Aanhef
De raad van de gemeente Zutphen,
gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van 6 april 2009 met nummer SR/REO 3337;
gelet op de uitvoering van de Woonvisie Zutphen 2007-2011 en het convenant Prestatieafspraken 'Samen aan de slag in 2008 t/m 2011' met ondermeer de Woningstichting Ons Huis;
besluit:
vast te stellen de Subsidieverordening Wonen boven Winkels 2009 Zutphen (WbWZ 2009).
Hoofdstuk 1: Inleidende bepalingen
Artikel 1 Begripsbepalingen
In deze verordening wordt verstaan onder:
1wet: Algemene wet bestuursrecht
2As2007: Algemene subsidieverordening 2007 van de gemeente Zutphen
3kernwinkelgebied: gedeelte van de binnenstad van Zutphen zoals aangegeven in
Bijlage 1 van de samenwerkingsovereenkomst Wonen boven Winkels van 1999.
4raad: de raad van de gemeente Zutphen.
5college: het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Zutphen.
6Wonen Boven Winkels BV (W.B.W. BV): De besloten vennootschap eigendom van de Woningstichting ‘Ons Huis’ te Apeldoorn.
Artikel 2 Bevoegdheid college.
Het college besluit met inachtneming van deze verordening op subsidieaanvragen.
Hoofdstuk 2: Doelstelling
Artikel 3 Toepassingsbereik; doel
1De middels deze verordening verstrekte subsidies betreffen incidentele subsidies, zoals aangegeven in de As2007, art. 1.1 onder g.
2Het verstrekken van subsidies krachtens deze verordening heeft betrekking op het beleidsterrein ‘Ruimtelijke ordening en wonen’ in de binnenstad van de gemeente Zutphen volgens art. 1.4 eerste lid van de As2007.
3Subsidieverstrekking krachtens deze verordening heeft als doel het bevorderen van de leefbaarheid en de sociale veiligheid in de binnenstad van Zutphen, het vergroten van de aantrekkingskracht van het kernwinkelgebied door het stimuleren van de realisatie van woningen in leegstaande of voor opslag gebruikte ruimtes boven bestaande winkels of boven bestaande bedrijfspanden met een andere dan een winkelfunctie.
4Het projectgebied waar deze verordening van toepassing is, omvat het kernwinkelgebied van Zutphen.
Artikel 4 Subsidiabele voorzieningen
Subsidie kan worden verstrekt voor de voorzieningen genoemd in hoofdstuk 3.
Artikel 5 Subsidieplafond; verdeling beschikbaar subsidiebedrag
1Het college stelt jaarlijks het subsidieplafond vast.
2Het college geeft bij de verdeling van het beschikbare bedrag prioriteit aan plannen die het meest bijdragen aan het bereiken van de doelstelling van deze verordening. In principe geschiedt afhandeling in volgorde van moment van aanmelding.
3Het college kan voor W.B.V. BV een eigen budget reserveren binnen de voor dat onderdeel gereserveerde financiële middelen.
Hoofdstuk 3: Wonen Boven Winkels Zutphen
Artikel 6 Aanspraak
Het college kan aan eigenaren van ruimten boven winkels, gelegen binnen het kernwinkelgebied bestemd voor bewoning, een subsidie verstrekken ter tegemoetkoming in de kosten van:
1het treffen van voorzieningen voor het toegankelijk maken van een woning;
2het treffen van bijkomende voorzieningen die naar het oordeel van het college noodzakelijk worden geacht;
3het verlies van winkelruimte op de begane grond, nodig ten behoeve het maken van een nieuwe toegang van één of meer woningen op de verdieping;
4het laten uitvoeren van een haalbaarheidsonderzoek voor plannen die niet worden begeleid en/of uitgevoerd door of in opdracht van W.B.V. BV, een en ander ter beoordeling van het college.
