Bijlage 1. Overzicht grondprijzen
Geldigheid grondprijzen
De genoemde prijzen zijn geldig met ingang van 1 januari 2025. De grondprijzen worden geactualiseerd indien marktontwikkelingen daarvoor aanleiding geven.
Woningbouw koop
Grondprijzen per 1-1-2025
Op basis van taxatie en/of biedingen in een uitgifteprocedure. De grondprijs per woning voor sociale huurwoningen geldt als minimum grondprijs.
Woningbouw Vrije huursector
Grondprijzen per 1-1-2025
Op basis van taxatie en/of biedingen in een uitgifteprocedure, De grondprijs per woning voor sociale huurwoningen geldt als minimum grondprijs.
Sociale huursector door woningcorporaties:
Grondprijzen per 1-1-2025
Huur tot 1ste en 2de aftoppingsgrens
€ 20.450,- excl. BTW per woning
Huur boven aftoppingsgrens en tot de huurliberalisatiegrens
€ 29.843,- excl. BTW per woning
Woonwagens
Grondprijzen per standplaats max. 190 m²
per 1-1-2025
Huurstandplaats via woningcorporatie
€ 25.563,- excl. BTW
Koopstandplaats
€ 46.672,- excl. BTW
Bedrijfsterreinen
Grondprijzen per m2 terrein/b.v.o. (excl. BTW) per 1-1-2025
Op basis van taxatie en/of biedingen in een uitgifteprocedure.
Parkeren
Grondprijzen per m² (excl. BTW) per 1-1-2025
Maatwerk, afhankelijk van functie waarbij wordt geparkeerd.
Bijdrageregeling sociale woningbouw
€ 2.675,- per aan te leggen parkeerplaats
Maatschappelijke voorzieningen
Grondprijzen per m² bvo/terrein (excl. BTW) per 1-1-2025
Maatschappelijke voorzieningen (publieke functie en zonder winstoogmerk)
€ 214,- per m²
Buitensport niet commercieel
€ 214,- per m² bebouwd/ €38,- per m² onbebouwd
Snippergroen
Grondprijzen per m² per 1-1-2025
Tot 50 m² (niet te bebouwen)
€ 175,- per m²
Nutsvoorzieningen
Grondprijzen (excl. BTW) per 1-1-2025
Zendmasten tot 4G
€ 8.918,- exclusief BTW (jaarhuur) per zendmastlocatie, te verhogen met € 3.578,- exclusief BTW (jaarhuur) per extra provider op mast
Bouwwerken ten behoeve van nutsvoorzieningen en WKO-installaties
€ 250,- exclusief BTW per m².
Weides
Grondprijs per 1-1-2025
€ 10,35 per 100 m² huur op jaarbasis
Overige functies
Grondprijzen per 1-1-2025
Horeca, hotel, leisure, kantoor, reclamemasten etc.
Op basis van taxatie en/of biedingen in een uitgifteprocedure.
Andere uitgifte
Prijzen per m² per 1-1-2025
Erfpacht
Afhankelijk van grondwaarde op basis van taxatie en/of biedingen in een uitgifteprocedure
Huur
Afhankelijk van grondwaarde op basis van taxatie en/of biedingen in een uitgifteprocedure
Bijlage 2 Wettelijk kader staatssteun
EG-verdrag / Staatssteun
De regelgeving inzake staatssteun ligt vast in de Notion of State Aid (Mededeling Staatssteun, 2016) van de Europese commissie. Van staatssteun is sprake indien wordt voldaan aan een aantal cumulatieve voorwaarden. Dit betekent dat alleen sprake is van staatssteun als aan al deze voorwaarden wordt voldaan:
•de steun wordt verleend aan een onderneming die een economische activiteit verricht;
•de steun wordt door staatsmiddelen bekostigd;
•deze staatsmiddelen verschaffen een economisch voordeel dat niet via normale commerciële weg zou zijn verkregen (non-marktconformiteit);
•de maatregel is selectief: het geldt voor één of enkele ondernemingen, een specifieke sector/regio;
•de maatregel vervalst de mededinging (in potentie) en (dreigt te) leiden tot een ongunstige beïnvloeding van het handelsverkeer in de EU.
Bij grondtransacties speelt bij de beoordeling of er sprake is van staatssteun met name de vraag of er sprake is van marktconformiteit. Volgens de Mededeling Staatssteun is er direct en specifiek bewijs van marktconformiteit wanneer één van de volgende procedures wordt gevolgd:
l.Transacties op voet van gelijkheid tussen overheidsinstantie(s) en private partij(en);
ll.De aan- en verkoop van activa, goederen en diensten (of andere vergelijkbare transacties) via concurrerende, transparante, niet-discriminerende en onvoorwaardelijke inschrijvingsprocedure. Hierbij dient het enige relevante criterium voor selectie van de koper de hoogste prijs te zijn.
Daarnaast kan marktconformiteit ook worden aangetoond door:
lll.Benchmarking;
lV. Andere waarderingsmethoden (zoals een taxatie).
In de mededeling Staatssteun staat opgenomen dat in het geval van de verkoop van gronden een taxatie die een onafhankelijke deskundige vóór de aanvang van de onderhandelingen uitvoert, om de marktwaarde te bepalen op grond van algemeen aanvaarde marktindicaties en taxatiecriteria, in beginsel voldoende is.
