Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten, 3 augustus 2026

Eiser heeft op 25 april 2023 bij verweerder een bouwaanvraag ingediend voor de bouw van een woonhuis met twee verdiepingen op het perceel dat kadastraal bekend is als 220/2021 (hierna: het perceel). Het perceel is gelegen op een heuvelrug in de wijk Hope Estate in Sint Maarten.

Op 13 september 2023 heeft een medewerker van de inspectieafdeling de voorgenomen bouwlocatie geïnspecteerd. Van deze inspectie is een site report opgesteld. Daarin is bij de vraag ‘Is there a clear and accessible road to the building site?’ het antwoord ‘Yes’ aangekruist. Daarnaast is als opmerking opgenomen: ‘There is an existing dirt road leading to the area, however there is no proper infrastructure yet in place.’

Uit een memo van 12 februari 2025, opgesteld door de afdeling vergunningen, blijkt dat de bouwaanvraag van eiser is beoordeeld aan de hand van de Hillside Policy (hierna: HSP). In deze memo is onder meer geconcludeerd dat het perceel gelet op paragraaf 3.5.2 van de HSP is gelegen in een no- build zone.

Op grond van artikel 7 van de Bwv, voor zover hier van belang, is het verboden een gebouw op te richten zonder bouwvergunning.

Artikel 22 van de Bwv bevat een limitatief-imperatief stelsel. Dat betekent dat een bouwvergunning uitsluitend kan worden geweigerd op een van de in dat artikel genoemde gronden en dat de bouwvergunning moet worden geweigerd indien een van die gronden zich voordoet.

Volgens vaste rechtspraak van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie (onder meer ECLI:NL:OGHACMB:2020:229) moet de HSP worden aangemerkt als een beleidsstuk waarin nader is uitgewerkt wanneer een gebouw wegens de ligging of bouwwijze ontsierend is voor de omgeving als bedoeld in artikel 22, aanhef en onder 5, van de Bwv.

Eiser stelt dat verweerder de HSP te rigide heeft toegepast en daarbij ten onrechte geen belangenafweging heeft verricht in zijn individuele geval. Volgens eiser schrijft de HSP geen algemeen bouwverbod voor ter plaatse van het perceel voor, maar biedt het beleid tussen de 50- en 200-meterhoogtelijn ruimte voor gecontroleerde ontwikkeling onder voorwaarden. Daarnaast betwist eiser dat het perceel is gelegen op een heuvelrug met een hoogte van 120 meter. Volgens eiser heeft verweerder deze stelling niet onderbouwd met verifieerbare meetgegevens.

Voor zover de weigering is gebaseerd op de weg en de bereikbaarheid van het perceel, stelt eiser zich op het standpunt dat deze grond de weigering niet kan dragen. Volgens eiser was een voor de ontsluiting van het perceel benodigde aanlegvergunning ten tijde van de bestreden beschikking nog in behandeling. Daarnaast had verweerder volgens eiser kunnen volstaan met het verbinden van voorwaarden aan de bouwvergunning, in plaats van deze te weigeren.

Eiser beroept zich voorts op het gelijkheidsbeginsel en het vertrouwensbeginsel. Hij stelt dat nabijgelegen percelen op een vergelijkbare hoogte wel zijn bebouwd en dat daarvoor kennelijk bouwvergunningen zijn verleend. Ter onderbouwing heeft eiser gewezen op een gebouw dat is aangeduid op de als productie 7 overgelegde kadastrale kaart en de daarbij behorende foto’s.

Eiser stelt ten slotte dat de bestreden beschikking in strijd is met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, waaronder het rechtszekerheidsbeginsel, het evenredigheidsbeginsel en het motiveringsbeginsel.