Artikel 7 Vereisten
Het college kan ter realisering van de doelstelling in artikel 3 subsidie verstrekken als bijdrage in het realiseren van Wonen Boven Winkels Zutphen indien:
1de aanvrager (toekomstig) eigenaar is van het pand; en
2het een bestaand pand betreft binnen het kernwinkelgebied; en
3voor het pand de afgelopen 10 jaar niet eerder overheidssubsidie verstrekt is voor een doel op het gebied van de volkshuisvesting; en
4de betreffende woning/ woonruimte in de periode van ca 5 jaar voorafgaand aan de aanvraag niet is bewoond en/of in de betreffende woning/ woonruimte niemand als bewoner is ingeschreven; en
5de toe te voegen woonruimte voor tenminste 5 jaar deze functie behoudt; en
6tenminste 80% van het bruto vloeroppervlak van de te realiseren woning zich bevindt boven een winkel of een anderszins bedrijfsmatige functie; en
7het project een open / transparante begroting kent, waaruit kan worden opgemaakt wat de onrendabele top van het project is en waarin aannemelijk wordt gemaakt dat die onrendabele top redelijkerwijs niet geheel ten laste van aanvrager kan blijven.
Artikel 8 Hoogte van de subsidie
1De subsidie met betrekking tot de in artikel 6 lid 1 en 2, bedoelde voorzieningen bedraagt 80% van de subsidiabele kosten, met een maximum van € 10.000,--per verbeterde of nieuwe woning.
2De subsidie met betrekking tot de in artikel 6 lid 3, bedoelde ruimte, bedraagt 80% van de subsidiabele kosten, met een maximum van € 5.000,-- per woning; echter met een maximum van € 15.000,-- per trappenhuis.
3De subsidie met betrekking tot het in artikel 6 lid 4, bedoelde haalbaarheidsonderzoek, bedraagt 50 % van de subsidiabele kosten van het maken van dit onderzoek met een maximum van € 1.000,-- per woning.
4De subsidiabele kosten van de voorzieningen worden bepaald aan de hand van beoordeling op noodzakelijkheid, soberheid, doelmatigheid en de bepalingen van het bouwbesluit dan wel bouwverordening.
5Voor zover kosten van voorzieningen op grond van een verzekering worden gedekt of op andere wijze worden vergoed, blijven die kosten voor het bepalen van de subsidiabele kosten buiten beschouwing. Dit geldt ook ten aanzien van terugvorderbare B.T.W.
Artikel 9 Subsidiabele kosten
1Tot subsidiabele kosten bedoeld in artikel 8 eerste lid worden gerekend:
° de aanneemsom; voor wat betreft de algemene bouwplaatskosten, de algemene bedrijfskosten en de winst en risico tot maximaal 17% van de aanneemsom;
° het honorarium van architect, maximaal zoals bepaald in de SR88 en de kosten van de constructeur en overige adviseurs;
° de leges voor de bouwvergunning en voor enige andere vergunning, die nodig is voor het treffen van de voorzieningen;
° de verschuldigde BTW;
° noodzakelijk herstel, vervangen, aanbrengen van: trappen, liften; funderingen; dragende wanden, gevels, stucwerk, buitenkozijnen, ramen, deuren, binnenwanden, schilder- en sauswerk, staalconstructies; vloerconstructies, trappen, loopbruggen, balkons, galerijen incl. de afwerklagen en hekwerken; overige voorzieningen die noodzakelijk zijn volgens geldende wettelijke voorschriften.
° onvoorzien/ meerwerk tot maximaal 5% van de aanneemsom; een aanvraag voor eventuele extra subsidie dient vóór uitvoering schriftelijk door of namens burgemeester en wethouders te zijn goedgekeurd.
2De subsidiabele kosten bedoeld in artikel 8 tweede lid worden berekend aan de hand van de waarde van de ruimte op basis van de ter plaatse geldende huurwaarde per vierkante meter winkel- / bedrijfsruimte.
3Tot subsidiabele kosten bedoeld in artikel 8 derde lid worden gerekend de kosten voor het maken van een haalbaarheidsonderzoek, opgesteld door een onafhankelijk deskundige, waarin is opgenomen een onderzoek naar de haalbaarheid van een aantal alternatieven voor gebruik van het betreffende pand(-en), voorzien van bijbehorende tekeningen en kostenbegrotingen.
