Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 15 september 2026

Naar aanleiding van het arrest van 17 februari 2026 heeft op 9 juni 2026 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.

Mr. Dijsselhof, kantoorgenoot van mr. Van der Spek en degene die WoonFriesland ter zitting heeft bijgestaan, heeft in zijn brieven van 24 juni 2026 en 30 juni 2026 aan het hof opmerkingen over het proces-verbaal gemaakt. Zoals hierna zal blijken zijn die opmerkingen voor de beoordeling niet relevant, zodat het hof op die opmerkingen niet zal ingaan.

[appellante] heeft vanaf 7 mei 2018 tot 8 januari 2024 een woning gehuurd van WoonFriesland. Partijen verschillen van mening over de vraag of [appellante] aan het einde van de huurovereenkomst de woning op correcte wijze heeft opgeleverd en zo nee, of WoonFriesland daardoor schade heeft geleden die [appellante] moet vergoeden. Bij de beantwoording van die vraag is onder meer van belang of bij aanvang van de huurovereenkomst een beginopnamestaat is opgemaakt.

Bij de kantonrechter heeft WoonFriesland onder meer vergoeding gevorderd van de werkzaamheden die zij als gevolg van opleveringsgebreken heeft moeten verrichten. Daartoe heeft de kantonrechter [appellante] bij verstek veroordeeld. [appellante] is van dat vonnis in verzet gekomen en is in die verzetsprocedure grotendeels in het ongelijk gesteld.

Beide partijen hebben vervolgens hoger beroep ingesteld tegen dit vonnis. [appellante] wil met het principaal hoger beroep dat het deel van het vonnis waarin de vergoeding voor de herstelwerkzaamheden is toegewezen wordt vernietigd en alsnog wordt afgewezen. WoonFriesland wil met het incidenteel hoger beroep dat haar vordering tot schadevergoeding volledig wordt toegewezen.

Het hof zal beslissen dat het hoger beroep van [appellante] niet slaagt. Het hoger beroep van WoonFriesland slaagt daarentegen wel. Dat betekent dat het hof het vonnis van de kantonrechter grotendeels in stand laat, behoudens het deel van de vordering van WoonFriesland met betrekking tot de schadevergoeding dat de kantonrechter heeft afgewezen. Ook dat deel wordt alsnog toegewezen. Na de feiten te hebben vastgesteld, zal het hof deze beslissing toelichten.

[appellante] heeft op 7 mei 2018 met WoonFriesland als verhuurder een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning aan de [adres] in [plaats]. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene voorwaarden zelfstandige woonruimte van 20 december 2012 van WoonFriesland van toepassing.

Bij aanvang van de huur hebben partijen een document met als titel “Staat van onderhoud bij aanvang huur” ondertekend. In dit document, waarnaar in artikel 8 van de huurovereenkomst wordt verwezen en dat als bijlage is toegevoegd, zijn onder meer de contactgegevens van [appellante] vermeld en de meterstanden bij aanvang van de huur. Verder is het volgende opgenomen:

In artikel 12 lid 1 van de Algemene voorwaarden is bepaald dat de huurder bij het einde van de huurovereenkomst verplicht is de woning ontruimd en schoon op te leveren, “in de staat waarin hij het gehuurde conform de opnamestaat aan het begin van de huur heeft aanvaard, behoudens voor zover er sprake is van normale slijtage (…)”.

[appellante] heeft begin december 2023 de huurovereenkomst met ingang van 8 januari 2024 beëindigd. In een per e-mail verzonden brief van 8 december 2023 heeft WoonFriesland de huuropzegging aan [appellante] bevestigd. Verder is in deze brief aangekondigd dat op dinsdagochtend 12 december 2023 de voorinspectie van de woning zal plaatsvinden en dat dan zal worden besproken hoe [appellante] de woning moet achterlaten.

