Aanhef
De raad van de gemeente Zutphen,
gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 22 september 2020 met nummer 150913;
b e s l u i t :
De nota grondprijsbeleid gemeente Zutphen 2020 vast te stellen.
3. GRONDPRIJSMETHODIEKEN GRONDVERKOOP
3.1 Woningbouw
3.1.1 Huurwoningen
Sociale huur
Het Besluit Ruimtelijke Ordening (Bro, 1 juli 2008) definieert een sociale huurwoning als volgt: ‘een huurwoning waarbij de aanvangshuurprijs ligt onder de grens als bedoeld in artikel 13, lid 1, onder a, van de Wet op de Huurtoeslag, waarvan de instandhouding voor de bedoelde doelgroepen voor tenminste tien jaar na ingebruikname is verzekerd’. De bovengenoemde huurgrens is de maximale huurprijsgrens van de huurtoeslagregeling die jaarlijks door het Rijk wordt vastgesteld en geïndexeerd. Per 1 juli 2020 bedraagt deze grens een maximale huurprijs per maand van € 737,14.
De grondprijzen voor sociale huurwoningen worden comparatief bepaald en residueel getoetst. De grondprijzen worden weergegeven als kavelprijs per woning.
Vrije sector huur
Vrije sector huurwoningen zijn huurwoningen waarbij de huurprijs bepaald wordt door de lokale markt en niet begrensd wordt door de voorwaarden en huurprijslimieten van de sociale huursector.
De grondprijzen voor huurwoningen in de vrije sector worden per project bepaald aan de hand van residuele berekeningen met normatieve uitgangspunten.
3.1.2 Koopwoningen
Projectmatige woningbouw
Bij projectmatige woningbouw worden de gronden verkocht aan een partij die de ontwikkeling van de opstal voor zijn rekening neemt en het gehele product (woning met kavel) verkoopt aan de eindafnemer.
De prijzen voor gronden die worden uitgegeven ten behoeve van projectmatige koopwoningen worden per project bepaald aan de hand van residuele berekeningen met normatieve uitgangspunten.
De verkoopsom van een perceel grond voor koopwoningen wordt in principe bepaald aan de hand van de huizenprijzen in de verkoopbrochure. De VON prijs die in de brochure wordt opgenomen voor een woning moet een zodanig uitrustingsniveau hebben dat zij bij oplevering direct als woning in gebruik kan worden genomen. Dit betekent dat de VON prijs gebaseerd is op een woning inclusief een standaard keuken, standaard sanitair en installaties, passend bij die betreffende woning en die locatie. Indien de ontwikkelaar/bouwer er voor kiest om de woning aan te bieden zonder keuken dan wordt de VON prijs fictief verhoogd. Volumevergrotend meerwerk, zoals een tuinkamer, een serre, een garage e.d. kan aanleiding zijn om de grondprijs bij te stellen.
Kavels particulier opdrachtgeverschap
Bij particuliere woningbouw wordt de kavel direct uitgegeven aan een particulier. In opdracht van de particulier wordt vervolgens de opstal ontwikkeld.
Voor de uitgifte van grond aan individuele kopers wordt een vaste prijs/ m2 gehanteerd. Deze m2-prijs wordt bepaald aan de hand van de comparatieve methode met residuele toets. Vanwege het afnemende nut van een extra m2 grond, neemt de prijs per extra m2 grond af met een toenemende grootte. Dit wordt ook wel een gestaffelde grondprijs genoemd. Er wordt gewerkt met een bandbreedte, om het verschil in locatie tot uitdrukking te kunnen brengen.
Voor de uitgifte van grond aan een groep individuele kopers (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap) geldt dat de methode voor projectmatige koopwoningen (paragraaf 3.1.2) wordt toegepast.
3.2 Bedrijven
3.2.1 Bedrijfsruimte
Onder bedrijfsruimte wordt verstaan een ruimte die bestemd is om gebruikt te worden voor productie, groothandel, transport, distributie, opslag, reparatie en/of onderhoudswerkzaamheden. Vaak maakt een kantoorgedeelte deel uit van een bedrijfspand.
De grondprijzen voor bedrijventerreinen worden comparatief bepaald. Via deze methodiek wordt de standaard prijs bepaald voor een bedrijfsterrein. Op deze standaard prijs is beperkte differentiatie mogelijk. Die kan worden veroorzaakt door ligging van de kavel op het terrein (bijv. een zichtlocatie) of door specifieke omstandigheden (bijv. vanwege de loop van een hoogspanningskabel).