Hoofdstuk 4: Subsidieverplichtingen
Artikel 10 Subsidieverplichtingen
1Aan de verstrekking van subsidie kunnen de volgende verplichtingen worden verbonden:
a.De te treffen voorzieningen dienen uiterlijk binnen 2 jaar na dagtekening van het subsidiebesluit te zijn uitgevoerd;
b.Het werk dient te worden uitgevoerd door een erkende architect, aannemer en eventueel onderaannemers.
Artikel 11 Weigeringsgronden
Het college weigert de subsidie indien:
1met het treffen van de voorzieningen de doelstelling zoals genoemd in artikel 3 naar het oordeel van het college niet of in onvoldoende mate wordt gediend;
2de kosten van de voorzieningen naar het oordeel van het college niet geacht kunnen worden te staan in een redelijke verhouding tot het te verkrijgen resultaat;
3met het treffen van de voorzieningen is begonnen voordat de aanvrager een subsidiebeschikking heeft ontvangen;
4niet voldaan wordt aan enige andere voorwaarde of verplichting van deze verordening.
Hoofdstuk 5: Procedurele bepalingen
Artikel 12 Subsidieaanvraag
1De aanvrager vraagt subsidie aan door indiening van een door of namens het college vastgesteld aanvraagformulier.
2De aanvraag gaat vergezeld van:
° een werkomschrijving van de werkzaamheden, waarvoor subsidie wordt gevraagd;
° een gespecificeerde begroting;
° bouwkundige tekeningen, schaal 1 :100 of groter, van de bestaande en de nieuwe situatie.
Artikel 13 Ontvangst aanvraag; aanvulling aanvraag; buiten behandeling laten
1Het college bevestigt binnen 3 weken de ontvangst van de aanvraag.
2Het college verzoekt de aanvrager binnen 3 weken na ontvangst van de aanvraag desgewenst om aanvulling van de aanvraag.
3De aanvrager dient binnen 2 weken de aanvulling in.
4Wanneer binnen voornoemde termijn van 2 weken de aanvraag niet of onvoldoende is aangevuld kan het college, overeenkomstig artikel 4:5, lid 4 van de wet, besluiten de aanvraag niet in behandeling te nemen.
Artikel 14 Beslistermijn subsidieverlening
1Het college beslist binnen 13 weken na ontvangst van de aanvraag of aanvulling van de aanvraag.
2Het college kan voornoemde termijn, met redenen omkleed, eenmalig met 13 weken verlengen. Hiervan wordt schriftelijk mededeling gedaan aan de aanvrager.
Artikel 15 Subsidievaststelling
1De subsidieontvanger dient binnen twaalf weken, na afloop van de activiteit waarvoor subsidie is verleend een aanvraag tot subsidievaststelling in, middels een door of namens het college vastgesteld vaststellingsformulier.
2De aanvraag tot subsidievaststelling bevat in ieder geval de volgende onderdelen:
° Een opgave van de afwijkingen/ wijzigingen ten opzichte van het gegevens waarop de subsidieverlening heeft plaats gevonden verzicht van de afwijkingen werkelijk gemaakte kosten.
° Een opgave van de werkelijk gemaakte subsidiabele kosten.
° Kopieën van rekeningen en betalingsbewijzen.
3Desgewenst kan het college andere stukken of nadere informatie vragen.
4Het college kan ontheffing verlenen van één of meer onderdelen van het tweede lid, indien naleving daarvan redelijkerwijs niet verlangd kan worden of indien daarmee geen aantoonbaar belang is gediend.
Artikel 16 Beslistermijn subsidievaststelling
1Indien de aanvraag tot vaststelling niet binnen de gestelde termijn, genoemd in artikel 14 eerste lid, is ontvangen, kan het college een termijn stellen voor het alsnog indienen van een aanvraag tot vaststelling (art 4:44 lid 3 Awb).
2Het college beslist binnen 13 weken na ontvangst van de aanvraag of aanvulling van de aanvraag.
