Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten, 26 mei 2026

Het procesverloop blijkt uit:

De mondelinge behandeling heeft op 9 april 2026 plaatsgevonden in aanwezigheid van partijen en hun gemachtigden. Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling hebben partijen hun wederzijdse standpunten (nader) uiteengezet, mede aan de hand van door de gemachtigden overgelegde pleitaantekeningen.

Vonnis is bepaald op vandaag.

bepaalt dat JC een dwangsom van USD 5.000,- per villa, zijnde maximaal USD 15.000,-, zal verbeuren per dag of gedeelte van een dag dat JC het verbod onder 5.1. overtreedt, zulks met een maximum van USD 750.000,-;

veroordeelt JC om, met ingang van 14 februari 2023, de advertenties ten aanzien van haar villa’s gelegen in Sardinia Yacht Club, bekend onder huisnummers [nummers], te verwijderen en verwijderd te houden van de platforms Airbnb en VRBO;

bepaalt dat JC een dwangsom van USD 500,- per villa, zijnde maximaal USD 1.500,-, zal verbeuren per dag of gedeelte van een dag dat JC het verbod onder 5.3. overtreedt, zulks met een maximum van USD 75.000,-;”

Het vonnis is op 20 februari 2023 aan [gedaagde] betekend.

Bij brief van 6 maart 2025 heeft [eiser] [gedaagde] gewezen op door hem gestelde overtredingen en heeft hij betaling van de totale dwangsom van USD 750.000,- gevorderd.

gedaagde] heeft hoger beroep ingesteld tegen het vonnis. Het Hof heeft aanvankelijk als vonnisdatum 15 mei 2025 aan partijen gemeld, maar het vonnis is nog niet gewezen.

eiser] vordert, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, dat het Gerecht

eiser] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [eiser] heeft in de loop van de tijd diverse overtredingen door [gedaagde] van de verboden in het vonnis geconstateerd en vastgelegd. Deze feiten leveren duidelijke en zelfstandige overtredingen op van het verbod tot commerciële exploitatie, zoals opgenomen in het vonnis van 7 februari 2023. De aard van het gebruik - met toeristische voorzieningen, wisselend verblijf, steeds wisselende huurauto's en sleutelbeheer via derden - staat haaks op het gebruik als eengezinswoning zoals bepaald in het verbod.Het vaststellen van alle overtredingen van het vonnis van 7 februari 2023 was in de praktijk buitengewoon lastig. Gasten van de villa's bleken vaak niet traceerbaar, identificeerden zich niet als huurders maar als "vrienden" van [gedaagde], of zijn gewezen op het belang om te zwijgen.Op grond van de waargenomen en vastgelegde overtredingen zijn minimaal 233 dagen overtreding vastgesteld: 233 dagen × USD 5.000,- = USD 1.165.000,-. Maximaal verbeurbaar bedrag volgens het vonnis: USD 750.000,-.[eiser] vordert daarnaast vergoeding van buitengerechtelijke kosten. Het betreft de kosten van een ingeschakelde privédetective, die op verzoek van [eiser] in maart 2025 op Sint Maarten onderzoek heeft verricht naar de daadwerkelijke exploitatie van de villa's in strijd met het verbod uit het vonnis van 7 februari 2023.Ten slotte vordert [eiser] verhoging van de dwangsom naar USD 25.000,- per villa per dag met een maximum van USD 3.000.000,-. De huidige dwangsom heeft kennelijk geen preventieve werking. [gedaagde] overtreedt het verbod doelbewust.

gedaagde] heeft het volgende verweer gevoerd. [gedaagde] heeft zijn woningen niet voor korte termijn verhuurd en ook niet on-line aangeboden. Wel heeft hij zijn villa’s aan verschillende vrienden en bekenden en zakenrelaties aangeboden om daar voor korte tijd gratis te verblijven. Het rapport van de door [eiser] ingeschakelde privé-detective bevat onjuistheden, onwaarheden en het is niet compleet. Deze privé-detective is pas ingeschakeld na het moment, waarop [eiser] dwangsommen heeft geclaimd. Het ging dus niet om het vaststellen van een dwangsom, maar om een overtreding van het verbod uit het vonnis uit te lokken.