Uitgangspunt voor de grondprijzen is dat maximaal 30% van het bruto vloeroppervlak (b.v.o.) van de opstal in gebruik mag zijn als kantoor of showroom. Indien hiervan wordt afgeweken, wordt de grondprijs aangepast naar deze functie.
3.2.2 Kantoren
Onder kantoorruimte wordt verstaan een ruimte die geheel of grotendeels bestemd is om te worden gebruikt als ruimte voor bureau gebonden werkzaamheden en ondersteunende activiteiten t.b.v. management, administratie en/of zakelijke dienstverlening.
Het succes van een locatie wordt door een groot aantal factoren bepaald. Hierbij kan onder andere gedacht worden aan de ligging, de bereikbaarheid met zowel auto als openbaar vervoer, parkeermogelijkheden en de algemene uitstraling van de locatie. De kantorenmarkt heeft twee gezichten. Aan de ene kant blijft er (beperkt) vraag naar kwaliteit van goede nieuwbouw en aan de andere kant ontstaat er het probleem van de leegstand in de bestaande, verouderde voorraad.
De grondprijs wordt met de residuele methode bepaald. Gezien de grote differentiatie tussen locaties en ontwikkelingen wordt voor iedere ontwikkeling apart de grondprijs berekend (maatwerk). Op basis van een normatief residuele berekening wordt een minimale grondwaarde per m2 b.v.o. opgenomen in de grondprijzenbrief.
3.2.2 Zonneparken
Zonneparken of zonnevelden zijn gronden waar met PV-installaties groene stroom wordt opgewekt. De uitgifteprijs voor grond ten behoeve van de exploitatie van Zonneparken wordt bij voorkeur bepaald als onderdeel van een tender (aanbesteding).
3.5 Reststroken
3.5.1 Reststroken voor tuinuitbreiding
Bij deze categorie geldt dat de uit te geven grond alleen als (sier)tuin wordt gebruikt en dat door de toevoeging van dit perceelsgedeelte er geen sprake is van een (extra) bebouwingsmogelijkheid. Het gaat om grondtransacties tot een oppervlakte van 150 m2.
Voor de uitgifte van deze reststroken wordt een vaste prijs/ m2 gehanteerd. De m2-prijs wordt bepaald aan de hand van de comparatieve methode. Per transactie geldt een minimumprijs die in de grondprijsbrief wordt vastgesteld .
Indien besloten wordt om medewerking te verlenen aan een verkoop dan zijn de bijkomende kosten voor rekening van koper. Bijkomende kosten zijn bijvoorbeeld: notariskosten, kadasterkosten, kosten Klic melding.
3.5.2 Overige reststroken
Onder deze categorie vallen reststroken die voor andere doeleinden dan (sier)tuin worden gebruikt. De grondprijs wordt incidenteel bepaald aan de hand van de comparatieve methode.
Wanneer er door toevoeging van het perceelsgedeelte sprake is van een (extra) bebouwingsmogelijkheid of wanneer er sprake is van gebouw gebonden grond, dan wordt de grondprijs bepaald overeenkomstig de bouwgrondprijs van de beoogde functie.
3.6 Maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk
3.6.1 Sport
Voor de sporten die (gaan) vallen onder een (mogelijk op te zetten) sportbedrijf worden de bijbehorende grondprijzen apart vastgesteld. Sporten die niet (gaan) vallen onder een sportbedrijf vallen onder de categorie overige maatschappelijk voorzieningen zonder winstoogmerk.
3.6.2 Volkstuinen
Een volkstuin is een particuliere tuin die niet bij de eigen woning ligt en die wordt gebruikt voor niet-commerciële sierplanten- en groenteteelt. De grondprijs voor volkstuinen wordt comparatief bepaald.
3.6.3 Overige maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk
Onder deze categorie worden onder meer verstaan.
-Sporten die niet (gaan) vallen onder het sportbedrijf
-Muziek-, buurt- en hobby-verenigingen
-Speeltuin
-Kinderboerderij / dierenweides, weides voor hobbymatig houden van dieren
-Scouting
De grondprijs voor deze categorie wordt comparatief bepaald.
