Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 23 september 2026

De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken een beschikking gegeven en daarbij de waarde van [adres 7] te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) vastgesteld.

Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

De zitting heeft plaatsgevonden op 23 juli 2026 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen belanghebbende, en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar].

Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.

Belanghebbende heeft na de zitting nadere stukken ingediend. Het hof zal deze stukken niet tot de gedingstukken rekenen. (zie 4.6.)

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het is een appartement, gebouwd in 1997, met een dakterras met een oppervlakte van 7 m2.

De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2022 vastgesteld op € 269.000.

De heffingsambtenaar heeft bij zijn verweerschrift in hoger beroep ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak een nieuw taxatieverslag overgelegd met daarin opgenomen een matrix met toelichting. In dit rapport wordt de waarde van de onroerende zaak gesteld op € 278.257. In de matrix bij dit taxatieverslag zijn de volgende appartementen in [woonplaats] als vergelijkingsobjecten opgenomen.

Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum te hoog heeft vastgesteld.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en een vermindering van de WOZ-waarde tot € 243.000. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

Op 15 juli 2026, acht dagen voor de zitting, heeft de voormalig gemachtigde van belanghebbende een nader stuk ingediend, waarin hij stelt dat de gemeente ten onrechte een parkeerplaats aan de onroerende zaak heeft toegerekend.

De heffingsambtenaar heeft in een stuk van 16 juli 2025 het hof verzocht dit nadere stuk van belanghebbende tardief te verklaren. In een brief van 22 juli 2026 reageert de heffingsambtenaar inhoudelijk op de brief van 15 juli 2026.

Artikel 8:58 Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) bepaalt dat partijen tot tien dagen voor de zitting nadere stukken kunnen indienen. Ingevolge het tweede lid van dit artikel moeten partijen hierop worden gewezen in de uitnodiging voor de zitting, wat in dit geval is gebeurd in de zittingsuitnodiging van 7 mei 2026. De genoemde bepaling beoogt een behoorlijk verloop van de procedure te waarborgen. Binnen het kader van een goede procesorde heeft het hof de mogelijkheid stukken die binnen de termijn van tien dagen of op de zitting zijn ingediend al dan niet in de procedure toe te laten.[_97f7763b-6958-4031-88a5-c8087f704d84]

Het hof heeft begrip voor de klacht van de heffingsambtenaar voor zover deze ziet op het late tijdstip waarop de voormalig gemachtigde van belanghebbende een nieuwe stelling heeft ingenomen. Alhoewel de stelling laat is ingenomen, zal het hof daaraan geen gevolgen verbinden, nu de heffingsambtenaar inhoudelijk op dit standpunt heeft gereageerd, namelijk in zijn brief van 22 juli 2026, en omdat belanghebbende de procedure zonder de gemachtigde heeft voortgezet. Het hof laat het nader stuk van 15 juli 2026 dan ook toe.

Ter zitting heeft belanghebbende nog een nader stuk overgelegd. Dit betreft een kadastrale tekening en dus een openbare bron. Het hof heeft overlegging van het nader stuk, gelet op het openbare karakter van de informatie, toegelaten.

Belanghebbende heeft na het sluiten van het onderzoek, namelijk op 29 juli 2026, een nader stuk met onderbouwing van ter zitting ingenomen stellingen geplaatst in Mijn Rechtspraak. Het hof ziet in de stukken geen aanleiding om het onderzoek te heropenen, omdat het onderzoek volledig is geweest. Het hof rekent de brief met bijlagen van belanghebbende daarom niet tot de gedingstukken en slaat daar geen acht op.

De waarde van de onroerende zaak is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die de hoogst biedende koper onder de beste omstandigheden wil betalen voor de onroerende zaak. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Het hof zal beoordelen of dat het geval is en betrekt daarbij ook wat belanghebbende heeft aangevoerd.

In zijn brief van 15 juli 2026 stelt belanghebbende dat bij het waarderen van de onroerende zaak hieraan ten onrechte een parkeerplaats is toegerekend. Belanghebbende heeft ter zitting verklaard een aantal parkeerplaatsen op het complex in eigendom te hebben. Hij heeft die echter aan een ander dan de huurder van de onroerende zaak verhuurd. De parkeerplaats die de huurder van de onroerende zaak gebruikt is geen eigendom van belanghebbende zelf, maar van een vennootschap van belanghebbende.

De heffingsambtenaar stelt dat hij één van de parkeerplaatsen waarvan belanghebbende eigenaar is, toegerekend heeft aan de onroerende zaak en in de waardering betrokken.

Ter zitting heeft de heffingsambtenaar echter aangegeven bereid te zijn het waarderingsrapport aan te passen en de parkeerplaats bij de waardering buiten beschouwing te laten. In het waarderingsrapport is de waarde van de parkeerplaats gesteld op € 3.600. De getaxeerde waarde die overblijft na het verwijderen van de parkeerplaats uit de waardering is dan € 274.400.

Belanghebbende heeft ter zitting de stelling ingenomen dat een parkeerplaats een waarde van € 22.000 heeft, maar heeft daarvoor geen enkel bewijs aangedragen. Het hof zal daarom bij de beoordeling of de waarde te hoog is vastgesteld voorbij gaan aan de blote stelling van belanghebbende en de aangepaste waarderingsmatrix, uitkomend op een waarde van € 274.400, in aanmerking nemen.

Ter zitting heeft belanghebbende gesteld, dat de onroerende zaak een oppervlakte heeft van 81m2, terwijl het taxatierapport uitgaat van 98m2. Belanghebbende heeft daarbij aangegeven deze stelling al in de beroepsfase, namelijk tijdens de zitting van de rechtbank, te hebben ingenomen.

