Aanhef
1.1. Aanleiding
Op 21 september 2020 is de Visie Binnenstad 2040 vastgesteld. De visie formuleert de ambities van de gemeente Zoetermeer voor haar binnenstad op hoofdlijnen en geeft daarmee richting voor de doorontwikkeling naar een levendige, aantrekkelijke, sfeervolle, bruisende en gastvrije Zoetermeerse binnenstad. Dit wil Zoetermeer bereiken door het verbeteren van de kwaliteit van de inrichting van de openbare ruime, het (mogelijk maken van) toevoegen van programma waaronder woningen, horeca en voorzieningen en het stimuleren van de samenwerking tussen de verschillende actoren.
Dit leidt tot opgaven en kansen die via projecten tot nieuwe (ruimtelijke) ontwikkelingen zullen leiden. Zoetermeer wil daarbij ook ruimte bieden aan initiatieven vanuit de samenleving die bijdragen aan het realiseren van deze opgave. De gemeente blijft echter verantwoordelijk voor bijvoorbeeld de aanleg van openbare voorzieningen en een nieuw bestemmingsplan. De Wet ruimtelijke ordening (en vanaf 1 januari 2024 de Omgevingswet) verplicht de gemeente om de kosten voor werken, werkzaamheden en maatregelen naar evenredigheid te verhalen op de initiatiefnemers die daar profijt van hebben.
In de Nota grondbeleid Zoetermeer 2021 (hierna: ‘Nota grondbeleid’) is als vertrekpunt opgenomen dat de gemeente streeft naar kostenverhaal op vrijwillige basis via een privaatrechtelijke overeenkomst. De werkwijze met betrekking tot kostenverhaal als onderdeel van faciliterend grondbeleid is opgenomen in de Nota kostenverhaal/werkwijze bij bouwinitiatieven 2017. Bovendien wordt in de Nota grondbeleid aangegeven dat de gemeente voor gebied overstijgende kosten - zoals bovenwijkse voorzieningen - nog geen specifieke kaders heeft vastgelegd. Met deze Nota bovenwijkse kosten Binnenstad wordt hieraan voor het programma binnenstad invulling gegeven. Dat wordt gedaan door uit te gaan van de kostenverhaalsregeling van de Omgevingswet. Aangezien deze Nota bovenwijkse kosten Binnenstad ook nog enige tijd fungeert onder de grondexploitatieregeling van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) in afdeling 6.4 is in deze nota ook steeds aangegeven hoe werking onder de Wro is.
De Omgevingswet geeft, evenals de Wro, de gemeente publiekrechtelijke instrumenten voor kostenverhaal, verevening en locatie eisen bij private grondexploitaties. Het betreft grondexploitaties waarvoor een wijziging van het planologisch regime nodig is. De gemeente is verplicht om de kosten die binnen een grondexploitatie thuishoren op de initiatiefnemer te verhalen. Dat geldt voor alle kosten van de kostensoortenlijst. Een van deze kostensoorten wordt bovenwijkse voorzieningen genoemd. Het gaat hier om nieuw aan te leggen voorzieningen van openbaar nut, ten behoeve van meer dan één (ontwikkel)locatie. Daarnaast biedt de wet de mogelijkheid tot het vragen van een bijdrage aan de ontwikkeling van gebieden
1Onder de Wro geldt een andere term, te weten: ‘financiële bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen’.
. Dit zijn voorzieningen en maatregelen ten behoeve van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving
2Onder de Wro: de ‘ruimtelijke kwaliteit’.
binnen de gemeente.
Met het vaststellen van de Nota bovenwijkse kosten Binnenstad wordt vanaf dat moment een generieke en uniforme bijdrage gevraagd voor bovenwijkse publieke voorzieningen binnen het gebiedsprogramma binnenstad. Het gaat hierbij nadrukkelijk om een bijdrage, een deel van de totale investeringsbedragen dat nodig is om alle bovenwijkse voorzieningen in de binnenstad te bekostigen.
1.2. Visie Binnenstad 2040
De ambities van Zoetermeer passen in de grote woningbouwopgaven van de provincie Zuid-Holland. Tussen 2010 en 2030 zijn er binnen de provincie ongeveer 230.000 nieuwe woningen nodig. Hiervan moeten er per 2022 nog ca. 150.000 gerealiseerd worden. Aanvullend zijn er tussen 2030 en 2040 nog eens 60.000 woningen nodig.
In het coalitieakkoord 2022 – 2026 ‘Samen doen wat nodig is’ ambieert de gemeente Zoetermeer om de komende vier jaar minimaal 3.000 nieuwe woningen bij te bouwen in een brede variëteit voor verschillende groepen inwoners. Een aanzienlijk deel van de Zoetermeerse woningbouwopgave moet plaatsvinden in de binnenstad van Zoetermeer. Naast het bouwen van woningen kent de binnenstad de volgende opgaven:
•het realiseren van een breed aanbod van maatschappelijke en culturele voorzieningen;
•het verbeteren van de kwaliteit van de openbare ruimte en het groen van de binnenstad, waarmee wordt bijgedragen aan een gezond leefklimaat met schonere lucht en ruimte om te bewegen, een verbeterde water- en groenstructuur en meer biodiversiteit;
•het klimaatbestendig maken en het faciliteren en bevorderen van de energietransitie in de binnenstad.
•het realiseren van bijzondere plekken met eigen karakter in de deelgebieden van de binnenstad;
•het ontwikkelen van een binnenstadcultuur;
•het presenteren van de binnenstad met inzet van binnenstadmanagement en citymarketing;
•het zoeken naar en realiseren van verbindingen in de binnenstad en zijn omgeving en komen tot een structurele samenwerking met ondernemers, eigenaren, de culturele sector, belangenverenigingen, bewoners en gebruikers van de binnenstad.
