Rechtbank Amsterdam, 10 oktober 2025

Vonnis van 10 oktober 2025

in de zaak van

PANTA RHEI PROPERTIES 1 GMBH&CO. KG,

gevestigd te Holskirchen (Duitsland),

eisende partij,

gemachtigde: mr. E.L.B. Hundscheidt,

tegen

1. [gedaagde 1],

2. [gedaagde 2],

beiden wonende te [woonplaats],

gedaagde partijen,

procederend bij gedaagde sub 1.

Verder verloop van de procedure

Op 4 juli 2025 is een tussenvonnis gewezen. Ter uitvoering van dat tussenvonnis heeft de eisende partij een akte ingediend en, conform hetgeen in voornoemd tussenvonnis is overwogen, een kopie van de akte, inclusief het tussenvonnis aan gedaagde partij toegestuurd met mededeling dat en op welke wijze gedaagde partij hierop kon reageren. Eisende partij heeft de aan gedaagde partij tijdig gestuurde brief eveneens overgelegd.

Gedaagde sub 1 is op de rolzitting verschenen en heeft om uitstel verzocht. Na verleend uitstel hebben gedaagden niet meer gereageerd.

Vervolgens is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Beoordeling

1. Bij voornoemd tussenvonnis is eiseres – kort gezegd – in de gelegenheid gesteld te reageren op het voornemen om de artikelen 10.1 van de huurovereenkomst en 20.2, 20.3 en 20.4 van de algemene bepalingen ROZ 2003 oneerlijk te verklaren. Ook is eiseres in de gelegenheid gesteld haar vordering nader te onderbouwen en te berekenen, naar aanleiding van het voorshandse oordeel om het opslagbeding van artikel 10.1 in de huurovereenkomst oneerlijk te verklaren.

De wettelijke rente en de buitengerechtelijke incassokosten

2. Ten aanzien van de artikelen 20.2, 20.3 en 20.4 van de algemene bepalingen heeft eiseres zich op het standpunt gesteld dat zij alleen een beroep heeft gedaan op de betreffende wettelijke bepalingen.

3. Op grond van hetgeen is overwogen in het tussenvonnis zijn de artikelen 20.2, 20.3 en 20.4 van de algemene bepalingen oneerlijk en deze worden vernietigd. Uit het arrest van het Hof van Justitie van de EU van 27 januari 2021 (ECL:EU:C:2021:68 inzake Dexia) volgt dat eiseres na vernietiging van het oneerlijke beding geen aanspraak kan maken op de in een bepaling van aanvullend nationaal recht vastgestelde wettelijke schadevergoeding die zonder dat beding van toepassing zou zijn geweest. Dat betekent dat de gevorderde wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten worden afgewezen.

De huurachterstand

4. Eiseres heeft specificaties van de huurverhogingen van 1 juli 2022 t/m 1 juli 2025 overgelegd. Verder heeft eiseres vier uitdraaien van het CBS ten aanzien van indexering in het geding gebracht. Eiseres concludeert dat de huurverhogingen binnen de marges van het CPI zijn verhoogd.

5. Uit de stukken van eiseres kan worden afgeleid dat de huurprijs per 1 juli 2024 met een percentage van 5,33% is verhoogd, terwijl de CPI een percentage van 3,7% bedroeg. Kennelijk is er dit jaar een opslag van 1,63% toegepast bij het verhogen van de huurprijs. De stelling van eiseres dat de huurverhogingen steeds binnen de marges van het CPI zijn verhoogd, is dus niet juist en het tegendeel blijkt uit haar eigen stukken. Eiseres heeft niet toegelicht welk bedrag aan huurverhoging kan worden gekoppeld aan deze doorgevoerde opslag. Eiseres heeft daarmee niet voldaan aan haar stelplicht, zodat de vordering tot betaling van huurachterstand wordt afgewezen.

Proceskosten

6. Omdat de door eiseres gevorderde hoofdsom, buitengerechtelijke kosten en rente worden afgewezen, kan eiseres ook geen aanspraak maken op proceskosten. Eiseres zal worden veroordeeld in de proceskosten van gedaagden.

BESLISSING

De kantonrechter:

wijst de vordering af;

veroordeelt eiseres in de proceskosten die aan de zijde van gedaagden tot op heden begroot worden op nihil.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.H.J. Evers en in het openbaar uitgesproken op 10 oktober 2025.