Uit het proces-verbaal van de zitting bij de rechtbank volgt niet dat de oppervlakte van de onroerende zaak ter sprake is geweest. Ook in de uitspraak van de rechtbank worden de objectkenmerken of de oppervlakte van de onroerende zaak niet besproken. In zijn hogerberoepschrift heeft belanghebbende de oppervlakte niet ter sprake gebracht, waar het voor de hand had gelegen om een voor hem zo relevante stelling in de gronden van het hogerberoepschrift op te nemen. Het hof merkt de stelling over de oppervlakte van de onroerende zaak aan als een nieuw standpunt en beschouwt dit nieuwe standpunt, dat eerst ter zitting is ingenomen, als tardief en in strijd met een goede procesorde. Het hof komt tot dit oordeel, omdat dit nieuwe standpunt (i) uitbreiding geeft aan de rechtsstrijd zoals deze zich heeft ontwikkeld tot aan het moment waarop de stelling is opgeworpen, (ii) tot een nader onderzoek van feitelijke aard dwingt, en (iii) van de heffingsambtenaar redelijkerwijs niet verwacht kan worden dat hij zonder nadere voorbereiding op deze stelling moet kunnen reageren.

Belanghebbende heeft aangevoerd dat de vergelijkingsobjecten die de heffingsambtenaar gebruikt voor het onderbouwen van de waarde van de onroerende zaak te zeer verschillen van de onroerende zaak om voor de waardering te kunnen worden gebruikt. Het hof zal dit in het onderstaande per vergelijkingsobject beoordelen.

Belanghebbende stelt dat het appartement aan de [adres 2] niet geschikt is als vergelijkingsobject, omdat deze langs een rustigere weg ligt dan de onroerende zaak.

De heffingsambtenaar stelt dat dit appartement wel geschikt is als vergelijkingsobject, omdat het verschil in ligging is verdisconteerd in de gerealiseerde koopsom van het vergelijkingsobject. Om die reden is er naar de mening van de heffingsambtenaar geen reden voor een aanvullende waardecorrectie voor het appartement aan de [adres 2].

Naar het oordeel van het hof kan dit appartement gebruikt worden als vergelijkingsobject. Het komt wat betreft bouwtype, gebruiksoppervlakte en bouwjaar voldoende overeen met de onroerende zaak. Het is gelegen aan een rustigere weg, maar verder van het centrum. De onroerende zaak is gelegen aan een drukkere weg, maar dichter bij het centrum. Deze factoren zijn naar het oordeel van het hof voldoende meegewogen in het taxatierapport waarin aan beide appartementen een factor 3 voor ligging is toegekend.

Belanghebbende stelt dat het appartement aan de [adres 3] niet geschikt is als vergelijkingsobject, omdat dit appartement in 2021 een grote opknapbeurt heeft gehad en een bovengemiddeld onderhouds- en voorzieningenniveau heeft.

De heffingsambtenaar stelt dat in de door hem overgelegde aanvullende matrix de door belanghebbende genoemde waardeverhogende aspecten tot uitdrukking komen in het voorzieningenniveau ‘4’ (goed).

Belanghebbende heeft desgevraagd ter zitting aangegeven dat in het appartement eerder een bedrijf gevestigd was, en dat dit appartement tien jaar geleden is omgebouwd tot woonappartement, maar niet te weten wat er in 2021 aan het appartement is verbeterd. Naar het oordeel van het hof heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de gestelde verbouwing door in de nieuwe waarderingsmatrix het niveau van de voorzieningen aan te passen van 3 (gemiddeld) naar 4 (goed).

Belanghebbende heeft in algemene bewoordingen gesteld dat de beoordeling van voorzieningen van de onroerende zaak aan de [adres 8] van de taxateur in het taxatierapport onjuist is. Verder heeft belanghebbende dit niet onderbouwd.

De heffingsambtenaar heeft aangegeven dat het oordeel van de taxateur is gebaseerd op de beschikbare informatie.

Het hof acht aannemelijk dat de aan de voorzieningen een juiste kwalificatie is gegeven. Belanghebbende heeft de beoordeling van de voorzieningen in algemene bewoordingen bestreden maar heeft deze niet gemotiveerd betwist. Daarmee heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat het appartement aan de [adres 8] niet juist verwerkt is in de taxatiematrix en ook niet dat dit appartement ongeschikt is om als vergelijkingsobject te dienen.

Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat het appartement aan de [adres 6] niet kan dienen als vergelijkingsobject, mede vanwege de ligging. De heffingsambtenaar heeft ter zitting aangegeven bereid te zijn om dit appartement uit de waarderingsmatrix te verwijderen. Het appartement aan de [adres 6] heeft in de waarderingsmatrix een lagere gecorrigeerde vierkantemeterprijs dan de onroerende zaak. Dat betekent dat de waarde van de onroerende zaak die uit de taxatiematrix volgt hoger wordt. Dit betekent eveneens dat er drie appartementen als vergelijkingsobject overblijven, die naar het oordeel van het hof dienen ter onderbouwing van de beschikte waarde.

Het hof is van oordeel dat de onroerende zaken die de heffingsambtenaar heeft opgenomen in het taxatierapport, voldoende vergelijkbaar zijn met die van de onroerende zaak van belanghebbende en dat met de verschillen voldoende rekening is gehouden.

Zoals volgt uit overwegingen 4.8. tot en met 4.25. hiervoor, is het hof van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.

De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is.

Het hof ziet geen aanleiding om het griffierecht te laten vergoeden.

Het hof oordeelt dat er geen redenen zijn voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Awb.