Verder verloop van de procedure

Op 14 april 2026 is een tussenvonnis gewezen. Ter uitvoering van dat tussenvonnis heeft de eisende partij een akte ingediend en, conform hetgeen in voornoemd tussenvonnis is overwogen, een kopie van de akte, inclusief het tussenvonnis aan gedaagde partij toegestuurd met mededeling dat en op welke wijze gedaagde partij hierop kon reageren. Eisende partij heeft de aan gedaagde partij tijdig gestuurde brief na rolmededeling van 9 juni 2026 overgelegd. Van gedaagde is geen reactie ontvangen.

Vervolgens is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Beoordeling

Ambtshalve toetsing oneerlijke bedingen

1. Eiseres heeft bij akte geen stellingen ingenomen die ertoe zouden moeten leiden dat terug moet worden gekomen op het in het tussenvonnis voorshands gegeven oordeel met betrekking tot de oneerlijkheid van het opslagbeding van artikel 10.3 van de huurovereenkomst. Hetzelfde geldt voor het voorshands gegeven oordeel over de oneerlijkheid van de artikelen 10.1 van de huurovereenkomst en de artikelen 20.2, 20.3 en 20.4 van de algemene bepalingen.

2. Dit betekent dat voornoemde bedingen vernietigd worden vanwege het oneerlijke karakter op de hierboven en in voornoemd tussenvonnis aangegeven gronden.

3. Gevolg van de oneerlijkheid is dat de hiervoor aangehaalde bedingen buiten toepassing moeten worden gelaten. Op de bedingen kan dus geen beroep worden gedaan. Omdat sprake is van een oneerlijk beding, kan ook niet worden teruggevallen op een eventuele wettelijke regeling (zie ECLI:EU:C:2021:68).

4. Dit betekent dat de gevorderde wettelijke rente, buitengerechtelijke incassokosten en huurverhogingen die zijn gebaseerd op het opslagbeding niet toewijsbaar zijn.

De vordering

5. Eiseres is in de gelegenheid gesteld toe te lichten welke delen van het huurprijswijzigingsbeding aan de vordering ten grondslag liggen en een berekening over te leggen waarbij de gevorderde huurachterstand over de betreffende periode gebaseerd is op een aanvangshuurprijs die gedurende de gehele looptijd van de huurovereenkomst verhoogd is met alleen de per jaar geldende indexatiepercentages, voor zover die in rekening zijn gebracht. Ook is eiseres in de gelegenheid gesteld een overzicht over te leggen van enerzijds de door gedaagde betaalde huur vanaf aanvangsdatum huurovereenkomst tot heden en anderzijds de huur die op grond van het in het tussenvonnis overwogene gedurende die periode in rekening gebracht had mogen worden, met vermelding van de totaalbedragen.

6. De akte die eiseres heeft genomen bevat een aantal onbegrijpelijke stellingen. Zo stelt eiseres dat de kale aanvangshuurprijs € 1.200,- bedroeg. Dat komt niet overeen met het bedrag van de aanvangshuurprijs wat in artikel 4.4 van de huurovereenkomst is bepaald, namelijk € 1.005,- per maand. Ook de aanvangsdatum van de huurovereenkomst die eiseres in haar akte stelt (16 juli 2022) lijkt niet te kloppen. De aanvangsdatum in de huurovereenkomst is bepaald op ‘de dag van oplevering van de woning’, maar is door partijen ondertekend op 20 en 28 juni 2016. Het komt de kantonrechter niet aannemelijk voor dat partijen een huurovereenkomst ondertekenen, terwijl de oplevering van de huurwoning waar die overeenkomst betrekking op heeft ruim 6 jaar later pas heeft plaatsgevonden. Daarbij wordt ook in aanmerking genomen dat de eerste huurprijswijziging volgens artikel 10.3 van de huurovereenkomst was voorzien per 1 juli 2017, wat niet aannemelijk maakt dat oplevering van de huurwoning pas in 2022 was beoogd.