De bouwgrondprijs geldt per m2 uitgeefbaar gebied, tenzij de verhouding tussen m2 gebouw en m2 grond uit balans raakt.
Wanneer de floor space index (de verhouding tussen m2 gebouw en m2 grond) op de uit te geven kavel groter wordt dan 1 dan wordt in beginsel afgerekend op basis van de prijs per m2 b.v.o. in plaats van per m2 uitgeefbaar.
Wanneer er van het uitgeefbaar gebied juist relatief veel onbebouwd terrein is ( denk bijvoorbeeld aan sport, scouting ) kan de grondprijs worden gedifferentieerd . Er wordt dan onderscheid gemaakt in grondprijzen voor bouwgrond (waarop een gebouw zoals sporthal, kantine, kleedkamer, etc. kan worden geplaats) en onbebouwde grond. De bevoegdheid voor toepassing van deze differentiatie ligt bij het college.
Mocht bij uitzondering toch grond in deze categorie worden verkocht dan geldt als voorwaarde voor het hanteren van de maatschappelijke grondprijs dat de betreffende gronden niet zonder tussenkomst van de gemeente Zutphen in eigendom kunnen komen van commerciële partijen.
Bijlage 2 BELEIDSMATIGE EN WETTELIJKE KADERS
Bij het opstellen van de nota grondprijsbeleid is rekening gehouden met beleidsmatige en wettelijke kaders.
Deze kaders komen voort uit:
•Wet op de ruimtelijke ordening
•Wet markt en overheid
•Europees recht inzake staatssteun
•Europees recht inzake aanbesteding
•Aanbestedingsbeleid Zutphen
•Nota grondbeleid Zutphen 2017
•Pachtrecht en daarmee samenhangend Pachtprijzenbesluit en uitvoeringsregeling pacht
Bijlage 3 TOELICHTING GRONDPRIJSMETHODIEKEN
Voor het bepalen van de waarde van de grond bij verkoop kunnen diverse methodieken worden gehanteerd. De navolgende beschreven (reken)methodieken dienen als informatie bij het Zutphense grondprijsbeleid.
Achtereenvolgende worden de volgende methodieken toegelicht:
1Kostprijsmethode
2Comparatieve methode
3Residuele grondwaarde methode
4Grondquotemethode
5Tender/openbare aanbesteding
B.3.1Kostprijsmethode
Bij de kostprijsmethode wordt de grondprijs van bouwrijpe grond bepaald aan de hand van de kosten die gemaakt zijn voor het leveren van bouwrijpe grond.
Grond die volgens de kostprijsmethode wordt uitgegeven levert voor de gemeente dus geen inkomsten op en wordt dan ook vrijwel enkel gehanteerd in geval van maatschappelijk gewenste ontwikkelingen.
Voordelen:
-Makkelijk en eenduidig vast te stellen;
-Kan een rol spelen bij incourant onroerend goed met specifieke bestemming;
-Alle kosten worden afgedekt en leiden tot een neutrale grondexploitatie.
Nadelen:
-De grondprijs houdt geen rekening met de marktwaarde van het object met nieuwe bestemming. De methode is daarom niet geschikt om marktconforme uitgifteprijzen te bepalen;
-Grondprijs kan sterk variëren afhankelijk van de (omslag)kosten die ten laste komen van het object en de grondexploitatie om deze geschikt te maken voor de bestemming;
B.3.2Comparatieve methode
Een andere naam voor de comparatieve methode is de vergelijkingsmethode. Op basis van grondtransacties in de directe omgeving of vergelijkbare gemeenten wordt de marktwaarde bepaald. Hierbij wordt rekening gehouden met specifieke plaatselijke omstandigheden van de grond. Deze methode wordt vaak in aanvulling op de residuele grondwaardemethodiek toegepast om te toetsen of de bepaalde grondwaarde aansluit bij de regio en vergelijkbare gemeenten.
Voordelen
-Grondprijs is concurrerend en transparant;
-Eenvoudig toepasbaar op courante gronden;
-Makkelijk om transacties te vergelijken.
