Hoge Raad, 14 juli 2017

1 Het geding in feitelijke instanties

Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken:

a. het vonnis in de zaak 224575/HA ZA 11-82 van de rechtbank 's-Hertogenbosch van 27 juni 2012;

b. de arresten in de zaak 200.114.304/01 van het gerechtshof 's-Hertogenbosch van 22 juli 2014 en 23 februari 2016.

De arresten van het hof zijn aan dit arrest gehecht.

2 Het geding in cassatie

Tegen de arresten van het hof hebben [eiseres] c.s. beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.

Compaen heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.

De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten, en voor Compaen mede door mr. P.J. Tanja.

De conclusie van de Advocaat-Generaal W.L. Valk strekt tot verwerping.

De advocaat van [eiseres] c.s. heeft bij brief van 24 mei 2017 op die conclusie gereageerd.

3 Beoordeling van het middel

(i) Tussen De Molen Bunders B.V. (hierna: DMB) en Compaen is op 14 maart 2007 een overeenkomst gesloten op grond waarvan Compaen van DMB ten aanzien van 70 woningen (toekomstige) appartementsrechten heeft gekocht tegen een koopprijs van € 4.611.750,-- (hierna: de koopovereenkomst). In de koopovereenkomst is bepaald dat Compaen deze kan ontbinden indien uiterlijk op 1 februari 2008 niet minimaal 20 appartementen zijn verkocht.

(ii) DMB heeft op 21 december 2007 een overeenkomst met [eiseres] c.s. gesloten (hierna: de overeenkomst [eiseres]-DMB). Het doel van de overeenkomst [eiseres]-DMB was om te bewerkstelligen dat Compaen de hiervoor onder (i) bedoelde voorwaarde niet zou kunnen inroepen. [eiseres] c.s. hebben zich bij de overeenkomst [eiseres]-DMB verplicht op eerste afroep van DMB maximaal 20 appartementsrechten van Compaen te kopen. DMB heeft zich in de overeenkomst [eiseres]-DMB onder meer verplicht aan [eiseres] c.s. € 15.000,-- te betalen voor elk appartementsrecht (met een maximum van 20) dat uiteindelijk niet door [eiseres] c.s. behoeft te worden gekocht en afgenomen.

(iii) In de overeenkomst [eiseres]-DMB is voorts bepaald dat, als de koopovereenkomst om welke reden dan ook wordt ontbonden, de overeenkomst [eiseres]-DMB gelijktijdig wordt ontbonden.

(iv) Compaen heeft de hiervoor onder (i) bedoelde voorwaarde niet ingeroepen. DMB heeft [eiseres] c.s. niet verplicht appartementsrechten te kopen zoals hiervoor onder (ii) bedoeld.

(v) Op 3 juli 2009 zijn DMB, Compaen en [A] B.V. (hierna: [A]) in een intentieverklaring betreffende “Parc Valere 1ste fase: Herschikking Contractsposities Compaen – Molen Bunders” (hierna: de intentieverklaring) onder andere overeengekomen dat de koopovereenkomst wordt ontbonden, dat overeenkomsten worden gesloten tussen DMB en [A] en tussen [A] en Compaen, alsmede dat de overeenkomst [eiseres]-DMB wordt ontbonden. In de intentieverklaring staat onder het kopje “Side-letter [A] – Compaen – DMB” onder meer een passage over de verdeling tussen DMB, Compaen en [A] van de financiële risico’s van de ontbinding van de overeenkomst [eiseres]-DMB.

(vi) Op 3 juli 2009 hebben DMB en Compaen een vaststellingsovereenkomst gesloten, waarin onder meer is bepaald dat de koopovereenkomst met wederzijds goedvinden wordt beëindigd.

(vii) Bij brief van 3 juli 2009 heeft DMB aan [eiseres] c.s. meegedeeld dat de koopovereenkomst per 3 juli 2009 is ontbonden en dat dit tot gevolg heeft dat per deze datum ook de overeenkomst [eiseres]-DMB is ontbonden.

(viii) DMB is op 4 mei 2010 op verzoek van Compaen failliet verklaard.

Het hof heeft het vonnis van de rechtbank vernietigd en de vordering alsnog geheel afgewezen. Daartoe heeft het hof, voor zover van belang voor de beoordeling van de klachten in cassatie, in zijn tussenarrest als volgt overwogen:

“4.6.2. Uit het (…) bestreden vonnis volgt dat de rechtbank op basis van de rechtsregel, die de Hoge Raad heeft geformuleerd in o.a. HR 24 september 2004, ECLI:NL:HR:2004:A09069 en HR 20 januari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BT7496, heeft geoordeeld dat Compaen onrechtmatig jegens [eiseres] c.s. heeft gehandeld.

(…)

In de door de rechtbank en het hof bedoelde arresten (HR 24 september 2004, ECLI:NL:HR:2004:AO9069, NJ 2008/587; HR 20 januari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BT7496, NJ 2012/59) is het volgende beslist.

Wanneer iemand zich contractueel heeft gebonden, waardoor de contractsverhouding waarbij hij partij is in het rechtsverkeer een schakel is gaan vormen waarmee de belangen van derden, die aan dit verkeer deelnemen, in allerlei vormen kunnen worden verbonden, staat het hem niet onder alle omstandigheden vrij de belangen te verwaarlozen die derden bij de behoorlijke nakoming van het contract kunnen hebben. Indien de belangen van een derde zo nauw zijn betrokken bij de behoorlijke uitvoering van de overeenkomst dat hij schade of ander nadeel kan lijden als een contractant in die uitvoering tekortschiet, kunnen de normen van hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt, meebrengen dat die contractant deze belangen dient te ontzien door zijn gedrag mede door die belangen te laten bepalen. Bij de beantwoording van de vraag of deze normen dit meebrengen, zal de rechter de terzake dienende omstandigheden van het geval in zijn beoordeling dienen te betrekken, zoals de hoedanigheid van alle betrokken partijen, de aard en strekking van de desbetreffende overeenkomst, de wijze waarop de belangen van de derde daarbij zijn betrokken, de vraag of deze betrokkenheid voor de contractant kenbaar was, de vraag of de derde erop mocht vertrouwen dat zijn belangen zouden worden ontzien, de vraag in hoeverre het voor de contractant bezwaarlijk was met de belangen van de derde rekening te houden, de aard en omvang van het nadeel dat voor de derde dreigt en de vraag of van hem kon worden gevergd dat hij zich daartegen had ingedekt, alsmede de redelijkheid van een eventueel aan de derde aangeboden schadeloosstelling.

4 Beslissing

De Hoge Raad:

vernietigt de arresten van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 22 juli 2014 en 23 februari 2016;

verwijst het geding naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden ter verdere behandeling en beslissing;

veroordeelt Compaen in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiseres] c.s. begroot op € 6.687,51 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris.

Dit arrest is gewezen door de raadsheren A.H.T. Heisterkamp, als voorzitter, G. de Groot, M.V. Polak, C.E. du Perron en M.J. Kroeze, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer G. de Groot op 14 juli 2017.