Op de stellingen van eiser wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

Het Gerecht stelt op basis van de stukken vast dat het perceel deel uitmaakt van een heuvelrug met een hoogte van 120 meter. Verweerder heeft ter onderbouwing hiervan verwezen naar de memo van 12 februari 2025 van de afdeling Vergunningen. Deze memo heeft betrekking op de heuvelrug waarvan het perceel deel uitmaakt. Bij de memo is een tekening gevoegd waarop de betreffende heuvelrug met een rode lijn is weergegeven, met daarbij de bijbehorende hoogtes. Eiser heeft de door verweerder gehanteerde hoogtes betwist. Uit de door eiser overgelegde kadastrale kaart blijken echter dezelfde hoogtes als waarvan verweerder is uitgegaan. Het Gerecht ziet daarom geen aanleiding om te twijfelen aan de feitelijke vaststelling van verweerder dat sprake is van een heuvelrug met een hoogte van 120 meter.

Uit de paragrafen 3.2 en 3.5.2 van de HSP volgt dat voor heuvelruggen hoger dan 100 meter als uitgangspunt een bouwverbod geldt voor het gebied dat zich uitstrekt tot 50 meter verticaal gemeten onder de heuvelrug. Uitgaande van een heuvelrug met een hoogte van 120 meter betekent dit dat de beschermde zone zich in dit geval uitstrekt tot de 70-meterhoogtelijn. Niet in geschil is dat het perceel is gelegen op een hoogte tussen 90 en 110 meter. Het perceel bevindt zich daarmee volledig binnen de in de HSP bedoelde 50-meterzone. Verweerder heeft zich dan ook terecht op het standpunt gesteld dat het bouwplan is gelegen binnen het gebied waarvoor op grond van de HSP als uitgangspunt een bouwverbod geldt.

Het Gerecht volgt eiser niet in zijn betoog dat verweerder de HSP te rigide heeft toegepast en onvoldoende rekening heeft gehouden met de omstandigheden van het individuele geval. Daarbij is van belang dat eiser zowel in de aanvraagprocedure als in beroep geen relevante omstandigheden heeft aangevoerd die verweerder aanleiding hadden moeten geven om van het uitgangspunt in de HSP af te wijken. Verweerder heeft daarbij ter bescherming van de landschappelijke uitstraling van de heuvelrug betekenis mogen toekennen aan het feit dat het perceel volledig binnen de beschermde zone ligt en dat geen sprake is van bestaande bebouwing op de heuvelrug. Gelet hierop heeft verweerder zich in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat het bouwplan wegens de ligging ontsierend is voor de omgeving als bedoeld in artikel 22, aanhef en onder 5, van de Bwv.

Het Gerecht stelt vast dat verweerder in de bestreden beschikking de weigering heeft gebaseerd op artikel 22, aanhef en onder 7, van de Bwv. Die verwijzing is niet juist. De toepassing van de HSP ziet immers niet op de weigeringsgrond van artikel 22, aanhef en onder 7, maar houdt verband met de beoordeling of een gebouw wegens de ligging of bouwwijze ontsierend is voor de omgeving als bedoeld in artikel 22, aanhef en onder 5, van de Bwv.

Het Gerecht ziet in het voorgaande echter geen aanleiding om de bestreden beschikking te vernietigen. Uit de motivering van de beschikking blijkt dat verweerder de weigering heeft gebaseerd op de ligging van het perceel binnen de beschermde zone van de HSP en de gevolgen daarvan voor de landschappelijke uitstraling. Daarmee heeft verweerder feitelijk toepassing gegeven aan de weigeringsgrond van artikel 22, aanhef en onder 5, van de Bwv. Eiser heeft niet aangevoerd dat hij door de onjuiste verwijzing naar artikel 22, aanhef en onder 7, in zijn belangen is geschaad of dat hij de grondslag van de weigering daardoor niet heeft kunnen begrijpen en bestrijden. Het Gerecht merkt de onjuiste verwijzing daarom aan als een gebrek dat kan worden gepasseerd.

Het voorgaande betekent dat artikel 22, aanhef en onder 5, van de Bwv van toepassing is. Gelet op het limitatief-imperatieve karakter van artikel 22 van de Bwv was verweerder gehouden de aanvraag om bouwvergunning te weigeren.