In de brief van 15 december 2023 heeft WoonFriesland [appellante] laten weten dat de geplande voorinspectie geen doorgang kon vinden omdat [appellante] niet thuis was. [appellante] wordt gewezen op de regeling over de oplevering van de woning in de Algemene voorwaarden en nodigt haar uit zo spoedig mogelijk met WoonFriesland contact op te nemen om een nieuwe afspraak voor de voorinspectie te maken. Aan deze uitnodiging heeft [appellante] geen gevolg gegeven.

Op 8 januari 2024 heeft een eindopname van de woning plaatsgevonden. [appellante] was hierbij niet aanwezig. WoonFriesland stelt in het eindopnamerapport van 22 januari 2024 dat [appellante] de woning niet volgens de richtlijnen heeft opgeleverd en dat WoonFriesland de gebreken op kosten van [appellante] zal herstellen. De totale kosten die WoonFriesland bij [appellante] op basis van normbedragen in rekening brengt, is € 9.133,77.

[appellante] heeft hoger beroep ingesteld. Dat hoger beroep richt zich tegen de door de kantonrechter toegewezen vorderingen van WoonFriesland voor zover die zien op de opleveringskosten, de buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten. [appellante] heeft hiertoe zes bezwaren (grieven) opgeworpen tegen het vonnis van de kantonrechter. Tegen de toegewezen vordering over de achterstallige huur, de eindafrekening voor de zonnestroom en de wettelijke rente tot 29 april 2024 heeft [appellante] geen klachten gericht.

Ook WoonFriesland heeft hoger beroep ingesteld. Zij richt zich met één grief tegen het begroten van de door haar gevorderde schadevergoeding en het daarmee niet volledig toewijzen van de vordering ten aanzien van de kosten voor de herstelwerkzaamheden. Tegen de overwegingen en de beslissing het bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten en de wettelijke rente tot 29 april 2024 op een lager bedrag vast te stellen dan gevorderd, heeft WoonFriesland niet gegriefd.

Het hof zal de bezwaren van partijen tegen het vonnis van de kantonrechter thematisch behandelen.

In de kern gaat het in deze zaak om de vraag of [appellante] heeft voldaan aan haar opleveringsverplichting, die inhoudt dat zij de woning op 8 januari 2024 in dezelfde staat moet achterlaten als waarin zij die in mei 2018 van WoonFriesland heeft ontvangen.

Om deze vraag te beantwoorden is artikel 7:224 lid 2 BW van belang. In dit artikel wordt een onderscheid gemaakt tussen de situatie dat bij aanvang van de huurovereenkomst een beschrijving van het verhuurde is opgemaakt en de situatie dat er geen beschrijving is. Indien een beschrijving van het verhuurde is opgemaakt, is de huurder gehouden de zaak in dezelfde staat op te leveren waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en wat door ouderdom is teniet gegaan of beschadigd. Indien geen beschrijving is opgemaakt, wordt de huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst. Wat een beschrijving is, is niet wettelijk geregeld. Uit de rechtspraak volgt wel dat een beschrijving van het gehuurde vrij gedetailleerd moet zijn, waarin de onderhoudstoestand van de onderdelen daarvan nauwkeurig beschreven zijn, zodanig dat beide partijen weten hoe het gehuurde te zijner tijd moet worden opgeleverd.

[appellante] heeft zich in hoger beroep allereerst op het standpunt gesteld dat er bij aanvang van de huur, anders dan de kantonrechter heeft geoordeeld, geen beschrijving van het gehuurde in de zin van artikel 7:224 lid 2 BW is opgemaakt. Het door partijen ondertekende formulier, waar WoonFriesland naar verwijst (zie r.o. 3.2), is volgens [appellante] geen beschrijving, maar slechts een opsomming van een aantal problemen die bij aanvang van de huur reeds in en rond de woning aanwezig waren.