3Het college kan voornoemde termijn, met redenen omkleed, eenmalig met 13 weken verlengen. Hiervan wordt schriftelijk mededeling gedaan aan de aanvrager.
4Indien de aanvraag aan de van toepassing zijnde verplichtingen voldoet, dan vindt vaststelling en uitbetaling van subsidie plaats.
Hoofdstuk 6: Slotbepalingen
Artikel 17 Hardheidsclausule
Het college is bevoegd om in bijzondere gevallen in het voordeel van de subsidieaanvrager af te wijken van de bepalingen van deze verordening, voor zover daarmee het in artikel 3 van deze verordening gestelde doel direct of indirect wordt gediend.
Artikel 18 Inwerkingtreding
Deze verordening treedt in werking op de dag na de dag van bekendmaking.
Artikel 19 Citeertitel
Deze verordening wordt aangehaald als: Subsidieverordening Wonen Boven Winkels Zutphen 2009.
Artikelsgewijze toelichting
Artikel 1 Begripsbepalingen
Ten aanzien van het begrip subsidie en subsidieplafond wordt verwezen naar de Algemene wet bestuursrecht.
Artikel 2 Bevoegdheid college
Het college mag subsidies verlenen op basis van hetgeen de raad middels vaststelling van deze verordening heeft bepaald.
Artikel 3 Toepassingsbereik; doel
Bij de verlening van deze subsidies gelden niet alleen de regels van deze verordening maar ook die van de gemeentelijke Algemene subsidieverordening 2007 en de Algemene wet bestuursrecht.
Hier wordt verder het doel omschreven wat de gemeente Zutphen wil bereiken met deze subsidie. Bijvoorbeeld van gevallen waarin de regels niet voorzien en toepassing van de hardheidsclausule is dit van belang.
Artikel 4 Subsidiabele voorzieningen
In hoofdstuk 3 wordt aangegeven voor welke zaken subsidie wordt gegeven en de daarbij behorende percentages van bouwkosten en maxima.
Artikel 5 Subsidieplafond; verdeling beschikbaar subsidiebedrag
Hier wordt aangegeven op welke wijze subsidiebudget beschikbaar wordt gesteld. Als het totaalbedrag van de subsidieaanvragen uitkomt boven het subsidieplafond, zal de subsidieaanvraag worden geweigerd.
Voeding van dit budget zal naar verwacht bestaan uit vrijvallende middelen en rentebaten van oude volkshuisvestingssubsidies. Naar verwachting bestaat er dus jaarlijks de mogelijkheid budget daaruit toe te kennen door de gemeenteraad.
Samenwerkingspartner van de gemeente is Wonen boven Winkels BV, eigendom van de 'Woningstichting ons Huis' te Apeldoorn. Met deze BV is in 1999 al een samenwerkingsovereenkomst gesloten. Deze verordening heeft het doel het beleid verder te versterken.
N.B. Deze BV is al actief op het gebied van het bevorderen Wonen boven Winkels in Zutphen en zodoende een logische samenwerkingspartner.
Artikel 6 Aanspraak
De subsidie is onder te verdelen in drie categorieën:
1het bouwkundig maken/ verbeteren van woningtoegangen;
2het, als dit redelijkerwijs niet anders kan, een stuk van de winkel te 'kopen' om een dergelijke toegang te maken;
3het ondersteunen van het maken van een vaak vrij kostbaar onderzoek naar de financiële haalbaarheid om woningen met een dergelijke kostbare toegang te verbeteren of te maken.
Artikel 7 Vereisten
Met behulp van de bepalingen in dit artikel wordt getracht de subsidiegelden te sturen naar die projecten waar financiële steun het meest nodig is. De bedoeling is de nu de vaak leegstaande woningen boven de winkels in het stadscentrum van Zutphen bewoonbaar te maken. Dit is vaak een kostbare zaak omdat op de begane grond goed renderende winkels aanwezig zijn. De bedoeling is woningen te creëren/ verbeteren met een veilige eigen toegang. Met name de kosten hiervoor zorgen voor een onrendabele top in de exploitatie van te creëren WBW-woningprojecten. Met name voor het maken van deze kostbare woningtoegangen is deze subsidie met name bestemd.