De ambities voor de binnenstad zijn weergegeven in de Visie Binnenstad 2040. Samen met bewoners en marktpartijen zal de komende jaren in dit gebied ruimte worden geschept voor het toevoegen van woningen. Op dit moment is de gedachte dat circa 2.900 nieuwe woningen in de binnenstad worden toegevoegd in de periode 2022 tot en met 2038 waarbij wordt ingezet op de realisatie van stedelijke woonmilieus. Voor een deel hiervan is concreet met marktpartijen in overeenkomsten de realisatie vastgelegd. Voorbeelden daarvan zijn:
•Cadenza 2, 230 woningen;
•Luxemburglaan 2-10, 134 woningen;
•Engelandlaan 140, 84 woningen;
•Engelandlaan 270, 150 woningen.
Voor andere locaties in de binnenstad, zoals Luxemburglaan 1-15, Nederlandlaan en Markt 10 onderzoekt de gemeente, al dan niet samen met private initiatiefnemers, de haalbaarheid van de beoogde ontwikkelingen (circa 1.150 woningen). Om uiteindelijk circa 2.900 woningen te realiseren zullen nog diverse onderhandelingen met eigenaren (waaronder de gemeente zelf) moeten worden gestart.
Het toevoegen van dergelijke aantallen woningen en de transformatie van de binnenstad naar een levendige stadswijk lukt alleen als tegelijkertijd wordt geïnvesteerd in onder meer de bereikbaarheid en mobiliteit, de (verblijfs)kwaliteit van de openbare ruimte, een gezonde leefomgeving en maatregelen in het kader van de energietransitie, klimaatadaptie en biodiversiteit. Alleen op die manier wordt de binnenstad getransformeerd naar een levendige stadswijk.
Een deel van deze investeringen in de binnenstad zijn volledig zijn toe te rekenen aan het desbetreffende bouwplan. Voor daarmee gemoeide investeringen wordt met de initiatiefnemer een (anterieure) kostenverhaalsovereenkomst gesloten of worden deze kosten, in het geval van actief grondbeleid, toegerekend aan de gemeentelijke grondexploitatie. Dit deel van de investeringen wordt niet als “bovenwijks” aangemerkt.
Voor het grootste deel van de investeringen geldt echter dat deze niet uitsluitend en volledig toerekenbaar zijn aan een specifieke ontwikkeling of bouwplan. Voor deze ontwikkelingen/bouwplannen geldt echter wel dat zij (gedeeltelijk) profijt hebben van de te realiseren bovenwijkse voorzieningen. Op basis van de door de gemeente voor deze voorzieningen te maken kosten wordt de omvang van de financiële bijdrage per ontwikkeling bepaald.
1.3. Doel van de nota
In deze Nota bovenwijkse kosten Binnenstad worden de zogeheten ‘Bovenwijkse voorzieningen’ binnen het programma binnenstad Zoetermeer beschreven en wordt onderbouwd op welke wijze een deel van de kosten van deze voorzieningen worden toegerekend aan de diverse locatieontwikkelingen in de binnenstad die hier in bepaalde mate profijt van hebben.
Deze nota vormt de beleidsmatige basis om deze bijdrage te verantwoorden en is bedoeld als onderbouwing van de te vragen bijdrage bovenwijkse voorzieningen aan private initiatiefnemers. Dezelfde bijdrage zal overigens ook worden betaald door c.q. ten laste worden gebracht van gemeentelijke projecten met een grondexploitatie.
1.4. Reikwijdte van de nota
Deze nota is een openbaar beleidsdocument dat dient als onderbouwing van de toegepaste en nog toe te passen toetsingscriteria bij het verhalen van bijdragen aan voorzieningen met een bovenwijks karakter binnen het programma binnenstad Zoetermeer. De nota kent geen rechtstreekse mogelijkheid tot inspraak, zienswijze of beroep. De mogelijkheid van zienswijze en beroep bij de Raad van State ontstaat wel als bovenwijkse kosten worden opgenomen in een set kostenverhaalregels in het omgevingsplan
3Onder de Wro: in het exploitatieplan.
.
1.5. Leeswijzer
Deze nota is opgesplitst in een theoretisch gedeelte (deel A) en een gedeelte dat eenvoudig periodiek kan worden herzien (deel B).
Deel A betreft de theorie achter bovenwijkse voorzieningen, de methodiek van toerekening en een uitleg over wetgeving. Hierbij wordt aangesloten op de wettelijk verplichting tot kostenverhaal voor de gemeente. Dit deel van de nota geeft uitleg over de verschillende grondexploitatiekostensoorten die de gemeente dient te verhalen op initiatiefnemers. Dit deel van de nota is toelichtend van aard en wordt geactualiseerd bij relevante wets- of beleidswijzigingen.
Deel B is het dynamische deel van de nota dat periodiek kan worden herzien als besluitvorming door het college en/of de gemeenteraad hiertoe noopt. In deel B worden respectievelijk de ingrediënten voor de bovenwijkse voorzieningen benoemd, wordt toegelicht op welke wijze de toetsingscriteria zijn toegepast en wordt de bestemmingsfonds toegelicht. Dit deel van de nota – inclusief bijlage II en III - zal periodiek worden geactualiseerd naar aanleiding van wijzigingen in het bouwprogramma of de bovenwijkse voorzieningen.
Deel A Theoretisch kader
Dit gedeelte van de nota betreft de toepasselijke wet- en regelgeving en wordt geactualiseerd bij relevante wets- of beleidswijzingen.