WoonFriesland heeft zich op het standpunt gesteld dat het formulier wel degelijk kwalificeert als een beschrijving van het gehuurde. De woning is volgens WoonFriesland, behoudens de opmerkingen die zijn bijgeschreven, verder in goede staat aan [appellante] opgeleverd. Daarover heeft mevrouw [naam], wijkconsulent bij WoonFriesland en in die hoedanigheid in 2018 ook betrokken bij de totstandkoming van de huurovereenkomst tussen partijen, een opsomming (a. tot en met p.) gegeven van de staat van de woning bij aanvang van de huur. Samengevat komt deze opsomming erop neer dat de woning in goede, onbeschadigde staat aan [appellante] is opgeleverd, zie ook hierna onder r.o. 4.11.

Het hof neemt bij de beoordeling van de vraag of het formulier “Staat van onderhoud bij aanvang huur” al dan niet kan worden aangemerkt als een beschrijving van het gehuurde het volgende in aanmerking.

Het formulier vermeldt onder het kopje “Afwijkingen van de oorspronkelijke staat en/of nog te verrichten werkzaamheden” dat in de tuin drie bomen van circa acht meter hoog staan. Verder zijn de muren van de slaapkamer aan de voorzijde zeer slecht gestopt en zitten er bouten in de muur. Op de zolder is het dakraam roestig en zijn veel gaten slecht gestopt. Door de gehele woning is het verfwerk op de plinten en de trappen slordig en zijn gaten slecht gestopt. Deze zaken wijken volgens het formulier af van de oorspronkelijke staat en/of zijn nog te verrichten werkzaamheden. Door ondertekening geeft de huurder aan akkoord te gaan met de staat van de aan hem opgeleverde woning, aldus de slotzin van het formulier. [appellante] en een medewerker van WoonFriesland hebben het formulier op 7 mei 2018 ondertekend.

Verder was [naam] namens WoonFriesland aanwezig bij de mondelinge behandeling bij het hof. [naam] heeft ter zitting over de beschrijving van het gehuurde het volgende verklaard: “U vraagt mij naar het formulier ‘Staat van onderhoud bij aanvang huur’ (…). Op dit formulier worden zaken genoteerd die later niet meer in rekening kunnen worden gebracht bij de huurder, zoals bijvoorbeeld roest bij een dakraam. Het is een beschrijving hoe de woning aan [appellante] ter beschikking is gesteld. Mocht er bijvoorbeeld een lekkage komen bij het dakraam, dan kon [appellante] daar gewoon een reparatieverzoek voor indienen.”

Ter zitting van het hof heeft mr. Dijsselhof spreekaantekeningen overgelegd. In randnummer 1 is de opsomming over de staat van de woning bij aanvang van de huur in de memorie van antwoord onder nummer 9 herhaald. Deze opsomming luidt:

[naam] heeft ter zitting – desgevraagd – bevestigd dat zij bij de totstandkoming van de huurovereenkomst betrokken is geweest en met die kennis kan bevestigen dat deze opsomming juist is, met de enkele opmerking dat het woordje ‘witte’ onder punt l. ten aanzien van de verf op de convectoren achterwege kan blijven.

Dit betekent dat naar het oordeel van het hof er van moet worden uitgegaan dat WoonFriesland de woning aan [appellante] in de staat heeft opgeleverd als in de opsomming is weergegeven. Dat brengt mee dat [appellante] op grond van artikel 7:224 lid 2, eerste volzin, BW gehouden was de woning in dezelfde staat op te leveren waarin deze volgens die staat is aanvaard.

Dan komt het hof vervolgens toe aan de vraag of [appellante] de woning in dezelfde staat heeft opgeleverd als hoe zij die in 2018 heeft ontvangen. Daarbij zal het hof eerst ingaan op de opleveringsprocedure.