Artikel 8 Hoogte van de subsidie
Hier worden de percentages aangegeven en de maximale bedragen per categorie.Subsidiabel zijn, zoals altijd in de sociale woningbouw, de kosten van sobere en doelmatige uitvoering; ook wel woningwetniveau genoemd. Eventuele luxe uitvoering is uiteraard toegestaan maar niet subsidiabel.
Artikel 9 Subsidiabele kosten
Lid 1 vermeld de bouwkosten waarover de subsidie wordt berekend. Hierbij hoort ook een post onvoorzien. Bij de vaststelling moet worden aangegeven of er feitelijk onvoorziene kosten geweest zijn en of deze als subsidiabele kosten kunnen worden aangemerkt. Zo nodig zal de hoogte van de subsidie dan worden aangepast.
Lid 2 definieert de kosten van de te subsidiëren huurwaarde van de winkelruimte. In het algemeen zal hierbij een waarde worden gehanteerd die overeenkomt met de huurprijs van op het moment van toekenning geldende overeenkomstige winkelruimte of gedeelte van die winkelruimte. Zo zal daarbij onderscheid gemaakt worden tussen waarde van verkoopruimte en de minder belangrijke dienstruimten.
Lid 3 geeft aan waar een te subsidieren haalbaarheidsonderzoek aan moet voldoen. Opties die naar verwachting niet rendabel zijn hoeven niet te worden onderzocht.
Artikel 10 Subsidieverplichtingen
Lid 1a voorkomt dat projecten op de lange baan worden geschoven en budget onbenut blijft.
Lid 1b geeft redelijke zekerheid dat het bouwen vakkundig wordt uitgevoerd; ook is het uiteraard niet de bedoeling van de regeling zwartwerk te ondersteunen.
Artikel 11 Weigeringsgronden
Dit artikel geeft enerzijds vooraf duidelijkheid aan de aanvrager over de haalbaarheid van een aanvraag; anderzijds geeft het de gemeente een middel om inzet van de subsidie doelmatig te sturen. De subsidiabele kosten kunnen zodoende op een redelijk niveau worden vastgesteld. Ook wordt voorkomen dat aanvragers achteraf om subsidie vragen; dus in gevallen waar subsidie kennelijk niet nodig was.
Artikel 12 Subsidieaanvraag
Dit artikel geeft duidelijkheid over de stukken die bij een subsidieaanvraag moeten worden ingediend. Deze zaken staan overigens ook vermeld op het betreffende subsidieaanvraagformulier.
° een werkomschrijving: een uitgebreide werkomschrijving opgenomen in de begroting van de kosten van het maken van een woningtoegang zal vaak voldoende zijn.
° een gespecificeerde begroting: deze moet voorzien zijn van hoeveelheden, eenheidsprijzen, manuren, uurloon, opslagen van algemene kosten, winst en risico.
° bouwkundige tekeningen: hiervoor gelden dezelfde verplichtingen als de tekeningen die nodig zijn voor het aanvragen van een bouwvergunning.
Artikel 15 Subsidievaststelling
Dit artikel geeft de procedure aan die gevolgd moet worden om tot eindcontrole en uitbetaling van de subsidie te komen. Gezien de hoogte van de bedragen worden geen voorschotten uitbetaald.
In de veruit de meeste gevallen zullen de maximale subsidiebedragen worden toegekend, zo is de verwachting. Meestal zullen de kosten duidelijk zo hoog zijn, dat levering van kopieën van facturen en betalingsbewijzen onnodige administratieve rompslomp geeft en achterwege kan blijven.
Lid 3 maakt het mogelijk om de aanvrager nadere bewijsstukken te vragen, bijvoorbeeld een accountantsverklaring met betrekking tot de mogelijkheid van het verrekenen van de verschuldigde BTW.
Artikel 17 Hardheidsclausule
Bijzondere gevallen zijn gevallen die leiden tot 'onbillijkheid van overwegende aard'. Dit begrip is niet eenduidig nader te omschrijven en zal per geval moeten worden bekeken.