Nadelen
-Meerdere referentieobjecten nodig;
-Locaties zijn niet altijd goed vergelijkbaar;
-Gevoelig voor marktomstandigheden;
B.3.3Residuele grondwaarde methode
Bij de residuele grondwaarde methode wordt de gronduitgifteprijs bepaald door de marktwaarde (bij woningbouw: verkoopprijs VON) te verminderen met de kosten die met de realisering van het vastgoedobject gemoeid zijn. De kosten bestaan uit bouwkosten en bijkomende kosten zoals ontwikkel- en architectkosten, aansluitkosten nutsvoorzieningen en renteverlies gedurende de ontwikkeling en bouw. Door de marktwaarde te verminderen met de kosten blijft per saldo de grondwaarde die het vastgoedobject kan dragen over. Deze methodiek is geschikt om bij woningbouw en commercieel vastgoed een grondwaarde te geven. Een stijging in de verkoopprijs of bouwkosten heeft direct invloed op de grondwaarde.
Bij commercieel vastgoed, zoals bedrijfsruimtes en winkels, wordt de marktwaarde bepaald door de verhouding tussen de huuropbrengst bij aanvang (comparatief vastgesteld) en het gewenste bruto of netto aanvangsrendement (BAR/NAR) van het vastgoedobject inclusief de grond. Het rendement wordt aan de hand van diverse parameters voor onder andere rentevoet, onderhoud en leegstand, uitgedrukt in een gewenst bruto of netto aanvangsrendement. Bij te realiseren commercieel vastgoed worden de investeringskosten (bouw- en bijkomende kosten) van de marktwaarde afgetrokken om de grondwaarde vast te stellen.
Voordelen
-Transparante berekening;
-Maatwerk per object;
-Marktconforme grondprijzen.
Nadelen
-Gedegen inzicht in bouwkosten nodig;
-Inputgegevens, waaronder marktwaarde eindproduct, discutabel;
-Van ieder object vooraf inzicht in gebruiksmogelijkheden en ontwerp nodig;
-Voor niet commerciële functies moeilijk toepasbaar
Indien niet met individuele objectgegevens, maar met kengetallen voor een bepaald type object wordt gerekend, wordt ook wel gesproken van een normatief residuele berekening. Dit is een vereenvoudigde manier om de marktwaarde van een type object te bepalen. Hierbij is men minder afhankelijk van detailinformatie en kunnen discussies over mogelijke kosten en opbrengsten worden beperkt.
B.3.4Grondquotemethode
Bij deze methodiek wordt de verhouding tussen de grondwaarde van een kavel en de VON prijs van een woning in een percentage uitgedrukt. De grondprijs wordt bijvoorbeeld vastgesteld op 25% van de VON-prijs van een woning. Doordat wordt uitgegaan van gemiddelde bouw- en bijkomende kosten per type woning is de methodiek een afgeleide van de normatief residuele methode (zie paragraaf 3.3)
Voordelen
-Grondprijs relatief eenvoudig te bepalen;
-Grondwaarde profiteert van de waardestijging onroerend goed.
Nadelen
-Houdt geen rekening met kwaliteit van de woning (kan nadelige effecten hebben op kwaliteit woning);
-Door mogelijke nadelige effecten op kwaliteit woning stellen van aanvullende (prijs)voorwaarden noodzakelijk.
B 3.5Tender/openbare aanbesteding
Bij een openbare aanbesteding/tender kunnen particulieren of ontwikkelaars via een inschrijving een bieding doen voor de grond. Afhankelijk van de gunningscriteria wordt de grond gegund aan één inschrijver. Wanneer wordt gegund op basis van de beste prijs-kwaliteitverhouding (beste PKV)
1dit betreft het gunningscriterium ‘economisch meest voordelige inschrijving’ zoals dat voorheen was opgenomen in de Aanbestedingswet 2012. Sinds de invoering van de Gewijzigde Aanbestedingswet 2012 op 1 juli 2016 heeft het begrip EMVI een andere, meer overkoepelende betekenis gekregen.
, wordt niet alleen gekeken naar de hoogste prijs maar ook naar andere kwalitatieve aspecten, zoals bijvoorbeeld het ontwerp van de beoogde ontwikkeling.
Voordelen
-Transparante manier van gronduitgifte;
-Maximale grondprijs op een gegeven moment.
-Kwalitatieve aspecten kunnen rol spelen in gronduitgifte
-Geen risico op vermeende ongeoorloofde staatsteun
Nadelen
-Aanbesteding bewerkelijk;
-Kans op geen of te weinig inschrijvingen.