Na ontvangst van de huuropzegging, waarbij [appellante] kennelijk een nieuw (post)adres heeft doorgegeven (prod. 9 bij akte van 8 januari 2025), heeft WoonFriesland in een brief aan het door [appellante] opgegeven nieuwe (post)adres en per e-mail van 8 december 2023 de opzegging aan [appellante] bevestigd en een voorinspectie van de woning aangekondigd op 12 december 2023. Bij zowel de brief als de e-mail heeft WoonFriesland ook een aantal bijlagen gevoegd, namelijk ‘Informatie huuropzegging’, ‘Richtlijnen bij verhuizing’ en ‘Prijslijst bij reparaties bij verhuizing’. [appellante] heeft ter zitting van het hof bevestigd dat zij dit bericht in ieder geval heeft ontvangen. [appellante] bleek op 12 december 2023 niet thuis te zijn, zodat de voorinspectie geen doorgang kon vinden. WoonFriesland heeft vervolgens een brief van 15 december 2023 naar het adres van de woning gestuurd met het verzoek aan [appellante] om een nieuwe afspraak in te plannen en hierin wederom het belang van een voorinspectie benadrukt. Daar is geen reactie op gekomen. Onduidelijk is gebleven of deze brief eveneens per e-mail aan [appellante] is gezonden. Ter zitting is gebleken dat [appellante] op dat moment de woning al had verlaten en zich nog niet ergens anders had laten inschrijven. Hoewel niet is gebleken dat WoonFriesland deze brief ook aan het opgegeven nieuwe (post)adres, dan wel ook aan één van de e-mailadressen van [appellante] heeft verzonden, staat vast dat [appellante] het eerste bericht (met bijlagen) van 8 december 2023 wél heeft ontvangen en zij daarmee op de hoogte was van het doel en het belang van de voorinspectie. Dat zij naar aanleiding van die brief en e-mail zelf geen stappen heeft ondernomen, dient voor haar eigen rekening te blijven. Immers, het is ontegenzeggelijk de verantwoordelijkheid van [appellante] om, zolang de huurovereenkomst nog niet is afgewikkeld, aan haar verplichtingen te voldoen. Daaronder valt ook (het op de hoogte zijn van de wijze van) het correct opleveren van de woning bij het eindigen van de huur.

Vervolgens heeft op 8 januari 2024 de eindinspectie van de woning plaatsgevonden. Ook hierbij was [appellante] niet aanwezig. WoonFriesland heeft naar aanleiding van de inspectie een eindinspectierapport opgemaakt en daarin vermeld dat [appellante] “de woning niet (helemaal) volgens de afspraken/richtlijnen heeft achtergelaten”. WoonFriesland heeft een overzicht bijgevoegd van de punten die [appellante] niet (goed) hersteld heeft. Deze punten betreffen onder meer het vervangen van het door [appellante] geverfde keukenblok, het schoonmaken van de gehele woning, het verwijderen van de vloerbedekking, het sauzen van de muren en plafonds, het vervangen van het geverfde schakelmateriaal en de geverfde vensterbanken, het vervangen van convectormantels om de verwarming en het opruimen van de tuin. Bij het rapport zijn foto’s van de woning en de tuin gevoegd. Dat die foto’s de staat van de woning weergeven ten tijde van de eindinspectie is door [appellante] niet betwist, evenals de overige inhoud van het rapport. Daarmee staat voldoende vast dat [appellante] de woning heeft achtergelaten op de wijze die WoonFriesland in het eindinspectierapport heeft omschreven. Ter zitting van het hof heeft [appellante] enkel nog een toelichting gegeven op de foto’s die bij de eindinspectie zijn gemaakt.

