Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 26 augustus 2026

De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) beschikkingen gegeven (hierna: de WOZbeschikkingen) en daarbij de waarden van de onroerende zaken [adres 1] 6A 01, 02, 04, 07, 09, 10, 12, 14, 17, 19, 25, [adres 1] 6B 01, 04, 14, 15, 16, 18, [adres 1] 6C 05, 12, 20 en [adres 1] 14 in [plaats] (hierna: de onroerende zaken) vastgesteld. Tevens zijn de aanslagen onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2022 bekendgemaakt.

Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en de bezwaren deels gegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft de beroepen gegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

Partijen hebben vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn doorgestuurd naar de andere partij.

De zitting heeft plaatsgevonden op 28 november 2025 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen [gemachtigde], als gemachtigde van belanghebbende, en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar].

Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.

Het hof heeft na de zitting het onderzoek heropend en daarbij bepaald dat het vooronderzoek wordt hervat. Vervolgens heeft het hof partijen verzocht schriftelijk inlichtingen te geven en/of stukken in te zenden. Partijen hebben aan dit verzoek voldaan.

Het hof heeft vervolgens bepaald dat een nadere zitting achterwege kan blijven. Geen van partijen heeft – na navraag door het hof – verklaard gebruik te willen maken van hun recht om op een nadere zitting te worden gehoord. Het hof heeft partijen schriftelijk medegedeeld dat het onderzoek is gesloten.

Belanghebbende is eigenaar van de in totaal eenentwintig onroerende zaken. Twintig winkelruimtes zijn gelegen in het winkelcentrum ‘ [winkelcentrum] ’ in de [adres 1] in [plaats] en één winkelruimte ( [adres 1] 14) is gelegen buiten dit winkelcentrum. De twintig winkelruimtes in [winkelcentrum] zijn verdeeld over drie verdiepingen. De verschillende niveaus zijn bereikbaar door trappen, roltrappen en een lift. [winkelcentrum] is bereikbaar via de [adres 1] en de [adres 2]. Vanaf de [adres 1] is niveau 0 het straatniveau en vanaf de [adres 2] is niveau 1 het straatniveau. Alle onroerende zaken gelegen op niveau 0 hebben de toevoeging A aan het huisnummer, niveau 1 de toevoeging B en niveau 2 de toevoeging C. Sommige onroerende zaken zijn gelegen op meerdere niveaus (zie overzicht 2.3).

Op 12 augustus 2021 heeft [bedrijf 1] BV de aandelen in [bedrijf 2] BV (thans: [belanghebbende] BV) gekocht van [bedrijf 3] BV. Op 31 december 2021 heeft [bedrijf 1] BV alle aandelen doorverkocht aan [bedrijf 4] BV.

De heffingsambtenaar heeft bij de WOZ-beschikkingen van 30 april 2022 de waarden van de onroerende zaken per waardepeildatum 1 januari 2021 (hierna: waardepeildatum) bepaald. Bij uitspraak op bezwaar zijn van een aantal onroerende zaken de waarden verminderd en bij uitspraak van de rechtbank zijn van een aantal onroerende zaken de waarden (verder) verminderd. In onderstaand overzicht is het verloop van de waarden opgenomen, waarbij de dikgedrukte bedragen verminderingen betreffen.

Ter onderbouwing van de WOZ-waarden heeft de heffingsambtenaar taxatierapporten overgelegd. De taxateurs hebben de waarden in de taxatierapporten als volgt bepaald:

Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarden van een aantal onroerende zaken verminderd (zie overzicht 2.3). De heffingsambtenaar heeft een kostenvergoeding in bezwaar toegekend van € 538.