7. Eiseres wijst in haar akte vervolgens op twee huurverhogingen die per 1 juli 2024 en per 1 juli 2025 hebben plaatsgevonden. Volgens de overgelegde huurverhogingsbrief die betrekking heeft op de huurverhoging per 1 juli 2024 bedroeg het oude huurbedrag € 1.244,31. Dat komt niet overeen met de in de huurovereenkomst bepaalde huurprijs (€ 1.005,-) en ook niet met de aanvangshuurprijs die eiseres zelf in haar akte stelt (€ 1.200,-). De conclusie moet zijn dat er kennelijk vóór 1 juli 2024 al (een) huurverhoging(en) heeft/hebben plaatsgevonden. Daarop heeft eiseres geen toelichting gegeven.

8. Overigens blijkt uit de overgelegde informatie dat het opslagbeding bij de huurprijsverhogingen van 1 juli 2024 en 1 juli 2025 is toegepast. Immers, de CPI bedroeg per 1 juli 2024 volgens eiseres 3,1% terwijl de huurprijs is verhoogd met 5,5% (opslag van 2,4%). De CPI per 1 juli 2025 bedroeg 3,7%, terwijl de huurprijs is verhoogd met 4,1% (opslag van 0,4%). Dat op grond van de wet een hoger maximaal huurverhogingspercentage was toegestaan is niet relevant. Eiseres en gedaagde hebben immers in de huurovereenkomst de afspraak gemaakt dat voor de huurverhoging wordt aangesloten bij de CPI (eventueel met een opslag) en niet bij een door de overheid bepaald (maximaal) wettelijk percentage. Eiseres heeft onvoldoende toegelicht wat gedaagde door de toepassing van het oneerlijke opslagbeding méér aan huur heeft betaald.

9. Daarmee heeft eiseres niet voldaan aan de opdracht die in het tussenvonnis aan haar is verstrekt en hiervoor onder rechtsoverweging 5. is herhaald. Met de door eiseres bij akte aangeleverde informatie is het niet mogelijk om te achterhalen of en wanneer eiseres vóór 1 juli 2024 gebruik heeft gemaakt van het opslagbeding, terwijl vastgesteld kan worden dat eiseres ná 1 juli 2024 tweemaal gebruik heeft gemaakt van het opslagbeding terwijl zij onvoldoende heeft toegelicht wat gedaagde daardoor meer aan huur heeft betaald. Het is hiermee voor de kantonrechter niet mogelijk om te berekenen welke huurachterstand op grond van het (als eerlijk gekwalificeerde) indexatiebeding precies toewijsbaar is. Daarom zal worden teruggevallen op de aanvangshuurprijs, zoals bepaald in de huurovereenkomst (€ 1.005,- per maand).

10. Uit de laatste specificatie van de huurachterstand van eiseres (productie 7 bij akte) volgt dat de huurachterstand thans betrekking heeft op de maanden juli 2024 tot en met mei 2026 (23 maanden). Uitgaande van de aanvangshuurprijs was gedaagde in deze periode een bedrag van 23 x € 1.005,- = € 23.115,- aan huur verschuldigd. Uit de specificatie blijkt ook dat gedaagde in totaal in deze periode € 21.721,31 heeft betaald. De huurachterstand die in deze procedure kan worden toegewezen bedraagt dus € 1.393,69.

11. Hetgeen gedaagde verschuldigd is wegens huurachterstand, vormt een bedrag dat lager is dan de optelsom van drie huurtermijnen. Daarom wordt de gevorderde ontbinding in dit geval, gelet op de aard en omvang van de tekortkoming en op de overige omstandigheden, niet gerechtvaardigd geacht. De daarop betrekking hebbende vordering wordt dan ook afgewezen.

12. Omdat meer dan de helft van de vordering die eiseres bij dagvaarding heeft ingesteld wordt afgewezen en dat niet het gevolg is van betalingen die na dagvaarding door gedaagde zijn gedaan, is er aanleiding de proceskosten te compenseren.

BESLISSING

De kantonrechter:

veroordeelt gedaagde om te betalen aan eiseres € 1.393,69 ter zake van achterstallige huur, berekend tot en met mei 2026;

compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij haar eigen kosten draagt;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. C.W. Inden en in het openbaar uitgesproken op 4 augustus 2026.