Dan komt het hof vervolgens toe aan de beoordeling of [appellante] de woning op 8 januari 2024 in dezelfde staat heeft achtergelaten als zij deze in mei 2018 heeft ontvangen. Het hof is van oordeel dat dit niet het geval is. De wijze waarop de woning in het eindinspectierapport is omschreven, komt niet overeen met het formulier en de opsomming van [naam] over de staat van de woning bij aanvang van de huur. De door [appellante] ter zitting gegeven toelichting op de foto’s kan ook niet de conclusie rechtvaardigen dat zij de woning conform de opsomming in 4.11 heeft achtergelaten. Immers, zij heeft erkend het keukenblok volledig te hebben overgeschilderd en dat zij de vensterbanken en het schakelmateriaal en de muren om de kasten heen heeft geverfd. Bij aanvang van de huur was daarvan geen sprake. Verder heeft [appellante] ter zitting erkend dat bij aanvang van de huur convectormantels om de verwarming zaten. Deze waren bij de eindoplevering van de woning niet langer aanwezig. Verder is onvoldoende bestreden dat muren, vensterbanken en kozijnen waren beschadigd. Ook is onbetwist dat [appellante] roerende zaken in en om de woning heeft achtergelaten, die door WoonFriesland moesten worden verwijderd. [appellante] heeft op dit punt slechts gesteld dat zij de woning in dezelfde staat heeft achtergelaten, als waarop zij deze in mei 2018 heeft ontvangen. Zij heeft echter nagelaten dit nader te onderbouwen. Gelet op de onderbouwde stelling van WoonFriesland - met het formulier, de opsomming a. t/m p., het eindopnamerapport en de 23 tekortkomingen die de mutatie-inspecteur Otten op de eindopname op 8 januari 2024 heeft geconstateerd - had dit wel op haar weg gelegen.

Omdat voldoende vast staat dat [appellante] de woning niet correct heeft opgeleverd, is sprake van een tekortkoming van [appellante] in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. De wijzigingen in de staat van het gehuurde zijn het gevolg van het doen of nalaten van [appellante]. Niet gesteld of gebleken is dat de tekortkoming [appellante] niet kan worden toegerekend. Daarom komt het hof tot het oordeel dat [appellante] gehouden is de uit de tekortkoming voortvloeiende schade aan WoonFriesland te vergoeden.[_85b14945-3075-4499-ade8-c37ad55f46fc]

[appellante] heeft op dit punt niet alleen gegriefd tegen het oordeel van de kantonrechter dat zij gehouden is de schade van WoonFriesland te vergoeden (welk standpunt het hof hiervoor reeds heeft verworpen), maar ook tegen de vaststelling van de hoogte van de schade. Daarbij heeft WoonFriesland incidenteel hoger beroep ingesteld. Dat richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat WoonFriesland haar vordering betreffende de herstelkosten van in totaal € 9.133,77 onvoldoende zou hebben onderbouwd en daarom de schade heeft geschat op 80% van het gevorderde bedrag. Het hof zal deze bezwaren gezamenlijk behandelen.

In hoger beroep heeft WoonFriesland een overzicht overgelegd van de verrichte werkzaamheden aan de woning en de daarmee gemoeide door haar gehanteerde normbedragen. Het totaal van deze normbedragen bedraagt € 9.133,77. De werkelijke schade is, aldus WoonFriesland, echter hoger. WoonFriesland heeft voor het verrichten van werkzaamheden in en om de woning [bouwbedrijf] B.V. ingeschakeld. Die heeft bij WoonFriesland een factuur van 16 mei 2024 in rekening gebracht van in totaal € 19.852,55. De werkzaamheden die [bouwbedrijf] heeft uitgevoerd die op basis van de huurovereenkomst volgens WoonFriesland voor rekening van [appellante] hadden moeten komen, bedragen € 15.265,33. Daar komt ook nog een factuur van [hoveniersbedrijf] van € 497,92 voor tuinonderhoud bovenop. Daarmee begroot WoonFriesland haar werkelijk geleden schade op € 15.763,25. Zij beperkt haar vordering echter tot € 9.133,77.