gedaagde] heeft een voorwaardelijke vordering in reconventie ingesteld, voor het geval zijn verweer in conventie niet zal slagen. In reconventie vordert [gedaagde] matiging van de dwangsommen tot nihil, subsidiair een verbod om dwangsommen te executeren totdat [eiser] in hoger beroep in het gelijk zal worden gesteld.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

In de oorspronkelijke procedure was het thema steeds geweest of de commerciële verhuur door [gedaagde] toegelaten was in verband met de gebruiksbeperkende bepalingen in de leveringsakten van de drie villa’s van [gedaagde]. Het Gerecht stelde toen vast dat de vordering in conventie zag op de verhuuractiviteiten door [gedaagde]. Het Gerecht stelde ook vast dat [gedaagde] zijn villa’s toen niet gebruikte voor bewoning, maar (nagenoeg) uitsluitend voor commerciële exploitatie.

In aansluiting daarop stelt [eiser] in de onderhavige procedure in het verzoekschrift dat [gedaagde] het “verbod tot commerciële exploitatie” vele malen had overtreden. Die stelling heeft hij onderbouwd door zijn eigen verslaglegging en door hem vervaardigde fotoreportages.

[gedaagde] heeft in een uitvoerige en met vele verklaringen onderbouwde conclusie van antwoord de door [eiser] gestelde commerciële exploitatie betwist. Hij stelt dat hij zich aan het vonnis heeft gehouden en heeft onderbouwd dat hij zijn villa’s uitsluitend aan vrienden en bekenden gratis ter beschikking heeft gesteld.

Tijdens de mondelinge behandeling heeft de zaak ineens een nieuwe wending gekregen. Ter zitting beriep [eiser] zich – voor het eerst – op de letterlijke tekst van het verbod (zie hiervoor, onder 2.1.). Daarin komt de commerciële verhuur niet tot uitdrukking; ook het voor een korte periode aan vrienden ter beschikking stellen van de villa’s is volgens [eiser] een overtreding. Dat is immers ook een ander gebruik dan de woning te gebruiken als eengezinswoning, aldus [eiser].

Ter zitting stelde [gedaagde] zich – van zijn kant voor het eerst – op het standpunt dat de gevorderde dwangsommen inmiddels zijn verjaard [gedaagde] verwees ter onderbouwing van zijn standpunt naar een door [eiser] opgesteld overzicht van overtredingen, dat [eiser] bij gelegenheid van het pleidooi in hoger beroep in het geding heeft gebracht.

Dat overzicht vermeldt de volgende door [eiser] genoteerde overtredingen: in villa [nummer] van 26 december 2023 tot en met 16 maart 2024 in totaal 62 dagen,in villa [nummer] van 10 november 2023 tot en met 21 mei 2024 in totaal 106 dagen,in villa [nummer] van 10 november 2023 tot en met 9 maart 2024 in totaal 135 dagen.[eiser] besluit het overzicht als volgt:“Maximum Penalty USD 750.000,- reached on February 13 2024”.

Een dwangsom verjaart door verloop van zes maanden na de dag waarop zij verbeurd is.[_1047ef77-816c-498b-a72a-f7be9647b334]De eerste dwangsom verjaarde in dit geval zes maanden na 10 november 2023, dat is 10 mei 2024. De laatste dwangsom verjaarde zes maanden na 13 februari 2024, dat is 13 augustus 2024. De verjaring van de dwangsommen is tussentijds niet gestuit, zodat zij op het moment van de aanzegging op 6 maart 2025 al verjaard waren. Het verweer van [gedaagde] slaagt dus en de vordering zal moeten worden afgewezen.Buitengerechtelijke kosten