Het betoog van eiser dat de bereikbaarheid van het perceel geen grond voor weigering kon vormen, omdat ten tijde van de bestreden beschikking nog een aanvraag om een aanlegvergunning voor de ontsluitingsweg in behandeling was, slaagt niet.

Uit de stukken, waaronder het site report dat is opgesteld naar aanleiding van de inspectie van 13 september 2023, blijkt dat het perceel ten tijde van de beoordeling slechts bereikbaar was via een onverharde weg. In het site report is vermeld: "There is an existing dirt road leading to the area, however there is no proper infrastructure yet in place." Gelet hierop heeft verweerder zich op het standpunt kunnen stellen dat de weg waaraan de woning zou komen te liggen niet voldeed aan de eisen als bedoeld in artikel 22, aanhef en onder 6, van de Bwv.

De omstandigheid dat ten tijde van de bestreden beschikking een aanvraag om een aanlegvergunning voor de ontsluitingsweg in behandeling was, maakt het voorgaande niet anders. Bij de beoordeling van een aanvraag om bouwvergunning dient verweerder uit te gaan van de feitelijke en juridische situatie ten tijde van het nemen van de beschikking. Aan mogelijke toekomstige ontwikkelingen of aanvragen waarover nog niet is beslist, komt daarbij in beginsel geen betekenis toe. Er is geen grond voor het oordeel dat dit in dit geval anders had moeten zijn.

De beroepsgrond slaagt niet.

Het betoog dat verweerder had moeten onderzoeken of door het verbinden van voorwaarden alsnog vergunningverlening mogelijk was, slaagt niet. Zoals hiervoor is overwogen, is het perceel volledig gelegen binnen de in de HSP aangewezen bouwvrije zone en heeft verweerder zich in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat het bouwplan wegens de ligging ontsierend is voor de omgeving als bedoeld in artikel 22, aanhef en onder 5, van de Bwv.

Gelet op het limitatief-imperatieve karakter van artikel 22 van de Bwv bestond voor verweerder, indien de in dat artikel opgenomen weigeringsgrond zich voordoet, geen ruimte om de bouwvergunning alsnog te verlenen onder het stellen van voorwaarden. Dat neemt niet weg dat verweerder bij de toepassing van de HSP moet beoordelen of bijzondere omstandigheden aanleiding geven om van het beleid af te wijken. Zoals hiervoor is overwogen, zijn dergelijke omstandigheden in dit geval niet gesteld of gebleken. Het beroep op het evenredigheidsbeginsel en het zorgvuldigheidsbeginsel slaagt daarom niet.

Het betoog dat verweerder in strijd met het gelijkheidsbeginsel heeft gehandeld, slaagt niet. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van gelijke gevallen waarin wel bouwvergunningen zijn verleend.

De verwijzing naar het gebouw dat is aangeduid op de als productie 7 overgelegde kadastrale kaart en de daarbij behorende foto’s leidt niet tot een ander oordeel. Dit gebouw is blijkens de stukken en het verhandelde ter zitting niet gelegen op dezelfde heuvelrug als het perceel van eiser, zodat reeds hierom geen sprake is van een vergelijkbare situatie. Verweerder heeft voorts ter zitting toegelicht dat voor nabijgelegen percelen die eveneens binnen de bouwvrije zone vallen geen bouwvergunningen zijn verleend. Het Gerecht heeft geen aanleiding om aan deze toelichting te twijfelen. Hieruit volgt dat verweerder de HSP ter plaatse niet verschillend heeft toegepast.

De conclusie is dat eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat sprake is van gelijke gevallen die ongelijk zijn behandeld. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel slaagt daarom niet.

Het beroep van eiser op het vertrouwensbeginsel slaagt evenmin. Eiser heeft geen concrete toezegging of andere uitlating gesteld die aan verweerder kan worden toegerekend en waaraan hij de gerechtvaardigde verwachting kon ontlenen dat voor het perceel een bouwvergunning zou worden verleend.

Gelet op het voorgaande heeft verweerder de aanvraag om bouwvergunning terecht geweigerd. Van strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur is niet gebleken.

Het beroep van eiser is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.