De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard en de waarden van een aantal onroerende zaken per de waardepeildatum verminderd (zie overzicht 2.3). De rechtbank heeft de heffingsambtenaar ook veroordeeld in de proceskosten wegens deskundigenkosten voor de taxatie tot een bedrag van € 1.904, exclusief BTW (waarvan in bezwaar € 1.360 en in beroep € 544) en wegens kadastrale kosten tot een bedrag van € 7. Verder heeft de rechtbank de heffingsambtenaar veroordeeld in een vergoeding voor de proceskosten in beroep van € 1.750.[_a8e09060-1b49-487a-bf60-1bf948f913e4] Daarnaast heeft de rechtbank bepaald dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 365 moeten vergoeden.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, vermindering van de WOZ-waarden, vermindering van de aanslagen OZB en een hogere proceskostenvergoeding in beroep. De heffingsambtenaar concludeert tot vermindering van de WOZ-waarden voor vier onroerende zaken en voor de overige onroerende zaken tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de waarden van de onroerende zaken die partijen voorstaan, waarbij de dikgedrukte bedragen verminderingen zijn van de eerder vastgestelde waarden.

Belanghebbende stelt dat de onroerende zaak [adres 1] 6A 07 (zaaknummer 24/331) gewaardeerd moet worden op € 818.000. Dit is hoger dan de door de rechtbank vastgestelde WOZ-waarde van € 805.000. De gemachtigde heeft ter zitting verklaard dat de WOZ-waarde van [adres 1] 6A 07 niet meer in geschil is. Het hof volgt belanghebbende hierin.

Belanghebbende gaat uit van een oppervlakte voor [adres 1] 6C 12 van 277 m2, terwijl de heffingsambtenaar uit gaat van een oppervlakte van 208 m2. Voor [adres 1] 14 gaat belanghebbende uit van een oppervlakte van 160 m2 en de heffingsambtenaar van 180 m2. Ter zitting heeft belanghebbende verklaard dat zij de oppervlakten uit de huurovereenkomsten heeft overgenomen. De heffingsambtenaar heeft verklaard dat hij niet over de huurovereenkomsten beschikt en dat hij uit gaat van de gehanteerde oppervlakte zoals opgenomen in de openbare registers. Het hof is van oordeel dat belanghebbende de door de heffingsambtenaar gehanteerde oppervlakten onvoldoende gemotiveerd heeft bestreden.

De waarde van de onroerende zaak is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die de hoogst biedende koper onder de beste omstandigheden wil betalen voor de onroerende zaak. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Het hof zal beoordelen of dat het geval is en betrekt daarbij ook wat belanghebbende heeft aangevoerd.

De hiervoor bedoelde waarde voor niet-woningen wordt bepaald door middel van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van systematische vergelijking met niet-woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.[_4980242d-72de-4dfa-b207-7c20ca5772a2] Partijen gaan uit van de huurwaardekapitalisatiemethode en het hof zal partijen daarin volgen.

Belanghebbende stelt dat het totaal van de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarden van € 43.897.000 voor de onroerende zaken niet in verhouding staat tot de door [bedrijf 1] BV betaalde koopsom voor de aandelen in belanghebbende, waarbij is uitgegaan van een waarde van de onroerende zaken van € 21.500.000. Volgens belanghebbende zijn de aandelen in belanghebbende voor hetzelfde bedrag geleverd aan [bedrijf 4] BV op 31 december 2021. De voorafgaande transactie met [bedrijf 3] BV is geen familietransactie. Dat de verkoopprijs relatief laag was, heeft te maken met de verwachting dat de winkelformule [naam winkel] zou gaan vertrekken uit het winkelcentrum [winkelcentrum], aldus belanghebbende.

De heffingsambtenaar voert aan dat de transactie tot stand is gekomen voor de gezamenlijke aankoop van meerdere WOZ-objecten waarvan een deel verhuurd is. De waardering voor de Wet WOZ vindt plaats per afzonderlijk WOZ-object. Volgens de heffingsambtenaar is de koop van het onroerend goed niet op de vrije markt tot stand gekomen.

Onweersproken is en moet worden vastgesteld dat het hier gaat om afzonderlijke objecten voor de Wet WOZ. Dat betekent dat de som van de afzonderlijke gedeelten hoger uit kan komen dan de koopsom voor het geheel aan onroerende zaken. De koopsom voor het totaal kan een indicatie vormen voor de afzonderlijke WOZ-objecten, maar dat hoeft niet. Het hof zal dan ook de waarden van de afzonderlijke WOZ-objecten beoordelen.

