Rechtbank Amsterdam, 28 juli 2020

[eiser] , te [woonplaats] , eiser

(gemachtigde: [naam] ),

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Amstelveen,

(gemachtigde: [naam] ).

Procesverloop

De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 31 maart 2019 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 204.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2019 bekendgemaakt.

Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 16 september 2019 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.

Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.

De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

De zaak is behandeld op de zitting van 20 juli 2020. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. De gemachtigde van verweerder was aanwezig, vergezeld door [naam] (taxateur).

Overwegingen

De aanleiding voor deze procedure

1. Eiser is eigenaar van de woning. Zijn moeder woont in de woning. Het gaat om een [soort woning] met een inhoud van 223 m³.

2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert.[_397ad8ce-4592-4304-a195-393d5de3aa31]

3. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op € 115.000,-.

4. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing een taxatierapport ingediend. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 204.000,-. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [adres 2], [adres 3] en [adres 4]. Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.

Wat vindt de rechtbank van deze zaak?

5. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden.[_e322429c-3b82-4784-bf80-5b1e62fabf9b] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank moet kijken naar de waarde van de woning in onbezwaarde staat (dus alsof er geen sprake is van bijvoorbeeld verhuur).[_2461c24c-f4e1-4d51-bc55-010a6943ceab]

6. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank de volgende vragen beantwoorden:

1. Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning van eiser?

2. Zo ja, heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning?

Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld?

7. De rechtbank is van oordeel dat de vergelijkingsobjecten die de heffingsambtenaar heeft gebruikt in het taxatierapport niet voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Deze objecten liggen daarvoor te ver weg en in een heel ander deel van [woonplaats]. Bovendien zijn de vergelijkingsobjecten van steen en niet van hout en zijn zij, anders dan de woning, gelegen aan drukke doorgaande wegen.

8. De heffingsambtenaar heeft met deze woningen dan ook niet aannemelijk gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

9. De stellingen die namens de heffingsambtenaar op zitting zijn ingenomen over kavelprijzen in de omgeving van de woning, kunnen niet tot een ander oordeel leiden. De heffingsambtenaar heeft deze gegevens namelijk niet aan zijn vergelijking ten grondslag gelegd.

Heeft eiser de door hem voorgestelde waarde aannemelijk gemaakt?

10. Eiser heeft de door hem voorgestelde waarde van € 115.000,- ook niet aannemelijk gemaakt. Eiser heeft een taxatierapport overgelegd ter onderbouwing van deze waarde.

Hieruit blijkt dat eiser, net als de heffingsambtenaar, vergelijkingsobjecten heeft gebruikt die ver weg liggen van de woning en ook zijn opgebouwd uit steen. Ook deze objecten zijn daarom onvoldoende vergelijkbaar met de woning. Bovendien is uit het taxatierapport van eiser niet te herleiden hoe men tot een waarde van € 115.000 is gekomen.

11. De rechtbank zal de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2019 daarom zelf schattenderwijs bepalen. Rekening houdend met alle feiten en omstandigheden die partijen in de stukken van de zaak naar voren hebben gebracht, stelt de rechtbank de waarde voor het belastingjaar 2019 vast op € 200.000,-.

Conclusie

12. De rechtbank zal het beroep gegrond verklaren en de bestreden uitspraak vernietigen. De rechtbank zal zelf in de zaak voorzien door de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2019 te bepalen op een bedrag van € 200.000,-.

13. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.

14. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.572,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting, met een waarde per punt van € 261,- en een wegingsfactor 1, en daarnaast 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen op de zitting, met een waarde per punt van € 525,- en een wegingsfactor 1).

15. Daarnaast dient de heffingsambtenaar de kosten te vergoeden voor het taxatierapport van de woning. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties (Stcrt. 2018, nr. 28 796) vast op € 128,26 (2 uur, € 53,- per uur, vermeerderd met 21% BTW). In totaal bedragen de door de heffingsambtenaar aan eiser te vergoeden proceskosten (voor kosten rechtsbijstand en taxatiekosten) dus € 1.700,26.

Beslissing

De rechtbank:

• verklaart het beroep gegrond;
• vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
• stelt de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2019 vast op € 200.000,-;
• bepaalt dat de aanslag onroerende zaakbelasting overeenkomstig deze waarde wordt verminderd;
• bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak op bezwaar;
• draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 47,- aan eiser te vergoeden;
• veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.700,26.

Deze uitspraak is gedaan door mr. G.W.J. Harten, rechter, in aanwezigheid van mr. A.R. Vlierhuis, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op

De griffier is buiten staat te ondertekenen

griffier

rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?

Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.