Op basis van deze onderbouwing is het hof van oordeel dat de kosten van de door WoonFriesland verrichte werkzaamheden om de woning weer in de staat te krijgen waarin zij deze in 2018 aan [appellante] ter beschikking heeft gesteld ten minste het gevorderde bedrag van € 9.133,77 bedragen. Dat betekent dat [appellante] gehouden is het door WoonFriesland gevorderde bedrag te voldoen.[_2ec03e1c-6207-4862-99a9-f00a967b5b57]

[appellante] komt verder op tegen de toegewezen vordering met betrekking tot de buitengerechtelijke incassokosten. Zij stelt allereerst dat WoonFriesland in het geheel geen recht toekomt om buitengerechtelijke incassokosten te vorderen en dat er sprake is van een onjuiste aanzegging. [appellante] stelt dat niet is komen vast te staan dat zij de e-mail van het incassobureau van 9 april 2024 heeft ontvangen. Daar komt bij dat het verzenden van incassobrieven naar een adres waarvan WoonFriesland weet dat [appellante] daar niet meer verblijft, onjuist is.

Het hof stelt allereerst vast dat WoonFriesland werkzaamheden heeft moeten (laten) verrichten om haar vordering te incasseren en dat het hierbij gaat om redelijke kosten die in redelijkheid zijn gemaakt. Haar komt dan ook het recht toe om deze kosten te vorderen. Ten aanzien van het standpunt van [appellante] omtrent de al dan niet onjuiste aanzegging merkt het hof het volgende op. Ter zitting heeft [appellante] verklaard dat zij zich ongeveer een jaar na het einde van de huurovereenkomst niet ergens anders heeft laten inschrijven. Zij stond al die tijd nog steeds ingeschreven op haar oude adres aan de Hooizolder. Dat [appellante] al die tijd op haar oude adres stond ingeschreven en daardoor brieven van het incassobureau haar niet bereikten, komt voor haar eigen rekening en risico. Daarnaast zijn ook brieven gezonden naar het door [appellante] bij de opzegging opgegeven (post)adres. Wat betreft haar e-mailadres merkt het hof op dat zij een maand eerder, op 6 maart 2024, nog op een e-mail van het incassobureau van 27 februari 2024 heeft gereageerd. Dat zij vervolgens de aanmaning van 9 april 2024 niet zou hebben ontvangen, acht het hof onwaarschijnlijk. Deze e-mail is naar hetzelfde adres gezonden als de e-mail van 27 februari 2024. Dat brengt mee dat de buitengerechtelijke incassokosten terecht zijn toegewezen.[_f256ebb4-3276-417a-821c-a8ac4875ee6b]

Uit het voorgaande volgt verder dat de vordering tot schadevergoeding van WoonFriesland toewijsbaar is tot het door haar gevorderde bedrag van € 9.133,77. Tegen de hoogte van het toegewezen bedrag voor buitengerechtelijke kosten, gebaseerd op het lagere door de kantonrechter toegewezen schadebedrag, heeft WoonFriesland niet gegriefd, zodat het hof van dat bedrag zal uitgaan (€ 936 incl. btw).

Het hoger beroep van [appellante] slaagt niet. Het incidentele hoger beroep van WoonFriesland daarentegen wel. Dat betekent dat het hof het vonnis van de kantonrechter grotendeels zal bekrachtigen, behalve voor zover de schadevordering van WoonFriesland gedeeltelijk is toegewezen, die beslissing wordt vernietigd. Ook de proceskostenveroordeling in eerste aanleg kan in stand blijven.[_08d2d6c7-6c59-4711-9a0e-43ad4353e67b]

Omdat [appellante] (ook) in hoger beroep in het ongelijk zal worden gesteld, en het beding in de Algemene voorwaarden van WoonFriesland betreffende de (buitengerechtelijke kosten) naar het (ambtshalve) oordeel van het hof geen oneerlijk beding is, zal het hof haar tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.[_ce7cf031-d24c-49b0-ad08-800e40f3fa97]

De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden van 1 april 2025, behalve de beslissing onder 6.2 van het vonnis die hierbij wordt vernietigd, en opnieuw rechtdoende:

veroordeelt [appellante] om aan WoonFriesland te betalen bedragen van

veroordeelt [appellante] tot betaling van de volgende proceskosten van WoonFriesland:

bepaalt dat al deze proceskosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af wat verder is gevorderd.