De heffingsambtenaar verwijst voor de onderbouwing van de waarden van de ontroerende zaken naar de taxatierapporten (zie 2.4). In de meeste gevallen hebben de taxateurs de gebruikte huurwaarde gebaseerd op de gerealiseerde huursom, mits deze beschikbaar was voor de betreffende onroerende zaak. Daarnaast hebben de taxateurs de huurwaarde onderbouwd met op de rond de waardepeildatum gerealiseerde huurtransacties (zie 2.4).

Dit alles overwegende betekent dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarden van 6A 10, 17, 6B 01, 04, 14, 15, 16, 18 en 6C 05, 12, 20 niet te hoog zijn vastgesteld.

In de taxatierapporten van de onroerende zaken op niveau 0 zijn de kapitalisatiefactoren op 13,5 en 14 gesteld. Die factoren zijn berekend volgens de algemene normen uit de regio (de bottom-up methode). Anderzijds zijn marktgegevens van verkooptransacties rond de waardepeildatum (zie 2.4) gebruikt om de kapitalisatiefactoren te onderbouwen. Daarbij is steeds een leegstandsrisico van 15,1% gehanteerd. De heffingsambtenaar voert daarnaast aan dat uit de uitgevoerde leegstandsanalyse voor de gemeente [plaats] blijkt dat feitelijk sprake is van een lager structurele leegstandsrisico van 9,65%.

Belanghebbende stelt dat door de heffingsambtenaar gehanteerde kapitalisatiefactor te hoog is. Volgens belanghebbende is voor het winkelcentrum [winkelcentrum] het leegstandsrisico 35,3% inclusief de twee onroerende zaken (6B 04 en 6B 18) die anti-leegstand worden verhuurd. Op basis hiervan zou de waardevermindering al meer dan 20% moeten zijn, aldus belanghebbende. De populariteit van winkels in passages is matig op de begane grond en slecht op de eerste en tweede verdieping, daarom is het leegstandspercentage veel hoger dan in normale winkelstraten.

Gelet op het overwogene in 4.9 komt het hof alleen toe aan de beoordeling van de gehanteerde kapitalisatiefactor voor de onroerende zaken gelegen op niveau 0, maar niet voor de onroerende zaken met de huisnummers 6A 10 en 6A 17. Het hof oordeelt dat de gehanteerde kapitalisatiefactoren door de heffingsambtenaar zijn onderbouwd. De door belanghebbende aangehaalde hogere percentages qua leegstand zien vooral op de eerste en tweede verdieping van het winkelcentrum. Gelet op de ligging van het winkelcentrum in het centrum van [plaats] kan voor de onroerende zaken die zijn gelegen op niveau 0 aangesloten worden bij het leegstandpercentage van heel [plaats]. De heffingsambtenaar hanteert zelfs een hoger percentage en daardoor heeft hij voldoende rekening gehouden met het risico op leegstand. Daarmee heeft de heffingsambtenaar voor de onroerende zaken die gelegen zijn op niveau 0 de kapitalisatiefactor aannemelijk gemaakt.

Tegen de WOZ-waarde van [adres 1] 14 heeft belanghebbende geen zelfstandige gronden ingebracht, het hof ziet dan ook geen reden om deze WOZ-waarde te verlagen. De heffingsambtenaar heeft met het taxatierapport de WOZ-waarde aannemelijk gemaakt.

Vervolgens komt het hof toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarden aannemelijk heeft gemaakt. Belanghebbende verdedigt de in 3.2 genoemde waarden voor de onroerende zaken. Gelet op het overwogene in 4.9 gaat het om de waarden van de onroerende zaken van 6A 10, 17, 6B 01, 04, 14, 15, 16, 18 en 6C 05, 12, 20. Aan de waardering van belanghebbende liggen taxatiekaarten ten grondslag. Onduidelijk is hoe belanghebbende tot de door haar gehanteerde huurwaarden en percentages komt. Belanghebbende heeft daarbij geen verwijzing opgenomen naar rond de waardepeildatum gerealiseerde huur en verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten. Daarmee maakt ook belanghebbende de door haar verdedigde waarden niet aannemelijk.