Grondtransacties met beperkte steun
De gemeente kan tot een bedrag van € 300.000,- aan steun verlenen op grond van de algemene De-minimisverordening. Dit bedrag geldt per onderneming over een periode van drie aaneengesloten belastingjaren en zal, in geval van grondtransacties, vooraf door middel van een taxatie moeten kunnen worden aangetoond c.q. onderbouwd. Om te voorkomen dat het de-minimis plafond van € 300.000 per onderneming wordt overschreden moet de steunontvanger een de-minimisverklaring invullen en ondertekenen. Steunmaatregelen die onder deze verordening vallen worden geacht een beperkt effect op het handelsverkeer tussen lidstaten te hebben en voldoen dus niet aan alle staatssteuncriteria. Bijgevolg zijn zij vrijgesteld van de verplichting tot aanmelding.
Wet Markt en Overheid
Indien geen sprake is van staatssteun in de zin van artikel 107 lid 1 VWEU, dan is de Wet Markt & Overheid (WMO) van toepassing bij grondverkoop door de overheid. Dat betekent dat ook in het geval van De-minimissteun aan de Wet Markt & Overheid moet worden getoetst. Bij elke grondtransactie moet gekeken worden of op grond van de Wet Markt en Overheid aanvullende eisen gelden. De wet Markt en Overheid stelt voor een aantal economische activiteiten gedragsregels, die een gelijk speelveld tussen overheden en ondernemingen beogen te creëren:
•Integrale kostendoorberekening: overheden moeten ten minste de integrale kosten van hun goederen of diensten in hun tarieven doorberekenen.
•Bevoordelingverbod: overheden mogen hun eigen overheidsbedrijven niet bevoordelen ten opzichte van concurrerende bedrijven.
•Gegevensgebruik: overheden mogen de gegevens die ze vanuit hun publieke taak verkrijgen niet gebruiken voor economische activiteiten die niet dienen ter uitvoering van de publieke taak. Dit verbod geldt niet als andere overheidsorganisaties of bedrijven ook over de gegevens kunnen beschikken.
•Functiescheiding: als een overheid op een bepaald terrein een bestuurlijke (bijvoorbeeld toetsende) rol heeft voor bepaalde economische activiteiten en ook zelf die economische activiteiten uitvoert, mogen niet dezelfde personen betrokken zijn bij de uitoefening van de bestuurlijke rol.
Samenhang staatssteun en wet Markt & Overheid
Valt de economische activiteit onder de Europese staatssteunregels -> Wet Markt en Overheid niet van toepassing.
Is sprake van steun onder de de-minimisgrens (max. € 300.000,- over 3 kalenderjaren en bij een DAEB max. € 750.000 over 3 kalenderjaren)? -> WMO van toepassing.
Valt de economische activiteit niet onder de Europese staatssteunregels? -> activiteit in het algemeen belang -> WMO niet van toepassing.
Valt de economische activiteit niet onder de Europese staatssteunregels? -> activiteit niet in het algemeen belang -> WMO van toepassing.
Bijlage 3. Waarderingsmethoden bij taxaties
Om de hoogte van de grondprijs de bepalen worden bij taxaties verschillende methoden gebruikt. Hieronder worden de meest gangbare methoden kort toegelicht.
Residuele methode
Bij waardering van bouwgrond wordt meestal de residuele methode gebruikt. De marktwaarde van (bouw)grond is sterk afhankelijk van de locatie, bouw- en gebruiksmogelijkheden van het te realiseren opstal. De residuele grondwaarde wordt bepaald door op de marktwaarde van het eindproduct (grond + gebouw) de totale bouw- en bijkomende kosten (samen: stichtingskosten) in mindering te brengen. Bij het bepalen van de marktwaarde van het eindproduct (grond + gebouw) dient te worden aangesloten bij de International Valuation Standards (IVS) of de European Valuation Standarts (EVS). De meest gebruikte methoden hierbij zijn de comparatieve (vergelijkende) methode en een inkomstenmethode zoals de BAR/NAR-methode of de DCF-methode.
Comparatieve methode
De comparatieve methode houdt in dat de grondprijs wordt bepaald op basis van vergelijkbare transacties in de omgeving. Differentiatie wordt aangebracht door rekening te houden met specifieke omstandigheden, zoals bereikbaarheid, het voorzieningenniveau en het imago van de omgeving. De methode wordt met name gehanteerd bij het bepalen van de grondprijs op bedrijventerreinen, maar in sommige gevallen ook bij uitgifte van (relatief grote) kavels voor vrijstaande woningen. Bij deze functies is de afnemer vaak de eindgebruiker en is op voorhand niet altijd bekend wat er daadwerkelijk gerealiseerd gaat worden. Bovendien kenmerken deze functies zich vaak door een relatief groot terreinoppervlak in relatie tot het aantal m2 bruto vloeroppervlak (bvo) of gebruiksoppervlak (gbo) van het gebouw. De zogenaamde floorspace-index (fsi) is kleiner dan 1. In deze gevallen geldt dat er een prijs per m2 uit te geven terrein in plaats van per m2 bvo te realiseren gebouw. Wanneer er wel een bouwplan bekend is, zal de grondwaarde (ook) residueel kunnen worden bepaald. Van de eventueel via beide methodes bepaalde grondwaarde, geldt de hoogste waarde als grondprijs.
Normatieve methode
De normatieve methode is gebaseerd op kengetallen waarbij op basis van ervaringen in het verleden vastgesteld wordt welk aandeel (grondquote) de grond heeft in de stichtingskosten van het vastgoed. Voor verschillende soorten vastgoed worden in de regel verschillende grondquotes gehanteerd.
Kostprijs methode
Bij deze methode wordt de grondprijs bepaald op basis van de totale grondkosten, te weten verwerving, bouw- en woonrijp maken, rentekosten en overige plankosten. Deze methode kan onder andere gebruikt worden bij het bepalen van de grondwaarde voor gewenste maatschappelijke voorzieningen die bij het hanteren van een van de andere methodieken niet te bepalen zou zijn.