Het verweer van [gedaagde] tegen dit onderdeel van de vordering slaagt ook. Het gaat hier om de kosten van de door [eiser] ingeschakelde detective. Gelet op het hiervoor onder 4.6 geciteerde overzicht van [eiser], was de inzet van deze persoon in maart 2025 niet noodzakelijk. Dit onderdeel van de vordering moet daarom worden afgewezen.Nieuw verbod, nieuwe dwangsommen

Het Gerecht gaat ervan uit dat [gedaagde] – zoals hij stelt – heeft gedacht zich aan het verbod uit het vonnis te houden door slechts familie en bekenden in zijn villa’s onder te brengen. Daarover is in de vorige procedure immers niets gesteld. Het Gerecht is verder van oordeel dat [gedaagde] voldoende heeft onderbouwd dat hij niet langer adverteert om zijn villa’s te verhuren.[eiser] heeft echter gelijk, wanneer hij stelt dat de betekenis van het verbod in het vonnis verder gaat dan alleen commerciële verhuur. Niet alleen de letterlijke tekst van het vonnis, maar ook de zin die aan het verbod moet worden gegeven, is ruimer, gelet op de overwegingen van het Gerecht in het vonnis. Het Gerecht stelde immers vast dat het moet gaan om “bewoning” en om “een woonhuis voor eigen gebruik”. Naar het oordeel van het Gerecht valt ook het in de afgelopen jaren door [gedaagde] toegestane gebruik onder het verbod.

Het Gerecht ziet in het voorgaande aanleiding om het verbod te herhalen. In zoverre is onderdeel C. van de vordering toewijsbaar. Een verhoging van de dwangsom is daarbij niet nodig. [gedaagde] heeft zich immers onder dreiging van de dwangsommen gehouden aan het verbod om de villa’s te verhuren en daarvoor te adverteren. [gedaagde] weet nu wat het oordeel van het Gerecht is over de ruimere betekenis van het verbod. Extra overweging

Teneinde een volgende procedure tussen partijen te voorkomen, overweegt het Gerecht nog het volgende. Omgekeerd geldt natuurlijk dat ook [eiser] zijn villa niet ter beschikking mag stellen aan vrienden of bekenden. Dat zou immers evenzeer in strijd zijn met de beperkende gebruiksbepalingen, die het Gerecht in het vorige vonnis heeft aangenomen. Daarbij staat het partijen uiteraard vrij om in onderling overleg hierover afspraken te maken voor de periode totdat het Hof in hoger beroep zal hebben beslist.Proceskosten

[eiser] zal als de grotendeels in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld. Deze kosten worden aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op Cg 10.000,- aan salaris gemachtigde (2 punten x tarief Cg 5.000,-).De vordering in reconventie

De voorwaarde waaronder deze vordering is ingesteld, is niet ingetreden, zodat daarop ook niet zal worden beslist. Voor een proceskostenveroordeling ziet het Gerecht geen aanleiding.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op Cg 10.000,-, met de wettelijke rente daarover vanaf 9 juni 2026;

verbiedt [gedaagde] om zijn villa’s gelegen in Sardinia Yacht Club, huisnummers [nummers], te gebruiken voor andere doeleinden dan voor woondoeleinden als eengezinswoning, in het bijzonder door deze villa’s stelselmatig aan te bieden op en te verhuren via platforms zoals Airbnb en VRBO, op verbeurte van een dwangsom van USD 5.000,- per villa (dus maximaal USD 15.000,-), per dag of gedeelte van een dag dat [gedaagde] dit verbod overtreedt, met een maximum van USD 750.000,-;

veroordeelt [gedaagde] om advertenties ten aanzien van zijn villa’s gelegen in Sardina Yacht Club, huisnummers [nummers], verwijderd te houden van de platforms Airbnb en VRBO, op verbeurte van een dwangsom van USD 500,- per villa (dus maximaal USD 1.500,-), per dag of gedeelte van een dag dat [gedaagde] dit verbod overtreedt, met een maximum van USD 75.000,-;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.