Het hof zal daarom de waarden van de onroerende zaken in goede justitie als volgt vaststellen.

In zoverre is het hoger beroep gegrond. De WOZ-waarden van 6A 10, 12, 17, 6B 01, 04, 14, 15, 16, 18 en 6C 05, 12, 20 dienen verlaagd te worden.

Voor wat betreft de proceskostenvergoeding in beroep wegens verleende rechtsbijstand stelt belanghebbende dat de rechtbank de wegingsfactor voor het gewicht van de zaak op 2 had moeten stellen. Belanghebbende is van mening dat het een complexe zaak betreft.

Het hof stelt voorop dat alle WOZ-beschikkingen op één aanslagbiljet staan vermeld. In dat geval is er sprake van één bezwaar en één beroep.[_d4f72a91-651d-42c1-b766-1515109fbec6] De factor 1,5 voor samenhangende zaken geldt in dat geval niet. Wel kan de omstandigheid dat het bezwaar en beroep op meer dan één besluit betrekking heeft een rol spelen bij het bepalen van de wegingsfactor voor het gewicht van de zaak. Gelet op het aantal onroerende zaken waar het hier om gaat, ziet het hof aanleiding om de wegingsfactor op 2 te bepalen. Het hof zal daarom de proceskostenvergoeding wegens verleende rechtsbijstand voor de beroepsfase opnieuw vaststellen op € 3.736.[_33161d27-2dd3-44b2-b4d5-c32db007589b]

Belanghebbende heeft de door de rechtbank toegekende proceskostenvergoeding wegens deskundigenkosten voor de gemaakte taxatiekosten voor een bedrag van € 1.904 exclusief BTW onbestreden gelaten. Het hof laat deze dan ook in stand voor de bezwaar en beroepsfase. Hetzelfde geldt voor de toegekende kostenvergoeding voor verleende rechtsbijstand in de bezwaarfase.

De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is.

De heffingsambtenaar dient aan belanghebbende het bij het hof betaalde griffierecht van € 559 te vergoeden.

Het hof veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van de kosten die belanghebbende redelijkerwijs heeft moeten maken in verband met de behandeling van het hoger beroep bij het hof, omdat het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is.

Gelet op de hoeveelheid onroerende zaken waarvan de waarde wordt verminderd bestaat ook in hoger beroep reden om uit te gaan van een wegingsfactor 2 (zie 4.18).

Het hof stelt deze tegemoetkoming op 2,5 (punten)[_99a10634-5453-4e74-a819-3bbbfc96ca1a] x € 934 (waarde per punt) x 2 (factor gewicht van de zaak) is in totaal € 4.670.

Dit bedrag wordt vermeerderd met een bedrag aan kosten van een deskundige op grond van artikel 1, letter b, Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: Besluit) voor de gemaakte taxatiekosten. Ter zitting hebben partijen ingestemd met de vergoeding voor de taxatiekosten op 2 uur en een tarief van € 68 exclusief BTW per verrichte taxatie. In dit geval gaat het om 12 keer een verlaging van de WOZ-waarde, namelijk voor de onroerende zaken met de nummers 6A 10, 12, 17, 6B 01, 04, 14, 15, 16, 18 en 6C 05, 12, 20. In beroep zijn de taxatiekosten van de onroerende zaken met de nummer 6A 12, 6B 04, 14, 15, 16, 18 al vergoed.[_5a7f9a1b-0e97-4996-b90a-7af6edd451c8] Resteert zes maal een vergoeding van de taxatiekosten voor een bedrag van € 816 exclusief BTW.[_5b251c46-2357-4730-9424-2684cea17304]

Gesteld noch gebleken is dat belanghebbende overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten als bedoeld in artikel 1 Besluit heeft gemaakt.